劉云

摘 要：針對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅涉稅風(fēng)險管控的分析，本文首先提出了房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險類型，其次提出了房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險管控。旨在通過分析涉稅風(fēng)險管控的方法，有效促進房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展與進步。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);涉稅風(fēng)險;風(fēng)險管控

社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，使得人們對于住房的需求逐漸提升，進而一定程度上促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展;同時政府相關(guān)部門對于房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督管控力度也有所增加，特別是對于房地產(chǎn)企業(yè)的稅收監(jiān)管力度。現(xiàn)階段，從我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的情況來看，仍然存在部分逃稅漏稅情況。因此，就需要我國相關(guān)部門對房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅風(fēng)險進行分析與研究，從而對其進行科學(xué)的管控。基于此，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理人員，就需要提高對房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險的分析，進而為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險類型

（1）收入確認方面存在的涉稅風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)在對項目進行開盤預(yù)售時，所收取的購房定金等多種預(yù)收款項，通常會將其計入到往來賬款類目中，或者不進行入賬，此操作并不符合相關(guān)稅收法律法規(guī)的要求，沒有按照規(guī)定的納稅依據(jù)預(yù)繳增值稅以及土地增值稅。

在對項目擬定銷售價格或者同消費者簽訂銷售合同的過程中，部分房地產(chǎn)企業(yè)并沒有將全部收入納入到合同中進行約定，選擇另立名目收取價外費用，為了減少應(yīng)納稅額，這部分價外費用未納入到銷售收入中進行申報納稅，只是將其歸入到往來款科目中，按照代收代付款進行處理。

房地產(chǎn)企業(yè)用自建房產(chǎn)抵頂債務(wù)或者工程款項時，并沒有嚴格按照相關(guān)的政策規(guī)定，對其按照銷售收入進行確認。同時由于房地產(chǎn)企業(yè)受到銷售因素或者資金因素的影響，導(dǎo)致在項目結(jié)束之后，并不能及時向相關(guān)施工單位支付工程款及材料款，而是將自建房產(chǎn)抵賬。在進行賬務(wù)處理的過程中，也沒有及時確認銷售收入，在申報收入時也沒有按照相關(guān)法律法規(guī)進行申報，出現(xiàn)瞞報、少報甚至不報的情況。

收入確認方面涉稅風(fēng)險分析：在此環(huán)節(jié)中，所涉及到的稅務(wù)風(fēng)險，不僅影響企業(yè)的增值稅，對企業(yè)的所得稅以及土地增值稅等多種稅種都會產(chǎn)生影響，企業(yè)少繳甚至不繳稅費，產(chǎn)生較大的稅收風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)將預(yù)售收到的定金款項，計入到其他應(yīng)付款或預(yù)收賬款科目中，沒有將其按照流程進行增值稅以及土地增值稅申報，而是選擇延期納稅，這種情況會面臨稅收稽查的風(fēng)險。同時，房地產(chǎn)企業(yè)對于產(chǎn)生的價外費用，沒有及時進行收入確認，且對于以自建房產(chǎn)抵頂工程款項的行為也沒有按照視同銷售進行收入確認，這兩種情況稅務(wù)機關(guān)均可以將其認定為視同銷售，并按照相關(guān)法律法規(guī)要求企業(yè)繳納相關(guān)稅款，甚至進行處罰，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展造成不利影響。

（2）成本確認方面存在的涉稅風(fēng)險

1.虛增開發(fā)成本

在以往房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查的案例當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)在成本確認方面存在的稅務(wù)風(fēng)險主要是虛列或者虛增成本，包括虛列建筑安裝成本、材料成本、拆遷補償成本以及融資成本等等，進行這部分操作的關(guān)鍵目的就是為了降低房地產(chǎn)企業(yè)的利潤，進而有效減少應(yīng)納稅額。

2.未準(zhǔn)確進行成本結(jié)轉(zhuǎn)

部分房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中，沒有按照相關(guān)的政策要求，沒有對歸集的開發(fā)成本按照建筑業(yè)態(tài)或者建筑面積進行合理的分配，期間費用歸集不合理，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)成本核算混亂，甚至部分房地產(chǎn)企業(yè)還存在著重復(fù)結(jié)轉(zhuǎn)成本費用的情況。

成本確認涉稅風(fēng)險分析：房地產(chǎn)企業(yè)在成本確認環(huán)節(jié)，對企業(yè)所得稅以及土地增值稅的繳納情況具有較大的影響。稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)同地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)建安成本費用數(shù)據(jù)水平，分析某個公司成本費用發(fā)生的合理性及真實性，就能及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本是否存在虛增或者虛列的情況，后續(xù)再通過對其賬目賬冊、銀行往來進行比對檢查，核實企業(yè)稅款繳納情況，若存在虛增成本的情況，將面臨補繳稅款、加收滯納金甚至罰款的處罰。

二、房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險管控

（1）開發(fā)前期的涉稅風(fēng)險管控

房地產(chǎn)企業(yè)在項目進行開發(fā)建設(shè)之前，通常情況下都需要進行科學(xué)合理的涉稅風(fēng)險管控，其主要涉及的就是土地款。通常而言，房地產(chǎn)企業(yè)支付的土地款可能占據(jù)開發(fā)成本總額的50%以上，涉及的金額數(shù)目較大，稅務(wù)部門在進行檢查的過程中，首先會將此項作為稅務(wù)檢查的重點。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在對土地開發(fā)前環(huán)節(jié)需要特別留意。

首先要簽訂正式的合同，對合同條款內(nèi)容做出符合法律的詳細約定;取得土地使用權(quán)后需要確保獲得的憑證真實有效;購買環(huán)節(jié)還會牽涉到契稅以及印花稅等納稅問題，一定要按照政策規(guī)定進行繳納，保留繳稅憑證;在項目結(jié)束后的土地增值稅清算環(huán)節(jié)要有理有據(jù)進行扣除。除此之外，在取得土地使用權(quán)的過程中，還需要避免使用大額現(xiàn)金進行結(jié)算，通過這些細節(jié)把控才能對房地產(chǎn)企業(yè)的前期開發(fā)涉稅風(fēng)險進行有效管控。

（2）開發(fā)建設(shè)期的涉稅風(fēng)險管控

房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)施工階段，工程項目的建筑安裝成本是房地產(chǎn)企業(yè)一項非常重要的支出，在建筑工程項目總成本中所占比重較大，對房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅風(fēng)險影響顯著。項目施工建設(shè)階段，涉及到增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅等一系列稅種。房地產(chǎn)企業(yè)需要在項目開發(fā)地辦理相關(guān)稅務(wù)登記，按照政策預(yù)繳稅款。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)階段，涉稅風(fēng)險同施工單位也有密切的關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)企業(yè)需要對施工結(jié)算款進行有效的管控，避免大額現(xiàn)金結(jié)算，加大對工程、材料發(fā)票的審核力度，杜絕虛假發(fā)票入賬等一系列不合規(guī)稅前列支帶來的涉稅風(fēng)險。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要加強工程項目建筑安裝成本核算的準(zhǔn)確性，提高房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)中期涉稅風(fēng)險管控質(zhì)量。

（3）開發(fā)后期涉稅風(fēng)險管控

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)后期，對涉稅風(fēng)險進行管控時，企業(yè)相關(guān)管理人員還需要提高對后期工程項目竣工結(jié)算的管控力度。在房地產(chǎn)開發(fā)后期，通常也會涉及到多個稅種，基于此，房地產(chǎn)企業(yè)就需要加強對預(yù)收款項及時進行準(zhǔn)確的賬務(wù)處理，前期未進行收入確認及結(jié)轉(zhuǎn)的，在項目后期，應(yīng)當(dāng)及時進行收入確認，并按照建筑業(yè)態(tài)或者建筑面積進行成本的結(jié)轉(zhuǎn)，及時進行土地增值稅清算，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的稅務(wù)風(fēng)險。若存在自建自持的房產(chǎn)，企業(yè)可以將該部分開發(fā)項目轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，作為企業(yè)自有資產(chǎn)進行處理，或者將其作為物業(yè)及公共配套用設(shè)施移交，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)后期的涉稅風(fēng)險。

三、結(jié)束語

目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅收法律法規(guī)尚不完善，房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險管控其中所涉及到的稅種及扣除項目相對較為復(fù)雜，且計算起來具有一定難度，對于減免稅的界限規(guī)定較為模糊，在實際操作的過程中，難度較大，同原房產(chǎn)稅、土地出讓金等成本費用扣除規(guī)定出現(xiàn)了部分沖突問題。同時，對于稅制的設(shè)立中還存在一定的問題與不足，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都沒有嚴格按照其規(guī)定進行執(zhí)行，一定程度上降低了企業(yè)的納稅籌劃空間，導(dǎo)致稅管效率相對較低。另外，針對現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場的情況來看，我國還在不斷地對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收法律法規(guī)進行完善改革，從而為推動房地產(chǎn)行業(yè)更好的發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

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