錢程 桑特 王繼帥

【摘 要】不動產(chǎn)數(shù)據(jù)種類繁多，格式不統(tǒng)一，數(shù)據(jù)關聯(lián)程度不一，整合很難按照標準化流程進行，對于房地不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合，其中的關鍵點就是檔案標準化整理、房地數(shù)據(jù)關聯(lián)和后期數(shù)據(jù)入庫。據(jù)此，通過對不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合的關鍵技術專項突破，以期建立準確、規(guī)范的不動產(chǎn)存量數(shù)據(jù)庫，為后期不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)證奠定堅實的基礎。

【關鍵詞】不動產(chǎn)登記；數(shù)據(jù)整合；存量數(shù)據(jù)；關鍵流程

房屋、土地等分散登記多年，形成大量的土地、房屋登記歷史檔案信息未得到系統(tǒng)地整理，辦理不動產(chǎn)登記前，登記機構需要花費大量的人力、物力、時間在不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫中補建房屋登記信息，包括房地產(chǎn)的內(nèi)業(yè)查檔、外業(yè)核查、分析補錄等工作，不動產(chǎn)登記歷史數(shù)據(jù)的整合成為影響不動產(chǎn)登記發(fā)證效率的主要因素之一。本文對不動產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)整合的方法和流程進行了研究和探討。

一、存量數(shù)據(jù)分析

土地登記存量數(shù)據(jù)資料包括地籍測量形成的宗地空間數(shù)據(jù)，地籍調查形成的地籍調查屬性數(shù)據(jù)，土地登記發(fā)證數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)經(jīng)整理可以歸納為宗地空間數(shù)據(jù)、權屬數(shù)據(jù)、登記業(yè)務數(shù)據(jù)?？臻g數(shù)據(jù)主要是宗地紅線數(shù)據(jù)；屬性數(shù)據(jù)主要包括地籍調查信息、權利人信息、他項權利信息等；檔案數(shù)據(jù)主要包括登記業(yè)務過程中形成的各種掃描檔案，審批流程信息等。這些數(shù)據(jù)大多以宗地為單元組織管理，屬性數(shù)據(jù)和檔案數(shù)據(jù)通過地籍號和宗地建立關聯(lián)。空間信息多為CAD或GIS格式，權屬登記信息多為數(shù)據(jù)庫屬性表。房屋登記存量數(shù)據(jù)包括房產(chǎn)測量與房屋調查形成的房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)，房屋權屬數(shù)據(jù)及登記過程中形成的登記業(yè)務數(shù)據(jù)。房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)包含自然幢空間信息，樓盤信息及房產(chǎn)平面圖信息；屬性數(shù)據(jù)包含權利人、房屋所有權、抵押權、地役權、異議登記信息；登記業(yè)務數(shù)據(jù)包含登記受理申請、登記收件、登記收費、登記審核、登記繕證、登記發(fā)證、登記檔案等信息。這些數(shù)據(jù)多以房屋為單元進行組織管理。自然幢多為CAD或GIS格式，權屬、登記信息為數(shù)據(jù)庫屬性表，也有少數(shù)地方全為紙質檔案。由于沒有統(tǒng)一登記，土地存量數(shù)據(jù)的登記、屬性等信息與空間信息建立了關聯(lián)，房屋存量數(shù)據(jù)的登記、屬性等信息也與空間信息建立了關聯(lián)，但是兩者的空間信息不一致，坐標系統(tǒng)、比例尺、精度標準、格式等全部不同，還存在有房屋數(shù)據(jù)但缺少土地數(shù)據(jù)等情況。如果要查詢一個權利人的情況，需要到不同部門調取材料，進行復雜處理之后才能得到綜合情況，這顯然無法適應當前的統(tǒng)一發(fā)證工作要求。下表是土地和房屋分散登記的情況，林地、草地等分散登記的情況也類似。

二、數(shù)據(jù)整合方法

（一）分析存量數(shù)據(jù)

分析包括對數(shù)據(jù)類型、現(xiàn)勢性、完整性、一致性、規(guī)范性、合法性等方面的分析。數(shù)據(jù)類型分析是分析存量數(shù)據(jù)源的存儲管理方式及數(shù)據(jù)格式，以確定數(shù)據(jù)整合的方法與流程。現(xiàn)勢性分析是分析存量數(shù)據(jù)源是否符合當前現(xiàn)狀，與實際不一致的需開展權籍調查或變更調查進行更新。完整性分析是分析存量數(shù)據(jù)源的空間覆蓋范圍、登記信息內(nèi)容、檔案是否完整，不完整的需找出原因補充完善。一致性分析是判斷存量數(shù)據(jù)源的面積單位、小數(shù)點位數(shù)等是否與《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標準》（試行）一致，不一致的確定換算方法。規(guī)范性分析是用房產(chǎn)、土地現(xiàn)行的技術標準對照《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標準》（試行）進行分析，找出源數(shù)據(jù)與不動產(chǎn)登記薄之間的差異，確定同名異質、同質異名的轉換規(guī)則。合法性分析是分析存量數(shù)據(jù)源是否經(jīng)審查驗收合格。

（二）規(guī)范化數(shù)據(jù)整理

通過所收集到的原有各類不動產(chǎn)登記相關業(yè)務數(shù)據(jù)庫及檔案數(shù)據(jù)庫的結構設計的分析，綜合表結構、數(shù)據(jù)字段類型（類型、長度、精度）、數(shù)據(jù)量、數(shù)據(jù)完整性、數(shù)據(jù)關聯(lián)關系及規(guī)范性等，對比各類數(shù)據(jù)庫結構與不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫結構的差別，梳理并解決同名異質和同質異名的問題、數(shù)據(jù)類型不統(tǒng)一問題、小數(shù)點位數(shù)和數(shù)量單位不統(tǒng)一的問題以及坐標參考系不一致的問題等，并對缺失的登記信息進行補錄完善。

（三）抽取補錄整合關聯(lián)

在以往分散登記模式下，土地登記以宗地為基本單位進行登記，房屋按房屋基本單元進行登記，房屋與土地之間不存在關聯(lián)。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，以不動產(chǎn)單元為單位進行登記，對于房屋而言，不動產(chǎn)單元由宗地和房屋組成，因此不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后必須先建立房屋和土地登記數(shù)據(jù)之間的關聯(lián)關系，編制不動產(chǎn)單元號，并關聯(lián)原房屋和土地權利登記信息。數(shù)據(jù)整合關聯(lián)包括自然幢與宗地關聯(lián)關系建立、戶室信息與自然幢關聯(lián)關系建立、不動產(chǎn)單元編碼、權利登記信息關聯(lián)四個步驟。

（四）數(shù)據(jù)入庫

按照國土資源部《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫技術規(guī)范（試行）》以及《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標準（試行）》數(shù)據(jù)庫結構定義標準以及相關要求，將整理后的基礎地理信息、宗地數(shù)據(jù)、自然幢數(shù)據(jù)、權利數(shù)據(jù)、權利人數(shù)據(jù)以及登記業(yè)務數(shù)據(jù)等進行數(shù)據(jù)統(tǒng)一入庫，建立不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫?？臻g數(shù)據(jù)入庫包括整合后的行政區(qū)、行政區(qū)界線、行政區(qū)注記、地籍區(qū)、地籍子區(qū)、宗地、自然幢等空間數(shù)據(jù)入庫。數(shù)據(jù)入庫后必須滿足空間數(shù)據(jù)的質量要求。非空間數(shù)據(jù)入庫包括權利數(shù)據(jù)、權利人數(shù)據(jù)以及登記業(yè)務數(shù)據(jù)等數(shù)據(jù)入庫。其中，權利信息入庫后必須滿足數(shù)據(jù)完整性、邏輯關系一致性以及語義一致性的要求；權利人數(shù)據(jù)入庫后必須滿足數(shù)據(jù)完整性、邏輯關系一致性的要求；登記業(yè)務數(shù)據(jù)入庫后必須滿足不動產(chǎn)登記對歷史業(yè)務處理過程查詢的要求。

三、結語

動產(chǎn)數(shù)據(jù)是開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作以及政府管理不動產(chǎn)和進行宏觀決策的依據(jù)，分散登記累積的巨大存量數(shù)據(jù)可為當前不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作提供有力支持，應加快其在工作中的利用，而整合是利用的前提，數(shù)據(jù)整合關聯(lián)是數(shù)據(jù)整合工作的技術關鍵和難點。目前，房地數(shù)據(jù)整合技術已取得廣泛應用，應加強土地所有權、承包經(jīng)營權、林權等其他不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合研究，為不動產(chǎn)登記發(fā)證的全面開展奠定技術基礎。

【參考文獻】

[1]關于做好不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺接入工作的函[Z].

[2]不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫技術規(guī)范（試行）[S].國土資源部.2016.