李迪文

[摘 要]物業(yè)管理水平體現(xiàn)著一個(gè)城市文明建設(shè)水平，它是建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)戰(zhàn)略總要求中的重要組成部分。但是，我國(guó)現(xiàn)代物業(yè)管理和運(yùn)營(yíng)中出現(xiàn)了一系列的問(wèn)題，對(duì)于業(yè)主和物業(yè)公司來(lái)說(shuō)是雙面的傷害。文章通過(guò)分析物業(yè)管理行業(yè)的特征和普遍存在的一些問(wèn)題，提出了一系列解決問(wèn)題的對(duì)策。希望研究成果對(duì)現(xiàn)代物業(yè)管理和運(yùn)營(yíng)能力提高起到一定的啟示作用。

[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理；物業(yè)運(yùn)營(yíng)；行業(yè)特征

[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2019.20

1 物業(yè)管理行業(yè)特征

物業(yè)管理是一個(gè)具有美好前景的朝陽(yáng)行業(yè)，它有效的管理了住宅小區(qū)的日?；顒?dòng)?，F(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)環(huán)境中面臨著一系列的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。物業(yè)公司可以在互聯(lián)網(wǎng)+環(huán)境下，構(gòu)建信息化平臺(tái)，更快效率和更高精度的處理數(shù)據(jù)。但是，現(xiàn)代法律、人員素質(zhì)等方面的問(wèn)題也帶來(lái)了物業(yè)管理中一系列的問(wèn)題，需要我們對(duì)這些問(wèn)題給予關(guān)注和處理，避免他們對(duì)企業(yè)產(chǎn)生一系列不利的影響。

現(xiàn)代物業(yè)管理較之以前更加智能化和智慧化。隨著互聯(lián)網(wǎng)+概念的發(fā)展，以及通信技術(shù)的發(fā)展，很多物業(yè)公司開(kāi)始和新的技術(shù)結(jié)合，開(kāi)發(fā)了屬于自己小區(qū)的APP，或者建立小區(qū)的線上社區(qū)，或者公眾賬號(hào)。業(yè)主們可以通過(guò)線上的方式參與小區(qū)的投票或者活動(dòng)。很多投票和報(bào)修功能因此更加便捷有效。這些技術(shù)理念和技術(shù)手段是新時(shí)代物業(yè)公司展現(xiàn)的新特點(diǎn)。

物業(yè)管理整個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)都不高，屬于一個(gè)低收益的行業(yè)。任何行業(yè)想要長(zhǎng)期存在并發(fā)展都需要保持一定的利潤(rùn)水平，如果這個(gè)利潤(rùn)水平低于市場(chǎng)的平均利潤(rùn)水平，經(jīng)濟(jì)學(xué)原理預(yù)測(cè)這些公司會(huì)退出該行業(yè)選擇其他行業(yè)。物業(yè)屬于房地產(chǎn)行業(yè)的附屬行業(yè)，其收益與居民的經(jīng)濟(jì)條件有著密切的關(guān)系。中國(guó)所處的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段決定了中國(guó)物業(yè)行業(yè)將長(zhǎng)期屬于微利行業(yè)。這個(gè)微利的特征將對(duì)物業(yè)行業(yè)發(fā)展帶來(lái)持久和全面的影響。

物業(yè)公司之所以在管理過(guò)程中出現(xiàn)一系列的問(wèn)題，與時(shí)代的發(fā)展有很大聯(lián)系。物業(yè)管理屬于建筑銷售以后的后期管理工作，它的資源和管理資金都來(lái)自于直屬公司的撥款，自己并不能自負(fù)盈虧。并且隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，住房的數(shù)量在不斷的增加，公司需要付出的資金也在不斷增加。直屬公司為了削減其成本選擇不斷的壓縮物業(yè)成本，大幅度降低了業(yè)主的滿意度。業(yè)務(wù)和物業(yè)管理公司之間的矛盾也不斷的被激化，物業(yè)公司在運(yùn)營(yíng)和管理中出現(xiàn)了一系列問(wèn)題。

2 物業(yè)管理和運(yùn)營(yíng)中存在的問(wèn)題

物業(yè)企業(yè)的規(guī)模普遍較小，收益水平較低。物業(yè)企業(yè)的發(fā)展依托于其管轄的小區(qū)，小區(qū)的規(guī)模限制了物業(yè)企業(yè)的規(guī)?；?。很多無(wú)資質(zhì)或者微小的房地產(chǎn)公司都建立了屬于自己的物業(yè)公司。但是這些物業(yè)公司都存在規(guī)模比較小，提供的服務(wù)質(zhì)量不夠標(biāo)準(zhǔn)化等問(wèn)題。但是很多這樣的項(xiàng)目又會(huì)造成資源的浪費(fèi)，并不能集中力量干大事。小規(guī)模的物業(yè)企業(yè)不利于規(guī)?；\(yùn)作，也無(wú)法形成高的收益。

物業(yè)管理過(guò)程中存在監(jiān)管不足的問(wèn)題。物業(yè)管理是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，涉及到小區(qū)生活的方方面面，物業(yè)管理工作需要各方面協(xié)調(diào)監(jiān)管才能取得比較好的成效。但是，現(xiàn)在的物業(yè)公司都存在著監(jiān)管不力的問(wèn)題。首先是政府部門(mén)對(duì)于物業(yè)這樣的新興行業(yè)的工作內(nèi)容和工作規(guī)范了解并不全面，所制定的法律和現(xiàn)實(shí)工作還存在一定的差距，現(xiàn)在缺乏完善的管理體系去約束其工作。其次，物業(yè)工作中的各方主體之間還存在著矛盾和沖突，比如業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)會(huì)并不能完全履行管理職責(zé)，物業(yè)管理部門(mén)的很多權(quán)利不能按照規(guī)定落實(shí)。最后，物業(yè)公司和其它相關(guān)的外部公司和部門(mén)之間也無(wú)法形成協(xié)調(diào)一致的觀點(diǎn)和意見(jiàn)，對(duì)于暖氣、供水、自來(lái)水管修理等工作的處理準(zhǔn)確度和響應(yīng)速度也存在問(wèn)題，最終導(dǎo)致業(yè)主將物業(yè)公司告上法庭。

物業(yè)行業(yè)的法律法規(guī)建設(shè)落后于管理實(shí)踐。政府在其指定的法律法規(guī)中有規(guī)定物業(yè)公司對(duì)普通的住宅收取物業(yè)費(fèi)用的基本標(biāo)準(zhǔn)。但是，對(duì)于收費(fèi)項(xiàng)目的明晰并沒(méi)有明確列出來(lái)。很多物業(yè)公司在基本物業(yè)費(fèi)用的基礎(chǔ)上設(shè)置了一些其他收費(fèi)項(xiàng)目，其中某些項(xiàng)目還存在嚴(yán)重的超標(biāo)收費(fèi)問(wèn)題。業(yè)主和物業(yè)管理層在這些問(wèn)題上面找不到相關(guān)法律的保護(hù)和支撐，只能各執(zhí)一詞，最終導(dǎo)致大的糾紛產(chǎn)生。司法部門(mén)接收到物業(yè)管理案件的數(shù)量也日漸增多，也些都是因?yàn)榉煞ㄒ?guī)的不明確和不完善造成的。

物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)的物業(yè)管理人才。物業(yè)管理漸漸走向了智能化和智慧化的階段，在新時(shí)代下，物業(yè)管理行業(yè)需要新的人才。員工在日常生活中花費(fèi)大量的時(shí)間處理一些瑣碎的事情。智慧物業(yè)的思維使得物業(yè)公司可以采取網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)或者APP的方式對(duì)于住宅小區(qū)的用戶進(jìn)行高效管理。但是，因?yàn)楹芏辔飿I(yè)公司吸引不到具有網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)能力或者高端網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的管理人員，使得手機(jī)的APP在線服務(wù)、在線繳費(fèi)、在線保修等好的管理設(shè)想石沉大海。

3 解決物業(yè)管理中存在問(wèn)題的對(duì)策

通過(guò)物業(yè)管理公司并購(gòu)的方法解決規(guī)模小，利潤(rùn)低的問(wèn)題。一家物業(yè)管理公司可以通過(guò)收購(gòu)的方式來(lái)占有另一家物業(yè)管理公司的資源，實(shí)現(xiàn)兩個(gè)公司資源的長(zhǎng)期整合和協(xié)同發(fā)展。這種并購(gòu)過(guò)程中，也能實(shí)現(xiàn)規(guī)模化的管理和長(zhǎng)期品牌的培養(yǎng)。為了實(shí)現(xiàn)雙方戰(zhàn)略利潤(rùn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，必須要選擇共享空間大，資源契合度較高的物業(yè)公司進(jìn)行并購(gòu)，這些才能實(shí)現(xiàn)未來(lái)增長(zhǎng)潛力的最大化。此外，物業(yè)管理公司進(jìn)行并購(gòu)時(shí)，必須要考慮到公司的先前的管理規(guī)模，先前的業(yè)績(jī)水平和先前的盈利能力，這些都是減小并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)必要的評(píng)估流程和評(píng)估內(nèi)容。

物業(yè)公司各個(gè)管理部門(mén)必須要嚴(yán)格落實(shí)其管理職責(zé)，形成相互監(jiān)督的循環(huán)機(jī)制。首先，開(kāi)發(fā)商也物業(yè)公司之間相互協(xié)調(diào)和相互監(jiān)督，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)負(fù)起對(duì)業(yè)主的責(zé)任，并監(jiān)督相關(guān)部門(mén)和物業(yè)管理公司設(shè)計(jì)告知量的服務(wù)工作服務(wù)于小區(qū)的居民。其次，物業(yè)公司內(nèi)部形成監(jiān)督機(jī)制。物業(yè)公司需要組織和開(kāi)展物業(yè)的管理工作，強(qiáng)化民意調(diào)查，根據(jù)住戶的意見(jiàn)和反饋對(duì)物業(yè)管理水平進(jìn)行調(diào)整和完善。再次，物業(yè)公司與消防、安全、環(huán)保和城建等部門(mén)要建立起良好的協(xié)調(diào)和監(jiān)督關(guān)系，防止各部門(mén)之間相互推脫的事情發(fā)生。最后，物業(yè)公司與居委會(huì)相互協(xié)調(diào)和監(jiān)督，將一部分權(quán)利下放到居委會(huì)，使得業(yè)主能夠在管理過(guò)程中體現(xiàn)自己的主動(dòng)地位。

建立健全物業(yè)管理方面的法律法規(guī)。法律法規(guī)是具有強(qiáng)制性執(zhí)行力的政策文件，一旦制定其影響范圍深遠(yuǎn)且長(zhǎng)久。因此在制定各個(gè)地方物業(yè)法律法規(guī)的時(shí)候，需要真實(shí)考察當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理的現(xiàn)狀以及存在的問(wèn)題，而不僅僅是照搬其它地方的成功經(jīng)驗(yàn)。在制定法律法規(guī)的過(guò)程中需要按照內(nèi)容公平完整、可操作性強(qiáng)、適合實(shí)際情況等原則執(zhí)行。在文件中明確規(guī)定規(guī)劃、建設(shè)、物業(yè)和相關(guān)部門(mén)的職責(zé)和分工，并且需要?jiǎng)澐制髽I(yè)的業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)之間的權(quán)利和業(yè)務(wù)。

培養(yǎng)和引進(jìn)雙重舉措吸引人才。作為勞動(dòng)密集型行業(yè)，人才的素質(zhì)決定了市場(chǎng)的話語(yǔ)權(quán)和企業(yè)未來(lái)的發(fā)展道路。物業(yè)公司在知識(shí)經(jīng)濟(jì)的時(shí)代下，應(yīng)當(dāng)將對(duì)人的投資提升到戰(zhàn)略高度上來(lái)，成為企業(yè)最重要的戰(zhàn)略核心。培養(yǎng)就是要求物業(yè)企業(yè)形成一套優(yōu)勝劣汰的管理機(jī)制，對(duì)現(xiàn)有的人才隊(duì)伍進(jìn)行考核和篩選，并形成一條明確的晉升道路來(lái)增加員工的競(jìng)爭(zhēng)力。引進(jìn)是要通過(guò)素質(zhì)考核和技能考核，通過(guò)物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)等方式從市場(chǎng)中吸引人才。

4 結(jié) 論

物業(yè)管理是新時(shí)代新事物，其發(fā)展和運(yùn)營(yíng)中仍存在很多的不足和問(wèn)題，這些問(wèn)題制約了社會(huì)主義和諧社會(huì)的發(fā)展。本文梳理了物業(yè)行業(yè)存在的規(guī)模小、監(jiān)督不完善、法律不健全和人才不達(dá)標(biāo)四個(gè)通用問(wèn)題，并逐一提出了解決對(duì)策，希望可以為物業(yè)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展提供一些啟示。

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