■ 劉志濤/張惜偉

（內(nèi)蒙古師范大學(xué)地理科學(xué)學(xué)院，呼和浩特 010022）

0 引言

黨的十八屆五中全會(huì)作出了“創(chuàng)新基礎(chǔ)設(shè)施投融資體制，推廣政府和社會(huì)資本合作模式”部署。按照《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部發(fā)展改革委人民銀行關(guān)于在公共服務(wù)領(lǐng)域推廣政府和社會(huì)資本合作模式指導(dǎo)意見的通知》( 國(guó)辦發(fā)〔2015〕42 號(hào)) 規(guī)定，原國(guó)土資源部等八部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于擴(kuò)大國(guó)有土地有償使用范圍的意見》(國(guó)土資規(guī)〔2016〕20號(hào))，提出對(duì)公共服務(wù)項(xiàng)目用地，除可按劃撥方式供應(yīng)土地外，鼓勵(lì)以租賃、出讓方式供應(yīng)土地，支持各級(jí)政府以國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資和入股的方式提供土地。各級(jí)政府應(yīng)依據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)供需、產(chǎn)業(yè)政策、土地取得成本和其他用途的基準(zhǔn)地價(jià)，制定公共服務(wù)項(xiàng)目用地的基準(zhǔn)地價(jià)。《國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于加強(qiáng)公示地價(jià)體系建設(shè)和管理有關(guān)問題的通知》(國(guó)土廳發(fā)〔2017〕27號(hào))要求，從2017年8月1日開始，各地新發(fā)布的城鎮(zhèn)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)體系應(yīng)包括公共服務(wù)項(xiàng)目用地。而目前城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程與土地估價(jià)規(guī)程僅對(duì)住宅用地、工業(yè)用地、商服用地三種土地的定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估作出了規(guī)定［1-2］，缺乏對(duì)公共服務(wù)項(xiàng)目用地土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估研究與探討。國(guó)內(nèi)很多學(xué)者對(duì)公共服務(wù)項(xiàng)目用地的利用結(jié)構(gòu)、范圍等方面做了深入研究。本文在總結(jié)小城鎮(zhèn)公共服務(wù)項(xiàng)目基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估現(xiàn)存困境基礎(chǔ)上[13]，提出了“小城鎮(zhèn)公共服務(wù)項(xiàng)目用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估”的思想以及技術(shù)方法，并以內(nèi)蒙古自治區(qū)鄂倫春自治旗阿里河鎮(zhèn)作實(shí)證研究，擬解決當(dāng)前小城鎮(zhèn)公共服務(wù)項(xiàng)目用地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作實(shí)際操作中的難題，為制定公共服務(wù)項(xiàng)目用地基準(zhǔn)地價(jià)體系提供參考。

1 研究區(qū)與數(shù)據(jù)處理

1.1 研究區(qū)概況

內(nèi)蒙古自治區(qū)鄂倫春自治旗阿里河鎮(zhèn)（以下簡(jiǎn)稱“阿里河鎮(zhèn)”）中心城區(qū)現(xiàn)狀住宅用地面積為405.99hm2，占城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積的22.76%，人均指標(biāo)為58m2；現(xiàn)狀工業(yè)用地面積為299.4hm2，占城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積的16.78%，人均指標(biāo)為42.77m2。工業(yè)用地主要分布在鎮(zhèn)域東南角和鎮(zhèn)域北端。住宅用地主要分布在育才街與青年北路兩側(cè)，該區(qū)域集中了行政辦公、文化、教育及各類公共服務(wù)項(xiàng)目用地。

1.2 公共服務(wù)項(xiàng)目用地內(nèi)涵

公共服務(wù)項(xiàng)目用地是承載社會(huì)公共利益或者集體福利用途的城市各類用地的總稱。本文針對(duì)《關(guān)于擴(kuò)大國(guó)有土地有償使用范圍的意見》(國(guó)土資規(guī)〔2016〕20 號(hào)）文件中提到的十項(xiàng)公共服務(wù)項(xiàng)目用地類型進(jìn)行評(píng)估。具體包括：劃撥性質(zhì)的公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅰ（能源、供水設(shè)施、燃?xì)夤?yīng)、供熱設(shè)施、環(huán)境保護(hù)用地）和公共服務(wù)項(xiàng)目用地II（保障性安居工程、養(yǎng)老、教育、文化、體育用地）[4]。

本文研究的公共服務(wù)項(xiàng)目用地包括可以使用劃撥土地的公共服務(wù)項(xiàng)目用地I和公共服務(wù)項(xiàng)目用地II，以工業(yè)用地和住宅用地定級(jí)成果為比準(zhǔn)，分別評(píng)估確定某一估價(jià)期日法定最高年期土地區(qū)域的平均價(jià)格。估價(jià)基準(zhǔn)日：2017年1月1日。公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅰ級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)：平均容積率0.6下的平均基準(zhǔn)地價(jià)，即平均容積率0.6下的每平方米面積分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)價(jià)格。開發(fā)程度：開發(fā)程度均設(shè)定為“四通一平”。公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅱ基準(zhǔn)地價(jià)：平均容積率1下的平均基準(zhǔn)地價(jià)，即平均容積率1下的每平方米面積分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)價(jià)格，開發(fā)程度均設(shè)定為“六通一平”。公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅱ中除保障性安居工程用地的法定用途最高出讓年期為70年外，其余四類用地的法定用途最高出讓年期均為50年。權(quán)利狀況：出讓土地使用權(quán)，無他項(xiàng)權(quán)利限制。

1.3 數(shù)據(jù)來源與處理

本文定級(jí)估價(jià)數(shù)據(jù)來源于2017年9月完成的鄂倫春自治旗阿里河城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新項(xiàng)目；相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)參考《鄂倫春自治旗經(jīng)濟(jì)年鑒2016》；道路、建成區(qū)面積、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施等數(shù)據(jù)來源于阿里河鎮(zhèn)總體規(guī)劃、交通規(guī)劃資料；土地市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)來源于阿里河鎮(zhèn)國(guó)土資源局提供的土地使用權(quán)出讓資料；估價(jià)參數(shù)資料通過對(duì)阿里河鎮(zhèn)相關(guān)部門的走訪調(diào)查獲取。

本文的公共服務(wù)項(xiàng)目用地定級(jí)直接參考已有的工業(yè)用地和住宅用地級(jí)別。結(jié)合公共服務(wù)項(xiàng)目用地的特殊性和差異性，不同案例選擇適宜的評(píng)估方法，優(yōu)先采用成本逼近法，根據(jù)實(shí)際情況選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估測(cè)算，最后取二者計(jì)算結(jié)果的均值作為最終價(jià)格，最終評(píng)估價(jià)格不低于級(jí)別末級(jí)成本價(jià)。由于公共服務(wù)項(xiàng)目用地的同用途待估宗地可比案例很難獲取，所以采用市場(chǎng)比較法時(shí)，針對(duì)不同類型待估宗地，如公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅰ評(píng)估時(shí)，選擇周圍的工業(yè)用地作為可比案例進(jìn)行比較分析；公共服務(wù)項(xiàng)目用地II評(píng)估時(shí)，選擇周圍的住宅用地作為可比較案例進(jìn)行比較分析。

1.4 理論基礎(chǔ)

(1)地域分異理論。繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境條件等各項(xiàng)因素共同作用，使土地質(zhì)量與效益產(chǎn)生不同程度的差異。根據(jù)土地區(qū)位條件和土地特性的分布與組合規(guī)律，揭示城市內(nèi)部土地質(zhì)量的地域差異，將性質(zhì)相似的地域歸于同一土地級(jí)別。

(2)城市規(guī)劃相關(guān)理論。城市規(guī)劃是為了明確城市未來發(fā)展方向，對(duì)城市進(jìn)行合理布局和綜合安排城市各項(xiàng)工程建設(shè)的綜合部署。城市規(guī)劃是一定時(shí)期內(nèi)城市發(fā)展的藍(lán)圖，是城市管理的重要組成部分，是城市建設(shè)和管理的依據(jù)。城市土地定級(jí)同城市規(guī)劃密切相關(guān)、互相影響，合理的土地定級(jí)成果可為城市規(guī)劃、調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)、合理配置各類用地、發(fā)揮土地的經(jīng)濟(jì)效益提供依據(jù)，城市規(guī)劃控制和確定的土地用途、范圍等也是城市土地定級(jí)的約束條件，將直接影響土地定級(jí)和評(píng)估結(jié)果[16]。

1.5 研究方法

本文選用兩種方法進(jìn)行土地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，公共服務(wù)項(xiàng)目用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估可采用成本逼近法、市場(chǎng)比較法一般評(píng)估方法，但是結(jié)合公共服務(wù)項(xiàng)目用地的特殊性和差異性，根據(jù)不同案例選擇適宜的評(píng)估方法，本次研究?jī)?yōu)先采用成本逼近法，再根據(jù)實(shí)際情況選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估測(cè)算，但最終評(píng)估結(jié)果不得低于成本價(jià)。

1.5.1 成本逼近法

運(yùn)用成本逼近法時(shí)，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況進(jìn)行確定；土地增值率是在給定范圍的基礎(chǔ)上再結(jié)合地方實(shí)際進(jìn)行確定的。經(jīng)過研究，能源、環(huán)境保護(hù)、供水、燃?xì)夤?yīng)、供熱設(shè)施用地的土地增值率確定為10%～20%；保障性安居工程、養(yǎng)老、教育、文化和體育用地的土地增值率確定為20%～30%。在估價(jià)的過程中，所涉及到的參數(shù)如果符合公共服務(wù)用地，可以直接采用參考用途基準(zhǔn)地價(jià)的參數(shù)，也可以在參考用途基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。開發(fā)利潤(rùn)率一般控制在10%左右。

1.5.2 市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法是根據(jù)與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)的成交價(jià)格來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)格，并且對(duì)這些相似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法[7]。其基本計(jì)算公式為：

式（1）中：P為待估宗地價(jià)格；PB為交易實(shí)例價(jià)格；A為待估宗地交易情況指數(shù)除以比較實(shí)例宗地交易情況指數(shù)；B為待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)除以比較實(shí)例宗地交易日期地價(jià)指數(shù)；C為待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)除以比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)；D為待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)除以比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)；E為待估宗地年期修正指數(shù)除以比較實(shí)例年期修正指數(shù)。

針對(duì)具體待評(píng)估對(duì)象的條件，從眾多的市場(chǎng)交易案例中選擇符合條件的進(jìn)行比較。選擇比較案例時(shí)應(yīng)符合以下條件[15]：與待估宗地屬同一供需圈；與待估宗地用途應(yīng)相同或相近；與待估宗地的交易類型相同或相近；與待估宗地的估價(jià)期日應(yīng)接近；交易案例必須為正常交易，或修正為正常交易[14]。

由于公共服務(wù)項(xiàng)目用地同用途待估宗地的可比案例很難得到，我們針對(duì)不同類型待估宗地采用了不同措施：比如公共服務(wù)項(xiàng)目用地I評(píng)估時(shí)選擇周圍的工業(yè)用地兩宗案例作為可比案例進(jìn)行比較分析，而公共服務(wù)項(xiàng)目用地II評(píng)估時(shí)選擇周圍的住宅用地三宗案例作為可比案例進(jìn)行比較分析。

2 公共服務(wù)項(xiàng)目用地定級(jí)

2.1 土地級(jí)別評(píng)定

阿里河鎮(zhèn)公共服務(wù)項(xiàng)目用地不單獨(dú)進(jìn)行土地級(jí)別評(píng)定，而是直接利用已有的住宅和工業(yè)用地級(jí)別，采取多因素綜合評(píng)價(jià)法確定公共服務(wù)項(xiàng)目用地級(jí)別。根據(jù)公共服務(wù)項(xiàng)目用地評(píng)估的指導(dǎo)意見并結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，將公共服務(wù)項(xiàng)目用地分為兩個(gè)部分，公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅰ直接采用工業(yè)用地定級(jí)成果劃分為四個(gè)級(jí)別；公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅱ直接采用住宅用地定級(jí)成果劃分為四個(gè)級(jí)別。

2.2 土地級(jí)別確定

阿里河鎮(zhèn)土地級(jí)別及其邊界的確定直接影響研究區(qū)土地定級(jí)與估價(jià)的科學(xué)性與實(shí)用性，因此，在初步形成定級(jí)成果后，廣泛征詢意見，并進(jìn)行實(shí)地校核，最后確定各公共服務(wù)項(xiàng)目用地土地級(jí)別范圍(表1)。

表1 阿里河鎮(zhèn)公共服務(wù)項(xiàng)目用地土地定級(jí)范圍

3 公共服務(wù)項(xiàng)目用地估價(jià)

3.1 估價(jià)方法

3.1.1 成本逼近法測(cè)算基準(zhǔn)地價(jià)

成本逼近法是以取得和開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)增值收益來確定土地價(jià)格的估價(jià)方法[8]。成本逼近法的基本公式為：

式（2）中：V為待估土地價(jià)格；La為土地取得費(fèi)；Lb為土地開發(fā)費(fèi)；T為稅費(fèi)；R1為利潤(rùn)；R2為利息；R3為土地增值收益。

(1)土地取得費(fèi)。本文所涉及的土地取得費(fèi)僅包括安置補(bǔ)助費(fèi)和土地補(bǔ)償費(fèi)。阿里河鎮(zhèn)的統(tǒng)一年產(chǎn)值為379.21元/m2，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為10618元/畝，折合單價(jià)為15.93元/m2[6]。

(2)土地開發(fā)費(fèi)。根據(jù)確定樣點(diǎn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的開發(fā)程度、基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度的差異以及差異部分的開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行加減修正。阿里河鎮(zhèn)區(qū)“四通一平”和“六通一平”的平均開發(fā)費(fèi)用，通過對(duì)鎮(zhèn)區(qū)有關(guān)開發(fā)企業(yè)的調(diào)查，根據(jù)表2，按照設(shè)定的開發(fā)程度和各自的區(qū)位條件確定。

表2 阿里河鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施配套程度修正表

(3)各項(xiàng)稅費(fèi)。①耕地占用稅：阿里河鎮(zhèn)所在區(qū)域的人均耕地超過了3畝，耕地占用稅為20元[11]。②造地費(fèi)：占用一般耕地，耕地造地費(fèi)為該耕地被占用前5年平均畝產(chǎn)值的5～7倍，待估宗地所在區(qū)域統(tǒng)一年產(chǎn)值為379.21元/畝，本次研究取補(bǔ)償倍數(shù)為6倍，則造地費(fèi)為6×379.21=2275.26元/畝，合3.41元/m2[5]。相關(guān)稅費(fèi)小計(jì)為20+3.41=23.41元/m2。

(5)土地開發(fā)利潤(rùn)。根據(jù)阿里河鎮(zhèn)實(shí)際情況，土地開發(fā)利潤(rùn)確定為10%，但是公共服務(wù)項(xiàng)目用地I相對(duì)于公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅱ開發(fā)利潤(rùn)要低一些，根據(jù)“投資利潤(rùn)＝（相關(guān)稅費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋土地取得費(fèi)）×開發(fā)周期×投資利潤(rùn)率”確定。

(6)土地增值收益。在確定土地增值收益率的基礎(chǔ)上結(jié)合研究區(qū)實(shí)際確定。公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅰ的增值收益在10%～20%之間，公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅱ的增值收益在20%～30%之間，研究區(qū)土地收益率按照當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平確定為25%。土地增值收益=（土地開發(fā)費(fèi)+土地取得費(fèi)+投資利息+投資利潤(rùn)+相關(guān)稅費(fèi)）×土地增值收益率。

(7)成本逼近法確定基準(zhǔn)地價(jià)。成本逼近法中的土地取得成本是根據(jù)征地統(tǒng)一年產(chǎn)值中的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定的。研究區(qū)建成區(qū)范圍內(nèi)沒有相關(guān)的土地取得成本標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一年產(chǎn)值的測(cè)算范圍是鄂倫春自治旗轄區(qū)范圍內(nèi)的集體農(nóng)用地，集體農(nóng)用地位于阿里河鎮(zhèn)的邊緣，和阿里河鎮(zhèn)各用途基準(zhǔn)地價(jià)最末級(jí)區(qū)域相鄰，故成本逼近法所測(cè)算的價(jià)格接近對(duì)應(yīng)土地用途最末級(jí)地的價(jià)格。公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅰ級(jí)別參考工業(yè)用地級(jí)別，由于工業(yè)用地的二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)地的邊緣臨近城市郊區(qū)，成本逼近法所測(cè)算的結(jié)果接近這三個(gè)級(jí)別區(qū)域的平均價(jià)格[12]，本次評(píng)估把三個(gè)級(jí)別的平均地價(jià)確定為85元/m2。同時(shí)按照工業(yè)用地各級(jí)別之間的級(jí)差系數(shù)，依次確定阿里河鎮(zhèn)公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅰ各個(gè)級(jí)別的地價(jià)。

成本逼近法評(píng)估公共服務(wù)項(xiàng)目用地I的價(jià)格為85元/m2，使用權(quán)年期設(shè)定為法定最高出讓年期50年，保障性安居工程用地用成本逼近法進(jìn)行評(píng)估后的價(jià)格為91元/m2，使用權(quán)年期設(shè)定為法定最高出讓年期70年，養(yǎng)老、教育、文化、體育用地需在此基礎(chǔ)上修正到50年期的價(jià)格。故需對(duì)養(yǎng)老、教育、文化、體育用地進(jìn)行土地使用權(quán)年期修正。土地使用年期修正系數(shù)計(jì)算公式為：

式（3）中：Kn為出讓年期修正系數(shù)；r為土地還原利率（住宅用地還原率6.19%）；m為70年期（保障性安居工程）；n為50年期（養(yǎng)老、教育、文化、體育用地）；Kn=0.9648。

3.1.2 市場(chǎng)比較法測(cè)算基準(zhǔn)地價(jià)

(1)選擇比較案例。公共服務(wù)項(xiàng)目用地同用途待估宗地的可比案例很難得到，本文中公共服務(wù)項(xiàng)目用地I評(píng)估時(shí)選擇周圍的工業(yè)用地作為可比案例，公共服務(wù)項(xiàng)目用地II評(píng)估時(shí)選擇周圍的住宅用地作為可比案例。

此次論壇的宗旨是：以引導(dǎo)和促進(jìn)燕麥?zhǔn)w麥青年工作者積極投身科技創(chuàng)新，提高自身科技水平和素養(yǎng)為目標(biāo)，以“綠色產(chǎn)業(yè)與鄉(xiāng)村振興”為主題，圍繞種質(zhì)資源、遺傳育種、栽培生理、植物保護(hù)、食品加工、旅游開發(fā)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的關(guān)鍵問題開展學(xué)術(shù)交流，助推燕麥?zhǔn)w麥青年科技創(chuàng)新工作又好又快地發(fā)展。

(2)選擇比較因素。根據(jù)本研究區(qū)實(shí)際情況選擇比較因素，主要包括土地剩余年限、交易期日、土地用途、交易情況、交易方式、個(gè)別因素、區(qū)域因素等。

(3)計(jì)算公共服務(wù)項(xiàng)目用地地價(jià)。在經(jīng)過以上的修正后，計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格，取各比準(zhǔn)價(jià)格的均值作為各個(gè)公共服務(wù)項(xiàng)目用地的土地價(jià)格。取各個(gè)公共服務(wù)項(xiàng)目用地價(jià)格的均值作為基準(zhǔn)地價(jià)。

(4)利用市場(chǎng)比較法對(duì)公共服務(wù)項(xiàng)目用地I評(píng)估。參照工業(yè)用地出讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，因?yàn)榻陜?nèi)阿里河鎮(zhèn)出讓工業(yè)用地只有2個(gè)案例，分別位于一級(jí)地和三級(jí)地范圍內(nèi)，出讓成交價(jià)格均為84元/m2，自從原國(guó)土資源部于2006年12月23日出臺(tái)《關(guān)于發(fā)布實(shí)施〈全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)〉的通知》后，阿里河鎮(zhèn)除一級(jí)區(qū)范圍的工業(yè)用地出讓價(jià)格高于限價(jià)84元/m2，其余級(jí)別的工業(yè)用地出讓價(jià)格均為84元/m2。故本文利用市場(chǎng)比較法對(duì)研究區(qū)評(píng)估的公共服務(wù)項(xiàng)目用地I測(cè)算的結(jié)果是84元/m2，與基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的是工業(yè)用地三級(jí)區(qū)的級(jí)別價(jià)格，即市場(chǎng)比較法測(cè)算的公共服務(wù)項(xiàng)目用地I三級(jí)的價(jià)格也是84元/m2（即二、三、四級(jí)區(qū)的平均價(jià)格）。其他級(jí)別地價(jià)按照工業(yè)用地各級(jí)別的比例系數(shù)進(jìn)行計(jì)算。

(5)采用市場(chǎng)比較法對(duì)公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅱ評(píng)估。參照住宅用地出讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，選取了近期發(fā)生的三個(gè)交易實(shí)例進(jìn)行各項(xiàng)修正（表3、表4、表5、表6)。

由于本研究三個(gè)案例的位置相互鄰近，其級(jí)別、用途、出讓年限、交易情況相同、交易期日、區(qū)域因素相近，不做修正。個(gè)別因素中只有容積率有差異，故本次評(píng)估只進(jìn)行容積率修正，修正到設(shè)定容積率為1.0時(shí)的價(jià)格，再進(jìn)行地價(jià)的確定。

綜上所述，通過采用因素修正法對(duì)可比實(shí)例的交易價(jià)格進(jìn)行修正，得到各實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格，然后取三個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格算術(shù)平均數(shù)作為市場(chǎng)比較法下公共服務(wù)項(xiàng)目用地的級(jí)別均價(jià)。

3.2 基準(zhǔn)地價(jià)確定

成本逼近法所測(cè)的結(jié)果接近住宅末級(jí)地的價(jià)格，本次評(píng)估按照住宅用地各級(jí)別之間的級(jí)差系數(shù)，依次確定阿里河鎮(zhèn)公共服務(wù)項(xiàng)目用地II各個(gè)級(jí)別的地價(jià)。經(jīng)過對(duì)各個(gè)公共服務(wù)項(xiàng)目用地價(jià)格進(jìn)行計(jì)算，取各級(jí)別范圍內(nèi)各個(gè)公共服務(wù)項(xiàng)目用地價(jià)格的均值作為級(jí)別價(jià)格，最終確定公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅰ和公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅱ的基準(zhǔn)地價(jià)。通過市場(chǎng)比較法對(duì)公共服務(wù)項(xiàng)目用地的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估結(jié)合工業(yè)用地和住宅用地各級(jí)別之間的級(jí)差系數(shù)，依次確定阿里河鎮(zhèn)公共服務(wù)項(xiàng)目用地I和公共服務(wù)項(xiàng)目用地II各個(gè)級(jí)別的地價(jià)。

表3 阿里河鎮(zhèn)住宅用地出讓交易案例說明

表4 阿里河鎮(zhèn)比較因素條件說明

表5 阿里河鎮(zhèn)比較因素條件指數(shù)

依據(jù)適合與協(xié)調(diào)原則，確定以上述兩種方法計(jì)算結(jié)果的平均值作為本研究不同級(jí)別內(nèi)的公共服務(wù)項(xiàng)目用地I和公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅱ基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的結(jié)果（表7）。

3.3 結(jié)果分析

3.3.1 公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅰ基準(zhǔn)地價(jià)水平分析

阿里河鎮(zhèn)公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅰ的基準(zhǔn)地價(jià)在72元/m2至143元/m2之間，地價(jià)分布于Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ四個(gè)土地級(jí)別之內(nèi)，基準(zhǔn)地價(jià)在公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅰ和公共服務(wù)項(xiàng)目用地II兩種用地類型中最低，變化幅度也最小。說明城鎮(zhèn)工業(yè)用地定級(jí)估價(jià)特征適合于公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅰ作為參考。公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅰ土地收益和對(duì)土地區(qū)位條件反映敏感性最低。公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅰ在一級(jí)用地中，隨著土地級(jí)別的降低，公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅰ基準(zhǔn)地價(jià)水平與變化幅度都在不斷減小。從變化規(guī)律上看，阿里河鎮(zhèn)公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅰ的級(jí)別劃分以及基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估符合實(shí)際情況。具體分布情況見圖1。

3.3.2 公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅱ基準(zhǔn)地價(jià)水平分析

阿里河鎮(zhèn)公共服務(wù)項(xiàng)目用地II的基準(zhǔn)地價(jià)在91元/m2至208元/m2之間，地價(jià)分布于Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ四個(gè)土地級(jí)別之內(nèi)，基準(zhǔn)地價(jià)變化范圍最大，基準(zhǔn)地價(jià)在在公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅰ和公共服務(wù)項(xiàng)目用地II兩種用地類型中最高，變化幅度也最大。符合阿里河鎮(zhèn)作為鄂倫春自治旗政府所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展、地域遼闊的實(shí)際情況。公共服務(wù)項(xiàng)目用地II基準(zhǔn)地價(jià)水平高于公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅰ，說明城鎮(zhèn)住宅用地定級(jí)和估價(jià)特征適合于公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅱ作為參考，并且可以看出公共服務(wù)項(xiàng)目用地II對(duì)土地區(qū)位條件仍然最為敏感[9]，而公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅰ對(duì)土地區(qū)位的敏感度相對(duì)較弱。從變化規(guī)律上看，阿里河鎮(zhèn)公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅱ的級(jí)別劃分以及基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估是符合實(shí)際情況的。具體分布情況見圖2。

表6 阿里河鎮(zhèn)比較因素條件修正系數(shù)

表7 阿里河鎮(zhèn)公共服務(wù)項(xiàng)目用地基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)果

圖1 阿里河鎮(zhèn)公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅰ級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)

4 結(jié)論

本文參考阿里河鎮(zhèn)工業(yè)用地和住宅用地定級(jí)估價(jià)工作成果，并采用成本逼近法和市場(chǎng)比較法，結(jié)合阿里河鎮(zhèn)的工業(yè)用地和住宅用地出讓案例，對(duì)研究區(qū)的公共服務(wù)項(xiàng)目用地進(jìn)行了定級(jí)和估價(jià)研究，主要結(jié)論為：

圖2 阿里河鎮(zhèn)公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅱ級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)

(1)城鎮(zhèn)住宅用地定級(jí)和估價(jià)特征適用于公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅱ作為參考，城鎮(zhèn)工業(yè)用地定級(jí)和估價(jià)特征適用于公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅰ作為參考，但需要結(jié)合研究區(qū)工業(yè)用地和住宅用地出讓特點(diǎn)。

(2)公共服務(wù)項(xiàng)目用地地價(jià)對(duì)土地質(zhì)量敏感性的反映是公共服務(wù)項(xiàng)目用地II大于公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅰ。公共服務(wù)項(xiàng)目用地定級(jí)估價(jià)目前還沒有統(tǒng)一的管理規(guī)定，需要政府管理部門進(jìn)一步引導(dǎo)和規(guī)范。

(3)通過研究探討公共服務(wù)項(xiàng)目用地基準(zhǔn)地價(jià)，可為國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益核算、考核評(píng)估提供依據(jù)，也使企業(yè)出租、抵押、轉(zhuǎn)讓相關(guān)地塊時(shí)有據(jù)可循，有利于企業(yè)市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，增強(qiáng)土地資產(chǎn)撬動(dòng)投資功能。通過優(yōu)化土地要素配置，以“政府出地、社會(huì)資本出資”的方式逐步推進(jìn)政府與社會(huì)合作模式發(fā)展，創(chuàng)新公共服務(wù)供給機(jī)制，著力培育發(fā)展新動(dòng)力。

(4)由于研究區(qū)沒有具體的公共服務(wù)項(xiàng)目用地交易案例，所以只能參考工業(yè)用地和住宅用地級(jí)別與交易案例，評(píng)估結(jié)果可能略偏離實(shí)際情況。

(5)在對(duì)阿里河鎮(zhèn)公共服務(wù)項(xiàng)目用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估研究過程中，公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅰ參考工業(yè)用地級(jí)別，公共服務(wù)項(xiàng)目用地II參考住宅用地級(jí)別，這種參考方式是否符合其他地區(qū)需要進(jìn)一步驗(yàn)證。筆者認(rèn)為公共服務(wù)項(xiàng)目用地II的定級(jí)估價(jià)也許可以參考商業(yè)用地級(jí)別，需要進(jìn)一步探索。