林偉萍

在市場回暖大背景下，受“一城一策”、限購松綁、按揭利率下行等因素影響，在新城控股、市北高新等二線地產(chǎn)股帶動下，截至4月11日，地產(chǎn)板塊累計(jì)上漲37.23%，位居申萬28個(gè)行業(yè)板塊第9名。

在黃偉國看來，今年以來二線地產(chǎn)股的爆發(fā)主要受益于地產(chǎn)市場環(huán)境的改善以及個(gè)股業(yè)績高彈性的增長。在他看來，年內(nèi)二線地產(chǎn)龍頭股機(jī)會猶存，投資者可重點(diǎn)關(guān)注未來3年業(yè)績彈性較高，在大灣區(qū)、京津冀、長三角以及成渝地區(qū)等城市群土地儲備豐富的地產(chǎn)個(gè)股的投資機(jī)會，但需謹(jǐn)慎短期個(gè)股漲幅過高帶來的估值風(fēng)險(xiǎn)。

業(yè)績彈性大帶動二線地產(chǎn)股發(fā)力上漲

《紅周刊》：從您在地產(chǎn)股的布局來看，您似乎比較青睞二線地產(chǎn)股，以今年以來表現(xiàn)來看，二線地產(chǎn)股漲幅明顯優(yōu)于一線地產(chǎn)股，您認(rèn)為二線地產(chǎn)公司發(fā)力的原因是什么？

黃偉國：相較于一線房企，二線房企因可比銷售額相對較小，增速會更快，業(yè)績彈性也會更大。從剛披露的房企年報(bào)也可以看出，二線地產(chǎn)龍頭華夏幸福、新城控股2018年銷售面積同比增速分別為57.56%、95.21%;而一線地產(chǎn)龍頭恒大集團(tuán)、萬科的同期銷售面積同比增速為4.2%、12.3%。銷售金額同比增速方面，華夏幸福、新城控股、恒大集團(tuán)、萬科分別為7.45%、74.82%、14.5%、10.1%。

另外，市場優(yōu)勝劣汰，每一輪市場調(diào)整，都會有新的龍頭誕生，碧桂園、恒大、融創(chuàng)都是從二三線房企躋身一線龍頭的代表，這主要與房企此前的布局和發(fā)展策略有關(guān)。例如，考慮到融資環(huán)境緊縮，某公司在2018年布局放慢，其銷售等各方面的數(shù)據(jù)增速勢必會下降。

此外，隨著去年三季度以來市場流動性轉(zhuǎn)向?qū)捤桑€地產(chǎn)的融資環(huán)境大為改善。評級機(jī)構(gòu)在給地產(chǎn)企業(yè)評級時(shí)，會對企業(yè)的杠桿、現(xiàn)金流等財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)綜合考量，從這個(gè)角度看，并非一線地產(chǎn)商的融資就一定會比二線地產(chǎn)商更有優(yōu)勢。

例如，去年現(xiàn)金流緊張的地產(chǎn)龍頭中國恒大，2018年10月份發(fā)行的美元債利率最高達(dá)到13.75%。但反觀如今被列為二線地產(chǎn)的金地集團(tuán)，融資年化利息僅有3%～4%。去年8月下旬，金地集團(tuán)公告稱，2018年第三期中期票據(jù)發(fā)行利率為4.8%，今年3月1日，公司公告稱，2019年第一期270天超短期融資券融資利率為3.2%。金地集團(tuán)可以低價(jià)獲得融資主要在于其現(xiàn)金流預(yù)期比較好，土地儲備、貨值等財(cái)務(wù)指標(biāo)比較好。

年內(nèi)地產(chǎn)板塊仍存?zhèn)€股投資機(jī)會

《紅周刊》：截至4月11日收盤，地產(chǎn)板塊年內(nèi)上漲37.23%，漲幅居前。對于房地產(chǎn)板塊2019年行情走勢，您如何看？

黃偉國：目前房地產(chǎn)板塊整體估值十一二倍，處于相對偏低的位置。我們認(rèn)為，二線地產(chǎn)股年內(nèi)仍存在不錯(cuò)的個(gè)股投資機(jī)會，部分牛股股價(jià)已經(jīng)創(chuàng)出歷史新高，但對于短期漲幅過大的個(gè)股還需注意回調(diào)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)然個(gè)股是否值得投資，最終還得看業(yè)績能否有超預(yù)期的釋放。

雖然目前房地產(chǎn)已進(jìn)入“白銀時(shí)代”，但房地產(chǎn)市場的空間仍然存在。目前中國城鎮(zhèn)化率約為58%，發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化率為70%多，至少還存在12%的差距，即使每年城鎮(zhèn)化率提升1%的占比，房地產(chǎn)也還有12年的市場發(fā)展空間。

短期來看，在“房住不炒”政策基調(diào)下，目前一二線調(diào)控已基本到位，三四線已過調(diào)控高峰，市場預(yù)期已逐步回歸理性。預(yù)計(jì)2019年政策將由控轉(zhuǎn)穩(wěn)，“一城一策”成為大趨勢。而從最新市場數(shù)據(jù)來看，政策方面，多地限購政策出現(xiàn)松動，3月份主流房企銷售數(shù)據(jù)好于市場預(yù)期，如萬科銷售574億元（+13%）、中南建設(shè)141億元（+38%）、金地163億元（+21%）、榮盛74億元（+20%）。同時(shí)，今年以來，開發(fā)商一線城市拿地?zé)崆楦邼q，土地成交均價(jià)大幅上漲，反映出開發(fā)商對后市的信心。

《紅周刊》：您剛提到，在地產(chǎn)個(gè)股選擇上，業(yè)績彈性是您關(guān)注的重要指標(biāo)，除此之外，您認(rèn)為投資者還應(yīng)從哪些方面著手進(jìn)行地產(chǎn)股的研究？

黃偉國：我們主要關(guān)注現(xiàn)金流、銷售情況、土地儲備、貨值、土地儲備主要區(qū)域等指標(biāo)。例如，通過跟蹤房企的銷售數(shù)據(jù)，可以測算出房企未來潛在的可釋放利潤空間，這部分?jǐn)?shù)據(jù)可以用公司的季報(bào)或者年報(bào)數(shù)據(jù)來驗(yàn)證。

現(xiàn)金流方面，我們主要關(guān)注房價(jià)走向、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的資產(chǎn)負(fù)債率、經(jīng)營性現(xiàn)金流等指標(biāo)。因?yàn)榉科蟊旧韺儆诟吒軛U的行業(yè)，部分公司如果太過冒進(jìn)，或者未來房價(jià)大幅下跌，對杠桿率較高的房企風(fēng)險(xiǎn)還是較大。

土地儲備方面，一是看公司土地儲備的數(shù)量;二是看土儲所在位置。就我們而言，比較看好大灣區(qū)、京津冀、長三角以及《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》文件中重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的成渝地區(qū)等大的經(jīng)濟(jì)區(qū)。地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士常說，房企投資短期看金融、中期看土地、長期看人口。因?yàn)榇蟮慕?jīng)濟(jì)區(qū)形成的城市群對人口吸引力非常大，在人口老齡化日益加劇的背景下，城市群在人口方面是有優(yōu)勢的。

舉例來說，在2017年房價(jià)上漲的時(shí)候，以陽光城為代表的在一二三線城市郊區(qū)大力布局的房企優(yōu)勢明顯，但2018年下半年房價(jià)下滑，其優(yōu)勢減弱，此時(shí)新城控股等除了地產(chǎn)還有商業(yè)等其他業(yè)務(wù)的房企優(yōu)勢可能會更明顯。

《紅周刊》：從年報(bào)數(shù)據(jù)來看，2018年TOP10房企獲得了26.9%的市場份額，TOP100獲取了66.7%的市場份額。市場集中度的提升，是否一線地產(chǎn)龍頭股更為受益？

黃偉國：個(gè)人認(rèn)為，不僅一線全國地產(chǎn)龍頭，區(qū)域地產(chǎn)龍頭公司也將受益，區(qū)域地產(chǎn)龍頭在當(dāng)?shù)厝谫Y、拿地等方面的優(yōu)勢會更為明顯。2018年市場集中度的提升，主要是因?yàn)槿谫Y成本的提升，小企業(yè)拿不到貸款，又無法發(fā)債，對于當(dāng)前市場上動輒超100億的項(xiàng)目，只能和大房企聯(lián)合拿地，或者把項(xiàng)目賣給大房企。

此外，地產(chǎn)龍頭都有自己較深的護(hù)城河。例如，在相似地塊的房子，泰禾集團(tuán)、華僑城的房子賣得可能就會比其他中小房企的房子要貴很多，其實(shí)在建設(shè)成本上，各家房企相差并不大，但華僑城、泰禾的房子在小區(qū)規(guī)劃、小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)等方面比較有優(yōu)勢，最終房子售價(jià)就可以高出很多。

《紅周刊》：面對日漸逼近的行業(yè)“天花板”，不少地產(chǎn)企業(yè)選擇發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)、文旅產(chǎn)業(yè)、商業(yè)廣場甚至機(jī)器人等產(chǎn)業(yè)，您如何看待房企的轉(zhuǎn)型問題？

黃偉國：通常來看，轉(zhuǎn)型對任何一家公司發(fā)展的挑戰(zhàn)都非常大，畢竟企業(yè)經(jīng)過多年經(jīng)營，已經(jīng)形成了一套系統(tǒng)的思維和做事方式。細(xì)分來看，如果房企轉(zhuǎn)型到此前未出現(xiàn)的新領(lǐng)域，則還存在突破的可能。就投資機(jī)會而言，個(gè)人相對看好房企在地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游做延伸的布局，例如養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游、長租公寓等。

（文中個(gè)股僅做舉例，不做買入或賣出推薦）