□張子強 白 婧

一、城鎮(zhèn)房屋租賃市場的現(xiàn)狀

(一)城鎮(zhèn)房屋租賃需求不斷擴大。城鎮(zhèn)人口的擴張，住房需求擴大。隨著中國城鎮(zhèn)化進程的加快，城鎮(zhèn)常住人口大幅增長，尤其是2002年黨的十六大報告提出“農(nóng)村富余勞動力向向非農(nóng)業(yè)和城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，是工業(yè)化和現(xiàn)代化的必然趨勢”后，大量農(nóng)民工進城務(wù)工，在此期間大學的不斷擴招也導致大量應(yīng)屆畢業(yè)生涌入城鎮(zhèn)求職成為城鎮(zhèn)的常住人口。截至2017年我國城鎮(zhèn)常住人口已達81,347萬人，這便意味著在我國被視為安居之根本的房屋的需求也在城鎮(zhèn)化的進程中不斷地擴大。

城鎮(zhèn)新增人口的住房高需求與高房價的矛盾促成房屋租賃市場的形成與發(fā)展。我國城鎮(zhèn)住房體制在1998年以后便由福利分房制度改為市場化、貨幣化的商品房制度。住房體制的改革盤活了房地產(chǎn)市場，但是市場化運作與貨幣化的手段也一定程度造成了后期房價的成倍速的上漲。然而城鎮(zhèn)新增人口的主力卻是進城務(wù)工人員與剛踏入社會的應(yīng)屆大學畢業(yè)生，這類群體往往在一定時期內(nèi)無法承擔高昂的房價，這便與滿足自身住房的剛需產(chǎn)生了短期內(nèi)不可調(diào)和的矛盾。也使得大量的新增城鎮(zhèn)人口通過“以租代購”的方式來滿足自己“居者有其屋”的需求。

(二)城鎮(zhèn)房屋租賃市場發(fā)展相對緩慢。在我國，房地產(chǎn)市場被劃分為三級市場，房地產(chǎn)一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權(quán)出讓的市場；二級市場，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進行出售市場；三級市場，是購買房地產(chǎn)的單位和個人再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場。房屋租賃市場便屬于三級市場中的一部分。

隨著我國城鎮(zhèn)化進程逐步加快，住房需求的大幅增長促進了房地產(chǎn)市場的高度繁榮。但是與土地一級市場、房地產(chǎn)二級市場以及三級市場中房地產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓市場相比，房屋租賃市場作為三級市場的一部分發(fā)展起步晚，而且受我國傳統(tǒng)房屋財產(chǎn)觀念的影響，發(fā)展相對不足，與住房需求的高速增長相比房屋租賃市場發(fā)展甚至可以說是十分緩慢，并且缺乏統(tǒng)一的法律規(guī)制與行業(yè)標準。

二、我國房屋租賃市場中存在主要的問題

(一)缺乏統(tǒng)一的法律進行規(guī)制，市場執(zhí)法監(jiān)督不足。目前我國關(guān)于房屋租賃僅在《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第53至56條進行了籠統(tǒng)的規(guī)定，關(guān)于房屋租賃的價格標準、質(zhì)量標準、租賃雙方權(quán)利義務(wù)劃分、租客權(quán)益保障以及相關(guān)市場監(jiān)督責任與救濟的法律規(guī)制卻沒有具體規(guī)定，這便造成了房屋租賃市場監(jiān)督與執(zhí)法的不足。

(二)房屋租賃價格上漲過快，導致租金壓力加大。由于房屋租賃需求的快速增長以及房屋銷售市場高房價向房屋租賃市場的傳導，近年來城鎮(zhèn)房屋租金價格快速上漲。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《全國50城房租收入比研究》顯示，全國50個城市超七成房租相對收入較高，北京、上海、深圳三地房租收入比高達45%以上，而對于進城務(wù)工人員與剛踏入社會的大學畢業(yè)生而言無疑壓縮了他們在城市的生存空間。

(三)房屋租賃市場良莠不齊，租客合法權(quán)益難以有效保障，租購不能同權(quán)。房屋租賃是滿足新興城鎮(zhèn)人口住房剛需的重要手段與有益補充，是涉及民生保障的重大領(lǐng)域。但是在目前，大部分城市的福利保障與戶籍掛鉤，而戶籍的取得又與取得房產(chǎn)所有權(quán)掛鉤。也就是說在目前的房戶掛鉤的機制下，租戶不僅受到房屋租賃市場不規(guī)范市場行為侵蝕其合法權(quán)益的問題，還面臨著就近入學、醫(yī)療保障等與戶籍掛鉤的基本民生權(quán)利無法得到有效保障的困境。

三、對我國房屋租賃市場規(guī)制的建議

(一)加快健全房屋租賃市場法律規(guī)制體系，強化法制監(jiān)管。第一，厘清市場主體間的權(quán)利義務(wù)，針對房屋租賃中出租方、承租方以及房屋中介這三方市場主體的權(quán)利義務(wù)劃分做出明確而細致的規(guī)定。第二，健全市場管理體制與加強行業(yè)規(guī)范建設(shè)，強化房屋租賃監(jiān)管部門職責與監(jiān)管手段，明確不正當房屋租賃行為的法律責任，加強房屋中介行業(yè)管理，規(guī)范租賃市場行為。第三，是健全房屋租賃的民生保障法律體系，通過法律的形式調(diào)控房屋資源分配失衡的問題，明確城市中低收入群體住房保障的紅線，從頂層設(shè)計切確保范房屋租賃市場的監(jiān)管與租戶的權(quán)益的保障有法可依。

(二)加強政府對房屋租賃價格的調(diào)控與指導，可參考德國房屋租賃管理經(jīng)驗，探索建立房屋租金合理性評估機制，適當限制房屋租賃行業(yè)的利潤水平，穩(wěn)定房租價格。實現(xiàn)區(qū)域房屋租金價格水平的公開化，縣級以上地方人民政府可以建立住房租金發(fā)布制度，定期公布分區(qū)域的市場租金水平等信息。建立由房屋租賃市場監(jiān)管部門、人大代表、出租方與承租方為主要組成人員的房屋租賃價格評審委員會，根據(jù)當?shù)氐娜司杖胨健⒎课葑赓U市場發(fā)展水平以及權(quán)衡各方權(quán)益定期評定合理租賃價格。根據(jù)該合理租賃價格劃定房屋租金的合法上限與法律責任，從而限制房屋租賃市場利潤水平，避免過度投資，減輕租客的租金負擔。

(三)整合住房保障的公共資源與市場資源，建立階梯化、差異化的房屋租賃體系。整合廉租房、公租房、經(jīng)濟適用房等現(xiàn)有公共性住房保障資源的同時，探索建立國有公益性房屋租賃企業(yè)，并且積極吸納社會資金的參與，合理使用市場資源。根據(jù)租客的需求以及房屋自身價值對房屋租賃市場進行層次劃分：對于滿足基本居住需求的租屋應(yīng)由政府與國有公益性企業(yè)來承主要的供應(yīng)責任，社會資金可以作為適當?shù)挠幸嫜a充；對于滿足一般性要求的租屋，則可以國有公益性企業(yè)與社會資本共同提供；對于高檔房屋的租賃則應(yīng)主要由社會資本滿足市場需求。

(四)完善與城鎮(zhèn)房屋租賃有關(guān)的稅收及民生政策，加大扶持力度，促進租購同權(quán)。在房產(chǎn)稅法的立法以及相關(guān)稅收政策的制定時，應(yīng)當根據(jù)房屋租賃的類型以及出租方的性質(zhì)實施分檔稅率，建立合理的稅收減免政策，減輕房屋租賃行業(yè)的整體稅負，以促進行業(yè)的積極發(fā)展。與此同時應(yīng)當注重民生政策的公平性與普惠性，讓城市的房屋租賃者能夠享受到合理的醫(yī)療與教育福利，建立“租購同權(quán)”的政策保障體系。

四、結(jié)語

在城鎮(zhèn)新增人口的住房高需求與高房價的矛盾短期內(nèi)不可調(diào)和的情況下，房屋租賃必然成為滿足城鎮(zhèn)住房需求的主要途徑。目前中央政府已然逐漸認識到了房屋租賃市場的重要性，出臺了一系列支持、促進房屋租賃市場發(fā)展的利好政策。但是在租購同權(quán)、租購并舉的時代，確保房屋租賃市場的良性發(fā)展的法制規(guī)制空白亟待填補，尤其是在保護租戶合法權(quán)益、落實市場主體法律責任、明確監(jiān)管主體職責以及住房的民生保障定位上仍需仔細斟酌，強化監(jiān)管，豐富政策手段，讓中國城鎮(zhèn)房屋租賃市場成為“實現(xiàn)住者有其屋”的堅實保障。