朱迪 中國人民大學

前言：在我國經(jīng)濟的發(fā)展過程當中，房地產(chǎn)經(jīng)濟是其中的一個重要組成部分，在很多地區(qū)的政府收入過程當中，房地產(chǎn)經(jīng)濟占據(jù)較大的比例，因此房地產(chǎn)經(jīng)濟是推動經(jīng)濟的助力之一。在我國看到房地產(chǎn)經(jīng)濟帶來了有利一面的同時，房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫現(xiàn)象也日益嚴重，部分地區(qū)房地產(chǎn)價格控制出現(xiàn)了問題，房價高漲一直是中央及其地方部門管控的重要措施，最近幾年我國政府先后出臺了多種管控措施，包括稅收條款、土地政策調(diào)解等措施，使當前房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展放緩，但是還存在不少的問題，因此對房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展趨勢和調(diào)控措施研究具有重要的意義。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展趨勢

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展歷程

房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展是與我國社會經(jīng)濟的宏觀環(huán)境有著密切聯(lián)系的，在房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展過程及趨勢當中分為三個階段，第一個階段是九十年代之前，是房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的萌芽時期，這一時期我國房地產(chǎn)經(jīng)濟沒有大規(guī)模的展開，房地產(chǎn)經(jīng)濟的市場份額較小，沒有有效的資金投入。第二階段，在改革開放到2016年我國房地產(chǎn)經(jīng)濟獲得迅猛發(fā)展，我國房地產(chǎn)價格一路高漲，一系列的大的房地產(chǎn)公司迅速出現(xiàn)，并且市場份額快速擴大，房地產(chǎn)經(jīng)濟已經(jīng)成為推動我國經(jīng)濟發(fā)展，提高地方政府收入的重要推動力。2015年，北京市部分商品房簽約均價最高達到了96115元每平米，上海市部分商品房簽約均價最高達到了91055元每平米。而與香港臨近的深圳，其房價增長幅度也是驚人，去年的平均增長幅度超過了40%，新建住宅的平均售價為42591元每平米。這些數(shù)字無不表現(xiàn)著當前我國商品房的平均銷售價格已經(jīng)遠遠超過了居民的收入水平，使得越來越多的居民難以擁有屬于自己的產(chǎn)權(quán)商品房。第三個階段是2016年之后，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟趨于穩(wěn)定，房價得到初步控制。我國在這個階段針對房地產(chǎn)經(jīng)濟采取一系列的組合拳，在稅收接連出臺一系列的調(diào)控措施，包括對一手房和二手房的調(diào)控，有效的遏制了炒房行為的發(fā)生，并且在地方的政府土地政策上進一步鎖緊，采取了調(diào)控措施，降低了房價的上漲力度。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展趨勢

當前在我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展趨勢當中主要有以下幾點：第一，房地產(chǎn)經(jīng)濟的規(guī)模進一步擴大。由于受到人口和剛性需求，房地產(chǎn)市場是當前我國人民的基本需求，在旺盛的需求下，房地產(chǎn)經(jīng)濟還會繼續(xù)發(fā)展，但是大規(guī)模的發(fā)展的幾率還是較小的。第二，房價已經(jīng)得到基本的控制，房價上漲空間較小。在房地產(chǎn)經(jīng)濟的大規(guī)模的發(fā)展過程當中，房價上漲就是其中的因素，目前我國針對房地產(chǎn)價格采取的針對性的調(diào)控措施，所以房價的上漲空間較小，并且幅度不大。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展趨勢的主要原因

（一）宏觀調(diào)控制度不合理

在我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的快速發(fā)展過程當中，宏觀調(diào)控制度不合理是其中的一個重要方面。當前在我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展過程當中，雖然政府采取了一系列的宏觀調(diào)控措施，但是很多地區(qū)的房價一直上漲過快，當前我國一線城市的房價雖然得到控制，比沒有出現(xiàn)大規(guī)模的上漲，但是房地產(chǎn)價格已經(jīng)超過了一般民眾的承受能力，很多一線城市的居民面臨買不起房的現(xiàn)象。另一方面二線城市和三線城市的房地產(chǎn)市場有進一步擴張的現(xiàn)象，二線城市和三線城市的房地產(chǎn)經(jīng)濟還在進一步的發(fā)展，這充分的說明了政府的宏觀條款措施不是很理想，政策不合理還存在。政府所制定的住房保障制度也存在一定的不足，這也使得房價很難穩(wěn)定。當前我國政府對于居民的住房保障制度的實行存在著諸多困難，一方面是由于住房保障所牽扯的是居民的住房問題，這對于當?shù)氐姆康禺a(chǎn)行業(yè)來說是一大打擊，對房地產(chǎn)企業(yè)的利益存在一定的影響，進而影響了當?shù)卣呢斦杖?，因此當?shù)卣畬τ谧》勘Ｕ现贫鹊膶嶋H執(zhí)行的動力比較缺乏。另一方面，由于住房保障制度自身所涉及的程序較為復(fù)雜，同時還需要多個部分的協(xié)調(diào)合作，對于該制度的實施來說也是一大難題。

（二）土地政策不完善

土地政策不完善，我國房價較高的一個重要原因就是土地的購買價格較高，當前很多地區(qū)的政府為了自身的經(jīng)濟效益，采取高價格的拍賣土地，這樣無形當中了促進了房地產(chǎn)開發(fā)成本的上升，為了獲得更多的利益，房地產(chǎn)商只能通過上調(diào)房價的方式進行管理，這樣就無形當中促使了房地產(chǎn)價格的上升，進而推動了房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。

（三）稅收調(diào)控制度不到位

稅收調(diào)控制度不到位，在我國房地產(chǎn)的稅收管理制度上，我國基本每年都會采取針對性的調(diào)控措施，地方也會因為中央政策根據(jù)自身的情況采取調(diào)解措施，但是在實際的調(diào)解幅度上還是不夠。很多稅收管理措施，只是針對普通的民眾，針對具有一定資產(chǎn)的富人群體，并不會造成較大的影響。雖然在營改增政策中，規(guī)定對于個人的住房不滿兩年時間再轉(zhuǎn)讓給他人的所征收的增值稅率為5%，購房時間為兩年以上的則免收增值稅，這些規(guī)定都是針對個人轉(zhuǎn)讓房屋的規(guī)定，對于所有的房地產(chǎn)企業(yè)來說無實際作用。

三、加強房地產(chǎn)經(jīng)濟調(diào)控管理的措施

（一）完善宏觀調(diào)控制度

完善宏觀調(diào)控制度。當前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟市場雖然發(fā)展放緩，但是在地區(qū)的發(fā)展過程當中還存在上漲的現(xiàn)象，二線城市和三線城市的房地產(chǎn)市場有進一步擴張的現(xiàn)象，二線城市和三線城市的房地產(chǎn)經(jīng)濟還在進一步的發(fā)展，這充分的說明了政府的宏觀條款措施不是很理想，政策不合理還存在。因此政府宏觀調(diào)控措施需要進一步加強。政府在實際的管理當中要進一步打擊炒房行為的發(fā)生，合理引導(dǎo)炒房客的投資方向。還可以鼓勵投資者將閑置資金投入實業(yè)中去，實行多樣化的投資手段，減少投資者對房地產(chǎn)行業(yè)的投入，減輕炒房熱現(xiàn)象，緩解我國房價過高的問題。另外要加強保障房建設(shè)，在實際的保障房的建設(shè)過程當中，應(yīng)該積極的吸取別人的良好管理模式和方法，引進較好的管理方法，進一步的緩解基本市場需求，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展降溫。

（二）根據(jù)地方情況加強對土地政策管理

根據(jù)地方情況加強對土地政策管理。當前我國房價較高的一個重要原因就是土地的購買價格較高，當前很多地區(qū)的政府為了自身的經(jīng)濟效益，采取高價格的拍賣土地，這樣無形當中了促進了房地產(chǎn)開發(fā)成本的上升，造成了房價的上升。因此廣大地方政府部門在實際的管理過程當中，要改變傳統(tǒng)的變賣土地提高政績的價值觀，在實際的管理當中采取多方面的可持續(xù)的發(fā)展模式，提高地方經(jīng)濟的發(fā)展，為地方經(jīng)濟的發(fā)展創(chuàng)造更多的動力。另外地方政府在土地的審批和價格控制上要嚴格實行報備制度，嚴格打擊非法變賣土地的行為，對非法變賣土地的部門和個人要追究其相關(guān)責任，嚴重的情況要追求其法律責任，有效的從源頭上控制房地產(chǎn)經(jīng)濟的擴張。

（三）進一步健全稅收調(diào)控制度

稅收制度是有效的控制房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的工具之一，因此要進一步健全稅收調(diào)控制度。在實際的調(diào)解幅度上還是不夠。很多稅收管理措施，只是針對普通的民眾，針對具有一定資產(chǎn)的富人群體，并不會造成較大的影響。在管理大但該男子針對炒房的問題，政府對于空置房屋可以適當?shù)卣魇找欢ǖ亩愘M。許多房地產(chǎn)投機者購置了大量房屋，囤積了許多房源，使得空置的房屋比較多，嚴重浪費了住房資源，但如果對空置房屋進行適當?shù)卣鞫?，則會使得炒房者的投機成本增加，鑒于國家對炒房行為的限制，炒房者也會在一定程度上減少對房地產(chǎn)的投資行為。其次，政府也可制定一些政策來對銀行和其他金融機構(gòu)關(guān)于房地產(chǎn)信貸力度進行限定，有效緩解貸款炒房行為的發(fā)生。在實際的稅收調(diào)控當中需要從個人與銀行兩個方面入手，兩個方面缺一不可，在實際的管理制度和方法上要根據(jù)地方的需求采取措施，在實際的管理當中要健全管理制度，針對一系列的稅收制度空白要及時的補充。另一方面在制度確定之后要嚴格落實稅收調(diào)控制度，只有這樣才能有效的發(fā)揮稅收調(diào)控工具的作用。

結(jié)語：從以上的分析可以看出，房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展是我國社會經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的重要產(chǎn)物，當前在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展趨勢具有多方面的原因，這些原因既有外在的，也有內(nèi)在的，其主要原因表現(xiàn)在：宏觀調(diào)控制度不合理、土地政策不完善、稅收調(diào)控制度不到位。因此在實際的管理當中，要根據(jù)市場的發(fā)展和人民的基本需求，要進一步要完善宏觀調(diào)控制度、根據(jù)地方情況加強對土地政策管理、進一步健全稅收調(diào)控制度，提高房地產(chǎn)經(jīng)濟實際管控水平，滿足人民的基本住房需求。