帕提古麗 肉孜

摘 要：在《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零一條的基礎(chǔ)上，承認(rèn)按份共有人優(yōu)先購買權(quán)為形成權(quán)，按份共有人優(yōu)先購買權(quán)體現(xiàn)在《物權(quán)法》中，是民法的組成部分之一。隨著《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》（以下稱《物權(quán)法解釋（一）》的出臺，對優(yōu)先購買權(quán)的行使期間、適用范圍、同等條件等作出具體規(guī)定。解決了其在立法以及司法中出現(xiàn)的一些爭議情況，然而仍存在著一些不足之處。從該條來看，一方面，只有按份共有人“轉(zhuǎn)讓”其共有份額時，其他共有人才能主張行使優(yōu)先購買權(quán)。另一方面，其他共有人只有在“同等條件下”才享有優(yōu)先購買權(quán)，此同等條件下主要是指價格條件，對無償交換關(guān)系而言，當(dāng)事人之間無法判斷條件的優(yōu)劣，無法使用優(yōu)先購買權(quán)。

關(guān)鍵詞：按份共有人;優(yōu)先購買權(quán);法律救濟(jì);完善建議

優(yōu)先購買權(quán)，是指特定人按照法律的規(guī)定或者合同中的約定，當(dāng)標(biāo)的物出賣于第三人的時候，享有的在同等的條件下優(yōu)先于第三人購買的權(quán)利。優(yōu)先購買權(quán)不僅適用于共有關(guān)系，也可以依照法律適用于其他法律關(guān)系。按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)是優(yōu)先購買權(quán)中的一種。在2007年頒布的《中華人民共和國物權(quán)法》中以及之后的《物權(quán)法司法解釋（一）》對按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的一系列問題進(jìn)行了規(guī)定。從某種意義上來講，《物權(quán)法》關(guān)于按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定比《民法通則》中規(guī)定的更加清晰，但是還是避免不了仍存在著的一些值得思考的問題，最明顯的就是缺失了關(guān)于權(quán)利損害救濟(jì)方面的問題，本文擬就此問題進(jìn)行一些分析和探討。

一、按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的行使常態(tài)

1.優(yōu)先購買權(quán)行使的條件

按份共有人優(yōu)先購買權(quán)主要適用于有償轉(zhuǎn)讓的情形中。優(yōu)先購買權(quán)的合理的行使包括以下幾個方面的條件：首先，主體適合資格。按份共有人必須是向共有人以外的人轉(zhuǎn)讓的該份額，而不是共有人之間相互轉(zhuǎn)讓共有的份額，且行使優(yōu)先購買權(quán)的人應(yīng)當(dāng)是其他按份共有人。這就是說，如果按份共有人之間轉(zhuǎn)讓份額，原則上是不能行使優(yōu)先購買權(quán)，除非共有人之間有特別的約定。因此在這，應(yīng)當(dāng)適用《物權(quán)法司法解釋（一）》第13條的規(guī)定。此條文所規(guī)定的內(nèi)容是“按份共有人之間另有約定的除外”，這就是說，在共有人之間也可產(chǎn)生優(yōu)先購買權(quán)。因?yàn)閮?yōu)先購買權(quán)制度設(shè)立的目的就是要盡可能地減少共有人的人數(shù)，簡化和穩(wěn)定共有關(guān)系，在共有份額內(nèi)部轉(zhuǎn)讓的情形，并沒有增加共有人的人數(shù)，也不會影響原有的共有人的關(guān)系，因此，不必設(shè)置優(yōu)先購買權(quán)。其次，遵守同等條件。共有人的優(yōu)先購買權(quán)必須在“同等條件”下行使，否則對保障轉(zhuǎn)讓人的利益不利。這里同等條件是對優(yōu)先購買權(quán)人行使先買權(quán)的限制，同等條件的確定是一個復(fù)雜的問題。同等條件確定的兩項(xiàng)原則分別是：第一，彼此間要公平交易。第二，不損害轉(zhuǎn)讓人的合法利益。這里優(yōu)先購買權(quán)并不意味著其他共有人有權(quán)以低價獲得共有份額按照這樣一種標(biāo)準(zhǔn)確定其他條件，只要優(yōu)先購買權(quán)人所提出的其他條件體現(xiàn)了公平交易的精神，沒有損害轉(zhuǎn)讓人的任何利益，即應(yīng)當(dāng)認(rèn)定符合優(yōu)先購買權(quán)的行使條件。作出這種限制尊重了作為出賣人的所有人的所有權(quán)。同等條件中最為基本，也是最為核心的內(nèi)容是首要的目的是獲取等價的經(jīng)濟(jì)利益，也就是主價格;第三，在期限等方面符合法律、司法解釋的規(guī)定。凡是符合上述條件的，即屬于優(yōu)先購買權(quán)的正當(dāng)行使。在判斷共有人是否是在“同等條件”下行使優(yōu)先購買權(quán)時，還應(yīng)當(dāng)考慮價款的支付期限。

2.優(yōu)先購買權(quán)形成以后具有約束力

共有人優(yōu)先購買權(quán)形成以后，各共有人都要受該約定的約束。有優(yōu)先購買權(quán)人在這特定的期限內(nèi)可以向出賣人主張優(yōu)先購買權(quán)，也可以放棄優(yōu)先購買權(quán)。如若期限經(jīng)過沒有使用優(yōu)先購買權(quán)，則自然看做其放棄了優(yōu)先購買權(quán)這個權(quán)利。權(quán)利人放棄優(yōu)先購買權(quán)，既可以采取書面的形式，又可以通過自己的行為來表明權(quán)利的放棄。從法律的效果看，在其他按份共有人中如果允許轉(zhuǎn)讓人主張優(yōu)先購買權(quán)，行使合同解除權(quán)，就會使該權(quán)利的條款成為具文，因此這個權(quán)利將在實(shí)際上不再存在了。

二、按份共有人優(yōu)先購買權(quán)救濟(jì)制度存在的缺陷

1.優(yōu)先購買權(quán)行使的實(shí)現(xiàn)程序缺失

在我國立法中，缺失對按份共有人行使該權(quán)利的方式的具體規(guī)定，更無其他相關(guān)法律解釋予以釋明，這在實(shí)踐中極易引起相關(guān)的糾紛，更使得權(quán)利的實(shí)現(xiàn)落入窠白。同時一項(xiàng)權(quán)利的實(shí)現(xiàn)方式與權(quán)利的性質(zhì)依賴性更為緊密，我國法律對其行使方式未有任何界定，是權(quán)利性質(zhì)不明的直接后果，在實(shí)踐中更加深了人們對按份共有人優(yōu)先購買權(quán)法律性質(zhì)模糊現(xiàn)狀的認(rèn)知。在行使方式的具體內(nèi)容構(gòu)成上，我國法律規(guī)定主要在轉(zhuǎn)讓人的通知義務(wù)及通知時間、權(quán)利人的行使期限以及具體實(shí)現(xiàn)方式三個方而存在著具體規(guī)定的法律缺失。爭議問題在于，是否有必要在法律規(guī)定中確認(rèn)轉(zhuǎn)讓人的通知義務(wù)、通知的時限如何界定;權(quán)利人在獲得轉(zhuǎn)讓人真實(shí)有效的通知后，行使期限應(yīng)如何界定;權(quán)利人具體實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)的結(jié)構(gòu)怎樣構(gòu)成。

2.權(quán)利沖突的解決方式缺失

關(guān)于多個權(quán)利人同時向轉(zhuǎn)讓人主張行使優(yōu)先購買權(quán)時的沖突解決辦法，我國立法同樣未有條文予以規(guī)定?？疾旄鲊穹ǖ?，在比較法上有以下幾種模式：其一，《法國民法典》模式。該法典第815―14條第4款規(guī)定，當(dāng)多名權(quán)利人同時欲行使優(yōu)先購買權(quán)時，按各自的份額比例共同取得轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)。法國法上的處理辦法欲追求實(shí)質(zhì)的平等，使多名權(quán)利人可得同時行使權(quán)利。其二，《德國民法典》模式。該法典第472條規(guī)定，當(dāng)發(fā)生多名權(quán)利人欲同時行使先買權(quán)時，應(yīng)共同作為整體行使權(quán)利。德國法上的解決辦法試圖以意思自治的形式在多名權(quán)利人之間分配權(quán)利份額，實(shí)質(zhì)上會帶來較高的協(xié)商成本和較長的權(quán)利行使時間。此外，關(guān)于按份共有人優(yōu)先購買權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)之間的沖突，我國亦未有明確法律指導(dǎo)，使得二者之間是否能夠發(fā)生權(quán)利沖突及如何解決在司法實(shí)踐中均存在著較大爭議。

3.權(quán)利損害的救濟(jì)辦法缺失

按照權(quán)利被侵害的一般情形，結(jié)合按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的特殊性，實(shí)踐中，權(quán)利被侵害的情形主要存在以下兩種情況。其一，轉(zhuǎn)讓人不履行通知義務(wù);其二，轉(zhuǎn)讓人履行了通知義務(wù)，但卻和第三人合意妨礙權(quán)利行使。而對此兩種情況，我國相關(guān)法律均未有任何關(guān)注，使得按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的最終保障無法可依、無章可循。實(shí)踐中，轉(zhuǎn)讓人不履行通知義務(wù)或和第三人合意阻礙權(quán)利人行使權(quán)利的情形更是屢見不鮮，便只能按照一般的民事規(guī)定予以保護(hù)，而對此種侵害優(yōu)先購買權(quán)行為的特殊性及其特定的法律后果及責(zé)任，一般民事規(guī)定則是難以顧及，司法實(shí)踐中更難以達(dá)成一致的處理意見。一項(xiàng)權(quán)利的完滿存在，必然不能缺失最后一道保障，對其權(quán)利損害的救濟(jì)辦法亟待在立法中做出規(guī)定。

三、按份共有人優(yōu)先購買權(quán)法律救濟(jì)制度的完善建議

第一，按份共有人在轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)份額時，有履行通知其他按份共有人的義務(wù)。如果應(yīng)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)份額的按份共有人沒有通知其他按份共有人，而其他按份共有人沒能及時行使權(quán)利的意圖，沒有造成任何損害結(jié)果的話，就不會產(chǎn)生優(yōu)先購買權(quán)關(guān)于如何救濟(jì)的問題。如果其他按份共有人有行使該權(quán)利的意圖，因沒有接到通知而給這些按份共有人造成了財(cái)產(chǎn)或者是時間等方面上的損失，就可能會構(gòu)成對其他按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的侵害，當(dāng)事人可以要求轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)份額的按份共有人承擔(dān)損害賠償責(zé)任。按份共有人的財(cái)產(chǎn)份額具有所有權(quán)的效力，在按份共有人死亡時，其此財(cái)產(chǎn)份額可以作為遺產(chǎn)為繼承人所繼承。如果沒有繼承人來繼承，該財(cái)產(chǎn)份額應(yīng)作為無人繼承的遺產(chǎn)來處理。

第二，不管出賣人在履行了或沒履行通知義務(wù)的情況下，如果其他按份共有人在該權(quán)利行使的期限內(nèi)主張優(yōu)先購買權(quán)，那么就應(yīng)當(dāng)按照優(yōu)先購買權(quán)，這里優(yōu)先購買權(quán)又稱為‘先買權(quán)，形成權(quán)的性質(zhì)，那就視為其他按份共有人與出賣人之間的買賣合同關(guān)系已形成。買賣合同關(guān)系形成之后，其他按份共有人可以按照成立并生效的買賣合同進(jìn)行并完成物權(quán)變動。

按份共有人優(yōu)先購買權(quán)制度是一項(xiàng)與人們的生產(chǎn)、生活密切相關(guān)的制度，在社會和經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天，市場競爭也變得更加激烈。按份共有人優(yōu)先購買權(quán)制度在穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)秩序、社會秩序中起到了積極的作用。雖然我國相繼出臺的法律中明確承認(rèn)和保護(hù)使其不斷發(fā)展和完善，但在立法和司法解釋中的相關(guān)條文都顯得較為粗淺。對于此種情況，要重視法律建設(shè)，更好的滿足社會發(fā)展的需要。

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