張晶晶

【摘要】 ?房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著越來越重要的作用，其債務(wù)承載能力水平是利益相關(guān)者普遍關(guān)心的問題，因此，文章使用因子分析法對(duì)100家房地產(chǎn)上市公司2017年的債務(wù)承載能力進(jìn)行了分析，并使用聚類分析對(duì)所選企業(yè)得分進(jìn)行分類和等級(jí)排名，研究發(fā)現(xiàn)直轄市或者東南沿海區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)承載能力較高，違規(guī)情況大多是推遲披露，而債務(wù)承載能力低的則可能存在重大遺漏、違規(guī)買賣股票、虛假記載等情況。依據(jù)這些問題提出合理規(guī)范企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)，充分利用地理位置等優(yōu)勢(shì)，豐富資金籌集渠道等建議，以期實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)均衡健康的發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】 ??債務(wù)承載能力;房地產(chǎn);因子分析法

【中圖分類號(hào)】 ?F275 ?【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】 ?A ?【文章編號(hào)】 ?1002-5812（2019）12-0043-04

一、引言

近年來，房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，然而2008年全球性金融危機(jī)以及政府宏觀調(diào)控政策使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始進(jìn)入深度調(diào)整期，查閱統(tǒng)計(jì)年鑒發(fā)現(xiàn)，2009年以來，房地產(chǎn)業(yè)每年完成投資的數(shù)額與每年實(shí)際到位資金基本上呈相同速度穩(wěn)健增長(zhǎng)，在實(shí)際到位的資金中，大部分是來源于自籌資金，少部分來源于國(guó)內(nèi)貸款，另外還有少許的外商投資資金（由于數(shù)額較小，在圖中并未列示），具體情況如下頁(yè)圖1。可見，房地產(chǎn)業(yè)占領(lǐng)資金較大且逐年上升，然而當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著資產(chǎn)負(fù)債率高、資信不高等問題，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，生產(chǎn)周期長(zhǎng)，資金占用量較大，其債務(wù)承載能力成為眾多投資者以及購(gòu)房族們所關(guān)心的問題。（圖略）

二、 指標(biāo)選取及數(shù)據(jù)來源

（一）指標(biāo)選取

本文首先選取了反映企業(yè)短期償債能力的指標(biāo)及其輔助指標(biāo)：流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率，其次選取了長(zhǎng)期償債指標(biāo)：資產(chǎn)負(fù)債率、產(chǎn)權(quán)比率，鑒于盈利能力、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量對(duì)長(zhǎng)期償債能力產(chǎn)生的影響，添加凈資產(chǎn)收益率、資產(chǎn)報(bào)酬率、銷售凈利率、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率、經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流量/流動(dòng)負(fù)債、利息保障倍數(shù)指標(biāo)，最后，添加長(zhǎng)期借款/總資產(chǎn)、非流動(dòng)負(fù)債/負(fù)債合計(jì)指標(biāo)，從資本結(jié)構(gòu)合理性的強(qiáng)弱來更加全面地反映債務(wù)承載能力，共計(jì)14個(gè)指標(biāo)。

（二）數(shù)據(jù)來源

本文選取了銳思數(shù)據(jù)庫(kù)證監(jiān)會(huì)行業(yè)分類2012版滬深A(yù)股上市剔除ST和PT后的122家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司2017年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，考慮到數(shù)據(jù)的完整性和真實(shí)性，去掉所選取指標(biāo)有缺失現(xiàn)象的企業(yè)后共計(jì)100家企業(yè)，其余房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要指標(biāo)來源于中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒，違規(guī)企業(yè)情況來源于國(guó)泰安數(shù)據(jù)庫(kù)。

三、實(shí)證分析

（一）描述性統(tǒng)計(jì)分析

由表1可以看出，速動(dòng)比率的均值與流動(dòng)比率的均值相比較下降了很多，說明可以立即變現(xiàn)用來償還負(fù)債的流動(dòng)資產(chǎn)比較少，短期償債能力相對(duì)較弱，產(chǎn)權(quán)比率最小為49.55%，最大的則達(dá)到了1 748.81%，標(biāo)準(zhǔn)差較大，說明有的企業(yè)很少舉債經(jīng)營(yíng)，所有者權(quán)益比重過大，而有的企業(yè)則太依賴于舉債經(jīng)營(yíng)，均值達(dá)到了396.89%，說明大多數(shù)企業(yè)呈現(xiàn)出一種高風(fēng)險(xiǎn)高報(bào)酬的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，較傾向于舉債經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流量/流動(dòng)負(fù)債的均值為負(fù)數(shù)，說明大多數(shù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流量為負(fù)，企業(yè)自身造血能力不足，資產(chǎn)負(fù)債率平均值在2017年達(dá)到了68.26%，結(jié)合學(xué)者謝麗麗的研究數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債率的平均水平依舊在持續(xù)上升，并且資產(chǎn)負(fù)債率居高不下的問題依舊存在，長(zhǎng)期借款/總資產(chǎn)無論是均值還是標(biāo)準(zhǔn)偏差都很小，說明在房地產(chǎn)行業(yè)比較偏向于短期借款而較少選擇長(zhǎng)期借款。

（二）因子分析可行性檢驗(yàn)

KMO檢驗(yàn)和Bartlett球形檢驗(yàn)情況如表2所示。KMO值為0.557，說明因子分析是可以接受的。Bartlett球形檢驗(yàn)的卡方統(tǒng)計(jì)值為1 226.747 （p<0.000），說明相關(guān)矩陣不是單位陣，可以進(jìn)行因子分析。通過以上兩項(xiàng)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)的檢驗(yàn)，說明本研究適合進(jìn)行因子分析。

（三）提取公因子及貢獻(xiàn)率計(jì)算

下頁(yè)表3是特征值和方差貢獻(xiàn)率表，可以看出，我們需要提取6個(gè)因子代替原來的14個(gè)變量，6個(gè)因子解釋了總方差的89.159%，且特征值均大于1，表明這6個(gè)因子對(duì)方差的解釋程度較大，占了大部分的變異性，很好地解釋了房地產(chǎn)上市公司債務(wù)承載能力，起到了較好的降維的作用。

（四）旋轉(zhuǎn)并解釋公共因子

使用最大方差法對(duì)公共因子進(jìn)行正交旋轉(zhuǎn)后得到下頁(yè)表4所示結(jié)果，可見，第一個(gè)公共因子解釋了流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等對(duì)債務(wù)承載能力的影響，反映的是短期償債能力，命名為短期債務(wù)承載因子;第二個(gè)公共因子解釋了銷售凈利率和營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率對(duì)債務(wù)承載能力的影響，反映的是盈利能力對(duì)企業(yè)償債能力的影響，命名為盈利因子;第三個(gè)公共因子解釋了產(chǎn)權(quán)比率和資產(chǎn)負(fù)債率對(duì)企業(yè)債務(wù)承載能力的影響，反映的是長(zhǎng)期償債能力，命名為長(zhǎng)期債務(wù)承載因子;第四個(gè)公共因子解釋了應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率對(duì)債務(wù)承載能力的影響，體現(xiàn)的是企業(yè)應(yīng)付賬款和流動(dòng)資產(chǎn)對(duì)債務(wù)承載能力的影響，命名為周轉(zhuǎn)因子;第五個(gè)公共因子解釋了利息保障倍數(shù)、資產(chǎn)報(bào)酬率等對(duì)債務(wù)承載能力的影響，反映企業(yè)獲取現(xiàn)金的能力，命名為現(xiàn)金獲取因子;第六個(gè)公共因子解釋了長(zhǎng)期借款/總資產(chǎn)和非流動(dòng)負(fù)債/負(fù)債合計(jì)對(duì)企業(yè)債務(wù)承載能力的影響，反映資本結(jié)構(gòu)對(duì)企業(yè)債務(wù)承載能力的影響，命名為資本結(jié)構(gòu)因子。

（五）因子得分

根據(jù)表5中的成分得分系數(shù)和原始變量計(jì)算每個(gè)觀測(cè)值的各因子的得分，將提取的六個(gè)公共因子得分分別記為Y1—Y6，表達(dá)式可以寫成：

由表6可知，債務(wù)承載能力比較好的A、B等級(jí)的代表企業(yè)，經(jīng)查閱資料可以發(fā)現(xiàn)，它們都是直轄市或者東南沿海城市，企業(yè)成立時(shí)間較長(zhǎng)，均為2000年以前成立的企業(yè)，綜合實(shí)力都較強(qiáng)，資信等級(jí)較高，獲得過較多獎(jiǎng)項(xiàng)，違規(guī)情況大多是推遲披露，由此可以推測(cè)，發(fā)展較好的地區(qū)為當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)創(chuàng)造了良好的發(fā)展條件，能夠抓住機(jī)會(huì)的企業(yè)在同行中脫穎而出，資本結(jié)構(gòu)較合理，從而企業(yè)的債務(wù)承載能力比較強(qiáng)。反觀承載能力較差的C、D等級(jí)的代表企業(yè)，雖然大部分位于直轄市，但是與A、B等級(jí)企業(yè)不同的是，通過查詢國(guó)泰安數(shù)據(jù)庫(kù)我們發(fā)現(xiàn)，這些企業(yè)存在的違規(guī)情況大多為重大遺漏、違規(guī)買賣股票、虛假記載等，違規(guī)情況比A、B等級(jí)企業(yè)要嚴(yán)重。

四、結(jié)論與建議

本文使用因子分析法對(duì)100家房地產(chǎn)上市公司的債務(wù)承載能力進(jìn)行了實(shí)證分析，研究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展參差不齊，債務(wù)承載能力較強(qiáng)的企業(yè)很少，發(fā)展歷史比較久遠(yuǎn)、位于東南沿?；蛘咧陛犑械貐^(qū)的企業(yè)債務(wù)承載能力較強(qiáng)，債務(wù)承載能力較強(qiáng)的企業(yè)違規(guī)情況大多是推遲披露，而債務(wù)承載能力低的企業(yè)的違規(guī)情況則存在重大遺漏、違規(guī)買賣股票、虛假記載等情況，但是整體來看，房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著資產(chǎn)負(fù)債率居高不下并依舊在上漲;負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理，更多的企業(yè)偏向于短期借款而長(zhǎng)期借款較少;經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量不足，企業(yè)自身造血能力較差等狀況。針對(duì)以上我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)存在的問題，提出以下建議：

1.依據(jù)企業(yè)自身發(fā)展階段和發(fā)展情況合理規(guī)范企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)。在滿足自身融資需求的前提下，將流動(dòng)負(fù)債控制在合理并且較低的水平內(nèi)，合理地安排資金的使用情況和債務(wù)償還期限，適當(dāng)增加長(zhǎng)期借款在負(fù)債中所占的比例。

2.充分利用地理位置等優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)企業(yè)自身造血能力。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展參差不齊，通常發(fā)展比較好的房地產(chǎn)企業(yè)總是有著良好的地理位置等優(yōu)勢(shì)，但不是地理位置良好的企業(yè)就發(fā)展的好，因此，企業(yè)應(yīng)該充分利用自身優(yōu)勢(shì)，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力，從而提高經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流量，進(jìn)而增強(qiáng)企業(yè)債務(wù)承載能力。

3.豐富資金籌集渠道。資金的籌集渠道有多種，房地產(chǎn)企業(yè)可依據(jù)自身發(fā)展情況，利用各種人脈和資源，豐富資金的籌集渠道，適度地降低資產(chǎn)負(fù)債率并維持在合理的水平，從而提升企業(yè)債務(wù)承載能力。J

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