吳梓燊

(華僑大學(xué) 法學(xué)院， 福建 泉州 362021)

一、案例描述：既有住宅增設(shè)電梯法律問題的緣起

2016年佛山市首例封閉小區(qū)加裝電梯案中，部分業(yè)主因反對(duì)增設(shè)電梯將佛山市國土規(guī)劃局告上法庭。事件源于該小區(qū)部分業(yè)主向國土規(guī)劃局申請(qǐng)對(duì)既有住宅加裝電梯，該地國土規(guī)劃局經(jīng)審核同意并頒發(fā)了規(guī)劃許可證。反對(duì)的小區(qū)業(yè)主認(rèn)為，加裝電梯的行為不僅阻擋消防栓從而造成安全隱患，而且侵占了小區(qū)業(yè)主的公用面積。反對(duì)業(yè)主中特別是低層業(yè)主不接受增設(shè)電梯的決議，主要原因在于增設(shè)電梯將侵犯其通風(fēng)、采光等權(quán)利，而電梯出資和維修費(fèi)用的攤派不均也是其不同意增設(shè)電梯的原因。因此，反對(duì)的業(yè)主將佛山市國土規(guī)劃局告上法庭，要求撤銷該局頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。佛山市國土規(guī)劃局認(rèn)為，其頒發(fā)許可證的行為是以佛山市政府辦公室制定的管理辦法為依據(jù)的。根據(jù)該辦法第5條，增設(shè)電梯需該單元2/3以上業(yè)主同意且占總戶數(shù)2/3以上業(yè)主同意。申請(qǐng)規(guī)劃許可證的主體已符合該條件，因此頒發(fā)許可證并沒有違反法律規(guī)定。反對(duì)的業(yè)主則認(rèn)為，該暫行辦法違反《物權(quán)法》等上位法的規(guī)定，侵犯了小區(qū)內(nèi)所有業(yè)主的共有權(quán)。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，該暫行辦法并未與《物權(quán)法》相抵觸，不過該規(guī)劃許可行為未依法取得加裝電梯占用土地共有人的同意，因此撤銷佛山市國土規(guī)劃局頒布的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

而在南京，與此幾乎相同的案情卻出現(xiàn)了截然不同的判決。在南京市第一例既有住宅增設(shè)電梯案中，以業(yè)主敗訴為結(jié)果。南京市某單元的小區(qū)業(yè)主根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第69條、《南京市既有住宅增設(shè)電梯實(shí)施辦法》第5條第1款的規(guī)定，申請(qǐng)業(yè)主符合人數(shù)占該單元2/3以上且占建筑總面積的2/3以上的條件，向南京市規(guī)劃局申請(qǐng)?jiān)鲈O(shè)電梯施工許可。電梯開工后，遭到部分業(yè)主的反對(duì)，有業(yè)主認(rèn)為增設(shè)電梯勢(shì)必涉及業(yè)主特別是低層業(yè)主的權(quán)利，通風(fēng)、采光、噪音等日常生活條件將受到影響，但對(duì)其卻無任何補(bǔ)償。其他5位小區(qū)業(yè)主認(rèn)為，增設(shè)電梯并未征得其同意，南京市國土規(guī)劃局的行政行為屬程序違法，故向法院起訴請(qǐng)求撤銷。法院審理認(rèn)為，非該樓棟的小區(qū)業(yè)主不符合原告的主體資格，根據(jù)南京市政府文件，增設(shè)電梯無需征得其他樓棟業(yè)主同意，而南京市國土規(guī)劃局頒發(fā)許可證在其職權(quán)范圍內(nèi)，并無違反法律之處，故駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

根據(jù)上述兩個(gè)案件，小區(qū)增設(shè)電梯多存在于業(yè)已建成的老舊小區(qū)，或由小區(qū)業(yè)主自發(fā)或由政府主導(dǎo)實(shí)施，但由于原來沒有預(yù)留電梯口，導(dǎo)致增設(shè)電梯勢(shì)必需要占用部分樓棟內(nèi)部空間。因此，反對(duì)增設(shè)電梯的小區(qū)業(yè)主便起訴當(dāng)?shù)貒烈?guī)劃局，狀告國土規(guī)劃局違法頒發(fā)規(guī)劃許可證侵犯其應(yīng)有權(quán)利。而反對(duì)業(yè)主所稱的受到侵犯的權(quán)利是指業(yè)主對(duì)共有部分的共有權(quán)和管理權(quán)。因增設(shè)電梯導(dǎo)致的各種矛盾摩擦，源于三個(gè)問題的模糊：第一，主體不明，本單元住戶有權(quán)提起訴訟，其他非本單元住戶可否提起訴訟不明確。第二，比例不清，增設(shè)電梯是否需要征得本單元住戶的全部同意，或者僅需征得建筑面積占總面積2/3以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主的同意不清楚。之所以出現(xiàn)上述兩個(gè)問題，根本原因在于法律適用存在沖突。第三，補(bǔ)償不均，增設(shè)電梯對(duì)低層業(yè)主的生活影響尤為重大，且后期維修費(fèi)用如何分?jǐn)偡晌募唇o予合理解答。

二、既有住宅增設(shè)電梯物權(quán)法規(guī)范適用的難題

既有住宅增設(shè)電梯在物權(quán)法領(lǐng)域內(nèi)涉及的法律概念為建筑物區(qū)分所有權(quán)，其概念為業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種復(fù)合性權(quán)利，業(yè)主基于其對(duì)專有部分享有的專有權(quán)進(jìn)而對(duì)小區(qū)的共有部分及小區(qū)管理事項(xiàng)享有權(quán)利[1]。我國大部分地區(qū)城市仍有20世紀(jì)七八十年代建造的多層磚混結(jié)構(gòu)住宅，這些陳舊的住宅已經(jīng)不能滿足居民生活水平提高的需要[2]。早期建成的老舊住宅樓之所以未設(shè)置電梯，源于1987年施行的《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJ96-86)：“七層及七層以上的住宅……應(yīng)設(shè)置電梯。”因此，六層及以下的老舊住宅當(dāng)時(shí)無強(qiáng)制設(shè)置電梯的要求。隨著社會(huì)的發(fā)展，人口老齡化的加劇，房價(jià)的高居不下，既有住宅增設(shè)電梯在我國的特殊國情下便具有重要意義。然而從全國出臺(tái)的文件來看，由于文件操作性不強(qiáng)且與上位法《物權(quán)法》存在沖突，各地在增設(shè)電梯的過程中，援引相關(guān)法律規(guī)范時(shí)便存在異議[3]。各地小區(qū)業(yè)主因?yàn)樵鲈O(shè)電梯而導(dǎo)向法律權(quán)利的沖突，究其原因在于增設(shè)電梯的法律適用上存在矛盾。

在具體適用法律規(guī)范方面，主要存在《物權(quán)法》第76條和物權(quán)法第97條兩個(gè)條文的沖突。若以該法第76條為標(biāo)準(zhǔn)，只要贊成人數(shù)符合“雙三分之二標(biāo)準(zhǔn)”，即贊成增設(shè)電梯業(yè)主的專有部分需占總建筑面積的2/3以上且贊成業(yè)主人數(shù)需占總?cè)藬?shù)的2/3，便符合法律的要求。若以該法第97條為標(biāo)準(zhǔn)，則認(rèn)為增設(shè)電梯所占用的公共空間屬全體小區(qū)業(yè)主共同共有，據(jù)此全體共同共有人同意即為全體業(yè)主同意。由于對(duì)增設(shè)電梯的同意比例究竟應(yīng)適用上述哪個(gè)條款并沒有一個(gè)準(zhǔn)確的答案，各地在制定相應(yīng)法律文件時(shí)關(guān)于投票業(yè)主范圍和投票人數(shù)比例的規(guī)定往往也多種多樣。筆者通過對(duì)《成都既有住宅增設(shè)電梯管理辦法》《青島市開展既有住宅加裝電梯試點(diǎn)工作試點(diǎn)實(shí)施方案》《上海關(guān)于本市既有多層住宅增設(shè)電梯建設(shè)管理相關(guān)建設(shè)審批的通知》《杭州市區(qū)既有住宅增設(shè)電梯工作的實(shí)施意見》《武漢市既有住宅增設(shè)電梯管理暫行辦法(征求意見稿)》《北京市2016年既有多層住宅增設(shè)電梯試點(diǎn)工作實(shí)施方案》《廣州市既有住宅增設(shè)電梯辦法》《廈門市城市既有住宅增設(shè)電梯指導(dǎo)意見》《南京市既有住宅增設(shè)電梯的實(shí)施辦法》等九個(gè)城市的管理辦法進(jìn)行整理發(fā)現(xiàn)，關(guān)于增設(shè)電梯投票比例的地方規(guī)定與《物權(quán)法》相對(duì)應(yīng)，一般也采取兩種投票規(guī)則：第一，“百分百”比例規(guī)則，即增設(shè)電梯需要征得全體業(yè)主同意。采取該種模式的城市為青島、成都、上海等地，其遵循的是《物權(quán)法》第97條的規(guī)定。從上述城市的規(guī)定來看，其中需要征得同意的主體僅指本單元的全體業(yè)主。第二，“雙三分之二”比例規(guī)則，即增設(shè)電梯需要征得專有面積占建筑物總面積的2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。采取該種模式的城市主要有杭州、武漢、北京、廣州、廈門、南京等地。其中，北京、廣州、廈門還規(guī)定，如果增設(shè)電梯對(duì)擬占用業(yè)主專有部分或者對(duì)業(yè)主的采光、通風(fēng)和噪音有直接影響的，還需要征得該業(yè)主的同意。

因?yàn)楦鞯貙?duì)投票規(guī)則的規(guī)定不一致，導(dǎo)致增設(shè)電梯征集意見的過程中遇到諸多困難，其根源在于《物權(quán)法》第76條和第97條的選擇適用問題，選擇何種規(guī)則取決于何種規(guī)則能夠在結(jié)果上調(diào)和小區(qū)業(yè)主之間的矛盾。

三、既有住宅增設(shè)電梯解決之路徑：三個(gè)維度下利益的協(xié)調(diào)

在增設(shè)電梯的矛盾調(diào)和中，首先需要明確的是主體的確定，即誰才是適格主體，誰有權(quán)進(jìn)行投票，誰有權(quán)提起異議。筆者認(rèn)為，應(yīng)該從利益相關(guān)的角度來回答這個(gè)問題，在本樓棟增設(shè)電梯可能導(dǎo)致利益受到實(shí)質(zhì)影響的主體才享有投票權(quán)。那么該利益主體應(yīng)該限縮在本棟內(nèi)還是可以擴(kuò)大至整個(gè)小區(qū)呢？筆者認(rèn)為因增設(shè)電梯而受到影響利益主體，應(yīng)限縮于本樓棟小區(qū)業(yè)主之內(nèi)。因?yàn)閺碾娞莸幕I集建設(shè)來看，增設(shè)電梯一般會(huì)以樓棟為單位籌集資金，建設(shè)也在本樓棟范圍內(nèi)進(jìn)行；從電梯的使用來看，增設(shè)電梯的初衷本就是為了方便本樓棟業(yè)主上下樓，因此使用電梯最頻繁的應(yīng)該是本樓棟的小區(qū)業(yè)主；從增設(shè)電梯的影響來看，不論是利益受損業(yè)主還是利益增加業(yè)主，一般都為本樓棟的業(yè)主，特別是低層的業(yè)主。從各地的規(guī)定來看，杭州、武漢、青島、北京、廣州、廈門等地也都認(rèn)為本樓棟業(yè)主與增設(shè)電梯最具利益相關(guān)性(1)詳見《杭州市人民政府辦公廳關(guān)于開展杭州市區(qū)既有住宅加裝電梯工作的實(shí)施意見》第1條，《武漢市既有住宅增設(shè)電梯管理辦法(征求意見稿)》第2條，《青島市開展既有住宅加裝電梯試點(diǎn)工作實(shí)施方案》第1條第3款，《北京市2016年既有住宅增設(shè)電梯試點(diǎn)工作實(shí)施方案》第4條第2款，《廣州市既有住宅增設(shè)電梯辦法》第5條，《廈門市城市既有住宅增設(shè)電梯指導(dǎo)意見》第2條第2款。。而從另一方面來講，法律不保護(hù)權(quán)利上的睡眠者，個(gè)人勢(shì)必是維護(hù)其權(quán)利最好的主體[4]。本樓棟小區(qū)業(yè)主是因增設(shè)電梯受到影響最大的主體，因而筆者認(rèn)為在本樓棟增設(shè)電梯時(shí)，有權(quán)對(duì)該事項(xiàng)贊同或反對(duì)的主體應(yīng)限縮于本樓棟小區(qū)業(yè)主的范圍內(nèi)。若將其擴(kuò)大至整個(gè)小區(qū)業(yè)主，則常常會(huì)導(dǎo)致增設(shè)電梯事項(xiàng)懸而未決。當(dāng)主體明確后，對(duì)于投票比例的確定，筆者認(rèn)為應(yīng)通過三個(gè)維度加以協(xié)調(diào)。

1. 解釋論的維度

對(duì)于增設(shè)電梯的投票規(guī)則應(yīng)該采取何種比例，最終應(yīng)回歸《物權(quán)法》，根據(jù)法條尋找增設(shè)電梯和該法第76條、第97條之間的內(nèi)在聯(lián)系。當(dāng)重新將目光放在《物權(quán)法》文本之上會(huì)發(fā)現(xiàn)，該法第76條針對(duì)的是改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的事項(xiàng)，第97條針對(duì)的是處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的事項(xiàng)。

無論是在日常生活還是在理論分析中，概念都是人們進(jìn)行清晰思考和對(duì)象認(rèn)知的必要工具，對(duì)于法學(xué)研究和法律實(shí)踐而言同樣如此[5]。修繕系指區(qū)分所有建筑物的專有部分與共有部分經(jīng)過一定年限或發(fā)生損壞、傾頹、朽壞時(shí)，為恢復(fù)其原有效用或功能而對(duì)之所實(shí)施的一切必要行為[6]。改建是指在建筑原有的基礎(chǔ)上及其附屬設(shè)施上進(jìn)行改造建筑，重建則指拆除原有的建筑重新建筑。若根據(jù)這種解釋方法，增設(shè)電梯應(yīng)該屬于《物權(quán)法》第76條所稱的改建附屬設(shè)施的事項(xiàng)，而不屬于該法第97條所指的重大修繕。因?yàn)橹卮笮蘅槒?qiáng)調(diào)原有建筑物已經(jīng)存在，因年久失修而需要對(duì)其進(jìn)行修復(fù)。增設(shè)電梯之所以稱為“增設(shè)”，是因?yàn)闅v史原因?qū)е吕吓f住宅不存在電梯，為方便居民生活從而在原有建筑物的基礎(chǔ)上進(jìn)行功能性改建。從這個(gè)角度來看，增設(shè)電梯的投票規(guī)則也應(yīng)該遵循《物權(quán)法》第76條中“雙三分之二”標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。在前文南京市半山花園居民樓加裝電梯案中，司法實(shí)踐也支持這種觀點(diǎn)。南京市法院認(rèn)為，既有住宅增設(shè)電梯項(xiàng)目是對(duì)原住宅樓垂直交通方式的改進(jìn)和完善，增設(shè)電梯是依附于建筑物使用的附屬設(shè)施，不具有獨(dú)立使用功能。當(dāng)然，在現(xiàn)實(shí)生活中既有住宅增設(shè)電梯的糾紛解決不能簡單地拘泥于概念，否則在糾紛當(dāng)事人尖銳的矛盾沖突面前不免顯得有些書呆子氣息。法律概念不僅是法律語義傳達(dá)的工具，更暗含著立法者的價(jià)值選擇?！段餀?quán)法》第76條所稱的改建重建建筑物及附隨設(shè)施對(duì)應(yīng)的是“雙三分之二”比例規(guī)則，而第97條所稱的對(duì)動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的重大修繕對(duì)應(yīng)的則是“百分百”比例規(guī)則，立法者之所以如此規(guī)定背后必定隱含著利益博弈。

2. 利益衡平的維度

既有住宅增設(shè)電梯是在人口老齡化的背景下，以方便老年人出行為出發(fā)點(diǎn)進(jìn)行的住宅改造。這種改造方法賦予老舊住宅新的居住功能，是在城市建設(shè)中貫徹節(jié)約資源的觀念，是與民法典中的綠色原則相契合的一項(xiàng)便民惠民措施。但是面對(duì)多方的利益沖突及因此而導(dǎo)致的鄰里矛盾糾紛，法律應(yīng)該在各種利益訴求之間尋找最佳的平衡點(diǎn)，對(duì)不同的利益訴求進(jìn)行合理安排。既有住宅增設(shè)電梯各種利益沖突的根源在于：首先，增設(shè)電梯可能會(huì)對(duì)低層住宅的通風(fēng)、采光、噪音等產(chǎn)生影響，從而影響相關(guān)居民的正常生活。其次，增設(shè)電梯不可避免地會(huì)增加高層業(yè)主的住宅價(jià)值，從而導(dǎo)致低層業(yè)主的心理不平衡[7]。最后，增設(shè)電梯的表決規(guī)則存在爭議，導(dǎo)致增設(shè)電梯的說服力不夠從而激發(fā)鄰里矛盾。面對(duì)“百分百”規(guī)則和“雙三分之二”規(guī)則，若選擇前者看似立足于保護(hù)所有業(yè)主的合法利益，卻忽視了增設(shè)電梯的本意是為了方便所有業(yè)主的出行；選擇后者則會(huì)不可避免地將多數(shù)業(yè)主的意志強(qiáng)加于少數(shù)業(yè)主之上。正義本身即是一個(gè)標(biāo)表各種相互沖突的利益被合理平衡的概念，這種平衡可能動(dòng)態(tài)地體現(xiàn)在某種程序中，也可能靜態(tài)地體現(xiàn)在某一結(jié)果中，只存在程序是否合乎正義、結(jié)果是否合乎正義的問題[8]?！半p三分之二”比例與“百分百”比例，兩者的程序正義與否難以評(píng)價(jià)。但是，從結(jié)果論的視角來看，增設(shè)電梯的本質(zhì)是為了提高居民生活質(zhì)量，所以本應(yīng)該盡可能使既有住宅以最低的成本達(dá)到此目的，由此看來“雙三分之二”比例更有利于實(shí)現(xiàn)結(jié)果正義。不過，對(duì)于因增設(shè)電梯而導(dǎo)致權(quán)利或正常生活受到顯著影響的小區(qū)業(yè)主，不妨借鑒北京、廣州、廈門等地的做法，為保證增設(shè)電梯工程的實(shí)施，原則上采取“雙三分之二”規(guī)則，另外增設(shè)電梯可能占用業(yè)主專有部分或者對(duì)業(yè)主的相鄰權(quán)存在侵犯的，應(yīng)該經(jīng)該業(yè)主的同意。這樣設(shè)置權(quán)利沖突的緩沖地帶，使得增設(shè)電梯的做法不會(huì)因?yàn)樯贁?shù)人的反對(duì)而未始即終，也不會(huì)因?yàn)槎鄶?shù)人的利益而綁架了權(quán)利受到實(shí)質(zhì)侵犯的小區(qū)業(yè)主(2)詳見《北京市2016年既有多層住宅增設(shè)電梯試點(diǎn)工作實(shí)施方案》第4條第2款，《廣州市既有住宅增設(shè)電梯辦法》第5條，《廈門市城市既有住宅增設(shè)電梯指導(dǎo)意見》第2條第2款。。

3. 意思自治的維度

隨著社會(huì)的發(fā)展，現(xiàn)代社會(huì)不再單純地強(qiáng)調(diào)對(duì)物的歸屬關(guān)系，而在于如何利用財(cái)產(chǎn)，如何發(fā)揮物的效用，所以意思自治也應(yīng)包含在物權(quán)立法的價(jià)值目標(biāo)中[9]。在武漢、青島、廣州、廈門等地出臺(tái)的文件中，均以業(yè)主自愿協(xié)商為實(shí)施原則(3)詳見《武漢市既有住宅增設(shè)電梯管理辦法(征求意見稿)》第2條，《青島市開展既有住宅加裝電梯試點(diǎn)工作實(shí)施方案》第1條，《廣州市既有住宅增設(shè)電梯辦法》第4條，《廈門市城市既有住宅增設(shè)電梯指導(dǎo)意見》第8條第1款。。在增設(shè)電梯應(yīng)該選擇適用《物權(quán)法》第76條還是第97條的比例規(guī)則這一問題上，以意思自治作為切入點(diǎn)有助于其解決。紛繁復(fù)雜的社會(huì)在法律世界表現(xiàn)出來的是各方當(dāng)事人的權(quán)利交錯(cuò)，人們往往希望用協(xié)議的方式鞏固尚未確定的權(quán)利義務(wù)，只有協(xié)議當(dāng)事人達(dá)成一致的意見，協(xié)議方能被接受從而履行。各方當(dāng)事人的權(quán)利交叉是既有住宅增設(shè)電梯順利推行的障礙，因此有效的溝通交流是協(xié)議達(dá)成的基礎(chǔ)。如果以《物權(quán)法》第97條為基準(zhǔn)，將無法兼顧改善居住水平的要求和對(duì)權(quán)利受損的補(bǔ)償，當(dāng)部分業(yè)主享有一票否決權(quán)的時(shí)候，贊成者與反對(duì)者在協(xié)商伊始就不是處于平等地位，自愿協(xié)商無從談起?！段餀?quán)法》第76條的比例規(guī)則雖有多數(shù)人的利益優(yōu)于少數(shù)人利益之嫌疑，但如各方對(duì)補(bǔ)償協(xié)議達(dá)成一致，對(duì)利益受損方進(jìn)行合理的補(bǔ)償，則可以兼顧各方當(dāng)事人的需求。所以，選擇《物權(quán)法》第76條作為投票規(guī)則，體現(xiàn)了增設(shè)電梯時(shí)業(yè)主的意思自治，且考量了部分特殊業(yè)主受影響的權(quán)益(業(yè)主房屋專有部分的采光、通風(fēng)等)[10]。

少數(shù)服從多數(shù)機(jī)制所以成立且為人們?nèi)沼枚恢?，有其合理性[11]。根據(jù)前文所述，增設(shè)電梯采取《物權(quán)法》第76條的比例規(guī)則更為合適，但第97條仍有值得吸收之處。第97條更注重當(dāng)事人的約定，其但書規(guī)定：“共有人之間另有約定的除外?！币虼耍瑹o論選擇哪種投票規(guī)則，如果小區(qū)業(yè)主通過事先協(xié)調(diào)同意選擇更嚴(yán)格或更寬松的投票規(guī)則，那么應(yīng)從其約定。所以，對(duì)第76條的表述也應(yīng)增加該但書，即選擇“雙三分之二”投票比例的前提是小區(qū)業(yè)主之間沒有另行約定。在既有住宅增設(shè)電梯的相關(guān)工作中，也應(yīng)該秉承此原則。

四、既有住宅增設(shè)電梯沖突之平衡：所需費(fèi)用的合理攤派

2007年出臺(tái)的《物權(quán)法》專設(shè)第六章規(guī)定“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”制度及規(guī)則，用以解決城市與城鎮(zhèn)居民居住問題[12]。緊隨其后，國務(wù)院根據(jù)《物權(quán)法》內(nèi)容頒布《物業(yè)管理?xiàng)l例》，以保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。兩年后，最高人民法院出臺(tái)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，為審判審理物業(yè)糾紛案件提供指導(dǎo)。以全國性法律文件為依據(jù)，2008年起北京、上海、廣州、福建等地陸續(xù)出臺(tái)關(guān)于既有住宅增設(shè)電梯的指導(dǎo)意見。2017年6月，遼寧省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合頒布《關(guān)于全省既有住宅加裝電梯的指導(dǎo)意見》。從現(xiàn)有的各地文件來看，增設(shè)電梯的資金主要由業(yè)主共同承擔(dān)，其中主要包括電梯籌建的出資費(fèi)用、電梯日常維修費(fèi)用和對(duì)利益受損業(yè)主的補(bǔ)償費(fèi)用，既有住宅增設(shè)電梯產(chǎn)生沖突也多源于增設(shè)電梯所需費(fèi)用攤派不均。

對(duì)增設(shè)電梯有需求的既有住宅本身便有其特殊性：多層住宅內(nèi)住戶中有相當(dāng)一部分人為社會(huì)弱勢(shì)群體，根本無力承擔(dān)過多的電梯費(fèi)用，即便加裝成功，分?jǐn)偟碾娞葸\(yùn)行、維修費(fèi)也是一筆不小的開支[13]。因此，對(duì)各戶出資費(fèi)用的比例應(yīng)謹(jǐn)慎考量，由于低層業(yè)主與高層業(yè)主對(duì)電梯的需求和使用頻率不同，其出資費(fèi)用應(yīng)體現(xiàn)這種差異。廣州是率先推行既有住宅增設(shè)電梯的城市，各地對(duì)資金的分?jǐn)偙壤梢越梃b其做法?！稄V州市既有住宅增設(shè)電梯辦法》第8條規(guī)定較為合理的出資比例可作為參考：以第3層為參數(shù)1、第2層為參數(shù)0.5、第1層為參數(shù)0，從第4層開始每增加1個(gè)樓層提高0.1個(gè)系數(shù)，即第4層1.1、第5層1.2、第6層1.3，依此類推出資比例；同一樓層可以按照業(yè)主專有部分占該層建筑總面積的比例確定(4)詳見《廣州市既有住宅增設(shè)電梯辦法》第8條第5款。。電梯日常維修費(fèi)用也應(yīng)與電梯出資保持一致，體現(xiàn)獲益和損失相平衡的原則。原則上利益增加業(yè)主的攤派費(fèi)用應(yīng)較利益受損的業(yè)主高，若因電梯維修費(fèi)用產(chǎn)生糾紛無法解決，可以根據(jù)《物權(quán)法》第79條規(guī)定啟用公共維修基金，該基金的使用應(yīng)經(jīng)所有業(yè)主同意。

因增設(shè)電梯居住條件受到影響的居民的補(bǔ)償問題也是不可回避的。增設(shè)電梯通常會(huì)使低層業(yè)主的通風(fēng)、采光、安靜受到影響。這類影響沒有一定具體形象或變化態(tài)勢(shì)，以傳統(tǒng)衡量方式無法計(jì)量，能夠被感知的物質(zhì)在法律上稱為不可量物[14]。在特定情形下，不可量物侵?jǐn)_在合理限度的情況下依然會(huì)給相鄰不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人帶來損害，出于社會(huì)生活之考量又需要受損害方承受容忍義務(wù)，此時(shí)容忍義務(wù)人理應(yīng)獲得相應(yīng)的、合理的補(bǔ)償[15]。不過，目前對(duì)于這類補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)我國尚無相關(guān)法律予以規(guī)定，而且其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也難以衡量[16]。因此，在法律存在空白的情況下，首先應(yīng)賦予受損業(yè)主請(qǐng)求補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，對(duì)因不可量物造成的損害，若當(dāng)事人協(xié)商不成則受損業(yè)主可向法院提起訴訟。其次，對(duì)低層業(yè)主的補(bǔ)償應(yīng)在自主協(xié)商基本原則統(tǒng)率之下開展，充分保護(hù)利益受損業(yè)主的利益，聽取多方意見。最后，補(bǔ)償應(yīng)遵循合理原則，做到程序公開，對(duì)補(bǔ)償費(fèi)用及時(shí)公示。

五、結(jié) 語

綜上所述，因既有住宅增設(shè)電梯產(chǎn)生糾紛的化解，首先應(yīng)明確本樓棟的業(yè)主是與該事項(xiàng)關(guān)聯(lián)最密切的主體，因此有投票權(quán)的主體應(yīng)限縮于增設(shè)電梯的該樓棟業(yè)主。其次，對(duì)增設(shè)電梯兩種投票規(guī)則的選擇適用源于對(duì)《物權(quán)法》第76條和第97條的解釋。筆者管見，投票規(guī)則應(yīng)在尊重當(dāng)事人約定的前提下，采取附條件的“雙三分之二”標(biāo)準(zhǔn)，這樣不僅能夠保障少數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益，也能克服因投票規(guī)則不合理所產(chǎn)生的矛盾。最后，增設(shè)電梯費(fèi)用負(fù)擔(dān)應(yīng)體現(xiàn)合理原則，不同樓層業(yè)主的出資費(fèi)用應(yīng)與所獲利益和所受損失保持一致。

增設(shè)電梯不是單純的法律問題，在構(gòu)建合理的糾紛解決機(jī)制過程中還應(yīng)該確立以下原則：其一，應(yīng)充分考慮各方意見，不論是政府主導(dǎo)還是自發(fā)加裝電梯，都應(yīng)事先進(jìn)行協(xié)商。其二，建立補(bǔ)償解決機(jī)制，對(duì)于利益受損的業(yè)主，應(yīng)由業(yè)主協(xié)商解決，需要補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用在籌集的資金中支出。其三，對(duì)于資金概算等重要事項(xiàng)應(yīng)及時(shí)公示，事先需要籌措的資金，事中需要進(jìn)行的補(bǔ)償，事后需要支出的維護(hù)資金都應(yīng)在公示期內(nèi)進(jìn)行公示。其四，地方政府應(yīng)發(fā)揮牽頭作用，制定相關(guān)的財(cái)政補(bǔ)貼政策，對(duì)增設(shè)電梯所產(chǎn)生的糾紛應(yīng)及時(shí)有效地予以解決。

總之，既有住宅增設(shè)電梯是一項(xiàng)避免再建房產(chǎn)的同時(shí)又能提高居民生活質(zhì)量的政策，施行中因各方利益沖突難免遇挫，在協(xié)調(diào)過程中應(yīng)堅(jiān)持以人為本的原則，充分體現(xiàn)民法的人文關(guān)懷精神。