黃穎杰　符婉玲　毛皓地

摘要：城市房價(jià)的變動(dòng)不僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，更是一個(gè)重大的社會(huì)問題。不斷上漲的房價(jià)正在逐漸降低諸多一線城市的吸引力。為了探究其原因，文章通過了解影響畢業(yè)生選擇就業(yè)城市的因素，采用主成分分析法、因子分析法、多變量分析法，并運(yùn)用logistic回歸模型，從而探究高房價(jià)對(duì)城市人才流失的擠出效應(yīng)，并據(jù)此為緩解南京人才流出而提出相應(yīng)的政策意見。

關(guān)鍵詞：高房價(jià);畢業(yè)生;影響因素;南京

一、引言

城市因人才的富集而獲得發(fā)展發(fā)展，人才因城市的特質(zhì)而被吸引到相應(yīng)的城市，城市與人才存著相互依賴的關(guān)系。所以，自2017年以來，全國各大一線、二線城市相繼發(fā)布了一系列人才引進(jìn)政策，就南京市來說，這其中包括落戶政策、人才安居政策等，從這一系列的人才政策可知，影響城市人才去留的因素有很多，戶口、薪資水平、住房甚至城市環(huán)境交通等都可能影響畢業(yè)生對(duì)就業(yè)城市的選擇，而在發(fā)布人才政策的同時(shí)，限購政策、限貸政策、租售同權(quán)等一系列房價(jià)相關(guān)政策的出臺(tái)，并且南京作為江蘇省的經(jīng)濟(jì)中心和教育中心，這是否意味著在眾多影響因素中，高房價(jià)對(duì)南京人才的擠出有著較大的影響。所以，政府應(yīng)該實(shí)施什么樣的政策才能有效調(diào)控房價(jià)、有效落實(shí)相關(guān)人才政策，這一系列問題有待研究。鑒于此，本文基于畢業(yè)生對(duì)就業(yè)城市的選擇以及房價(jià)的分析考察了高房價(jià)與人才去留的動(dòng)態(tài)關(guān)系。

二、理論基礎(chǔ)

影響南京畢業(yè)生就業(yè)城市選擇的因素主要分為兩大類，一是“拉力”，一是“推力”，南京對(duì)大學(xué)生有眾多吸引力，例如薪資水平和就業(yè)機(jī)會(huì)，但較其他二線城市而言，較低的物價(jià)水平和低房價(jià)讓一大批南京大學(xué)生傾向去往其他二線城市發(fā)展;南京對(duì)畢業(yè)生而言，城市經(jīng)濟(jì)活力、南京吸引人才的相關(guān)政策和城市社保醫(yī)療發(fā)展水平都具有一定的吸引力，但他們更關(guān)注的可能是就業(yè)地與家鄉(xiāng)的距離及戀人或配偶的就業(yè)城市;再者，南京的交通便利程度和畢業(yè)生對(duì)南京的城市印象是畢業(yè)生選擇留寧的加分項(xiàng)，但南京夏季過熱使大學(xué)生對(duì)城市的氣候難以適應(yīng)。而在這諸多因素中因高房價(jià)使得畢業(yè)生多傾向于離開南京選擇其他城市。

對(duì)于南京來說，大學(xué)生對(duì)其吸引力與擠出力之間的權(quán)衡決定了該城市的大學(xué)畢業(yè)生留寧情況。研究南京吸引力因素影響大還是擠出力因素影響大這是我們要研究的目標(biāo)，兩股力量中具體哪個(gè)因素占比重最大需要去分析，故本文運(yùn)用因素分析、相關(guān)分析、回歸分析、方差分析及二logistic模型等統(tǒng)計(jì)分析方法，對(duì)畢業(yè)生就業(yè)區(qū)域流向及成因進(jìn)行了宏觀分析。從家庭、個(gè)人、社會(huì)、政策等方面，運(yùn)用社會(huì)調(diào)查、相關(guān)分析、理論闡述等，研究應(yīng)屆畢業(yè)生城市選擇影響因素。查閱相關(guān)文獻(xiàn)資料，研究南京市人才就業(yè)的現(xiàn)狀及就業(yè)趨勢(shì)，通過深度訪談了解畢業(yè)生對(duì)于未來就業(yè)的規(guī)劃及影響其選擇的因素，針對(duì)性采訪選擇留在南京與離開南京就業(yè)的畢業(yè)生，從外到內(nèi)，從城市到個(gè)人，分析具體影響因素，為何選擇這些因素與去留做相關(guān)分析提供基礎(chǔ)。再有，現(xiàn)今許多二、三線城市的房價(jià)比收入都高，因此大學(xué)生就業(yè)更應(yīng)該要考慮工作地導(dǎo)致大學(xué)生就業(yè)流向不平衡，一些城市人才流失嚴(yán)重，探討南京高房價(jià)帶動(dòng)的“推力”與“拉力”，深析房價(jià)帶來的去留效應(yīng)。

三、關(guān)于應(yīng)屆畢業(yè)生就業(yè)城市選擇的實(shí)證分析

本文采用概率抽樣的調(diào)查方式，以問卷調(diào)查法為主，輔之以文案調(diào)查法，小組座談法和深層訪談法，對(duì)南京市重點(diǎn)高校（985、211）、非985、211重點(diǎn)高校、專業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)校2018屆畢業(yè)按層次比例抽取4所樣本高校，從樣本高校秋季招聘會(huì)上尋找調(diào)查對(duì)象，按最佳樣本量簡(jiǎn)單隨機(jī)抽取樣本，最終發(fā)放問卷300份，有效問卷234份。

（一）描述性分析

根據(jù)基本信息分析，對(duì)于理想就業(yè)區(qū)域，大多數(shù)畢業(yè)生傾向于選擇離開南京該城市，所占比例為68.8%，考慮繼續(xù)留在南京工作的比例為31.2%。對(duì)于南京目前出臺(tái)的住房政策， 僅40%的畢業(yè)生了解人才安居政策，33%的畢業(yè)生了解“五限”方針政策，對(duì)于租購并舉這一政策，僅11%的畢業(yè)生了解。針對(duì)人才安居政策，對(duì)畢業(yè)生吸引力最大的是“購房補(bǔ)貼”該政策，占到了33%，相比于“共有產(chǎn)權(quán)房”的6%、“人才公寓”的25%、“公共租賃住房”的11%、“租賃補(bǔ)貼”的25%，購房補(bǔ)貼這一政策更具吸引力。

（二）因子分析

為進(jìn)一步確定影響人才去留的主要因素，這里采用因子分析，從測(cè)量個(gè)人因素和城市因素兩個(gè)方面，分析應(yīng)屆畢業(yè)生就業(yè)城市選擇的影響因素，并對(duì)變量取值{1，2，3，}， 其中重要程度依次遞增。結(jié)合各影響因素在數(shù)據(jù)集上的平均值、標(biāo)準(zhǔn)差，影響因素所對(duì)應(yīng)影響層次的均值（影響層上因素的均值），如表1所示。

從每個(gè)因素在城市選擇時(shí)的影響層次情況來看：城市指標(biāo)層面要重于個(gè)人指標(biāo)層面，應(yīng)屆畢業(yè)生多基于職業(yè)規(guī)劃，看重行業(yè)發(fā)展和晉升通道是否暢通，其次是對(duì)職業(yè)其他方面的要求，這與現(xiàn)實(shí)情況也是相符合的。從每個(gè)層面中影響因素均值情況看：各層面上，考慮的主要因素分別為薪資水平、就業(yè)機(jī)會(huì)、房價(jià)水平、城市經(jīng)濟(jì)活力和戀人或配偶就業(yè)城市等。進(jìn)行因子分析的同時(shí)，也進(jìn)行了變量的相關(guān)性分析（如表1）， 結(jié)果顯示：各個(gè)項(xiàng)目組內(nèi)的相關(guān)性均在 0.5 以上，組間均在 0.3 以下，表明變量的相關(guān)性較好，適合作主成分分析，發(fā)現(xiàn)所有因子的提取率大部分都在70%以上，極個(gè)別因素提取率低于70%，貢獻(xiàn)顯著。且C11、C15的提取率相對(duì)較高，貢獻(xiàn)最為顯著，說明這兩個(gè)因素很大程度影響著城市選擇。按照主成分分析原理，各大影響因素的特征值、方差貢獻(xiàn)率，前五個(gè)特征值根大于1且累計(jì)貢獻(xiàn)率達(dá)到63.199%，故可以用F1、F2、F3、F4、F5代表原來13個(gè)影響因素對(duì)是否留在南京的影響情況。因此得到5個(gè)主成分的線性組合表達(dá)式，從F1～F5的表達(dá)式中可以看出，在F1的線性組合中，C17、C19、C22的系數(shù)較大，在F2的線性組合中，C13的系數(shù)較大，在F3、F4、F5的線性組合中，C11的系數(shù)較大，即可以看出五個(gè)主成分成分為：城市氣候適宜度、交通便利程度、家庭人脈關(guān)系、薪資水平、房價(jià)水平，在得出影響南京大學(xué)生去留最為重要的五個(gè)因素后，我們還需比較南京在城市“推力”與“拉力”兩股力量中，“推力”與“拉力”兩股力量更為顯著，且該股力量哪個(gè)因素占比重最大即較為影響南京大學(xué)生離開南京的具體因素是什么需要進(jìn)一步分析，故進(jìn)一步建立logistic回歸模型。

（三）二元logistic回歸方程

研究各因素與是否離開南京之間的因果關(guān)系，建立logistic回歸模型，logistic回歸是一種廣義線性回歸（generalized linear model），因此與多重線性回歸分析有很多相同之處。究其因變量南京城市去留問題分“是”、“否”二分類，建立二元logistic模型進(jìn)行擬合，模型擬合標(biāo)準(zhǔn)-2倍對(duì)數(shù)似然值為274.136，相對(duì)應(yīng)的P值0.045，擬合度良好。得到Logistic回歸方程為：p=exp（0.847+0.042F1-0.203F2+0.059F3-0.470F4+0.144F5）/（1+exp（0.847+0.042F1-0.203F2+0.059F3-0.470F4+0.144F5）

對(duì)分析結(jié)果做出如下解釋：對(duì)于F1：認(rèn)為該因素非常重要選擇留在南京的是認(rèn)為該因素一般重要而選擇離開南京或未確定的1.043倍，F(xiàn)2、F3、F4同，對(duì)于F5：認(rèn)為該因素非常重要選擇留在南京的是認(rèn)為該因素一般重要而選擇離開南京或未確定的1.154倍，結(jié)合實(shí)際情況作出分析：在影響南京大學(xué)生去留最為重要的五個(gè)因素中，“拉力”占2/5，“推力”占3/5，大致看出南京在城市“推力”與“拉力”兩股力量中，“推力”的影響大于“拉力”，但在“推力”中占比重最大即較為影響南京大學(xué)生離開南京的具體因素通過二元logistics回歸方程得出，F(xiàn)5對(duì)應(yīng)系數(shù)最為顯著，即對(duì)房價(jià)因素十分重視、一般重視的人大部分都不會(huì)選擇留在南京，可見高房價(jià)已經(jīng)對(duì)人才去留產(chǎn)生很大的負(fù)面影響。

四、結(jié)論與建議

本文通過調(diào)查研究，近10年來，我國房價(jià)水平總體上呈上升趨勢(shì)，而近兩年增幅有所增大。而南京房價(jià)在總體上升的同時(shí)，近兩年其增長速度遠(yuǎn)超于全國住宅商品房平均售價(jià)增長幅度。自2017年以來，隨著限購、限貸、人才安居、租售同權(quán)等一系列房價(jià)政策的實(shí)施，房價(jià)漲幅有所放緩，但是總體仍處于較高水平，大多數(shù)畢業(yè)生無法承擔(dān)。由以上分析可以看出，南京對(duì)于人才的“拉力”大于“推力”，而房價(jià)作為“推力”，在畢業(yè)生選擇就業(yè)城市的眾多因素中占重要比重，所以如何留住人才，其關(guān)鍵在于保障畢業(yè)生的住房。

基于以上結(jié)論，本文提出以下政策意見：

1. 提高畢業(yè)生整體薪資水平

在房價(jià)水平短時(shí)間內(nèi)不可能大幅下跌的情況下，加強(qiáng)與各大高校的聯(lián)系，保障畢業(yè)生就業(yè)，提高就業(yè)率，對(duì)于優(yōu)秀畢業(yè)生，加強(qiáng)對(duì)其的素質(zhì)能力培養(yǎng)，提高畢業(yè)生整體薪資水平。

2. 加強(qiáng)住房政策宣傳

在國家宏觀調(diào)控政策下，全國各地都鼓勵(lì)實(shí)行租售并舉政策，但通過問卷調(diào)查得知，南京畢業(yè)生對(duì)于租售并舉這一政策的可知度僅占11%，畢業(yè)生并不知道該政策的存在，更不用提及享受該政策優(yōu)惠。南京市相關(guān)部門應(yīng)通過多種渠道加強(qiáng)住房政策的宣傳，普及畢業(yè)生對(duì)住房政策的熟知度。

3. 完善租房市場(chǎng)，落實(shí)租售同權(quán)，確保畢業(yè)生住到“安全房”

長期以來，我國的住房租賃市場(chǎng)存在信用問題，稅收問題，租售不同權(quán)問題三大痛點(diǎn)。住房租賃市場(chǎng)并不規(guī)范，缺乏透明度，且90%以上為個(gè)人房東，而租賃市場(chǎng)亂象叢生的原因之一，就是信用體系不完善。為了保證畢業(yè)生順利在市場(chǎng)上租賃到安全屋，政府應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)信用制度管理，加強(qiáng)監(jiān)管，建立房屋租賃信息服務(wù)平臺(tái)，保證房源的真實(shí)可靠。

4. 實(shí)現(xiàn)“五險(xiǎn)一金”全覆蓋

一些企業(yè)改制后，并未兌現(xiàn)職工社保繳納執(zhí)行方案，使職工無法享受社保、到齡不能辦理退休、公積金貸款等福利。非公企業(yè)工會(huì)干部不能有效督促企業(yè)按時(shí)足額繳納“五險(xiǎn)一金”。應(yīng)該靈活調(diào)整五險(xiǎn)一金比例，增加公積金所占比例，加大監(jiān)管力度，強(qiáng)化制約措施。

5. 完善、落實(shí)人才安居政策

在畢業(yè)生考慮購房區(qū)域與房屋總價(jià)分析上，得知畢業(yè)生在購買地段偏中心而只能購買小戶型，在地段偏郊區(qū)同價(jià)格卻可以購買大戶型，購房壓力大，而人才安居房可以有效解決這一問題，但是人才安居房的申請(qǐng)流程繁瑣、人才安居房的產(chǎn)權(quán)、轉(zhuǎn)讓問題以及部分安居房質(zhì)量有問題。這些問題嚴(yán)重影響了這一政策的實(shí)施以及有效性。

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（作者單位：南京郵電大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）