朱俊康　宿建輝

摘 要：隨著房地產(chǎn)市場的不斷升溫，銷售中經(jīng)常出現(xiàn)承諾書、預(yù)購書等各種形式的營銷手段，對這類合同的性質(zhì)判斷主要應(yīng)從預(yù)約和本約入手，按照內(nèi)容加以區(qū)分，根據(jù)履行情況加以轉(zhuǎn)化，從而予以準確裁判。

關(guān)鍵詞：商品房買賣;承諾書;保證金

中圖分類號：D923.1文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2019）35-0176-02

作者簡介：朱俊康（1966-），男，江蘇揚州人，中國人民大學(xué)，法律碩士，揚州市廣陵區(qū)人民法院，一級法官;通訊作者：宿建輝（1968-），女，遼寧大連人，華中師范大學(xué)，法律碩士，江蘇省蘇北人民醫(yī)院，二級律師。

一、案情

原告吳某某訴被告揚州某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱開發(fā)公司）一案。

2003年10月27日，原告吳某某（乙方）與被告開發(fā)公司（甲方）簽訂承諾書，約定：1.乙方希望購買甲方開發(fā)的渡江花園2-305室住宅，1980元/平方米;2.甲方同意在樓盤正式銷售時乙方具有該號住宅的優(yōu)先購買權(quán);3.乙方自愿支付人民幣2萬元作為承諾信用金;4.若乙方因故在甲方正式銷售前撤銷上述承諾，則甲方應(yīng)無條件退還承諾信用金（不計息），該承諾書自行作廢;5.乙方在該樓盤正式出售之日起7日內(nèi)不來購買，甲方將取消乙方的優(yōu)先購買權(quán)，同時退還承諾信用金，該承諾書自行作廢。承諾書簽定后，原告向被告交納了2萬元承諾信用金。2004年8月30日被告開發(fā)的住宅樓經(jīng)揚州市物價局審核備案，銷售基準價為2600元/平方米。被告即通知原告前來洽談購買事宜，雙方因在價格問題上不能達成一致，致銷售合同一直未能簽訂。2004年11月2日，原告向被告發(fā)出通知，要求按照原承諾書的約定的單價為基礎(chǔ)訂立正式買賣合同。同日，被告向原告發(fā)出通知，重申該樓盤正式出售之日起7日內(nèi)不來購買，將取消優(yōu)先購買權(quán)，該承諾書自行作廢。原告起訴后，被告表示同意退還收取的2萬元，并自愿按照同期銀行貸款利率給付原告利息。

原告向法院起訴認為，原、被告就原告購買被告開發(fā)的房屋達成協(xié)議（承諾書）約定：房屋價格1980元/平方米;原告向被告支付2萬元承諾信用金后，在被告正式銷售時具有優(yōu)先購買權(quán);承諾書經(jīng)雙方簽字蓋章并于被告收到承諾信用金后生效。承諾書簽訂當(dāng)天，原告向被告支付了2萬元。后被告在正式銷售時將房屋價格提高至2730元/平方米，導(dǎo)致原告無法實現(xiàn)權(quán)利，造成原告合法利益受損。故向法院起訴，請求確認原、被告簽訂的合同（承諾書）合法有效;被告按合同（承諾書）約定價格向原告銷售房屋或賠償該房屋差價部分的損失，并將2萬元退還原告。

被告開發(fā)公司辯稱，原、被告簽訂的承諾書內(nèi)容具有不確定性，僅是一種意向書，沒有法律約束力。被告在房屋正式銷售后，多次通知原告洽談購買事宜，但原告一直未來，被告取消了原告的優(yōu)先購買權(quán)，原告起訴無法律和事實依據(jù)，請求法院駁回其訴訟請求。

二、審判

揚州市廣陵區(qū)人民法院審理后認為，原、被告簽訂的承諾書是雙方的真實意思表示，不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認定為合法有效。雖然承諾書中有關(guān)于房屋基本狀況、價格等約定，但并不符合我國《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的有關(guān)商品房買賣合同必須具備的主要內(nèi)容。且被告并未收受原告的購房款，故原、被告雙方所簽訂的承諾書并不是商品房買賣合同。承諾書中價格僅是買賣雙方在訂立正式商品房買賣合同時對價格一種參考。既然承諾書是預(yù)約而不是本約，那么承諾書中的價格約定，對買賣雙方就不具有約束力，不能要求對方雙方按照該條款付款交房。在本案中，被告在正式銷售后已經(jīng)通知原告進行簽訂銷售合同的協(xié)商，原告堅持要求按照承諾書的價格購買房屋，于法無據(jù)，本院不予支持。作為買受人和出賣人的原、被告因彼此不能接受對方關(guān)于價格內(nèi)容的意思表示，致使本案商品房買賣合同最終不能成立，原、被告雙方都不存在違約，故對原告要求被告賠償損失的訴訟請求依法不予支持。原告要求被告退還2萬元，被告表示同意，并自愿按照同期銀行貸款利率向原告給付利息，本院照準。據(jù)此，依照依據(jù)《中華人民共和國合同法》第三條、第四條、第四十四條，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規(guī)定，判決如下：

一、原告吳某某與被告開發(fā)公司簽訂的承諾書合法有效;二、被告開發(fā)公司在本判決生效后10日內(nèi)退還原告吳某某2萬元并按照同期銀行貸款利率給付原告利息;三、駁回吳某某的其他訴訟請求。

宣判后，雙方當(dāng)事人均未提出上訴。

三、評析

在商品房買賣的實際交易過程中，房屋開發(fā)商為了促進銷售的進度，盡快收回投入的開發(fā)資金，往往在與購房人在正式簽訂商品房買賣合同之前就簽訂一些預(yù)購書、認購協(xié)議、承諾書等，對雙方交易房屋有關(guān)事宜作初步確認。這種承諾書的處理涉及四方面的問題：

一是承諾書的性質(zhì)，在訂立購買商品房承諾書的時候，開發(fā)商與購房者之間有關(guān)商品房的買賣行為還沒有實質(zhì)發(fā)生過，仍然處在一個合同成立前的前締約階段，商品房買賣仍屬于成立前的前契約階段。[1]即使承諾書的雙方全部履行了承諾書的內(nèi)容，仍然需要另外再簽訂商品房買賣合同或者預(yù)售合同。實際上先行簽訂的此種承諾書，應(yīng)屬于其后簽訂商品房買賣合同或者預(yù)售合同的前提條件，其性質(zhì)是預(yù)約合同，這是一種獨立的合同，是買賣雙方為將來訂立本約合同而達成的書面合同。只要這種合同符合民事法律行為的基本要件，其就應(yīng)當(dāng)認定合法有效，具有法律效力。

二是如何區(qū)分預(yù)約和本約，主要審查以下四個方面。第一是審查合約締結(jié)簽訂的時間;第二是審查締約雙方合意的程度;第三是審查締約雙方合意的具體內(nèi)容;第四是審查開發(fā)商收取購房人錢款的性質(zhì)。[2]以上四個方面必須進行統(tǒng)籌考慮，綜合分析，綜合判斷。三是預(yù)約和本約的轉(zhuǎn)化，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預(yù)定等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認定為商品房買賣合同?！睋?jù)此，不難做出判定，商品房買賣合同預(yù)約合同轉(zhuǎn)化為本約合同，應(yīng)當(dāng)具備以下兩個條件：一是商品房買賣預(yù)約合同應(yīng)當(dāng)具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容。主要包括：購買人和出賣人的名稱和住所;房屋的具體位置、面積大小、單價、總價;房款的交付時間、付款方式;房屋的具體交付日期;面積差異的處理辦法;不動產(chǎn)權(quán)證的辦理;違約責(zé)任等。二是購房人已經(jīng)按照預(yù)約合同的約定向出賣人交付了房款。也就是說，雙方簽訂的認購協(xié)議已經(jīng)實際履行，商品房開發(fā)商已經(jīng)收取了購房人交納的全部或者部分的購房款。

四是商品房買賣預(yù)約合同中約定的保證金的性質(zhì)。從學(xué)理上解釋，定金共分為五種，即立約定金、證約定金、成約定金、解約定金和違約定金，其功能各不相同，分別起到了立約、證約、成約、解約和違約的證明和擔(dān)保作用。[3]實踐中，商品房買賣認購書、預(yù)購書、承諾書等中都會有承諾保證金、押金、訂金等，對于這種保證金，一般不能不分情況，全部都確定為合同法律意義上的定金。那么，就應(yīng)當(dāng)認定此種情況下合同中的保證金就是定金的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律中定金的規(guī)定來進行處理。

本案中，原、被告簽訂承諾書時，被告尚未取得商品房銷售許可證;雖然承諾書對房屋的基本狀況、購房價款等作了約定，但承諾書并不完全具備《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容;雖然被告收取了原告的2萬元，但此系承諾信用金而非房款，故承諾書不能認定為商品房買賣合同。原、被告簽訂承諾書時，仍處于商品房買賣合同成立前的前契約階段，即使承諾書的雙方全部履行了承諾書的內(nèi)容，仍然需要另外再簽訂商品房買賣合同或者預(yù)售合同。商品房買賣承諾書的合同性質(zhì)實質(zhì)上一種預(yù)約，它是當(dāng)事人之間有關(guān)將來訂立一定契約（本約）的契約，其合同標的就是將來要訂立本約，有關(guān)商品房的具體價款、交付條件、違約責(zé)任等內(nèi)容應(yīng)當(dāng)留作將來訂立商品房買賣合同時再行確定，預(yù)約合同中的的價格條款僅僅是作為出賣人和購房人在訂立商品房買賣本約時確定價格的一種參照，真正對當(dāng)事人具有約束力的價格條款尚須當(dāng)事人另行商定，而不能據(jù)此要求出賣人就必須按照該條款實際付款交房。原告堅持要求按照承諾書的價格購買房屋，不能得到支持。作為買受人和出賣人的原、被告因彼此不能接受對方關(guān)于價格內(nèi)容的意思表示，導(dǎo)致最終商品房買賣合同不能簽訂成功，此乃合同訂立過程中常有之事，雖然買賣雙方都誠心誠意進行締約談判，但因諸多因素致使最終不能簽定買賣合同，這是交易中的常識，即便有預(yù)約的存在。

[ 參 考 文 獻 ]

[1]吳頌明.預(yù)約合同研究[J].民商法論叢，2002（2）.

[2]黃立.民法總則[M].中國政法大學(xué)，2002.

[3]楊煥發(fā).當(dāng)事人就主合同訂立不能協(xié)商一致是否使用定金罰則[J].人民法院報，2012-11-25.