■ 劉世英（克拉瑪依市財(cái)政局）

雖然近幾年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)獲得了充分的發(fā)展空間，但是其面對(duì)巨額的稅負(fù)壓力，拓展業(yè)務(wù)范圍的能力還相對(duì)較小。但是營(yíng)改增的有效實(shí)施，不僅完善了增值稅的稅收鏈條，甚至在一定程度上滿足為房地產(chǎn)業(yè)提供了更充足的福利空間，但隨之而來(lái)的是對(duì)企業(yè)發(fā)展模式的高標(biāo)準(zhǔn)，要求房地產(chǎn)企業(yè)的管理者有效整合市場(chǎng)信息，順應(yīng)并正確對(duì)待營(yíng)改增對(duì)企業(yè)的影響和沖擊，加強(qiáng)自身建設(shè)的同時(shí)，為整個(gè)房地產(chǎn)也的發(fā)展提供動(dòng)力。

一、營(yíng)改增實(shí)施的意義

（一）可以有效減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)

傳統(tǒng)營(yíng)業(yè)稅的提出，將稅務(wù)的征收對(duì)象調(diào)整為勞務(wù)或商品的收入總額，大大加劇了商品在上市和流通過(guò)程中存在的重復(fù)征稅的現(xiàn)象。在具體的納稅時(shí)期，采購(gòu)環(huán)節(jié)也需要繳納相關(guān)的稅務(wù)，甚至無(wú)法做到完全抵扣，對(duì)一項(xiàng)進(jìn)賬甚至要兩次、三次征稅，大大加劇了企業(yè)的稅務(wù)壓力。但是營(yíng)改增的提出，將營(yíng)業(yè)稅改為增值稅，重復(fù)納稅的現(xiàn)象從根本上得到了消除。

（二）能夠合理完善增值稅的稅收鏈條

房地產(chǎn)也在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中，經(jīng)常與其他征收營(yíng)業(yè)稅的行業(yè)相互關(guān)聯(lián)，一旦企業(yè)管理者為了節(jié)省成本，想要從市場(chǎng)上游采購(gòu)商品或勞務(wù)，其中的增值稅是無(wú)法進(jìn)行抵扣的，這樣也在一定程度上增加了賦稅的環(huán)節(jié)和流程。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完畢進(jìn)入流通或銷售環(huán)節(jié)，下游企業(yè)也無(wú)法進(jìn)行增值稅的抵扣。但是通過(guò)營(yíng)改增政策的實(shí)施，雖然房地產(chǎn)企業(yè)繳納的依然是營(yíng)業(yè)所得稅，但是會(huì)與增值稅進(jìn)行相互的抵扣，大大完善稅收鏈條的建設(shè)。

（三）能夠緩和房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)水平

當(dāng)前，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)具有居高不下的發(fā)展態(tài)勢(shì)，大大增加了群眾的購(gòu)房負(fù)擔(dān)，也在一定程度上造成了社會(huì)的恐慌。但是隨著營(yíng)改增政策的實(shí)施，有效減少了當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，無(wú)形之中也降低了房地差企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本。企業(yè)想要開(kāi)發(fā)或購(gòu)房，憑借進(jìn)項(xiàng)稅就能對(duì)營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行有效抵扣，大大拓展了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，也緩和了房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)趨勢(shì)[1]。

二、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的影響

首先，對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表的影響。營(yíng)改增對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表的影響主要表現(xiàn)在稅費(fèi)的變動(dòng)和固定資產(chǎn)等。其中，固定資產(chǎn)在房地產(chǎn)企業(yè)中的比重一般很大，營(yíng)改增政策的提出，企業(yè)中固定資產(chǎn)的價(jià)值在一定程度上也以由于進(jìn)項(xiàng)而發(fā)生扣除，大大降低了固定資產(chǎn)的比例。而在應(yīng)交稅費(fèi)的進(jìn)項(xiàng)中，營(yíng)改增提出之前，增值稅和營(yíng)業(yè)稅都會(huì)被計(jì)入到應(yīng)交稅費(fèi)當(dāng)中，但是由于兩種稅款的稅率和計(jì)數(shù)有多區(qū)別，因此最終繳納的金額也有所差異?；诖?，在各項(xiàng)其他條件穩(wěn)定的情況下，企業(yè)中流動(dòng)資產(chǎn)在總資產(chǎn)的比例增加，極大地優(yōu)化了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)，也有利于促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步。

其次，對(duì)利潤(rùn)表會(huì)造成影響。主要表現(xiàn)在對(duì)營(yíng)業(yè)稅和銷售收入的影響，而傳統(tǒng)的增值稅作為價(jià)外稅，一般不被納入到營(yíng)業(yè)收入的計(jì)量中。因此，在營(yíng)業(yè)稅中剔除增值稅，大大降低了應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅的金額，極大地保障了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益。

最后，對(duì)現(xiàn)金流量表的影響。企業(yè)在實(shí)際的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，現(xiàn)金流量較少，因此需要進(jìn)行大量的籌資活動(dòng)以增加流動(dòng)資金。再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)的項(xiàng)目生產(chǎn)周期長(zhǎng)，進(jìn)項(xiàng)稅一旦在項(xiàng)目開(kāi)展前流動(dòng)，會(huì)使大量的資金向外流出，不利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益。但是營(yíng)改增政策的提出，會(huì)在一定程度上增加現(xiàn)金流量，與進(jìn)項(xiàng)稅的相互抵扣可能在一定程度上減少企業(yè)現(xiàn)金流量的流失，能夠幫助企業(yè)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)和投資規(guī)模，并獲得長(zhǎng)期而穩(wěn)定的利潤(rùn)來(lái)源。

（二）營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的影響

首先對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析人員的素質(zhì)提出了更嚴(yán)格的要求。營(yíng)改增政策實(shí)施之后，會(huì)計(jì)核算的工作量會(huì)隨著工作內(nèi)容的變動(dòng)而逐漸增多。因此，財(cái)務(wù)工作人員不僅需要學(xué)習(xí)有效的會(huì)計(jì)核算方法，同時(shí)還要兼顧經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)向，根據(jù)企業(yè)發(fā)展實(shí)際和未來(lái)的市場(chǎng)動(dòng)向更新財(cái)務(wù)工作方法。同時(shí)，營(yíng)業(yè)稅改為增值稅，還要求會(huì)計(jì)核算人員掌握科學(xué)的核算轉(zhuǎn)變方法，進(jìn)而有效做好各部門之間的核算和協(xié)調(diào)工作。

其次，要求房地產(chǎn)企業(yè)不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的降低，在政策上也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成了一定的引導(dǎo)，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了有利的上升空間。在這種合適的條件下，要求房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)責(zé)人把握好時(shí)機(jī)，根據(jù)企業(yè)發(fā)展優(yōu)化內(nèi)部產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，從盈利能力方面有效提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力[2]。

三、面對(duì)營(yíng)改增的影響房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取的對(duì)策分析

（一）有效強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人才隊(duì)伍的建設(shè)

營(yíng)改增政策的提出，為房地產(chǎn)企業(yè)的管理者和財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人帶來(lái)了全新的挑戰(zhàn)，因此想要在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的洪流中不被淘汰出去，提升房地產(chǎn)企業(yè)的綜合發(fā)展實(shí)力，最重要的就是要對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行必要的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和指導(dǎo)，以崗位剛需為依據(jù)設(shè)計(jì)合理的技能競(jìng)賽，采取優(yōu)勝劣汰的制度調(diào)動(dòng)會(huì)計(jì)核算人員的積極性。其次，應(yīng)該有效強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門和其他各部門之間的聯(lián)系，積極研究稅制改革制度，根據(jù)市場(chǎng)的需要提升財(cái)務(wù)部門全體員工的工作實(shí)力，從而對(duì)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)和投資運(yùn)行中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)。

（二）提升企業(yè)納稅統(tǒng)籌工作實(shí)施的質(zhì)量

隨著營(yíng)改增政策的提出和有效實(shí)施，大多房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的納稅統(tǒng)籌方案已經(jīng)不再適用需要企業(yè)的管理者和負(fù)責(zé)人以政策調(diào)整為驅(qū)動(dòng)，有效解讀營(yíng)改增政策與自身企業(yè)發(fā)展相關(guān)的主要內(nèi)容，向其中尋求關(guān)鍵的突破口，有效考察企業(yè)長(zhǎng)久以來(lái)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)等，在充分考察的基礎(chǔ)上構(gòu)建有效的納稅統(tǒng)籌方案。同時(shí)，企業(yè)的管理者也應(yīng)該提升自覺(jué)性，充分突出納稅主體的地位，在享受國(guó)家政策的同時(shí)，有效節(jié)約房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，從而為整個(gè)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)動(dòng)力基礎(chǔ)。

（三）強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制和管理

營(yíng)改增政策的提出，要求房地產(chǎn)企業(yè)的管理者對(duì)企業(yè)內(nèi)部實(shí)行有效的控制制度，尤其是與增值稅相關(guān)的各項(xiàng)條款和收據(jù)一定要有效落實(shí)并保管，以便在改革之后為企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)動(dòng)力。管理機(jī)制的制定方面應(yīng)該以企業(yè)的發(fā)展走向?yàn)楹诵模浞挚疾焓袌?chǎng)需求和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，以此設(shè)定科學(xué)合理的企業(yè)內(nèi)部機(jī)制。而人力資源的管理則要求管理者定期對(duì)其進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)和指導(dǎo)，學(xué)習(xí)稅務(wù)、法律、管理等方面的知識(shí)，并培養(yǎng)其具備風(fēng)險(xiǎn)防控能力[3]。

（四）科學(xué)構(gòu)架投資、成本和預(yù)算模型

營(yíng)改增的提出使房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)內(nèi)稅轉(zhuǎn)變?yōu)閮r(jià)外稅，企業(yè)中原有的核算、投資和成本模型等已經(jīng)很難滿足企業(yè)稅負(fù)的需求和未來(lái)發(fā)展走向。因此，企業(yè)管理者應(yīng)該積極應(yīng)對(duì)營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響，以市場(chǎng)情況和房?jī)r(jià)上下游的變動(dòng)為參照點(diǎn)，構(gòu)建科學(xué)有效的投資模型，以指導(dǎo)企業(yè)成本的調(diào)控目標(biāo)和政策的調(diào)度方向等。同時(shí)，針對(duì)同一種會(huì)計(jì)模型，還應(yīng)該以多種預(yù)算角度考察其是否具備合理性，根據(jù)成本的測(cè)算，有效優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)。

四、結(jié)束語(yǔ)

營(yíng)改增政策的提出和優(yōu)化，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)甚至是整個(gè)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)都造成了一定的影響。因此，企業(yè)的管理者和財(cái)務(wù)部門應(yīng)該以政策為出發(fā)點(diǎn)，以市場(chǎng)變動(dòng)為研究趨勢(shì)，有效強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人才隊(duì)伍的建設(shè)，提升企業(yè)納稅統(tǒng)籌工作實(shí)施的質(zhì)量，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制和管理，科學(xué)構(gòu)架投資、成本和預(yù)算模型，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本優(yōu)化，從而為后續(xù)的投資和發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。