吳錦晨

[摘? 要]房地產(chǎn)經(jīng)濟是我國市場經(jīng)濟發(fā)展的重要基礎，隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)如何良性可持續(xù)化發(fā)展問題受到廣泛關(guān)注。文章結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)間接費用的構(gòu)成，提出其會計核算及稅務處理的關(guān)鍵點，并重點闡述目前房地產(chǎn)企業(yè)在我國的現(xiàn)狀與問題，繼而通過研究分析進行對策建議。不僅為企業(yè)開發(fā)間接費用的工作指明方向，也為開發(fā)間接費用會計核算及稅務處理提供理論對策，進而保證房地產(chǎn)企業(yè)良性可持續(xù)發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]開發(fā)間接費用;會計核算;稅務處理

中圖分類號：F234

隨著我國市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式從粗放式經(jīng)營轉(zhuǎn)變?yōu)榫毣?jīng)營，如何確保房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；男履Ｊ?，成為當下房地產(chǎn)企業(yè)急需解決的問題，本文針對房地產(chǎn)開發(fā)間接費用的會計核算及稅務處理問題進行闡述并提出對策及建議。

1? 開發(fā)間接費用的構(gòu)成

根據(jù)我國相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，開發(fā)間接費用是指，在組織及管理開發(fā)項目時所發(fā)生的費用，其中包括下述幾個費用類型：

1.工資福利費用：指開發(fā)企業(yè)各個獨立核算內(nèi)部單位的管理費用，其中包括人事行政、技術(shù)部門、服務部門、施工部門等人員的工資、獎金等福利費用。其中福利費用在一般房地產(chǎn)企業(yè)中，占比工資總額的百分之十四;

2.折舊費用：指用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各個獨立核算內(nèi)部單位使用固定資產(chǎn)屬性的設備、設施等發(fā)生的折舊費用;

3.修理費用：指用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各個獨立核算內(nèi)部單位使用固定資產(chǎn)屬性的設備、設施等發(fā)生的修理費用;

4.辦公費用：指用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各個獨立核算內(nèi)部單位各職能部門辦公使用的紙張、文具、郵寄、報刊、交通、集體供暖等費用。

5.水電費用：指用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各個獨立核算內(nèi)部單位使用的水電費用;

6.勞動保護費用：指房地產(chǎn)開發(fā)各個獨立核算內(nèi)部單位各個職工的施工保護商品的采購、折舊及修理費用，及提供施工人員健康營養(yǎng)商品、防暑降溫商品、洗護商品等用品的采購或福利費用，以及施工工地上勞務人員生活用水的燃料費用等;

7.周轉(zhuǎn)房屋攤銷費用：指在房屋開發(fā)過程中，不能明確為其中某項開發(fā)項目的拆遷人員安置周轉(zhuǎn)，所使用的房屋的攤銷費;

8.利息支出費用：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)項目借用資金，所產(chǎn)生的無法直接歸入開發(fā)成本的利息支出及因此產(chǎn)生的手續(xù)費用，但應沖抵使用該筆借用資金前存入銀行而所產(chǎn)生的利息收入。開發(fā)項目完畢后的借款所得利息，計入當期損益。

9.其他費用：指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中所產(chǎn)生的費用，但不包括到上述各類費用類型中。

2? 開發(fā)間接費用會計核算及稅務處理關(guān)鍵點

房地產(chǎn)企業(yè)在組織及管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，如果不能清晰地歸入某個開發(fā)成本對象，則計入“開發(fā)間接費用”進行匯集分配核算。房地產(chǎn)企業(yè)實際發(fā)生費用時按各項費用性質(zhì)借記“開發(fā)間接費用”，貸記“應付職工薪酬”、“累計折舊”、“遞延資產(chǎn)”、“周轉(zhuǎn)房—周轉(zhuǎn)房攤銷”等。月末按適當分配標準，分配記入各個開發(fā)成本對象，轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本”科目。

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)間接費用應當予以資本化，是組成商品房的計稅成本，它屬于固定費用，其發(fā)生額不隨開發(fā)產(chǎn)品的數(shù)量增減而變化，但如果開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量多，單位開發(fā)產(chǎn)品分攤的費用隨之減少，可降低開發(fā)成本中的開發(fā)間接費。

開發(fā)間接費用在土地增值稅匯算清繳計算時，按照實際發(fā)生額可依法在企業(yè)所得稅前扣除，并且作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除的基數(shù)，還可以作為加計扣除土地增值稅20%的基數(shù)。

開發(fā)間接費用中的借款利息支出費用在現(xiàn)行企業(yè)會計制度下應予資本化，為開發(fā)項目貸款在開發(fā)期間發(fā)生的借款費用，先通過開發(fā)間接費用核算，再分攤到各個開發(fā)產(chǎn)品中，依法在企業(yè)所得稅前扣除。在土地增值稅匯算清繳時，開發(fā)間接費用中的借款利息支出費用區(qū)分兩種情況處理：一是在不超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的限額內(nèi)據(jù)實扣除;二是按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%比例以內(nèi)計算扣除。

3? 開發(fā)間接費用在會計核算及稅務處理中存在的問題

1.數(shù)據(jù)信息支持不完善。房地產(chǎn)行業(yè)與其它的傳統(tǒng)經(jīng)濟行業(yè)相比，由于開發(fā)周期長，使得會計核算工作周期相應較長，在開發(fā)施工整個過程中事項繁雜，會計核算相關(guān)工作也非常復雜，同時核算金額巨大，上述問題就使得房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作中，特別容易出現(xiàn)問題。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目時，如果開發(fā)間接費用不正確，那么將直接影響開發(fā)項目中的各個環(huán)節(jié)，特別是施工人員待遇改善方面，這將直接影響項目施工進度及企業(yè)的最終收益。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中，時常出現(xiàn)因項目流程因素及個別人為因素，造成的數(shù)據(jù)不清、超出預算、票據(jù)丟失等情況，則個會計數(shù)據(jù)統(tǒng)計造成困難，影響最終的會計核算工作，進而使得房地產(chǎn)企業(yè)會計數(shù)據(jù)無法準確反映經(jīng)營狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)管理層在決策時缺少必要數(shù)據(jù)支撐。

2.會計數(shù)據(jù)信息中風險防范機制不完善。房地產(chǎn)企業(yè)作為投資回報率較高的行業(yè)之一，其風險也比其它傳統(tǒng)行業(yè)高，主要體現(xiàn)在資金風險、施工風險及質(zhì)量風險等，上述風險一旦發(fā)生都能直接影響企業(yè)的規(guī)劃與收益，進而阻礙企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。但很多房地產(chǎn)企業(yè)風險防范機制不完善，不能有效針對會計核算信息及稅務問題有效做出判斷及反應，風險問題一旦發(fā)生，企業(yè)勢必會因此造成巨額損失，甚至有些企業(yè)可能會因素一蹶不振。

3.資金使用制度不完善。房地產(chǎn)行業(yè)具有工期長、使用資金量大等特點，往往前期施工因預估不當，造成后期資金不足的情況發(fā)生，在房地產(chǎn)施工項目中，一旦出現(xiàn)資金不足的狀況，就直接影響施工進度及商品生產(chǎn)的總體規(guī)劃。我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)，一旦資金出現(xiàn)不足，就會立即削減開發(fā)間接費用，直接影響開發(fā)工作的進度，阻礙了企業(yè)健康良性發(fā)展。

4.忽視會計核算及稅務處理工作。許多房地產(chǎn)企業(yè)將招投標及擴大規(guī)模作為工作重心，會計核算及稅務處理得不到重視，會計基礎信息虛報、漏報現(xiàn)象頻繁發(fā)生，會計核算數(shù)據(jù)的準確性得不到保證。企業(yè)管理者為了業(yè)績不斷上升，不斷增加經(jīng)營項目，甚至為了開發(fā)更多項目，不顧企業(yè)經(jīng)營利潤，導致企業(yè)微利潤甚至負利潤，給企業(yè)帶來了直接的經(jīng)濟損失。

4? 開發(fā)間接費用會計核算與稅務處理的對策建議

1.完善開發(fā)間接費用的會計核算制度。完善制度實質(zhì)上是一種減負措施，可以減少及降低企業(yè)員工在工作過程中的實際工作量及工作壓力。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)間接費用的相關(guān)會計核算制度應逐步加強及完善，積極建立符合企業(yè)自身特性及企業(yè)未來籌劃的會計制度，結(jié)合市場經(jīng)濟的運行規(guī)律，提升開發(fā)間接費用相應的會計制度質(zhì)量。

2.完善風險防范制度。房地產(chǎn)企業(yè)會計信息披露較少，且多數(shù)缺乏質(zhì)量，房地產(chǎn)企業(yè)在實際開發(fā)過程中會因為會計信息披露帶來各種經(jīng)營困擾，加強信息披露次數(shù)及質(zhì)量，完善風險防范制度，例如杜絕企業(yè)信貸不良狀況等，降低企業(yè)風險，促使企業(yè)良性發(fā)展。

3.提升房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理制度。提升房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部稅務員工的職業(yè)素養(yǎng)，保證企業(yè)稅務工作合理合法的進行。房地產(chǎn)企業(yè)可在內(nèi)部專項設置開發(fā)間接費用的稅務管理崗位，通過專人專崗提升開發(fā)間接費用的稅務處理水平提升，使房地產(chǎn)企業(yè)用足用好開發(fā)間接費用，并加強其稅務處理工作效能，促使企業(yè)內(nèi)部各職能部門與財務部對開發(fā)間接費用進行高質(zhì)量的對接，共同做好其會計核算及稅務處理工作，確保企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展。

4.加強對會計核算及稅務處理工作的重視。企業(yè)管理者從根本上重視會計核算及稅務處理工作，主動學習并掌握其應用知識。企業(yè)管理者將學到的管理方法運用到實際開發(fā)中，確保會計核算及稅務處理工作規(guī)范有效，提升企業(yè)核心競爭力。將其作為企業(yè)文化的一部分，從理念上會計核算及稅務處理工作的重視度，提升學習氛圍，促進全體員工行之有效的實施管理工作。

5? 結(jié)論

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)間接費用的會計核算及稅務處理能夠有效提升企業(yè)經(jīng)濟效益，防范企業(yè)在經(jīng)營中的財務風險，提升房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理效能，在實際經(jīng)營中將會計核算及稅務處理工作有效運用，及時解決房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中的相關(guān)問題，提升企業(yè)核心競爭力，保證房地產(chǎn)企業(yè)長期可持續(xù)性發(fā)展。

參考文獻：

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