楊斌

[摘? ? 要] 不動產(chǎn)登記作為我國物權法的重要組成部分，在現(xiàn)代國家治理體系中發(fā)揮著重要作用。文章闡述了不動產(chǎn)登記的必要性與重大意義，分析了我國不動產(chǎn)登記的現(xiàn)狀以及存在的一些問題，并結合實際情況，探討了我國不動產(chǎn)登記制度未來的發(fā)展趨勢。法律健全化，登記專業(yè)化，平臺統(tǒng)一化，查詢便捷化將會逐漸一一實現(xiàn)，公民的合法權益將得到更好的保障。

[關鍵詞] 不動產(chǎn);登記制度;現(xiàn)狀;發(fā)展趨勢

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2019. 03. 070

[中圖分類號] D63? ? [文獻標識碼]? A? ? ? [文章編號]? 1673 - 0194（2019）03- 0175- 03

1? ? ? 引? ? 言

隨著城市化水平的不斷提高，社會經(jīng)濟快速發(fā)展，不動產(chǎn)交易越來越突出，因此不動產(chǎn)登記工作變得越來越重要。從廣義上講，不動產(chǎn)就是不能移動的資產(chǎn)，如房子、土地等。一般意義上所說的不動產(chǎn)是指實物形態(tài)的不動產(chǎn)土地和附著于土地上的改良物，包括附著于地面或位于地上和地下的附屬物[1]。不動產(chǎn)不一定是實物形態(tài)的，如探礦權和采礦權[2]。不動產(chǎn)登記又可稱為不動產(chǎn)物權登記，是我國物權法中的重要制度，是權利人、利害關系人申請國家確定的職能部門將有關申請人的不動產(chǎn)物權的事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。通過這種方式來確認和表現(xiàn)物權權屬情況，可以讓外界通過物權公示對其所有權產(chǎn)生認可，并明確歸屬者應承擔的責任。當?shù)怯浀牟粍赢a(chǎn)權發(fā)生改變時，及時的記載并加以公開，就可以很好地明晰產(chǎn)權，避免產(chǎn)生不必要的糾紛[3]。

在不動產(chǎn)交易中，公開化的不動產(chǎn)信息可以使當事人在從事交易之前不必投入過多的精力和費用去調(diào)查對方當事人是否對轉讓的財產(chǎn)享有物權，或被轉讓的財產(chǎn)之上是否有負擔等情況[4]，既降低交易成本，又提高交易完成的速度。通過不動產(chǎn)登記中的審查機制，可以發(fā)現(xiàn)土地使用權的非法轉讓等問題，及時有效地處理交易過程中出現(xiàn)的違法行為。不動產(chǎn)登記制度的運行，可以讓有關部門掌握不動產(chǎn)權屬狀況，從宏觀上把控不動產(chǎn)交易市場，在一定程度上遏制“炒房”現(xiàn)象，實現(xiàn)國家行政監(jiān)管與宏觀調(diào)控。

2? ? ? 我國不動產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀

我國的不動產(chǎn)登記制度最早可以追溯到民國時期，在當時主要為土地私有制服務。新中國建國初期也實施過不動產(chǎn)登記制度，之后中斷了三十多年，直到1990年才被恢復，但只是被當作一種行政管理手段，未作為不動產(chǎn)物權變動的公示手段。2007年3月16日，十屆全國人大第五次會議通過了物權法，該法設專節(jié)規(guī)定不動產(chǎn)登記制度，確立中國不動產(chǎn)登記的基本結構，標志著中國統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度的正式確立，為不動產(chǎn)登記法的制定提供了整體架構和思路。李克強總理在2013年11月20日召開的國務院常務會議中提出整合不動產(chǎn)登記職責，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。2014年11月，國務院頒布《不動產(chǎn)登記暫行條例》，明確建立不動產(chǎn)登記制度[5]。2015年3月，國土資源部發(fā)布關于做好不動產(chǎn)權籍調(diào)查工作的通知，統(tǒng)一不動產(chǎn)的權籍調(diào)查技術方案，青島、廈門、廣州、深圳等多個城市開始啟動不動產(chǎn)登記制度。截止到2018年6月，全國有335個地市、2 853個縣區(qū)共設立3 001個不動產(chǎn)登記辦事大廳、3.8萬個窗口，8萬多一線登記工作人員平均每天為30多萬企業(yè)和群眾提供不動產(chǎn)登記服務。

我國的不動產(chǎn)登記用于物權公示起步較晚，過多強調(diào)登記的行政管理功能，而忽視其公示功能，在一定程度上限制了登記制度的作用。在現(xiàn)行的法律中，涉及不動產(chǎn)登記的有《物權法》、《土地管理法》等，涉及的行政法規(guī)有《土地管理法實施條例》等，此外還有一些地方性法規(guī)、政策法規(guī)也有相關規(guī)定。有關的法律法規(guī)種類繁多，且存在相互重疊內(nèi)容，缺乏統(tǒng)一的依據(jù)?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》于2014年頒布實施，目的在于實現(xiàn)不動產(chǎn)登記機構、登記簿冊、登記依據(jù)以及信息平臺四個方面的統(tǒng)一，但由于與該條例相配套實施的制度和法律不夠完善，使得其未能達到最好的實施效果?！稐l例》規(guī)定，將省級以上的不動產(chǎn)登記工作交由國土資源部門統(tǒng)籌，省級以下的則由政府的具體職能部門來負責，表明上下部門并不能完全統(tǒng)一協(xié)調(diào)，機構的整合力度還需進一步加強。

目前我國的不動產(chǎn)登記具有多層級、多部門的特點。從中央到地方，都設有不動產(chǎn)登記的機構，實行國家、省、市、縣4個級別的不動產(chǎn)登記層次;橫向來看，我國的不動產(chǎn)登記是由多個行政部門負責管理的，比如，林業(yè)的各種權力由林業(yè)部門管理，房屋的各種權利由房產(chǎn)部門管理，土地、礦業(yè)、漁業(yè)等也都應有相應的管理部門[6]。曾有近十個部門可以進行不動產(chǎn)登記，雖然充分與相關部門的職權相結合，但作為公示手段來說，過于分散的登記不利于登記機關的相互聯(lián)系，使得登記過程變得煩瑣，各類資料的系統(tǒng)性和完整性難以保障。各部門頒發(fā)的各類不動產(chǎn)登記證書樣式多元化，不利于體現(xiàn)政府統(tǒng)一登記的公信力。此外，分散登記對于不動產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)查詢系統(tǒng)的構建也帶來不小的難度，現(xiàn)有的查詢方式較為煩瑣，查找信息要耗費大量的精力。這些都充分說明我國的不動產(chǎn)登記信息還沒有“完全公開”，沒有達到真正的公示作用。

在工作人員配置上，日本的不動產(chǎn)登記人員要經(jīng)過專業(yè)、嚴格的程序進行任命;德國的登記人員權限以及社會地位與法官相差無幾。而我國還缺少一套完整而嚴格的不動產(chǎn)登記人員的選拔機制，非專業(yè)人員比例較大。在實際的不動產(chǎn)登記中，工作人員水平良莠不齊，工作質(zhì)量得不到最大保障，可能出現(xiàn)錯誤登記、遺漏登記、遺失登記、遺失登記資料、延遲登記等問題，將會給當事人帶來巨大的麻煩和損失。

3? ? ? 發(fā)展趨勢

國家政策的制定和落實是循序漸進的過程，自2014年以來，國家高度重視不動產(chǎn)登記工作，加大推進力度，各級部門積極響應，不動產(chǎn)登記逐漸走上正軌，針對還存在的一些問題，努力尋找最優(yōu)解決辦法。在不斷的學習和摸索中，不動產(chǎn)登記工作將會實現(xiàn)法律健全化，登記專業(yè)化，平臺統(tǒng)一化，查詢公開化。

法律健全化。建立完善不動產(chǎn)登記法，對不動產(chǎn)物權登記的法律依據(jù)進行統(tǒng)一，是國際通行的做法。同時，在《不動產(chǎn)登記暫行條例》的基礎上，制定具體可行的實施細則，對不動產(chǎn)登記程序、登記機關的職權、登記權利種類、登記范圍、登記責任等具體內(nèi)容做出詳細、規(guī)范、統(tǒng)一的實施細則，與國務院的行政法規(guī)相沖突的相關部門規(guī)章和地方性法規(guī)將進一步修改和完善。

登記專業(yè)化。登記的專業(yè)化主要包括登記機構專業(yè)化和工作人員專業(yè)化。實行分散登記是無法保障工作的專業(yè)性的，登記機關統(tǒng)一是社會進步的必然趨勢和結果[7]。將分散到多個部門的登記工作整合起來，設立專門的不動產(chǎn)登記部門，專業(yè)技術可以得到保障，也便于對登記工作的整體管理，提高辦事效率。同時，建立登記人員嚴格的考核任用機制，把登記人員業(yè)務培訓和專業(yè)化考核作為不動產(chǎn)登記工作的重要內(nèi)容，打造業(yè)務能力強、人文素質(zhì)高的專業(yè)化登記人員隊伍，保障當事人、利害關系人的不動產(chǎn)權益，從而提升不動產(chǎn)登記的公信力。

平臺統(tǒng)一化。將各級不動產(chǎn)登記納入統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺，使國家、省、市、縣四層級具備統(tǒng)一的數(shù)據(jù)平臺、統(tǒng)一的操作軟件、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)，登記信息可實時共享，實現(xiàn)相關登記信息與同級住房城鄉(xiāng)建設、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批、交易信息的實時互通共享，是完善不動產(chǎn)登記查詢制度的重要基礎。

查詢便捷化?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定，權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產(chǎn)登記資料，不動產(chǎn)登記機構應當提供。有關國家機關可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復制與調(diào)查處理案件有關的不動產(chǎn)登記資料。隨著統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理平臺建立與完善，查詢不動產(chǎn)登記信息也將會更加便捷。面向社會大眾的不動產(chǎn)登記信息查詢平臺逐漸向社會開放，有需求的單位或民眾可以登錄系統(tǒng)，查詢獲得不動產(chǎn)權利人的授權的不動產(chǎn)登記信息。

4? ? ? 結? ? 語

不動產(chǎn)物權對于公民行使其基本權利以及實現(xiàn)其在國家和社會中的安身立命，均具有基礎性作用。我國的不動產(chǎn)登記制度還存在一些不足，只有解決這些問題，才能促進不動產(chǎn)登記制度的完善，實現(xiàn)對相關權利人合法權益的有效保護。在不斷的進步和發(fā)展中，我國的不動產(chǎn)登記將會越來越規(guī)范，更好地為公民的權利提供基礎性保障。

主要參考文獻

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