應靜波

摘 要：對于房地產企業(yè)而言，其在發(fā)展過程中如何實現(xiàn)科學有效自我管理與高效呢空管理是其戰(zhàn)略發(fā)展過程中急需解決重點問題。面對日漸激烈的市場競爭，房地產企業(yè)必須充分落實好風險方法措施，通過對內部管控力度不斷提升，加強企業(yè)內部審計作用的發(fā)揮，才能確保企業(yè)能夠在競爭中國保有一席之地。因此，房地產企業(yè)必須具備善于發(fā)現(xiàn)并解決問題的能力，結合企業(yè)發(fā)展實際對內控機制進行不斷的改革、完善?；诖耍恼聦⒔Y合筆者實踐工作經驗，對我國房地產企業(yè)內部控制存在問題進行了詳細分析，并對相關解決對策進行了深入探討，希望能對廣大同行有所助益。

關鍵詞：我國房地產企業(yè)；內部控制；問題；對策

對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，構建完善的內控體系，不但能夠使得企業(yè)經營管理水平得到大幅提升，而且對于提高企業(yè)抵御風險能力以及實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展都有著極大的促進作用。然而，就現(xiàn)階段情況爾雅那，面對經濟發(fā)展新形勢，房地產企業(yè)在內控管理方面暴露了諸多問題。為了使這些問題得到較好的有效解決，房地產企業(yè)必須加大對其成因與對策的探索力度。

一、我國房地產企業(yè)內部控制問題分析

（一）內部結構協(xié)調性不足 房地產企業(yè)在戰(zhàn)略發(fā)展過程中，必須將短期與長期發(fā)展目標有效的結合起來，才能保障戰(zhàn)略目標的充分實現(xiàn)。這就要求企業(yè)能夠對內部組織結構進行統(tǒng)籌規(guī)劃，使各個部門得以協(xié)調發(fā)展。然而在實際中，許多房地產企業(yè)只看到短期利益而忽視了對長期目標的規(guī)劃，因小失大，對企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃發(fā)展極為不利。這種情況下，各個部門也會由于缺乏有效溝通，在日常工作中極易出現(xiàn)以自我為中心問題，不利于房地產企業(yè)業(yè)務的順利開展。

（二）未能充分重視內控問題

房地產企業(yè)發(fā)展實質就是業(yè)務上的拓展發(fā)展與企業(yè)內部改革。但是，由于企業(yè)內部崗位分工不夠明確，加上人為因素方面的限制，不少企業(yè)員在履行崗位職責過程中投機取巧，沒有按照制度要求落實工作，對于工作中出現(xiàn)的問題沒有及時上報，久而久之，問題越積越多，最終使得量變引起了質變，給房地產企業(yè)造成嚴重的經濟損失。

（三）缺乏健全的內控體系

我國不少房地產企業(yè)在制度制定方面有著較大問題。房地產企業(yè)要實現(xiàn)較好發(fā)展，必須基于業(yè)務發(fā)展的順利進行，并能夠獲得較好的業(yè)務效益。然而實際上，不少房地產企業(yè)在發(fā)展業(yè)務時，未能及時修訂出有效的制度進行管理，對于崗位職責也未能對其進行明確地劃分，導致了與現(xiàn)實業(yè)務完全脫離?？茖W有效的業(yè)務操作流程與明確的崗位管理等制度，是企業(yè)業(yè)務得以有效、順利開展的重要保障。缺乏必要的制度保障，許多業(yè)務操作流程難以有效展開，可執(zhí)行性也相對較低，甚至還會為企業(yè)帶來較大的發(fā)展風險。

二、我國房地產企業(yè)內部控制問題解決對策

（一）完善內部控制環(huán)境

站在企業(yè)管理人員層面，提高對其對企業(yè)內部控制體系的認識水平，對企業(yè)內控制度進行深入了解，對于促進房地產企業(yè)發(fā)展有著極為重要的現(xiàn)實意義。而在對企業(yè)員工進行管理方面，應首重對員工的培訓，通過定期進行各類知識宣傳講座，展開技能培訓測試活動等，使員工對于企業(yè)內控機制形成一個較為全面的認識，為企業(yè)內控制度有效落實提供保障，同時構建出良好內控環(huán)境氛圍，提高企業(yè)發(fā)展凝聚力。其次，房地產企業(yè)還要著力構建出完善的內部產權制度，通過對國內外先進發(fā)展經驗進行總結、吸收，結合自身發(fā)展實際，完善組織結構，加強企業(yè)內部員工與外部員工之間的密切聯(lián)系，確保企業(yè)內控制度監(jiān)督體系的科學性和完善性。最后，企業(yè)還要提高對自身文化建設的重視水平，明確企業(yè)活動開展計劃與目的嗎，使企業(yè)管理人員與員工能夠在活動中培養(yǎng)、形成較強的凝聚力，營造良好的工作氛圍，提高企業(yè)員工工作環(huán)境質量。

（二）提高業(yè)務監(jiān)控水平，以成本為杠桿

在房地產企業(yè)成本管理的組成中，動態(tài)成本與目標成是極為重要的兩個部分。目標成本不但是明確指出了項目成本控制線，同時更是為企業(yè)進行成本管理提供了重要基礎保障。唯有合理的目標成本管理，才能實現(xiàn)對項目成本有效控制。同時，房地產企業(yè)在進行成本管理過程中，其關鍵在于動態(tài)成本的管理，能夠對目標成本的執(zhí)行情況進行直接的反饋。所以，房地產企業(yè)應致力實現(xiàn)對業(yè)務監(jiān)控力度的進一步強化，盡可能地提升對業(yè)務開展的監(jiān)控水平，堅持以成本為主要杠桿強化對房地產企業(yè)內控管理。在落實具體措施過程中，房地產企業(yè)應對目標成本管理與變更審核予以高度種植，尤其是要關注動態(tài)成本與目標成本差異監(jiān)督以及目標成本與企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)系。

（三）優(yōu)化業(yè)務流程，完善內部控制

首先，構建完善的招投標內控制度，房地產企業(yè)在對招投標管理進行強化過程中，應堅持用系統(tǒng)觀點分析問題，對供應商進行合理地控制，建立完善的合格供方數(shù)據(jù)庫。企業(yè)在進行招標計劃過程中，應結合企業(yè)發(fā)展實際情況，充分考慮企業(yè)項目目標與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略進行招標規(guī)劃。其次，提高對合同的內控管理。材料設備合同、土地合同等工程合同以及與工程相關信息管理等都是房地產企業(yè)合同管理工作內容。 此外，還應提高客戶關系內控管理力度。隨著房地產行業(yè)不斷發(fā)展，賣方市場也逐漸轉變?yōu)榱速I方市場，客戶滿意度深深影響著房地產企業(yè)發(fā)展，企業(yè)對客戶關系進行內控管理管理過程中，應從售前、售中、售后三個階段對客戶關系進行全面管理。

（四）提高會計工作內部控制

我國房地產企業(yè)會計工作多是進行簡單的會計核算工作，許多企業(yè)會計工作僅僅是進行報賬、數(shù)據(jù)統(tǒng)計工作。企業(yè)經濟業(yè)務進行具體化確認工作通常是由企業(yè)管理決策層進行主導，在此過程中企業(yè)會計工作應有的獨立性難以得到有效保障，會計工作的管理與監(jiān)督作用也被大幅削弱。此外，我國會計制度與相關法律法規(guī)都是由政府主導，使得房地產企業(yè)會計信息變?yōu)榱藢ν夤伯a品。所以，必須提高企業(yè)會計工作的內控力度，保障企業(yè)會計信息質量，同時杜絕虛假會計信息等行為的產生。

（五）實行全方位風險評估

對于房地產企業(yè)而言，必須從重點關注風險和環(huán)境控制這兩方面著手，提高企業(yè)內控效率，確保企業(yè)內控效果。不少國外企業(yè)多采用了SWOT方法對風險進行全面分析，通過分析外界存在的機會與威脅，對內部劣勢與優(yōu)勢進行全面分析，從內部與外部兩個方面合理地制定企業(yè)發(fā)展計劃。在國內， SWOT這種分析方法也同樣適用，如房地產企業(yè)基于項目的多個方面進行SWOT分析。SWOT分析法應用于企業(yè)日常內部控制以及在制定戰(zhàn)略目標過程中，能夠有效降低企業(yè)風險。

三、結束語

綜述可知，房地產企業(yè)內部控制是一項全面、系統(tǒng)工作，不但要充分考慮企業(yè)發(fā)展面臨社會環(huán)境與經濟環(huán)境，而且應結合企業(yè)發(fā)展與運作模式，戰(zhàn)略發(fā)展目標等，基于可持續(xù)發(fā)展層面制定合理、有效以及可行性較強的內部控制體系，并在發(fā)展過程中不斷地進行優(yōu)化、完善。

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