馬小青

[摘要]國(guó)家實(shí)行宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，使其趨向良性發(fā)展。但從目前行業(yè)現(xiàn)狀來(lái)看，影響房地產(chǎn)企業(yè)步履艱難的因素是自身存在內(nèi)患。攘外必先安內(nèi)，企業(yè)具備一套完善有效的內(nèi)部控制體系至關(guān)重要。本文以C房地產(chǎn)公司為研究對(duì)象，通過(guò)實(shí)地調(diào)查，以銷售部門、財(cái)務(wù)部門及審計(jì)部門崗位的基本職責(zé)權(quán)限出發(fā)，探討內(nèi)部控制缺失存在的問(wèn)題并提出相應(yīng)對(duì)策。

[關(guān)鍵詞]C房地產(chǎn)公司；內(nèi)部控制；出納工作；營(yíng)銷環(huán)節(jié)；內(nèi)部審計(jì)

[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2019.20

1 房地產(chǎn)內(nèi)部控制的重要性

內(nèi)部控制是指經(jīng)濟(jì)單位和各個(gè)組織在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中建立的一種相互制約的業(yè)務(wù)組織形式和職責(zé)分工制。加強(qiáng)內(nèi)部控制，是貫徹落實(shí)黨的第十八屆五中全會(huì)精神建設(shè)法治國(guó)的客觀要求。近年來(lái)，國(guó)家雖對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行宏觀調(diào)控，但其依舊是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的主力領(lǐng)軍行業(yè)，國(guó)家投入力度較大的支柱產(chǎn)業(yè)。嚴(yán)重越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識(shí)到內(nèi)部控制的制定實(shí)施不僅能夠降低生產(chǎn)成本、完善資金管理、提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，還能增強(qiáng)控制風(fēng)險(xiǎn)能力、促進(jìn)信息與溝通交流能力以及完善監(jiān)督審核機(jī)制。企業(yè)想要長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，具備一套有效的內(nèi)部控制體系是核心。

2 C公司內(nèi)部控制概況及存在問(wèn)題探究

2.1 內(nèi)部控制概況

C公司是一家房地產(chǎn)有限責(zé)任分公司，2010年成立至今。C公司所屬D公司緊緊順應(yīng)時(shí)代趨勢(shì)，擴(kuò)張建立C公司，體現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)者勇于開(kāi)拓市場(chǎng)的雄心和信心。但同樣，高速的發(fā)展背景下，伴隨的必然是數(shù)之不盡的風(fēng)險(xiǎn)。C公司成立的八年中，建立一套有效的內(nèi)部控制體系并沒(méi)有引起企業(yè)的高度重視，根據(jù)實(shí)地調(diào)查以及查閱各部門資料中不難看出從銷售、財(cái)務(wù)到審計(jì)，內(nèi)部控制還很不完善，全責(zé)分配不合理，職責(zé)交叉乃至缺失，應(yīng)當(dāng)遵循的內(nèi)控流程恍如虛設(shè)。公司常年賬務(wù)混亂，信息不實(shí)，難以繼續(xù)良性的發(fā)展?；鶎尤藛T不能以身作則，管理人員回饋不到有效信息，致使C公司在內(nèi)部控制管理以及組織架構(gòu)的制衡中凸顯出日益嚴(yán)重的危機(jī)。

2.2 C公司出納人員職務(wù)侵占案例及相應(yīng)問(wèn)題探究

2012年C公司開(kāi)始銷售竣工住宅房屋，售樓初期公司管理層沒(méi)有明確制定一套各部門應(yīng)當(dāng)遵守的內(nèi)部工作規(guī)范要求。部門人員未能完善自身工作，各部門之間缺乏相互協(xié)助，致使公司出納利用漏洞產(chǎn)生舞弊行為。探析C公司各部門工作的完成內(nèi)容以及部門間的工作流程，發(fā)現(xiàn)以下三點(diǎn)問(wèn)題。

（1）銷售部門工作嚴(yán)重缺失。C公司銷售人員在售房期間，收到的每一筆款項(xiàng)雖及時(shí)交付出納人員，但銷售部門內(nèi)部并沒(méi)有留存登記每一筆房屋收款項(xiàng)目的詳細(xì)情況，后續(xù)跟進(jìn)工作缺失。銷售部門的臺(tái)賬中，僅記錄已售未售房屋繳款情況和何種付款方式（一次性付款、按揭付款或分期付款等），多項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在臺(tái)賬中明確記錄的事項(xiàng)不予及時(shí)登記或模糊處理。例如事后審計(jì)中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)房子涉及住戶向公司借錢交首付的行為，公司代墊的款項(xiàng)銷售部門并沒(méi)有詳細(xì)的做出統(tǒng)計(jì)，多數(shù)借款合同也沒(méi)有還款約束條件，以至于無(wú)從得知單位是否收回相應(yīng)欠款。而C公司出納就是利用銷售部門銷售臺(tái)賬等相關(guān)事后監(jiān)督證明文件的內(nèi)容缺失，將收取的各種代墊款項(xiàng)不及時(shí)上交公司自行侵占。再比如住戶發(fā)生換房，銷售部采用口頭告知，在細(xì)節(jié)上沒(méi)有作相應(yīng)的換房手續(xù)簽批，存在換房后戶主名稱發(fā)生變化，多個(gè)人供同一戶房屋款項(xiàng)的情況，造成嚴(yán)重的賬目混亂。

（2）財(cái)務(wù)部門未能做到職務(wù)分離及相互監(jiān)督機(jī)制。由于房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目屬于資金密集型行業(yè)，運(yùn)行周期較長(zhǎng)，出納管理著大量資金往來(lái)，會(huì)計(jì)確認(rèn)著每一筆賬目的真實(shí)性。根據(jù)財(cái)務(wù)部提供的財(cái)務(wù)報(bào)表以及相關(guān)經(jīng)營(yíng)成果來(lái)體現(xiàn)公司的經(jīng)營(yíng)管理水平，以便總結(jié)當(dāng)下并做出進(jìn)一步的發(fā)展規(guī)劃。因此房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)部門對(duì)于公司的重要性毋庸置疑。C公司出納在項(xiàng)目銷售期間負(fù)責(zé)收取公司房屋銷售款及房屋代收代繳款（包括：契稅、維修基金、房產(chǎn)證登記費(fèi)等）。其利用收取款項(xiàng)以及銀行存款存取業(yè)務(wù)的職務(wù)便利，在此期間采取收款不存入或不在規(guī)定時(shí)間內(nèi)存入公司賬戶的手段，私自將公款部分占為己有造成侵占或挪用公司資金，在正常房屋銷售收款中還存在部分款項(xiàng)以重新開(kāi)具延期3個(gè)月以內(nèi)的收據(jù)再入賬的方式躲避挪用公司資金的風(fēng)險(xiǎn)。例如，住戶A某向其繳納20，0000.00元房款，出納分別虛開(kāi)兩張超過(guò)三個(gè)月不連號(hào)收據(jù)造成挪用報(bào)給會(huì)計(jì)人員入賬。見(jiàn)表1。

C公司會(huì)計(jì)人員在2011-2014只根據(jù)出納提供的票據(jù)進(jìn)行入賬，不去監(jiān)督查看銀行對(duì)賬單以及流水單，造成出納長(zhǎng)期舞弊。2015年會(huì)計(jì)發(fā)現(xiàn)出納存在舞弊行為后，包庇出納。在住戶入住通知單等需要會(huì)計(jì)單獨(dú)查驗(yàn)住戶繳款情況給出審核意見(jiàn)簽字的地方，往往都是出納寫明款項(xiàng)越權(quán)審批，雙方不能各司其職、各負(fù)其責(zé)、相互制約，不能嚴(yán)格遵守財(cái)務(wù)部不相容職務(wù)分離原則。

（3）審計(jì)部門內(nèi)部審計(jì)內(nèi)容較不全面。房地產(chǎn)屬于高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)行業(yè)，從前期的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用、采購(gòu)費(fèi)用等支出到后期的銷售成本等都要消耗巨大的資金，每一環(huán)節(jié)資金管理的流動(dòng)都是需要重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題。而C公司審計(jì)人員只關(guān)注財(cái)務(wù)部提供的相關(guān)財(cái)務(wù)資料，如憑證、報(bào)表以及賬簿等直接和資金收支有關(guān)的文件，沒(méi)有對(duì)整個(gè)公司各部門操作流程進(jìn)行全面審計(jì)，導(dǎo)致審計(jì)人員根據(jù)財(cái)務(wù)提供的更改過(guò)的資金收據(jù)，來(lái)確保會(huì)計(jì)編制憑證的真實(shí)性以及報(bào)表的合理合規(guī)性等，忽略了各部門資金來(lái)源以及流向等問(wèn)題，致使在出納任職期間的數(shù)年中，審計(jì)人員由于審計(jì)內(nèi)容的局限性，出具的審計(jì)報(bào)告中并未查明出納舞弊問(wèn)題。

3 C公司內(nèi)部控制問(wèn)題相應(yīng)解決措施

3.1 銷售部門應(yīng)明確工作內(nèi)容

銷售環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)行業(yè)中較為重要的環(huán)節(jié)，C房地產(chǎn)公司就是由于銷售部門人員沒(méi)有明確每一步工作的要點(diǎn)內(nèi)容，一定程度導(dǎo)致出納產(chǎn)生舞弊行為。加之C房地產(chǎn)公司銷售部門人員流動(dòng)性大，就業(yè)人員魚(yú)龍混雜，人員素質(zhì)相對(duì)較低，認(rèn)識(shí)不到自身工作還存在很多問(wèn)題。因此企業(yè)應(yīng)當(dāng)從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，定期開(kāi)展銷售人員相關(guān)職業(yè)技能培訓(xùn)，做到事前明確工作內(nèi)容，提升工作效率。事中銷售人員詳細(xì)登記及時(shí)更新銷售臺(tái)賬、按照合同要求進(jìn)行后期款項(xiàng)催收并將客戶繳費(fèi)情況實(shí)時(shí)統(tǒng)計(jì)上報(bào)部門主管及會(huì)計(jì)人員、認(rèn)真統(tǒng)計(jì)公司代墊款客戶資料以及換房更改信息等。做到事不分大小，都要詳細(xì)記錄在案，事后以便審計(jì)人員進(jìn)行賬務(wù)的查審和監(jiān)督。努力細(xì)化工作內(nèi)容，用嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度杜絕危機(jī)“鉆空子”。

3.2 重視財(cái)務(wù)部門內(nèi)部控制

首先，C房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)重視出納崗位?？贪逵∠笾卸x出納就是直接接觸公司往來(lái)資金，收付款是其主要的工作內(nèi)容。因此，即便出納掌管著公司重要的現(xiàn)金資金，也往往因?yàn)榭此撇恍枰y度就能上崗的工作性質(zhì)不被重視，對(duì)其管束規(guī)章不嚴(yán)謹(jǐn)，極易產(chǎn)生舞弊風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)出納崗位制定嚴(yán)格的規(guī)章制度，加強(qiáng)部門間內(nèi)部控制制約機(jī)制。其次，堅(jiān)持不相容職務(wù)相互分離原則。C房地產(chǎn)公司重點(diǎn)應(yīng)劃清開(kāi)具收據(jù)人和收款人、出納和會(huì)計(jì)人員的權(quán)責(zé)。一般情況下，開(kāi)具收據(jù)人和收款人要職責(zé)分離，不能為同一個(gè)人。C公司應(yīng)當(dāng)設(shè)立票據(jù)專管員（非出納、會(huì)計(jì)人員）進(jìn)行收據(jù)的開(kāi)取，建立收據(jù)臺(tái)賬，定期審查收據(jù)的領(lǐng)用使用情況，編號(hào)是否連續(xù)情況，做好序時(shí)登記和保管等工作。另外，出納由于職務(wù)的復(fù)雜性，不僅負(fù)責(zé)資金的收付、票據(jù)的報(bào)銷以及編制銀行存款日記賬等，還要處理財(cái)務(wù)部門繁多瑣碎的行政事務(wù)。因此，出納和會(huì)計(jì)在實(shí)際工作中權(quán)責(zé)不清是一種普遍存在的現(xiàn)象，企業(yè)當(dāng)明確兩者工作性質(zhì)和內(nèi)容，制定相關(guān)規(guī)章，杜絕由一人完成資金管理的全部過(guò)程，不得越權(quán)簽章審批，在授權(quán)范圍內(nèi)行使職權(quán)，辦理業(yè)務(wù)。加強(qiáng)財(cái)務(wù)部人員職業(yè)素養(yǎng)的培訓(xùn)，防止串通舞弊。形成良好的審核監(jiān)督機(jī)制，相互制約。

3.3 全面審計(jì)資金營(yíng)運(yùn)過(guò)程

公司資金營(yíng)運(yùn)的過(guò)程涉及各個(gè)部門對(duì)資金的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，資金活動(dòng)的管控要嚴(yán)格，從采購(gòu)、生產(chǎn)到銷售各環(huán)節(jié)的資金利用情況，內(nèi)部機(jī)構(gòu)涉及到資金往來(lái)運(yùn)營(yíng)都是審計(jì)工作的重中之重。尤其審計(jì)人員應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)營(yíng)運(yùn)資金的財(cái)務(wù)系統(tǒng)的監(jiān)督，資金的收支、審批權(quán)限、收取的款項(xiàng)是否及時(shí)上賬以及是否存在“賬外賬”等問(wèn)題。各環(huán)節(jié)涉及的資金應(yīng)認(rèn)真核對(duì)，切實(shí)做好資金營(yíng)運(yùn)，全面提高資金運(yùn)營(yíng)效率。

4 總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與企業(yè)發(fā)展的狀況，來(lái)進(jìn)行科學(xué)的分工，實(shí)施部門責(zé)任制，明確各個(gè)部門的工作單位與責(zé)任，使得內(nèi)部的各個(gè)部門能夠各司其職，又能夠相互的協(xié)調(diào)，促進(jìn)工作的順利進(jìn)行。

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