本刊訊 3月20日，2019中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測評成果發(fā)布會在北京舉行，備受關(guān)注的“2019中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)”、“500強(qiáng)房企首選供應(yīng)商服務(wù)商品牌”等系列測評榜單揭曉。這項由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心共同主辦的測評工作，已連續(xù)開展11年，相關(guān)測評成果已成為全面評判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。

本次發(fā)布的《2019中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測評研究報告》指出，2018年政策調(diào)控軌跡由逐步收緊到略有松動，隨著“因城施策”的逐步貫徹實(shí)施，各城市市場分化愈加顯著。企業(yè)方面，百強(qiáng)房企市場集中度繼續(xù)提升，年內(nèi)千億房企數(shù)量達(dá)到30家，創(chuàng)歷史新高。龍頭房企憑借自身在拿地、融資等方面的優(yōu)勢，快速進(jìn)入相對活躍的市場。通過合理的業(yè)務(wù)布局，保證業(yè)績的穩(wěn)定性。中小房企則因地域限制，業(yè)績出現(xiàn)較大分化。

排名：恒大蟬聯(lián)榜首，十強(qiáng)房企微變

2019中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)榜單前三強(qiáng)仍由恒大、碧桂園、萬科占據(jù)。其中，恒大集團(tuán)再次蟬聯(lián)第一。萬科上升1位，排名第二，碧桂園排名第三。融創(chuàng)、保利、中海、龍湖、新城、華潤和富力分列四到十位。其中，新城和華潤是新進(jìn)十強(qiáng)房企，名次相比去年分別提升了5位和2位。

從榜單來看，除十強(qiáng)新進(jìn)兩家房企外，20強(qiáng)變動相對較小，同比變動率10%。其中，萬科、碧桂園、保利、中海、龍湖、華潤、富力、綠地、世茂、金地10家企業(yè)已經(jīng)連續(xù)11年排名進(jìn)入前二十。50強(qiáng)變動也相對較小，同比變動率為12%。

在十一年的500強(qiáng)測評中，百強(qiáng)變動相對較大。入榜次數(shù)10次及以上的企業(yè)有29家；9次的企業(yè)有8家；入榜次數(shù)為8、7、6、5、4次的企業(yè)數(shù)量分別為11、8、9、5、7家；3次及以下的企業(yè)有23家，其中有2家企業(yè)是首次進(jìn)入百強(qiáng)。

從區(qū)域劃分來看，華東地區(qū)占比42.3%，同2018年基本持平；華南地區(qū)占比20.4%，華北地區(qū)占比14.9%，西部地區(qū)占比8.9%，東北地區(qū)占比4.0%，同比有所提升；中部地區(qū)占比9.4%，同比有所降低。華東、華南與華北三區(qū)企業(yè)數(shù)量占比達(dá)到77%。

企業(yè)：百強(qiáng)業(yè)績突出，集中趨勢依舊

2018年，500強(qiáng)房企全年商品房銷售面積總額7.16億平方米，同比增長12.58%；銷售金額創(chuàng)下9.9萬億新高，同比增長17.1%。500強(qiáng)房企市場份額按面積和金額分別為41.73%和66.01%，分別較上年提升4.17和2.77個百分點(diǎn)。同時，年內(nèi)千億房企數(shù)量創(chuàng)下新高，達(dá)到30家。恒大、碧桂園、萬科三家龍頭房企全年業(yè)績均實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)步增長。

測評報告指出，2018年龍頭房企繼續(xù)發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，房地產(chǎn)行業(yè)集中度持續(xù)提升。前四大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售金額占比從2013年的6.93%上升至2018年的14.17%，以銷售金額計算的10強(qiáng)、20強(qiáng)、50強(qiáng)、100強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)市場份額分別為24.04%、36.06%、51.95%、63.50%，除十強(qiáng)份額比2017年降低0.01個百分點(diǎn)，其他數(shù)據(jù)分別較上年增長3.85、6.66、8.26個百分點(diǎn)，各梯隊市場份額基本處于穩(wěn)中有升的趨勢。

龍頭房企憑借自身在拿地、融資等方面的優(yōu)勢，快速進(jìn)入相對活躍的市場。通過合理的業(yè)務(wù)布局，保證業(yè)績的穩(wěn)定性。2018年四季度以來，部分龍頭房企規(guī)模增速較一二季度增速下降明顯，預(yù)計未來企業(yè)規(guī)模會從高速增長變?yōu)榉€(wěn)定增長。此外，在因城施策的宏觀背景下，中小房企因地域限制，業(yè)績出現(xiàn)較大分化。

趨勢：房企主動減速提質(zhì)，漸入精細(xì)運(yùn)營

2018年，500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率為0.13，較2017年出現(xiàn)較大降幅；整體流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.13，同比下降；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.11，降幅較小。三大運(yùn)營指標(biāo)總體處于近6年里較低的水平。

測評報告指出，隨著去庫存任務(wù)基本完成，市場銷售情況整體趨冷，周轉(zhuǎn)速度勢必受到較大的影響。具體到企業(yè)層面，高周轉(zhuǎn)的標(biāo)桿性企業(yè)主動提出提質(zhì)控速，總體來看，房企拿地變得更加穩(wěn)健，拿地銷售比出現(xiàn)一定程度的下降。

同時，2018年，房地產(chǎn)市場整體去化率都處在下降趨勢中。相較以前強(qiáng)調(diào)開工速度，預(yù)售速度，去化問題現(xiàn)在成為影響企業(yè)周轉(zhuǎn)速度的重要因素。雖然整體去化率在回落，但具體到個案，表現(xiàn)差異很大。地段依然是核心因素，部門熱門版塊認(rèn)籌比依然高企。只要提供被認(rèn)可的商品，購買力依然存在。測評報告分析認(rèn)為，隨著消費(fèi)者日趨成熟，買房考慮更加全面，對產(chǎn)品品質(zhì)有了更高的要求。去化率的普遍下降，倒逼房企更加關(guān)注樓盤質(zhì)量，研究提供更為合理的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。在此背景下，房企紛紛加強(qiáng)內(nèi)功修煉，聚焦產(chǎn)品升級，以客戶需求為導(dǎo)向，追求產(chǎn)品力的提升，向高質(zhì)房企發(fā)展。

同時，近兩年房企開始重視向管理要效益，內(nèi)部管理和運(yùn)營趨于精細(xì)化。房企愈加追求人均效能，通過剔除人員冗余或重新競爭上崗，優(yōu)化用工結(jié)構(gòu)，降低人員成本，并預(yù)備適應(yīng)行業(yè)換檔期內(nèi)企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整下的未來用人需求。此外，進(jìn)行員工激勵，加入跟投、股權(quán)激勵的企業(yè)越來越多。雖然房企人員結(jié)構(gòu)調(diào)整尚有爭議，但從側(cè)面說明房企精細(xì)化管理、成本控制的意識在增強(qiáng)。未來，房企將更多在管理、運(yùn)營管控上發(fā)力。

格局：行業(yè)集中明顯提升，調(diào)控周期或被拉長

測評報告顯示，2018年房地產(chǎn)行業(yè)馬太效應(yīng)依然十分明顯。前百強(qiáng)房企銷售規(guī)模增長28.94% ，前50強(qiáng)房企銷售規(guī)模占全行業(yè)51.95%，千億房企創(chuàng)記錄新增至30家。貨值集中度方面，51%的土地被排名前十的企業(yè)購得。同時，龍頭房企的優(yōu)勢并不局限于住宅開發(fā)，慢慢向長租公寓、物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域擴(kuò)展。尾部企業(yè)則要面臨資金鏈斷裂等問題，處境困難被動退出。同時，有部分企業(yè)因各種原因主動開始淡出房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，謀求轉(zhuǎn)型。

同時，2018年融資渠道持續(xù)收緊，行業(yè)增速乏力，整體呈現(xiàn)向追趕成長和滯后發(fā)展端偏移的態(tài)勢，行業(yè)金字塔型的結(jié)構(gòu)越來越明顯，強(qiáng)者恒強(qiáng)更加顯著。少數(shù)實(shí)力雄厚的大型房企受益于行業(yè)整合，業(yè)績得到進(jìn)一步提升，銷售回款在規(guī)模、增量和穩(wěn)定性上占據(jù)絕對優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長，優(yōu)勢進(jìn)一步擴(kuò)大。中小型房企依然舉步維艱，成長空間及市場份額進(jìn)一步被擠壓，500強(qiáng)房企中銷售額小且呈現(xiàn)負(fù)增長的企業(yè)不在少數(shù)。

測評報告指出，回顧2014到2018年的本輪房地產(chǎn)調(diào)控周期，可以看到一些不同的特點(diǎn)。首先，去庫存的政策延長了景氣周期。在一二線城市出現(xiàn)回調(diào)的情況下，棚改貨幣化政策和配套的金融寬松，支撐了三四線房地產(chǎn)市場近幾年的繁榮。其次，政策收緊期相比過往更長一些。從2016年的“930”到2018年底菏澤開始放松，長度跨越27個月。 最后，以往全國政策一刀切，容易形成各線城市同漲共跌的情況出現(xiàn)；目前政策調(diào)整為因城施策，甚至一城一策，各線城市之間周期出現(xiàn)對沖。那么從全國范圍觀察，可能造成的結(jié)果就是周期振幅變小、波長變大。所以，對房企來說，除了關(guān)注全國大環(huán)境外，也要兼顧深耕區(qū)域的具體情況、所處周期。尤其是在拿地、開發(fā)、銷售的節(jié)奏把握上，房企比以往需要花更多心思。

附一：2019中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)榜單（100強(qiáng)）

主辦單位：中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心

排名 企業(yè)名稱 排名 企業(yè)名稱1恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 52 北京首都開發(fā)控股（集團(tuán)）有限公司2萬科企業(yè)股份有限公司 52 弘陽地產(chǎn)3碧桂園控股有限公司 53 海倫堡中國控股有限公司4融創(chuàng)中國控股有限公司 54 復(fù)地（集團(tuán)）股份有限公司5 保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司 55 首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司6中國海外發(fā)展有限公司 56 中國電建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司7龍湖集團(tuán)控股有限公司 57 廣州市敏捷投資有限公司8新城控股集團(tuán)股份有限公司 58 聯(lián)發(fā)集團(tuán)有限公司9華潤置地有限公司 59 朗詩集團(tuán)股份有限公司10 廣州富力地產(chǎn)股份有限公司 60 仁恒置地有限公司11 綠地控股集團(tuán)有限公司 61 中庚地產(chǎn)實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司12 華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司 62 三盛集團(tuán)13 招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司 63 北大資源集團(tuán)14 旭輝集團(tuán)股份有限公司 63 景瑞地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司14 陽光城集團(tuán)股份有限公司 64 華鴻嘉信控股集團(tuán)有限公司15 世茂房地產(chǎn)控股有限公司 65 鑫苑中國16 金地（集團(tuán)）股份有限公司 66 越秀地產(chǎn)股份有限公司17 江蘇中南建設(shè)集團(tuán)股份有限公司 66 珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司18 雅居樂地產(chǎn)控股有限公司 67 北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司19 正榮地產(chǎn)控股股份有限公司 68 重慶華宇集團(tuán)有限公司20 中梁控股集團(tuán) 69 重慶協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)實(shí)業(yè)有限公司21 金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司 70 大華（集團(tuán)）有限公司21 融信集團(tuán) 71 中糧地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司22 榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司 72 花樣年集團(tuán)（中國）有限公司23 泰禾集團(tuán)股份有限公司 73 北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司24 綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 74 北京金隅地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司25 中國金茂控股集團(tuán)有限公司 75 上海建工房產(chǎn)有限公司26 四川藍(lán)光發(fā)展股份有限公司 76 石榴置業(yè)集團(tuán)股份有限公司27 龍光地產(chǎn)控股有限公司 77 康橋集團(tuán)28 祥生地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 78 當(dāng)代節(jié)能置業(yè)股份有限公司29 奧園集團(tuán)有限公司 78 福州高佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司30 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司 79 廣州市方圓房地產(chǎn)發(fā)展有限公司31 大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司 80 和昌集團(tuán)32 融僑集團(tuán)股份有限公司 81 四川新希望房地產(chǎn)開發(fā)有限公司32 佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司 82 星河控股集團(tuán)33 路勁地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 83 星河灣集團(tuán)有限公司34 上海中建東孚投資發(fā)展有限公司 84 中天城投集團(tuán)有限公司35 美的置業(yè)集團(tuán)有限公司 85 恒泰集團(tuán)36 禹洲集團(tuán) 86 名門地產(chǎn)（河南）有限公司37 金輝集團(tuán)股份有限公司 87 上海三盛宏業(yè)投資（集團(tuán)）有限責(zé)任公司38 寶龍地產(chǎn)控股有限公司 87 青島海爾產(chǎn)城創(chuàng)集團(tuán)有限公司39 新力地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 88 深圳市益田集團(tuán)股份有限公司39 建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 89 上海上坤置業(yè)有限公司40 建業(yè)住宅集團(tuán)（中國）有限公司 90 國貿(mào)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司41 福晟集團(tuán) 91 國瑞置業(yè)有限公司42 時代中國 92 中昂地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司42 中駿集團(tuán)控股有限公司 92 廣東珠江投資股份有限公司43 合景泰富集團(tuán)控股有限公司 93 中迪禾邦集團(tuán)有限公司44 浙江佳源房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 94 云星集團(tuán)45 卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司 95 重慶愛普地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司46 紅星地產(chǎn) 96 上海大發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司47 東原集團(tuán) 97 鄭州綠都地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司48 俊發(fā)集團(tuán)有限公司 98 億達(dá)中國控股有限公司49 正商集團(tuán) 99 華董（中國）有限公司50 隆基泰和置業(yè)有限公司 100 天山房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司51 中國鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司