王盛 郭蕾

內(nèi)容提要?租購(gòu)?fù)瑱?quán)是當(dāng)前我國(guó)一些地區(qū)正在推行的一項(xiàng)政策，但在實(shí)施中，“同權(quán)”并不意味著同等權(quán)利或同等待遇，尤其在教育領(lǐng)域，學(xué)區(qū)房制度便說(shuō)明了租與購(gòu)的巨大權(quán)利差別。為了闡明租與購(gòu)之間權(quán)利差所蘊(yùn)含的價(jià)值（主要集中于受教育權(quán)利方面），本文利用上海市8個(gè)區(qū)220個(gè)學(xué)區(qū)房配對(duì)小區(qū)的數(shù)據(jù)對(duì)此進(jìn)行測(cè)算，涵蓋所有區(qū)級(jí)以上的重點(diǎn)小學(xué)。在借鑒其他文獻(xiàn)測(cè)算方法的基礎(chǔ)上，利用固定邊界法（配對(duì)）和特征價(jià)格法控制特征差異，利用售價(jià)和租金的差分控制交互影響，把單純由于租購(gòu)差異而導(dǎo)致的重點(diǎn)學(xué)校教育權(quán)利價(jià)值提取出來(lái)。經(jīng)配對(duì)差分分離及相關(guān)因素控制，這一受教育權(quán)利的價(jià)值在上海市可達(dá)幾十萬(wàn)元及以上。本文的分析方法直面學(xué)區(qū)房的價(jià)值度量問(wèn)題，解釋了租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策存在較大實(shí)施難題，是因?yàn)槠渲写嬖诰薮蟮氖袌?chǎng)價(jià)值，其彌補(bǔ)和再配置需要慎重考慮。

關(guān)鍵詞?租購(gòu)?fù)瑱?quán)?學(xué)區(qū)房?價(jià)值測(cè)算?固定邊界法

〔中圖分類號(hào)〕F293.30?〔文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼〕A?〔文章編號(hào)〕0447-662X（2019）06-0022-09

一、引言

住房制度改革是我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分，在改革開(kāi)放40年的進(jìn)程中，我國(guó)住房制度經(jīng)歷了不斷的完善和改革，為了讓更多的人有房可住，提供更多的租賃住房是一個(gè)重要的方式。在2017年12月18日至20日舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，“要加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”被提出并列入今后的重點(diǎn)工作之一。這無(wú)疑也是建立住房長(zhǎng)期穩(wěn)定機(jī)制的一個(gè)基礎(chǔ)性制度保障。圍繞這一主題，“租購(gòu)并舉”在全國(guó)各地全面開(kāi)花。相配套的，在山東、江西、廣州等地陸續(xù)推出“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”落地政策。

所謂“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，簡(jiǎn)單地說(shuō)，是指租房人和購(gòu)房人同樣享有子女就近入學(xué)等公共服務(wù)資源的權(quán)益。2017年7月17日，廣州市印發(fā)《廣州市加快住房租賃市場(chǎng)工作方案》（下稱《方案》），該方案要求加快構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房體系，在出臺(tái)的16條具體措施中最引人注目的就是“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的相關(guān)規(guī)定?！斗桨浮诽岢觥百x予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。這一政策在當(dāng)時(shí)引起一時(shí)熱議。原因在于，在中國(guó)許多市民化權(quán)利與房產(chǎn)掛鉤，擁有房產(chǎn)的市民在子女上學(xué)、落戶等方面有明顯優(yōu)勢(shì)，甚至在享受優(yōu)質(zhì)教育資源方面有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，而租房者則難以平等享有公共服務(wù)資源。

從實(shí)踐上看，社會(huì)最關(guān)注的問(wèn)題是子女就近入學(xué)的權(quán)益，而同權(quán)實(shí)現(xiàn)最難的也在于此。以深圳福田區(qū)2017年公辦小學(xué)的積分入學(xué)制度為例， 同樣擁有戶籍的情形下，租房和買房的積分分值上限相差15分。在一般情況下租房者子女可以就讀普通小學(xué)，但在名校的爭(zhēng)奪中，15分的差值可能會(huì)有較大的影響。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，2017年7月19日，http：//www.sohu.com/a/158347492_119689.成都在2011年公布實(shí)施《成都市義務(wù)教育階段學(xué)生按戶籍所在地就近入學(xué)的實(shí)施意見(jiàn)》，《意見(jiàn)》指出“個(gè)別學(xué)位緊張的學(xué)區(qū)，暫按一套房屋就近優(yōu)先解決一個(gè)家庭的適齡兒童、少年就近入學(xué)，其他遷入的適齡兒童、少年由教育行政部門統(tǒng)籌安排入學(xué)”。據(jù)媒體報(bào)道，上海、天津、長(zhǎng)沙等城市部分區(qū)域可以租房讀學(xué)位，但需要提交住房租賃合同、社保等相關(guān)材料，還需要與房東協(xié)商，排名一般也靠后，承租人子女也基本無(wú)望進(jìn)入較優(yōu)質(zhì)學(xué)校。以上系作者對(duì)各地政策報(bào)道整理所得。

總的來(lái)說(shuō)，即使在這些有相關(guān)政策的地區(qū)，房產(chǎn)仍是子女入學(xué)的重要保障，特別是在優(yōu)質(zhì)教育資源區(qū)域，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”較難真正實(shí)現(xiàn)。租購(gòu)?fù)瑱?quán)實(shí)現(xiàn)的難點(diǎn)之一不在于同權(quán)，而在于同等待遇。即所謂，“不在于是否能上學(xué)，而在于是否能上名?！?。但問(wèn)題的關(guān)鍵在于名校是稀缺資源，稀缺資源是有價(jià)值的。這使得房?jī)r(jià)里面包含了學(xué)區(qū)（優(yōu)質(zhì)教學(xué)資源）的價(jià)值，而這一價(jià)值會(huì)因?yàn)樽赓?gòu)?fù)瑱?quán)而受到損害，由此導(dǎo)致了政策落地困難。但是，這一權(quán)利的價(jià)值是多少，是一套學(xué)區(qū)房的市場(chǎng)價(jià)格，還是，一套學(xué)區(qū)房和周邊同類非學(xué)區(qū)房的價(jià)格差，或者其他數(shù)值？這一測(cè)算關(guān)系到人們對(duì)優(yōu)質(zhì)教學(xué)資源資本化的嚴(yán)重程度及權(quán)益重新分配難度的認(rèn)識(shí)。就此，本文對(duì)學(xué)區(qū)房（名校入學(xué)資格）的經(jīng)濟(jì)價(jià)值進(jìn)行測(cè)算，以對(duì)租購(gòu)?fù)瑱?quán)背后的價(jià)值和利益分配問(wèn)題進(jìn)行定量分析。

二、文獻(xiàn)綜述

目前國(guó)內(nèi)關(guān)于學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值主題的文獻(xiàn)較多，其主要圍繞三個(gè)方向進(jìn)行研究。

第一個(gè)方向是基于公共品配置的角度研究住房?jī)r(jià)格的影響因素。如賈舒寧對(duì)學(xué)區(qū)房的影響因素貢獻(xiàn)率進(jìn)行研究后選取小學(xué)級(jí)別、建筑面積等9個(gè)主要特征變量進(jìn)行回歸分析，得到小學(xué)的級(jí)別對(duì)房?jī)r(jià)起到了決定性作用的結(jié)論。賈舒寧：《學(xué)區(qū)房市場(chǎng)價(jià)格的影響因素——以北京市海淀區(qū)為例》，《新經(jīng)濟(jì)》2014年第Z1期。這一類文獻(xiàn)主要關(guān)注學(xué)區(qū)資格、教學(xué)質(zhì)量等對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，屬于早期研究，滿足于確定影響的存在與否。類似的還有毛豐付、羅剛飛與潘加順，毛豐付、羅剛飛、潘加順：《優(yōu)質(zhì)教育資源對(duì)杭州學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格影響研究》，《城市與環(huán)境研究》2014年第2期。石憶邵與王伊婷，石憶邵、王伊婷：《上海市學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的影響機(jī)制》，《中國(guó)土地科學(xué)》2014第12期。陳舜與陳建偉陳舜、陳建偉：《“學(xué)區(qū)房”溢價(jià)持續(xù)擴(kuò)大的原因與對(duì)策研究——來(lái)自北京市的經(jīng)驗(yàn)分析》，《西部論壇》2015年第5期。等的研究。

第二個(gè)方向是對(duì)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值資本化程度的定量研究。大多數(shù)學(xué)者是基于學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的溢價(jià)測(cè)算來(lái)衡量學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值的資本化。袁從倫對(duì)北京市全體和局部住宅的價(jià)格進(jìn)行定量分析，采用控制變量法排除房子的自身屬性和距離屬性后，得出重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)房溢價(jià)高達(dá)15%的結(jié)論。袁從倫：《北京市學(xué)區(qū)房溢價(jià)分析》，《商》2015年第20期。王振坡從“隱形市場(chǎng)”分析著手，基于Hedonic價(jià)格模型對(duì)不同學(xué)區(qū)房實(shí)證分析后發(fā)現(xiàn)：學(xué)校質(zhì)量每變動(dòng)一個(gè)等級(jí)，住宅價(jià)格就會(huì)上漲14713%。王振坡、梅林、王麗艷：《基礎(chǔ)教育資源資本化及均衡布局對(duì)策研究：以天津?yàn)槔罚冬F(xiàn)代財(cái)經(jīng)》2014年第7期。這些研究進(jìn)一步確定了學(xué)區(qū)房溢價(jià)效用的存在。

陳杰等從我國(guó)特色的“租買不同權(quán)”角度出發(fā)，認(rèn)為基于學(xué)區(qū)房溢價(jià)計(jì)算出來(lái)的學(xué)區(qū)房資本化程度存在一定程度上的高估，因?yàn)橄M(fèi)者購(gòu)買學(xué)區(qū)房后可以再次把它出售，因此其過(guò)高的價(jià)格完全可以在轉(zhuǎn)售中消化掉，這部分不應(yīng)該被認(rèn)為是溢價(jià)。他們提出，采用基于租金收益回報(bào)率的折價(jià)角度可以更準(zhǔn)確地估計(jì)優(yōu)質(zhì)教育資源對(duì)學(xué)區(qū)房資本化的影響。陳杰、張牧揚(yáng)、石薇：《學(xué)區(qū)房的價(jià)值測(cè)度與投資風(fēng)險(xiǎn)》，《上海房地》2016年第8期。實(shí)證結(jié)果表明，學(xué)區(qū)房的租金收益率平均而言比非學(xué)區(qū)房低5%，對(duì)于小戶型住宅更可達(dá)19%。陳杰、 張牧揚(yáng)、石薇：《租金率折價(jià)視角的學(xué)區(qū)價(jià)值測(cè)度——來(lái)自上海二手房市場(chǎng)的證據(jù)》，《金融研究》2016年第6期。

第三個(gè)方向是研究在我國(guó)深化“就近入學(xué)”義務(wù)教育政策背景下，學(xué)區(qū)房“溢價(jià)”水平反而持續(xù)擴(kuò)大的原因。江堅(jiān)基于馬克思地租理論和土地估價(jià)理論中的區(qū)域因素作用對(duì)高昂的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格作出解釋。江堅(jiān)：《基于學(xué)區(qū)房現(xiàn)狀淺談教育地產(chǎn)的發(fā)展》，《創(chuàng)新》2010年第2期。陳舜等人從供給與需求角度提出家庭財(cái)富不平等、優(yōu)質(zhì)教育資源稀缺是造成學(xué)區(qū)房溢價(jià)持續(xù)擴(kuò)大的主要原因。他們構(gòu)建了面板數(shù)據(jù)計(jì)量模型，分析后發(fā)現(xiàn)：義務(wù)教育資源競(jìng)爭(zhēng)程度與財(cái)富不平等程度對(duì)學(xué)區(qū)房溢價(jià)都具正向顯著性影響，其中財(cái)富不平等比教育資源稀缺對(duì)住宅價(jià)格溢價(jià)影響更大，此外還得到了教育資源競(jìng)爭(zhēng)程度與學(xué)區(qū)房溢價(jià)存在相互強(qiáng)化關(guān)系的結(jié)論。陳舜、陳建偉：《“學(xué)區(qū)房”溢價(jià)持續(xù)擴(kuò)大的原因與對(duì)策研究——來(lái)自北京市的經(jīng)驗(yàn)分析》，《西部論壇》2015年第5期。

以上這些分析中，特征價(jià)格法是絕大多數(shù)學(xué)者在衡量教育資本化的影響因素和學(xué)區(qū)房溢價(jià)程度時(shí)采用的工具模型。除了因變量為住宅價(jià)格、核心自變量為教育資源，還控制了其他商品特征變量——建筑特征、區(qū)位特征和鄰里特征，這些特征又能細(xì)分成許多子變量，比如建筑特征里的房屋朝向、樓層、房齡，區(qū)位特征里的與地鐵站、超市的距離，鄰里特征里的與中學(xué)距離等。

為了盡可能克服遺漏變量的問(wèn)題，哈巍等在研究學(xué)校質(zhì)量的資本化效應(yīng)時(shí)，基于北京城六區(qū)所有二手房樓盤的重復(fù)交易截面數(shù)據(jù)，采用混合OLS模型和特征價(jià)格法對(duì)市重點(diǎn)、區(qū)重點(diǎn)、普通小學(xué)學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)進(jìn)行回歸分析，利用多年交易數(shù)據(jù)以克服影響。哈巍、吳紅斌、余韌哲：《學(xué)區(qū)房溢價(jià)新探——基于北京市城六區(qū)重復(fù)截面數(shù)據(jù)的實(shí)證分析》，《教育與經(jīng)濟(jì)》2015年第5期。胡婉旸等則通過(guò)邊界固定效應(yīng)法來(lái)控制遺漏變量。邊界固定效應(yīng)法是通過(guò)區(qū)域上相鄰的樣本進(jìn)行差分分析，由于區(qū)域相鄰，因此影響房?jī)r(jià)的諸多因素理論上也應(yīng)相似，由此來(lái)控制遺漏變量。他們選取北京六個(gè)城區(qū)40所重點(diǎn)小學(xué)周邊學(xué)區(qū)房與非學(xué)區(qū)房組成的113個(gè)“小區(qū)對(duì)”，利用差分模型控制了大部分不可觀測(cè)的特征。胡婉旸、鄭思齊、王銳：《學(xué)區(qū)房的溢價(jià)究竟有多大：利用“租買不同權(quán)”和配對(duì)回歸的實(shí)證估計(jì)》，《經(jīng)濟(jì)學(xué)（季刊）》2014第3期。

以上分析企圖通過(guò)控制更多變量來(lái)解決遺漏變量問(wèn)題，但是由于現(xiàn)實(shí)條件和理論局限，難以完全控制人口特征、區(qū)域特征和群聚特征，或有遺漏變量總是存在?；貧w模型對(duì)因變量的解釋程度不高，可能會(huì)高估學(xué)區(qū)房溢價(jià)。固定邊界法可能較好地控制了遺漏變量問(wèn)題，但又會(huì)面對(duì)群聚效應(yīng)，也不能完全消除遺漏變量問(wèn)題。因此，此類研究在研究方法層面仍存在進(jìn)一步完善的可能。

三、上海的學(xué)區(qū)房政策

從現(xiàn)實(shí)和社會(huì)關(guān)注度來(lái)說(shuō)，人們最關(guān)切的還是教育權(quán)利，即租和購(gòu)在子女入學(xué)入托權(quán)利方面是否同等。我國(guó)1986年的《中華人民共和國(guó)義務(wù)教育法》確立了適齡兒童“就近入學(xué)”的教育秩序。在具體操作中，經(jīng)常被落實(shí)為所謂“學(xué)區(qū)房”政策。在幼升小階段，上海的學(xué)區(qū)房政策指的是“就近入學(xué)”為特色的公立學(xué)校入學(xué)制度，招生對(duì)象為當(dāng)年全市年滿6周歲的兒童。根據(jù)“相對(duì)就近、免試入學(xué)”的原則，實(shí)行對(duì)口入學(xué)的辦法。為了打擊學(xué)區(qū)房炒房行為，2014年靜安區(qū)率先推出每戶地址五年內(nèi)只享有一次同校對(duì)口入學(xué)的政策，即所謂“五年一戶”，每戶地址五年內(nèi)只享有一次同校對(duì)口入學(xué)的機(jī)會(huì)（雙胞胎和單獨(dú)二孩除外）。至2017年，上海全市實(shí)施五年一戶招生政策措施的區(qū)縣已達(dá)到7個(gè)（靜安、虹口、寶山、長(zhǎng)寧、閔行、徐匯、黃浦、浦東）。根據(jù)上海市教委的規(guī)劃，全市其他區(qū)縣將逐步加入，最終做到全市覆蓋。

在具體實(shí)施原則上，擁有上海戶籍的兒童，對(duì)于本區(qū)戶籍地（戶主為直系親屬或兒童本人）與居住地（產(chǎn)權(quán)人為直系親屬或兒童本人）一致的適齡兒童，當(dāng)報(bào)名人數(shù)不超過(guò)對(duì)口學(xué)校招收學(xué)額時(shí)，安排就近入學(xué);當(dāng)報(bào)名人數(shù)超過(guò)對(duì)口學(xué)校招收學(xué)額時(shí)，按照入戶籍時(shí)間長(zhǎng)短順序安排入學(xué)，超出學(xué)額部分實(shí)行區(qū)域內(nèi)統(tǒng)籌安排入學(xué)。對(duì)于本市戶籍人戶分離適齡兒童選擇居住地登記入學(xué)的，先安排戶籍地與實(shí)際居住地一致的適齡兒童，再根據(jù)區(qū)域內(nèi)實(shí)際情況統(tǒng)籌安排“人戶分離”適齡兒童入學(xué)。

在小升初階段，對(duì)于上海本市戶籍的學(xué)生，公辦初中按照區(qū)縣教育行政部門公布的劃片入學(xué)方案與招生計(jì)劃，采取小學(xué)劃片對(duì)口、居住地段對(duì)口或“電腦派位”等方式免試招收小學(xué)畢業(yè)生進(jìn)入初中就讀。以上系作者根據(jù)上海市相關(guān)政策整理而得。因此，根據(jù)上海市的政策，初中在擇校中的影響較弱，擇校決策主要受小學(xué)教學(xué)質(zhì)量影響。

從中可以發(fā)現(xiàn)，學(xué)區(qū)房或者說(shuō)住房產(chǎn)權(quán)發(fā)揮了重要的作用，不管是作為資格條件還是作為排序條件，房屋產(chǎn)權(quán)均占有極大權(quán)重。簡(jiǎn)而言之，在供需矛盾不大的情況下，租購(gòu)權(quán)利可以做到同權(quán)或者兼顧，而在供小于需的情況下，租戶的權(quán)利顯然是放在后面的。按照排序，首先是戶籍和產(chǎn)權(quán)一致，然后是戶籍產(chǎn)權(quán)不一致，最后才有可能輪到租賃產(chǎn)權(quán)。

就此，本文以上海市重點(diǎn)小學(xué)及其周邊學(xué)區(qū)房的價(jià)格和租金數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，選擇上海作為分析對(duì)象，一是因?yàn)樯虾５南嚓P(guān)數(shù)據(jù)較為易得且完整，二是因?yàn)橐痪€城市租購(gòu)?fù)瑱?quán)的矛盾凸顯比較明顯，因此選擇上海以作為一線城市代表。且與京廣等地相比，上海城市均質(zhì)性較好，相對(duì)較易避免市內(nèi)區(qū)域性干擾。分離并測(cè)算其中純粹由于教育質(zhì)量不同而包含的被市場(chǎng)認(rèn)可的價(jià)值差異，也即是所謂“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”所包含的價(jià)值。

四、方法和數(shù)據(jù)

本文研究目的是提取純粹由于入學(xué)資格而帶來(lái)的學(xué)區(qū)房溢價(jià)。分析的邏輯是，學(xué)區(qū)房的購(gòu)買價(jià)格不是名校入學(xué)資格的資本化體現(xiàn)，因?yàn)檫@本身即可視為一項(xiàng)投資，也可視為一種居住消費(fèi)行為。也不能直接將學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格減去周邊類似非學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的差值作為資本化體現(xiàn)，而應(yīng)該在控制各種特征差異的基礎(chǔ)上將純粹體現(xiàn)入學(xué)資格的價(jià)值提取出來(lái)。

本文同時(shí)采用特征價(jià)格法、固定邊界法（配對(duì)回歸），以及將租金納入自變量剔除剩余鄰里因素來(lái)獲得學(xué)區(qū)房的溢價(jià)估值。即，首先在自變量中引入諸多經(jīng)過(guò)驗(yàn)證的變量（特征變量，如住房特征、區(qū)域特征等）以控制相關(guān)因素。其次采用固定邊界法，即基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是兩項(xiàng)相鄰物業(yè)各項(xiàng)特征之差，這兩項(xiàng)物業(yè)雖緊鄰，但學(xué)區(qū)房歸屬不同，一為重點(diǎn)學(xué)區(qū)，另一為普通學(xué)區(qū)。由于兩項(xiàng)物業(yè)相鄰，因此可能的遺漏變量，譬如商業(yè)、人文環(huán)境、群居特征等均差異較少，再通過(guò)差分進(jìn)一步控制其影響。下文實(shí)證結(jié)果顯示大部分原顯著的控制變量在固定邊界后顯著性消失了，這也實(shí)現(xiàn)了模型設(shè)計(jì)的目的。對(duì)于剩余可能的遺漏變量，則引入租金，由于租金包含了諸多的影響消費(fèi)者決策的因素，這些因素可能內(nèi)含那些未被納入模型的遺漏變量，因此將租金納入自變量可以再次降低遺漏變量的影響。同時(shí)，租金主要代表了人們的消費(fèi)性需求，將其放入自變量，有助于將投資性需求提取出來(lái)。而入學(xué)資格恰恰就是一項(xiàng)典型的投資性需求。

根據(jù)上述分析，本文測(cè)算模型為：

其中，price代表房?jī)r(jià)，rent代表租金，edu代表學(xué)區(qū)得分，其中又包含3種賦值法。Ki代表各控制變量，其中包括：age，房齡;parkratio，車位比;FAR，容積率;greenrate，綠化率;procharge，物業(yè)費(fèi);dismetro，離最近地鐵站的距離;disshop，離最近商場(chǎng)的距離;dishospital，離最近三甲醫(yī)院的距離;disgarden，離最近公園的距離;discenter，離市中心的距離。

模型（1）為房?jī)r(jià)影響模型（不包括租金影響），模型（2）為租金影響模型，模型（3）為包含了租金的房?jī)r(jià)影響模型，前3個(gè)模型用以與相關(guān)文獻(xiàn)結(jié)論相互印證并做預(yù)備分析。前3個(gè)模型中的自變量系參考了諸多文獻(xiàn)加以綜合后并結(jié)合本文實(shí)際數(shù)據(jù)條件采納，模型（4）參考了胡婉旸、鄭思齊、王銳的《學(xué)區(qū)房的溢價(jià)究竟有多大：利用“租買不同權(quán)”和配對(duì)回歸的實(shí)證估計(jì)》一文，并加入了租金這一因素加以進(jìn)一步控制。其中，模型（1）與（2）的比較分析用以說(shuō)明房?jī)r(jià)與租金影響模式之間的差異，模型（1）與（3）的比較分析用以說(shuō)明租金包含了其他未包含在模型里的遺漏變量。模型（4）為本文的主模型，其中pricegap為相鄰兩小區(qū)的房?jī)r(jià)差，用重點(diǎn)小學(xué)對(duì)口入學(xué)區(qū)域數(shù)值減去普通小學(xué)對(duì)口入學(xué)區(qū)域數(shù)值，下同。rentgap則為兩者的租金差，Kgapi代表兩小區(qū)其他特征的差值。模型（4）中因變量為學(xué)區(qū)房與非學(xué)區(qū)房的價(jià)格差，自變量為其他影響因素的得分差。當(dāng)自變量均為零值時(shí)，就意味著他們?cè)谀切┯绊懸蛩厣隙枷嗟?，則兩者的價(jià)格差值只可能來(lái)自于學(xué)區(qū)因素。此時(shí)，因變量等于常數(shù)項(xiàng)（及殘差），殘差隨機(jī)時(shí)，常數(shù)項(xiàng)的估計(jì)值即為因變量的均值，亦即學(xué)區(qū)房的經(jīng)濟(jì)價(jià)值（排除其他因素后的學(xué)區(qū)與非學(xué)區(qū)的房?jī)r(jià)差值）。簡(jiǎn)而言之，本模型用固定邊界法（樣本配對(duì)）剔除所謂商業(yè)、生活環(huán)境、地段的差異因素，用特征法控制其他個(gè)體及區(qū)域差異，再利用租金所包含的信息來(lái)控制剩余的未被度量到的部分，則剩余的差值部分（即α4的估計(jì)值）就是純粹的由于學(xué)區(qū)資格而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。數(shù)學(xué)上講它是諸多配對(duì)樣本差值的均值，由此把這一測(cè)算方法稱為綜合加權(quán)均值計(jì)算方法。

在確定學(xué)校屬性的基礎(chǔ)上，參考2017年上海各區(qū)教育局發(fā)布的義務(wù)教育劃片入學(xué)政策在地圖上劃定了各個(gè)學(xué)校的學(xué)區(qū)劃片范圍，以此區(qū)分重點(diǎn)學(xué)校和普通學(xué)校對(duì)口入學(xué)區(qū)域。共計(jì)收集上海市區(qū)8個(gè)區(qū)所有區(qū)級(jí)以上重點(diǎn)小學(xué)信息，每所小學(xué)匹配一座對(duì)口小區(qū)及其最鄰近/相似的非對(duì)口小區(qū)，共計(jì)獲得110組，220個(gè)小區(qū)的數(shù)據(jù)。對(duì)學(xué)區(qū)得分進(jìn)行賦值，分別用是否學(xué)區(qū)房（edu1，0為普通小學(xué)學(xué)區(qū)，1為區(qū)級(jí)以上重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)）;普通、區(qū)重點(diǎn)、市重點(diǎn)（edu2，1為普通小學(xué)，2為區(qū)級(jí)重點(diǎn)小學(xué)，3為市級(jí)重點(diǎn)小學(xué)）;以及結(jié)合學(xué)校區(qū)內(nèi)排名（edu3，在前述1、2、3得分基礎(chǔ)上根據(jù)區(qū)內(nèi)排名再次賦予0.1、0.2、0.3的加分，前1-3名加0.3分，4-6名加0.2分，6名以下加0.1分），來(lái)獲得不同學(xué)區(qū)的得分。根據(jù)上海市的入學(xué)制度，對(duì)口初中學(xué)校對(duì)應(yīng)情況不納入分析。本文的數(shù)據(jù)來(lái)源中，教學(xué)質(zhì)量信息參考了上海市教育局網(wǎng)站、“星多多”網(wǎng)站（http：//www.xingdd.com）上對(duì)各個(gè)小學(xué)學(xué)校屬性的信息、市及區(qū)內(nèi)不同梯段學(xué)校的劃分，從而將上海市內(nèi)八區(qū)的所有小學(xué)分為“市重點(diǎn)、區(qū)重點(diǎn)和普通學(xué)校”三個(gè)檔次;房?jī)r(jià)和租金數(shù)據(jù)均來(lái)源于“房天下”網(wǎng)站（http：//sh.fang.com/？s=BDPZ-BL），其中租金價(jià)格取的是該小區(qū)二居室的月平均價(jià)格，房?jī)r(jià)單位為元每平米。在研究學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格影響因素的眾多特征變量中除了到市中心的距離是使用百度地圖測(cè)距以外，對(duì)口中學(xué)、建筑年代、房齡等其他特征變量均是來(lái)自“房天下”的數(shù)據(jù)。選取重點(diǎn)小學(xué)和鄰近的普通小學(xué)分別對(duì)口的小區(qū)結(jié)成的小區(qū)對(duì)時(shí)，考慮了兩個(gè)小區(qū)距離不宜超過(guò)500米，并通過(guò)百度地圖測(cè)距得出兩個(gè)小區(qū)精確的直線距離。數(shù)據(jù)采集時(shí)間為2017年11月。

五、實(shí)證分析結(jié)果

首先對(duì)樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行描述性分析，結(jié)果如表1所示?？梢?jiàn)，本文的樣本涵蓋范圍甚廣，如價(jià)格從34914到124593元/平米，房齡從4年到93年，容積率從0.5到9.2，分布從市中心到稍偏遠(yuǎn)，說(shuō)明樣本代表性較好。

對(duì)配對(duì)樣本差值進(jìn)行描述性分析，結(jié)果見(jiàn)表2。從表2可知，配對(duì)的效果較好，在一系列特征方面兩者相差較小，起到了控制遺漏變量影響的作用。

根據(jù)上述模型，應(yīng)用SPSS Statistics17.0軟件進(jìn)行分析，對(duì)模型（1）和（2），分別取房?jī)r(jià)和租金的絕對(duì)值和取對(duì)數(shù)值進(jìn)行回歸，也是為了檢驗(yàn)?zāi)Ｐ徒Y(jié)果的強(qiáng)健性。結(jié)果分別見(jiàn)表3和表4。作為截面數(shù)據(jù)，本文各模型均采用OLS分析，篇幅所限，列表中僅說(shuō)明F值和R2。對(duì)各模型的異方差性、自相關(guān)性和多重共線性檢驗(yàn)統(tǒng)一作說(shuō)明如下：D-W值普遍在1.7-2.3之間，VIF值在1.0-2.5之間，對(duì)殘差平方作輔助回歸進(jìn)行White檢驗(yàn)顯示均通過(guò)95%檢驗(yàn)，不存在異方差性。輔助回歸時(shí)，僅包含解釋變量、變量平方項(xiàng)，但不包括交叉項(xiàng)，擔(dān)心變量過(guò)多損失自由度。

從模型（1）的回歸結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，不管采用何種教育質(zhì)量度量指標(biāo)，不管房?jī)r(jià)是采用絕對(duì)值還是取對(duì)數(shù)值，教育水平（或?qū)W區(qū)檔次）均對(duì)房?jī)r(jià)有著顯著的正向影響。這再次證實(shí)了前述文獻(xiàn)均已證明的結(jié)論，也符合理論預(yù)期和現(xiàn)實(shí)直覺(jué)。其他控制變量中，房齡對(duì)房?jī)r(jià)起著顯著負(fù)向影響，物業(yè)費(fèi)起著顯著正向影響，到市中心的距離起著顯著負(fù)向影響。以上結(jié)果均符合常識(shí)。

從模型（2）的回歸結(jié)果可見(jiàn)，不管采用何種教育質(zhì)量度量指標(biāo)，不管租金采用絕對(duì)值還是取對(duì)數(shù)值，教育水平（或?qū)W區(qū)檔次）對(duì)租金均無(wú)顯著影響。控制變量中，房齡（負(fù)向）、物業(yè)費(fèi)（正向）、離最近公園的距離（負(fù)向）、到市中心的距離（負(fù)向）對(duì)租金有著顯著影響。與模型（1）的結(jié)果比較可以發(fā)現(xiàn)，僅增加了一個(gè)變量顯著，即到公園的距離越遠(yuǎn)，租金越低;同時(shí)教育因素變得無(wú)影響。這實(shí)質(zhì)上可以理解為，房?jī)r(jià)既體現(xiàn)了投資性因素/資本化因素，又包含了消費(fèi)性因素，而租金則主要體現(xiàn)了消費(fèi)性因素，因此，代表環(huán)境的公園在此產(chǎn)生了效用，而在房?jī)r(jià)模型中則影響微弱。而既然租賃對(duì)于獲取入學(xué)資格沒(méi)有幫助，所謂學(xué)區(qū)房因素沒(méi)有體現(xiàn)于租金。同時(shí)，這一結(jié)果也排除了另外一個(gè)假說(shuō)，即有相關(guān)說(shuō)法認(rèn)為，由于人們購(gòu)買學(xué)區(qū)房的同時(shí)，會(huì)選擇租賃學(xué)校附近的住房以陪伴孩子就近上學(xué)，因此也會(huì)提高周邊小區(qū)的租金。表3的結(jié)果說(shuō)明這一假說(shuō)至少在本樣內(nèi)不能成立，原因可能在于，陪讀目的租賃行為未必集中于學(xué)區(qū)房小區(qū)，可能散見(jiàn)于周邊小區(qū)，從而削弱了這一影響，也有可能學(xué)區(qū)房小區(qū)由于房?jī)r(jià)高，從而導(dǎo)致租金高，驅(qū)趕了人們出于陪讀目的的租賃行為。

模型（3）實(shí)質(zhì)上隱含了一個(gè)聯(lián)立方程組，即，租金影響了房?jī)r(jià)，反過(guò)來(lái)房?jī)r(jià)也可能會(huì)影響租金。從理論上說(shuō)，當(dāng)房?jī)r(jià)高時(shí)，從成本和回報(bào)率角度，租金也可能會(huì)相應(yīng)提高。再者，房?jī)r(jià)與租金同時(shí)受到一些因素的影響，因此兩者可能存在互為因果的內(nèi)生性關(guān)系。由于模型特性，即，租金的影響因素里包含了房?jī)r(jià)以及其他前定變量，即模型（2）里的那些控制變量，可將模型（3）（及其對(duì)應(yīng)聯(lián)立方程）化為簡(jiǎn)化式后直接估計(jì)，結(jié)果如表5所示。

將房租納入影響房?jī)r(jià)的自變量，結(jié)果發(fā)現(xiàn)模型的擬合優(yōu)度顯著增加，從表2各模型的0.38左右普遍增加至0.5左右。這說(shuō)明租金充分承載了較多的遺漏變量信息（顯著），尤其是消費(fèi)性因素，較好地完善了解釋模型。在租金納入模型時(shí)，教育質(zhì)量變量仍然普遍顯著，進(jìn)一步印證了教育質(zhì)量與租金無(wú)關(guān)，更多體現(xiàn)投資性需求。

通過(guò)上述3個(gè)模型印證了本文方法設(shè)計(jì)中所論述的租金角色后，模型（4）即根據(jù)固定邊界法進(jìn)行配對(duì)分析，回歸結(jié)果如表6所示。其中標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)僅用于系數(shù)跨模型比較，之所以加入右兩列不包含rentgap的回歸結(jié)果，則是為了進(jìn)行對(duì)比以說(shuō)明模型設(shè)計(jì)的合理性。

配對(duì)差分后，各變量表示兩者差值，其中pricegap即表示學(xué)區(qū)房減去相鄰的非學(xué)區(qū)房的價(jià)差，自變量中沒(méi)有教學(xué)質(zhì)量差，因?yàn)槠渲苯芋w現(xiàn)于差分運(yùn)算中了。其中常數(shù)項(xiàng)的含義是，當(dāng)控制其他變量后，兩者的差值是多少，即，剔除其他尚存留的細(xì)微差異，純粹因?yàn)閷W(xué)區(qū)房因素，這一差值究竟是多少，即所謂租購(gòu)?fù)瑱?quán)的權(quán)利價(jià)值。本模型的原理是：一方面，通過(guò)配對(duì)法，盡可能地剔除所謂商業(yè)、生活環(huán)境、地段的差異因素;另一方面又通過(guò)特征法來(lái)控制其他個(gè)體及區(qū)域差異;再次，利用租金差值來(lái)控制剩余的未被度量到的部分，可以發(fā)現(xiàn)，不加入租金因素的話，模型整體不顯著。說(shuō)明租金差包含了一些未納入分析的潛在變量影響，是關(guān)鍵變量，也說(shuō)明了模型設(shè)計(jì)的合理。通過(guò)三重方法來(lái)提純學(xué)區(qū)房的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

差分以后，基本上所有因素均不顯著了，僅綠化率、租金差值在95%置信度上顯著，常數(shù)項(xiàng)在99%置信度上顯著。而常數(shù)項(xiàng)，即為當(dāng)兩者其他因素均相等時(shí)，學(xué)區(qū)房和非學(xué)區(qū)房（普通房）的價(jià)格差，亦即是剔除各種因素后，純粹因?yàn)槊Ｈ雽W(xué)資格而導(dǎo)致的價(jià)值，這一數(shù)值在本次測(cè)算中為8414.5元/平米，而如果直接將各配對(duì)組的房?jī)r(jià)差求均值則為9623元/平米。如按兩居室平均面積70平米計(jì)算，則名校學(xué)區(qū)資格價(jià)值為589015元。由于本文按小區(qū)為單位進(jìn)行分析，學(xué)區(qū)房單位面積數(shù)值不明，因此僅取70平米值進(jìn)行典型運(yùn)算。并不代表這一結(jié)果是普適的。本文的方法實(shí)質(zhì)上是一種控制其他變量基礎(chǔ)上的均值計(jì)算，在均值意義上有效。類似的，對(duì)市級(jí)和區(qū)級(jí)重點(diǎn)小學(xué)的子集分別計(jì)算，得上海區(qū)級(jí)重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)區(qū)資格價(jià)值為571891元。采用內(nèi)插法推導(dǎo)，得上海市級(jí)重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)區(qū)資格價(jià)值為628971元（市級(jí)重點(diǎn)小區(qū)因樣本量較少，回歸模型和系數(shù)均不顯著）。

六、結(jié)論和建議

本文通過(guò)以上分析，構(gòu)建了一種對(duì)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值的綜合加權(quán)均值計(jì)算方法，可以為類似的分析需求提供一定的參考，是一種可一般化的方法。實(shí)證分析說(shuō)明這一方法是有效的，這是本文的主要?jiǎng)?chuàng)新點(diǎn)。

就不足之處而言，這一方法還是無(wú)法完全避免遺漏變量問(wèn)題，需要在建模理論和控制變量、數(shù)據(jù)收集上進(jìn)一步改進(jìn)。其次，房?jī)r(jià)和租金存在相互影響的可能，需要考慮內(nèi)生性問(wèn)題，有進(jìn)行聯(lián)立方程分析的必要性。如果能在數(shù)據(jù)條件上加以改進(jìn)，獲得面板數(shù)據(jù)，同時(shí)引入更多控制變量，將嘗試采用聯(lián)立方程估計(jì)。再次，群聚問(wèn)題也難以完全避免，如由于學(xué)區(qū)房的因素，導(dǎo)致收入高的人群聚集，從而產(chǎn)生擠出效應(yīng)影響房?jī)r(jià)及租金，這方面的效應(yīng)如何排除是下一階段工作要考慮的難點(diǎn)。第四則是來(lái)自于樣本，本文將小區(qū)作為樣本單位，原因是本文需要同時(shí)應(yīng)用房?jī)r(jià)及租金變量，而以單元戶作為單位則難以同時(shí)得到這兩者。陳杰等的分析同時(shí)應(yīng)用了單元戶的房?jī)r(jià)和租金數(shù)據(jù)，但其租金數(shù)據(jù)則是通過(guò)合成法擬合獲得的，本文認(rèn)為這一方法在進(jìn)行租金收益回報(bào)率折價(jià)分析時(shí)可行，而在本文進(jìn)行價(jià)值測(cè)算時(shí)可能會(huì)引入偏誤，故未采納之。參見(jiàn)陳杰、 張牧揚(yáng)、石薇：《租金率折價(jià)視角的學(xué)區(qū)價(jià)值測(cè)度——來(lái)自上海二手房市場(chǎng)的證據(jù)》，《金融研究》2016年第6期。但以小區(qū)為單位則會(huì)由于加總而掩蓋個(gè)別特征，從而產(chǎn)生遺漏變量問(wèn)題，同時(shí)也會(huì)影響分析的樣本數(shù)量。幸而，由于本文的分析思路本質(zhì)上是一種均值意義上的價(jià)值測(cè)算，因此采用小區(qū)數(shù)據(jù)是適宜的，加總的處理方式在技術(shù)上是成立的，當(dāng)然采用單元數(shù)據(jù)可能在數(shù)據(jù)顆粒上更細(xì)。以上這些問(wèn)題需要在以后的研究中改進(jìn)模型及數(shù)據(jù)條件。

就本文的分析結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，學(xué)區(qū)房入學(xué)資格蘊(yùn)含著巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，并為市場(chǎng)所接受。購(gòu)買學(xué)區(qū)房的人們付出了巨大的額外經(jīng)濟(jì)代價(jià)，而如果實(shí)行徹底的購(gòu)租同權(quán)，則意味著這些價(jià)值趨于消散，不僅對(duì)以后的購(gòu)買者而言，更是對(duì)當(dāng)前購(gòu)買者利益產(chǎn)生的巨大影響。如果徹底地推行租購(gòu)?fù)瑱?quán)，勢(shì)必造成現(xiàn)有定價(jià)體系的混亂以及人們之間的沖突，并會(huì)對(duì)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)生產(chǎn)生重大影響。

另一方面，目前購(gòu)買產(chǎn)權(quán)在當(dāng)下我國(guó)教育資源分配中起著重要作用，有時(shí)甚至是支配性作用，這既不利于教育的公平，也不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有效發(fā)展。它促成了學(xué)區(qū)房的畸形高價(jià)，形成了市場(chǎng)標(biāo)桿，對(duì)房?jī)r(jià)起到了推波助瀾的負(fù)面作用?！白赓?gòu)?fù)瑱?quán)”的試點(diǎn)，本質(zhì)上即是將公共資源的分配與住房產(chǎn)權(quán)分離或者部分分離。如上述所言，當(dāng)兩者分離時(shí)，租戶也能享有基本同等的教育資源，這既能促使教育資源分布均等化，同時(shí)也能降低家長(zhǎng)的擇校行為，兩者之間的正反饋?zhàn)饔媚茌^好地促進(jìn)教育公平。當(dāng)然，現(xiàn)實(shí)和前述的分析告訴我們，部分學(xué)校的供不應(yīng)求情況肯定會(huì)存在，那么此時(shí)采取某種兼顧資格和平等的方案就是必須的，譬如資格分?jǐn)?shù)和抽簽相結(jié)合的方案，按資格分?jǐn)?shù)將學(xué)生分為數(shù)等，在各等第按一定比例抽簽，資格分?jǐn)?shù)則可兼顧住房產(chǎn)權(quán)、租賃權(quán)、購(gòu)/租年限、學(xué)生水平測(cè)試成績(jī)以及其他貢獻(xiàn)分等。這種方式可以緩和沖突，兼顧現(xiàn)實(shí)和公平。不管如何，人們對(duì)租購(gòu)?fù)瑱?quán)的可操作性和實(shí)行難度/程度應(yīng)有客觀認(rèn)知，在政策制定和宣傳時(shí)應(yīng)予以充分注意。

作者單位：華東師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)部

責(zé)任編輯：韓海燕