王 筱 李 磊

(1.武漢大學(xué)城市設(shè)計學(xué)院，湖北 武漢 430072; 2.濰坊市規(guī)劃編制研究中心,山東 濰坊 261000)

1 研究對象界定

一般意義上認(rèn)為，城市綜合體是指在城市中的商業(yè)、辦公、酒店、居住、餐飲、展覽、交通、文娛、社交等各類功能復(fù)合、互相作用、互為價值鏈的高度集約的街區(qū)群體[1]。城市綜合體這一概念起源國外，英文縮寫為HOPSCA，即酒店(Hotel)、寫字樓(Office)、停車(Parking)、購物中心(Shopping)、會議/會展中心(Convention)、公寓(Apartment)等。一般城市綜合體對三項及以上功能進(jìn)行組合，并在空間和能動上建立關(guān)聯(lián)關(guān)系。

從功能方面來說，城市綜合體聚集不同城市功能。包含酒店、辦公、居住、商業(yè)、會議展覽、主題公園等功能，一般超過三個以上的功能集約在同一個空間載體上。從規(guī)模方面來說，“體”的概念，強(qiáng)調(diào)的是項目所占城市空間的體量，有一定規(guī)模的建筑或建筑群才能稱為體。

2 西方城市綜合體演變歷程

城市綜合體最初出現(xiàn)，是以美、歐、日等發(fā)達(dá)國家和地區(qū)舊城改造和郊區(qū)開發(fā)建設(shè)為契機(jī)。20世紀(jì)初，美國洛克菲勒中心出現(xiàn)，打破了從《雅典憲章》中提出了居住、工作、休閑、交通功能分區(qū)的限制，這個巨大的混合開發(fā)項目占地22英畝，涵蓋辦公、居住、商業(yè)等多種城市功能。它是現(xiàn)代城市綜合體的首個成功案例，也是現(xiàn)代城市綜合體發(fā)展建設(shè)高潮的開端。

20世紀(jì)60年代后，城市綜合體的建設(shè)頻率增高。二戰(zhàn)之后，西方國家開始快速擴(kuò)張，小汽車普及，再加上城市中心出現(xiàn)擁堵、環(huán)境惡化等城市問題，城市中心開始衰落，許多西方城市開始出現(xiàn)郊區(qū)化特征。為重新喚起城市中心活力，許多城市制定計劃，對城市中心進(jìn)行改造，此時城市綜合體開始進(jìn)行廣泛建設(shè)，集中在城市中心。

近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市綜合體的發(fā)展不斷完善，朝著更多功能集聚、更大規(guī)模、空間更集約的方向發(fā)展。城市居民對于城市功能的需求越來越多，也催生出不同主導(dǎo)功能的城市綜合體，業(yè)態(tài)類型更豐富。同時，隨著城市道路及公共交通網(wǎng)絡(luò)的完善，城市綜合體的選址也不再局限于傳統(tǒng)城市中心。

3 我國城市綜合體發(fā)展歷程

我國城市建設(shè)起步較西方城市晚，城市綜合體的出現(xiàn)與發(fā)展也較晚，始于20世紀(jì)90年代，至今二十幾年的發(fā)展大致可分為三個階段：起步階段、發(fā)展階段、快速擴(kuò)張階段。

1)起步階段，20世紀(jì)80年代后期。此時，隨著改革開放的深入和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國部分一線城市開始出現(xiàn)城市綜合體，如北京、深圳、上海等，此時城市綜合體基本上都選址在城市中心區(qū)，功能相對現(xiàn)在較少，一般是融合多種功能的建筑綜合體，規(guī)模大多在10萬m2～20萬m2，數(shù)量也不多。縱觀國外城市綜合體功能演變，1990年代以前城市綜合體以商務(wù)辦公功能為主[2]。

2)發(fā)展階段，20世紀(jì)90年代后。此時，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程開始加快，城市人口持續(xù)增長，城市的建設(shè)用地出現(xiàn)稀缺情況，對集約建設(shè)產(chǎn)生需求；同時，居民的生活水平不斷提高，對城市生活的便捷和舒適提出更高的要求。在人口快速增長、土地稀缺以及居民需求的推動下，我國城市綜合體進(jìn)入發(fā)展期。這個階段內(nèi)，城市綜合體的建設(shè)主要集中在一線城市的中心區(qū)及副中心，城市化的快速發(fā)展對住宅和商業(yè)有較大需求，在這個時期，功能需求表現(xiàn)為住宅綜合體，其次為商業(yè)。

3)快速擴(kuò)張階段，2008年至今。2007年美國金融危機(jī)波及全球，我國大力推動城市化，促使城市規(guī)?？焖贁U(kuò)張，城市人口持續(xù)增長，這些都是城市綜合體開發(fā)建設(shè)的良好市場基礎(chǔ)。建設(shè)城市綜合體，也不再是一線城市的專屬，二三線城市的城市綜合體建設(shè)也逐漸活躍，城市商業(yè)中心模式也開始由單中心模式往多種模式發(fā)展，建筑規(guī)模也越來越大，開始出現(xiàn)超百萬平方米的綜合體。近年來，城市綜合體因其繁榮又充滿活力，融合購物、辦公、居住、展覽、娛樂、文化等多種功能，充分融入居民生活，能快速帶動城市發(fā)展，已在我國各城市成為趨勢，進(jìn)入快速擴(kuò)張階段。一線城市中心土地資源稀缺，與城市舊城更新結(jié)合緊密，同時開始在城市副中心及郊區(qū)出現(xiàn)不同主導(dǎo)功能的綜合體，如主題樂園、文化展覽、家居館等以適應(yīng)城市發(fā)展。城市綜合體在國內(nèi)二三線城市郊區(qū)出現(xiàn)的頻率較高，其次是一二線城市中心區(qū)，這表明城市綜合體建設(shè)與二三線城市新區(qū)擴(kuò)張相對一致[2]。

4 我國城市綜合體發(fā)展趨勢總結(jié)

1)區(qū)位演變。

城市等級層面，城市綜合體最初出現(xiàn)于一線城市的中心，是城市發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。隨著經(jīng)濟(jì)和城鎮(zhèn)化的發(fā)展開始向二三線城市甚至四線城市滲透。近年來，隨著城市的快速擴(kuò)張和發(fā)展，一線城市中心區(qū)發(fā)展相對成熟，用地資源更稀缺，城市綜合體建設(shè)多與舊城更新結(jié)合。相對而言，近年綜合體建設(shè)更集中在二三線城市，規(guī)模也較之前更大，未來城市綜合體的建設(shè)的主要趨勢會集中在二三四線城市。城市內(nèi)部層面，城市綜合體從城市中心起源，隨著城市多中心的發(fā)展，往城市副中心發(fā)展。城市道路及公共交通快速發(fā)展，各城市交通網(wǎng)路逐漸成型，城市綜合體需要交通便利，可達(dá)性高的區(qū)位，因此多與城市軌道交通站點結(jié)合。同時因為城市交通的發(fā)展，擴(kuò)大了居民的出行范圍，提高了城市綜合體的輻射范圍，城市綜合體的選址不再局限于傳統(tǒng)城市中心或者副中心，也可以選擇具有良好交通條件的區(qū)位。另一方面，近年興起的新型城市綜合體，不同于傳統(tǒng)的零售或辦公主導(dǎo)型綜合體，主導(dǎo)體驗型或文化主題類的綜合體，如家居體驗館或主題樂園，區(qū)位選擇上則更為自由。這類綜合體，因自身規(guī)模大，包含吃住行游多種復(fù)合功能，自成一體，不需要城市其他商業(yè)服務(wù)支撐，更傾向于城市外圍，交通便利的區(qū)位。

2)形態(tài)及規(guī)模演變。

總結(jié)各種城市綜合體形態(tài)，大致可分為三類。單體式，組合式，群體式。單體式多以一棟大體量或高層建筑出現(xiàn)，內(nèi)部通過樓層劃分功能分區(qū)，單體建筑體量大，立面設(shè)計現(xiàn)代有特點，塑造城市標(biāo)志，現(xiàn)今多數(shù)購物中心采用這種形式。組合式多指裙房與高層相結(jié)合的形式，形體相互連接但內(nèi)部空間相對獨立。組合式多融入了商業(yè)、辦公、酒店等多種功能。群體式，由多棟不同高度的建筑構(gòu)成，通過連廊或圍合廣場相連，規(guī)模一般比前兩種形式要大，步行街式城市綜合體屬于這一類型。城市綜合體的形態(tài)選擇，要綜合考慮城市經(jīng)濟(jì)水平、項目區(qū)位、規(guī)模、業(yè)態(tài)功能等方面，總而言之，城市綜合體形態(tài)選擇將更加自由，更加多樣化。

城市綜合體的規(guī)模在發(fā)展中有逐步增大的過程，但是一線城市與二三線城市之間并未出現(xiàn)明顯的量級變化，這與我國城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)有關(guān)，二三線城市規(guī)模迅速擴(kuò)大，對城市綜合體有較大需求。再加上一線城市發(fā)展較為成熟，城市用地更為緊缺，近年來二三線城市綜合體建設(shè)規(guī)模較一線城市更大。

3)業(yè)態(tài)功能演變。

統(tǒng)計城市綜合體的功能業(yè)態(tài)，可以發(fā)現(xiàn)商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店會展和住宅公寓是出現(xiàn)頻率最高的四大業(yè)態(tài)，也是當(dāng)前國內(nèi)外城市綜合體的主流功能。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市的擴(kuò)張，人口持續(xù)增長，以及居民對購物、辦公、出行的要求不斷提高，除以上四大主流功能的綜合體外，休閑旅游型、文化創(chuàng)意型、交通樞紐型、科研教育型等類型不斷出現(xiàn)。這些非主流類型的綜合體更能體現(xiàn)特定的城市功能，與城市特色區(qū)位優(yōu)勢結(jié)合更加密切。未來城市綜合體的業(yè)態(tài)，不僅服務(wù)于居民日常工作生活，將會更加多元，百花齊放。

5 結(jié)語

城市綜合體是城市空間的重要表達(dá)，也是城市建設(shè)的重要組成部分，與居民的日常生活息息相關(guān)。我國城市綜合體雖然起步較西方晚，但是在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展過程中，帶動城市綜合體也快速發(fā)展?？v觀整個歷程和現(xiàn)今的城市綜合體，未來城市綜合體的選址會更加自由，不再局限于城市中心，也會選擇可達(dá)性高的城市邊緣區(qū)；會出現(xiàn)更大規(guī)模，更多形態(tài)，功能業(yè)態(tài)也將更加豐富。