吳新竹

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2019年1月，中國百強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)操盤面積為4393.8萬平米，同比下降16.3%。百強(qiáng)房企的單月權(quán)益銷售金額為5088.5億元，同比下降8.6%，35家房企的權(quán)益銷售金額同比下滑，其中，13家降幅超過30%;中國恒大、萬科A和碧桂園單月權(quán)益銷售同比下降28.4%。銷售指標(biāo)的回落意味著行業(yè)趨向理性發(fā)展。

此外，2018年1月銷售指標(biāo)基數(shù)偏大，使得2019年1月的指標(biāo)降幅明顯。2017年1月，百強(qiáng)房企的銷售面積合計(jì)為3648.1萬平米，銷售金額合計(jì)為4311.8億元，兩項(xiàng)指標(biāo)均遜色于2019年1月;僅就上述3家房企而言，2019年1月的銷售面積與2017年1月相比下降約8%，權(quán)益銷售金額上升約3.7%。

另一方面，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國商品房銷售面積累計(jì)增長率自2017年10月起跌破兩位數(shù)，2018年單月最高增長率為7月份的4.2%，爾后一路下滑，同年12月僅為1.3%;2018年，商品房銷售額累計(jì)增長率與2017年水平相當(dāng)，單價(jià)提升彌補(bǔ)了面積下降對銷售額的沖擊。

房地產(chǎn)板塊2018年整體業(yè)績穩(wěn)健，從目前發(fā)布業(yè)績預(yù)告的70家房企來看，40家預(yù)增或扭虧，增幅超過30%的有22家。

2018年，房屋新開工面積維持較高增長，施工增速持續(xù)回升，據(jù)機(jī)構(gòu)測算，2018年年末，全國商品住宅顯性庫存處于低位，短期可售資源不足，隨著2019年一季度房企供貨轉(zhuǎn)入淡季，預(yù)計(jì)銷售總量增速將繼續(xù)下探，對房企的回款質(zhì)量和融資能力帶來一定的考驗(yàn)。

高基數(shù)下銷售增速回落

克而瑞研究中心發(fā)布的報(bào)告顯示，2019年1月，百強(qiáng)房企全口徑銷售額達(dá)到6610.7億元，同比下降2.6%，相比于2018年1月份58.4%的同比增速大幅下滑，其中權(quán)益銷售額為5088.5億元，同比下降8.6%，2018年1月增速則為53.9%。

由于2018年的高基數(shù)效應(yīng)，大型房企銷售增速下降明顯。以萬科A為例，2017年1月、2018年1月和2019年1月，該公司的合同銷售面積依次為352.9萬平米、444.4萬平米和317.7萬平米，合同銷售金額依次為481.2億元、679.8億元和488.8億元。

與此同時(shí)，2019年1月，單月銷售額同比取得正增長的房企共有19家，中糧集團(tuán)和華發(fā)股份的單月銷售額同比增速超過70%，中國奧園、祥生地產(chǎn)、華潤置地、陽光城、中南建設(shè)和藍(lán)光發(fā)展等公司超過30%。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2018年12月，商品房待售面積5.2億平米，比上月末減少214萬平米，庫存延續(xù)下降態(tài)勢，較上年同期同比減少11.0%，降幅持續(xù)收窄。其中，住宅待售面積同比減少393萬平米，辦公樓待售面積增加93萬平米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少166萬平米。

據(jù)光大證券測算，2018年末，全國商品住宅顯性庫存（包括竣工未售和在建未售庫存）約8.9億平米，較2017年末減少4.0億平米。按照12個(gè)月滑動平均銷售面積計(jì)算，去化周期僅為7.2個(gè)月。對比上一輪小周期低點(diǎn)，2014年末全國商品住宅顯性庫存約26.6億平米，平均去化周期約30.3個(gè)月。截至2018年年末，全國商品住宅在建未售庫存約6.4億平米，顯性庫存占比72%，平均去化周期約5.2個(gè)月;竣工未售庫存約2.5億平米，顯性庫存占比28%，平均去化周期約2個(gè)月。截至2018年年末，全國商品住宅在建面積（施工面積-竣工面積）約50.4億平米，其中在建未售面積占比13%，在建已售面積占比87%，顯性庫存處于低位，一定程度上導(dǎo)致了2019年年初銷售面積縮減的出現(xiàn)。

從2018年全年情況來看，Wind數(shù)據(jù)顯示，全國商品房銷售面積、銷售金額、銷售均價(jià)分別為17.2億平米、15萬億元和8737元/平米，同比增速分別為1.3%、12.2%和10.7%，對比2017年三項(xiàng)增速分別為7.7%、13.7%和5.6%，銷售金額和銷售均價(jià)再創(chuàng)新高。2018年12月，全國商品房銷售面積為2.3億平米，增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，銷售金額為2.1萬億元，同比增長12.3%，增速較11月提升3.5個(gè)百分點(diǎn)。克而瑞數(shù)據(jù)則顯示，前40名房企12月銷售面積單月同比增速較11月提升20個(gè)百分點(diǎn)至34%，銷售金額單月同比增速較11月提升1個(gè)百分點(diǎn)至24%。光大證券認(rèn)為，盡管2018年12月成交下行趨勢有所緩和，但推動因素的季節(jié)性特征相對明顯，或受房企年末沖量、部分城市政策微調(diào)影響，成交回升僅為短期現(xiàn)象。隨著2019年一季度房企供貨轉(zhuǎn)入淡季，預(yù)計(jì)銷售總量增速將繼續(xù)下探。

資金面待改善

2018年12月，國家發(fā)改委發(fā)布《增強(qiáng)企業(yè)債券服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力的通知》，明確建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)質(zhì)企業(yè)的參考標(biāo)準(zhǔn)，均為資產(chǎn)總額大于1500億元、營業(yè)收入大于300億元，資產(chǎn)負(fù)債率不超過所在行業(yè)重點(diǎn)監(jiān)管線;如果未明確重點(diǎn)監(jiān)管線，原則上資產(chǎn)負(fù)債率不得超過85%;只支持有關(guān)棚戶區(qū)改造、保障性住房、租賃住房等領(lǐng)域的項(xiàng)目，并不支持商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，房企發(fā)債主體中，評級AAA的占比由2014年的不足10%上升到2018年的50%，評級AA的占比從62%下降到18%，AA以下評級的房企債難發(fā)。光大證券指出，房企杠桿沒有隨著“去杠桿”進(jìn)行而下降，相反，2018年房企杠桿率再次接近70%的歷史高點(diǎn)，遠(yuǎn)高于非房地產(chǎn)企業(yè);由于資金成本高企，疊加前幾年融資償還高峰將至，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用占比升至歷史高位，接近總費(fèi)用支出的三分之一。

不過，房地產(chǎn)板塊2018年業(yè)績較為平穩(wěn)。三季度末，板塊貨幣資金總額達(dá)1.1萬億元，同比增長18%，貨幣資金與短期借款、一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債的比值為1.1，體現(xiàn)償債能力尚且穩(wěn)定。經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)，已發(fā)布業(yè)績預(yù)告或快報(bào)的上市房企達(dá)70家，預(yù)增或扭虧40家，占比57%。其中，增幅超過500%的有3家，增幅位于100%至500%的有8家，增幅位于30%至100%有11家。目前，房企上市公司已披露的業(yè)績預(yù)告中涉及商譽(yù)減值的公司有三湘印象、嘉凱城、浙江廣廈、大港股份，受毛利率上升提振業(yè)績的公司有金融街、宋都股份、信達(dá)地產(chǎn)、棲霞建設(shè)、臥龍地產(chǎn)、光大嘉寶、綠地控股等公司，受毛利率下降拖累業(yè)績的公司有鳳凰股份、浙江廣廈和渝開發(fā)等公司。

經(jīng)歷了2018年的融資渠道緊張之后，2019年1月份以來，房企密集發(fā)布融資計(jì)劃，擬融資總規(guī)模超過1600億元，多數(shù)發(fā)債房企將募集資金部分或全部用于償還到期債務(wù)。隨著降準(zhǔn)的實(shí)施，房企的發(fā)債融資利率有所降低。中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次提出經(jīng)濟(jì)面臨“下行壓力”，并第一次明確提出“宏觀政策要強(qiáng)化逆周期調(diào)節(jié)”，2019年房地產(chǎn)行業(yè)是否能夠迎來融資環(huán)境回暖尚待觀察。

房地產(chǎn)開發(fā)投資放緩

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資12萬億元，同比增長9.5%，增速回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。12月，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金累計(jì)值為16.6億元，同比增長6.4%，增速較11月回落1.2%?？傮w來看，自籌資金以及定金及預(yù)收款分別占比34%和33%，對投資資金有明顯的支撐效果。東北證券指出，定金及預(yù)付款的增速回落明顯快于銷售額增速的下降速度，未來隨著銷售的進(jìn)一步下行，預(yù)計(jì)定金及預(yù)收款的增速將快速下行，其占開發(fā)投資資金的比例將持續(xù)下降。

2018年，房地產(chǎn)業(yè)全年累計(jì)新開工面積20.9億平米，增長17.2%，增速提高0.4個(gè)百分點(diǎn);竣工面積9.4億平米，同比降低7.8%，降幅較1至11月大幅收窄4.5個(gè)百分點(diǎn)，竣工數(shù)據(jù)雖回暖，但與新開工、施工數(shù)據(jù)相背離。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2018年，全國土地流拍率創(chuàng)歷史新高，全國范圍全年共流拍土地1808塊，相比上年的936塊增長了93.2%。2018年，土地購置面積、成交價(jià)款增速自三季度出現(xiàn)拐點(diǎn)，全年房企購置土地面積2.9億平米，同比增長14.2%，增速回落0.1個(gè)百分點(diǎn);土地成交價(jià)款1.6萬億元，同比增長18%，回落2.2個(gè)百分點(diǎn)。

光大證券認(rèn)為，2019年，在“房住不炒”的大方向下，房企的外部融資難有起色，銷售回款仍弱，投資資金增速或較2018年放緩，房企拿地?zé)崆閷⒗^續(xù)回落，土地購置面積和成交價(jià)款同比增速進(jìn)一步回落。拿地增速回落將拖累新開工增速，2019年，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速或由2018年的9.5%降至5%左右。

國信證券預(yù)計(jì)，在一線城市極其嚴(yán)苛的政策邊際寬松、二線城市政策邊際改善之后，一、二線城市房價(jià)上漲將會產(chǎn)生溢出效應(yīng)，部分購買力仍有望流向三四線城市，預(yù)計(jì)2019年新建商品房銷售面積和銷售額累計(jì)同比增速均為-5%;全年銷售負(fù)增長將對投資、新開工形成一定程度的制約，預(yù)計(jì)2019年房地產(chǎn)投資累計(jì)同比增速為3%，新開工面積累計(jì)同比增速為5%。