陳濤

【摘 要】長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)繁榮，無(wú)論是市場(chǎng)需求、政策導(dǎo)向還是價(jià)格都有了長(zhǎng)足的進(jìn)展。但長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的整體情況較為混亂，除了房地產(chǎn)開發(fā)銷售之外眾多的衍生從業(yè)者層出不窮，但是面對(duì)這些新興業(yè)態(tài)，卻缺乏行之有效的行業(yè)規(guī)范，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展造成了不利影響，迫切需要對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行規(guī)范合理的整治，以最大限度的保證消費(fèi)者和從業(yè)者的利益。本文著眼于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要特征進(jìn)行簡(jiǎn)要概括，并指出其中存在的問(wèn)題，根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和問(wèn)題，提出切實(shí)可行具有針對(duì)性的方法策略。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；房產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)，保持其可持續(xù)發(fā)展是國(guó)家、企業(yè)和消費(fèi)者的共同愿景，因此加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理和監(jiān)控，維護(hù)其健康良好運(yùn)行是非常有必要的。

一、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征和現(xiàn)狀

1.1投資增長(zhǎng)幅度大

盡管房地產(chǎn)需要投入大量的時(shí)間和精力，往往開發(fā)一個(gè)中等規(guī)模大小的小區(qū)需要耗費(fèi)的時(shí)間就不會(huì)少于兩年，需要的資金也要以億來(lái)計(jì)算，更別說(shuō)其中所涉及的購(gòu)買土地使用權(quán)、匯報(bào)、施工、裝修、上稅等各式復(fù)雜的流程和手續(xù)。但盡管如此繁雜，很多人都樂(lè)意投資，究其原因，正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)的投資回報(bào)比較大，經(jīng)常能夠獲得數(shù)倍的利潤(rùn)，況且很多資金也可以通過(guò)抵押來(lái)向銀行借貸，在房產(chǎn)尚未建成之前也可以進(jìn)行預(yù)售來(lái)收攏資金。所以，很多開發(fā)商爭(zhēng)先進(jìn)行房地產(chǎn)投資，投入大量資本，以期望獲得高額利潤(rùn)。

1.2政策調(diào)控力度強(qiáng)

政策因素在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程中發(fā)揮著舉足輕重的作用，直接影響著開發(fā)商的利潤(rùn)收入。在這其中土地稅收好銀行信貸政策對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響程度最深，土地方面，只有政府出讓更多的土地使用權(quán)，開發(fā)商才能據(jù)此進(jìn)行建設(shè)和銷售，否則“巧婦難為無(wú)米之炊”，開發(fā)商也無(wú)計(jì)可施；稅收方面，針對(duì)房產(chǎn)的房產(chǎn)稅等各項(xiàng)稅收直接影響房地產(chǎn)的成本和銷售情況；而銀行信貸政策的作用更加關(guān)鍵，他直接決定銀行的投資規(guī)模，很多的開發(fā)商存在以貸養(yǎng)貸的現(xiàn)象，對(duì)銀行金融的依賴性很大[1]。

1.3房地產(chǎn)從業(yè)者眾多

由于房地產(chǎn)利潤(rùn)較高，吸引了大量投資者的進(jìn)入，這其中不僅僅有諸如萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、碧桂園等大的房地產(chǎn)集團(tuán)，還在全國(guó)各大中小城市廣泛分布著為數(shù)不少的中小房地產(chǎn)企業(yè)。這其中一方面是由于在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初期，銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的信貸政策要求比較低，只需在當(dāng)?shù)赜泄潭ㄙY產(chǎn)證明且信用較好，就可以申請(qǐng)大額的貸款，使得開發(fā)商經(jīng)濟(jì)壓力大大減輕。另一方面房地產(chǎn)的技術(shù)門檻較低，對(duì)于一些小城市的樓盤開發(fā)來(lái)說(shuō)，往往不需要很好的設(shè)計(jì)及施工技術(shù)，只需有一定的經(jīng)驗(yàn)，然后一層層進(jìn)行堆積就可以了。

二、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展中存在的問(wèn)題

2.1環(huán)保要求較低

由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在初期的管理并不嚴(yán)格，加之人們包括監(jiān)管部門都普遍將環(huán)保規(guī)定要求的注意力集中在了一些大的化工企業(yè)上去，認(rèn)為房地產(chǎn)造成的環(huán)保危害有限，不需要過(guò)分關(guān)注。這也使得很多房地產(chǎn)企業(yè)不重視環(huán)保，很多建筑材料隨意堆積，往往在風(fēng)力的作用下隨風(fēng)播撒，造成了很嚴(yán)重的粉塵污染。而且房地產(chǎn)在裝修的過(guò)程中，由于劣質(zhì)材料的使用，使得甲醛等不良?xì)怏w隨意散播，對(duì)人體健康和大氣環(huán)境造成了損害。

2.2市場(chǎng)秩序較為混亂

房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊，除了人們普遍關(guān)注的大產(chǎn)權(quán)房之外，市場(chǎng)還普遍存在著大量的小產(chǎn)權(quán)房，以及城邊村違法私蓋的房產(chǎn)。這些房產(chǎn)企業(yè)不僅數(shù)量眾多，而且很多也不能稱之為企業(yè)，但卻都在開門售賣。消費(fèi)者如果貪圖便宜，盲目購(gòu)買一些沒(méi)有在住建部門進(jìn)行合格登記的房產(chǎn)，一旦遭到侵權(quán)，可能辛辛苦苦一輩子積攢的錢買沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的房子，結(jié)果尚未入住就被有關(guān)部門依法拆除。市場(chǎng)秩序的混亂不僅讓監(jiān)管部門難以針對(duì)性治理，也使得很多房地產(chǎn)企業(yè)生存空間縮小，消費(fèi)者權(quán)益難以得到保護(hù)[2]。

2.3房產(chǎn)投機(jī)多

高額利潤(rùn)存在的行業(yè)往往充斥著大量的投機(jī)分子，尤其是在如今較為繁榮的房地產(chǎn)行業(yè)投機(jī)分子更是與日俱增。雖然進(jìn)行房產(chǎn)的建設(shè)需要花費(fèi)大量的時(shí)間精力和資金，但很多職業(yè)炒房客往往“抱團(tuán)炒房”，經(jīng)常采取將所有資金集中到一起，合作做空一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的方法，坐等房產(chǎn)升值，從中獲取高額的差價(jià)，前段時(shí)間盛行的“溫州炒房團(tuán)”就是典型的代表。投機(jī)者的增多會(huì)進(jìn)一步擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序，不僅各方的利益難以得到保障，也傷害了普通群眾的買房熱情，透支了市場(chǎng)。

2.4房產(chǎn)空置率高

與旺盛的需求和高額的銷售相比，很多房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的小區(qū)房產(chǎn)空置率很高，往往在晚上八九點(diǎn)鐘，很多小區(qū)的燈光亮著的還不到五分之一。這其中原因，一方面是由于很多房地產(chǎn)企業(yè)惡意做空市場(chǎng)，偽造火熱的銷售率，利用消費(fèi)者的從眾心理，吸引人們前來(lái)購(gòu)買，拓展客源。另一方面則是由于一些房產(chǎn)投機(jī)客的存在，大量的房產(chǎn)被一人所購(gòu)買，待價(jià)而沽，自然會(huì)帶來(lái)空置率?？罩寐实拇罅慨a(chǎn)生是一種惡意的市場(chǎng)行為，多次受到國(guó)家打擊，但很多時(shí)候?qū)医恢埂?/p>

三、促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的舉措

3.1重視生態(tài)環(huán)境保護(hù)

要充分發(fā)揮各方力量，首先在宣傳上下功夫，讓廣大消費(fèi)者明曉自己小區(qū)綠化和裝修無(wú)害化的權(quán)利，團(tuán)結(jié)起來(lái)保護(hù)業(yè)主的核心利益。同時(shí)也可以讓房地產(chǎn)企業(yè)明確自己的社會(huì)職責(zé)，在以后的施工過(guò)程中重視生態(tài)環(huán)境的保護(hù)。其次要在制度上下功夫，明確房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)保達(dá)標(biāo)的規(guī)定和要求，對(duì)違反規(guī)定的堅(jiān)決予以處理，甚至取消其房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)限。最后要大力推廣和改進(jìn)無(wú)害化建筑材料，鼓勵(lì)企業(yè)使用環(huán)保建筑材料，并對(duì)綠色施工的企業(yè)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，確保生態(tài)環(huán)境保護(hù)做到位。

3.2發(fā)揮政府監(jiān)管作用

政府監(jiān)管部門的作用是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的一條紅線，必須要加大監(jiān)管力度，才能維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康運(yùn)行，最大限度的保護(hù)房地產(chǎn)從業(yè)者和消費(fèi)者的合法權(quán)益。要健全相關(guān)法律法規(guī)，將房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行規(guī)范納入國(guó)家相關(guān)文件規(guī)定中，使得企業(yè)有章可循。要加強(qiáng)房地產(chǎn)執(zhí)法隊(duì)伍建設(shè)，對(duì)影響市場(chǎng)秩序，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為予以堅(jiān)決打擊。要充分發(fā)揮政府這一“看得見(jiàn)的手”的調(diào)控作用，及時(shí)出臺(tái)防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的文件要求，牢牢扭住“房住不炒”的政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)健康運(yùn)行[3]。

3.3建立房產(chǎn)信息公開制度

要專門出臺(tái)房產(chǎn)信息公開制度，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)領(lǐng)域進(jìn)行公開公示，尤其是對(duì)土地購(gòu)入價(jià)格、人力成本、建筑材料、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等等各個(gè)房產(chǎn)開發(fā)的環(huán)節(jié)進(jìn)行公示。要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)進(jìn)行公示，在建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目之前，便在銷售部或者工地顯眼地區(qū)設(shè)置公示牌，將企業(yè)在住建、發(fā)改、稅務(wù)等各個(gè)部門取得的憑證進(jìn)行公示，方便消費(fèi)者分辨房地產(chǎn)項(xiàng)目的合法程度，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。

3.4出臺(tái)房地產(chǎn)規(guī)范文件

在房地產(chǎn)開發(fā)的過(guò)程中，很多企業(yè)往往習(xí)慣于各行其是，房地產(chǎn)質(zhì)量的高低與否一定程度與企業(yè)的社會(huì)責(zé)任感息息相關(guān)，為此，有必要出臺(tái)統(tǒng)一的規(guī)范性文件，來(lái)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)所需要達(dá)成的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)定。使得眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行各項(xiàng)工作時(shí)有章可循，有據(jù)可依，雖然一定程度上為企業(yè)設(shè)置了條條框框，但長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)，對(duì)企業(yè)的規(guī)范性運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展大有好處。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為我國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)，促使其可持續(xù)發(fā)展對(duì)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展具有重要作用。本文只是對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的一些簡(jiǎn)要分析，以期能夠指導(dǎo)實(shí)踐，促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)向著良好的方向發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

[1]艾志成·探析在新形勢(shì)條件下中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展問(wèn)題[C]/ /2007 中國(guó)可持續(xù)發(fā)展論壇暨中國(guó)可持續(xù)發(fā)展學(xué)術(shù)年會(huì)論文集（ 4） ，2010.

[2]王慶德·淺析我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略對(duì)策[J].經(jīng)營(yíng)管理者，2011（ 20） .

[3]顧相偉·嬗變與發(fā)展： 淺析當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控與轉(zhuǎn)型———兼論恩格斯《論住宅問(wèn)題》的現(xiàn)實(shí)意義[J].經(jīng)濟(jì)問(wèn)題探索，2011（ 10） .