文/劉煜洲、陳亮 上海中建東孚投資發(fā)展有限公司 上海 200125

1、研究背景

1.1 時(shí)代背景

我國正處于老齡化進(jìn)程加速的進(jìn)程中，全國老齡辦政策研究部指出，2020年我國的失能老年人人數(shù)將達(dá)到4200萬，80歲以上老年人預(yù)計(jì)達(dá)到2900萬。 2016年中國60歲以上老年人口將超過2億，占總?cè)丝诘?5.5%，相當(dāng)于每七個(gè)中國人里就有一位老人。意味這銀發(fā)人群對醫(yī)療保健、康養(yǎng)度假、休閑養(yǎng)生的需求十分巨大，過去養(yǎng)老項(xiàng)目更多關(guān)注失能失智老人，但更大一部分老人雖然運(yùn)動(dòng)能力下降，聽覺、嗅覺、視覺等感覺功能衰退，依然希望走出家門，探索世界，充盈自己的晚年生活。城市中的傳統(tǒng)康養(yǎng)休閑設(shè)施和傳統(tǒng)酒店已經(jīng)無法承載老年人的需求，并且很大一部分老年人有一定的消費(fèi)能力卻無法享受最適合自己的服務(wù)。于是，在城市遠(yuǎn)郊地區(qū)大力發(fā)展康養(yǎng)旅游產(chǎn)業(yè)是時(shí)代的需求。

1.2 政策背景

近年來，康養(yǎng)經(jīng)濟(jì)在全球、尤其是亞太地區(qū)發(fā)展迅速，中國市場中，康養(yǎng)旅游整成為一種新興的經(jīng)濟(jì)體，發(fā)展?jié)摿艽?。目前國家政策已逐漸形成對健康產(chǎn)業(yè)及康養(yǎng)旅游的頂層設(shè)計(jì)。2015年，繼提出“美麗中國”之后，“健康中國”戰(zhàn)略呼之欲出，被首次寫入政府報(bào)告，并上升為國家戰(zhàn)略。2016年國家旅游局頒布《國家康養(yǎng)旅游示范基地標(biāo)準(zhǔn)》，最新的2018中央一號文件指出將創(chuàng)建一批特色生態(tài)旅游示范村鎮(zhèn)和精品線路。希望通過豐富的康養(yǎng)旅游內(nèi)容，打造產(chǎn)業(yè)要素齊全、產(chǎn)業(yè)鏈條完備、綜合服務(wù)完善的綜合性康養(yǎng)旅游目的地，推動(dòng)康養(yǎng)旅游示范基地的建設(shè)。

2、發(fā)展現(xiàn)狀

2.1 康養(yǎng)小鎮(zhèn)

受頂層設(shè)計(jì)的推動(dòng)、消費(fèi)市場的刺激，在良好的生態(tài)環(huán)境和氣候之地，正積極發(fā)展健康旅游產(chǎn)業(yè)?？叼B(yǎng)小鎮(zhèn)依托不同地域的資源環(huán)境，融合生態(tài)體驗(yàn)、度假養(yǎng)生、溫泉水療、森林康養(yǎng)、高山避暑、湖泊養(yǎng)生、田園養(yǎng)生等業(yè)態(tài)，形成康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)+旅游產(chǎn)業(yè)的體系?！秶铱叼B(yǎng)旅游示范基地標(biāo)準(zhǔn)》將康養(yǎng)旅游health and wellness tourism定義為：指通過養(yǎng)顏健體、營養(yǎng)膳食、修心養(yǎng)性、關(guān)愛環(huán)境等各種手段，使人在身體、心智和精神上都達(dá)到自然和諧的優(yōu)良狀態(tài)的各種旅游活動(dòng)的總和。 康養(yǎng)旅游作為旅游的新業(yè)態(tài)、新模式，滿足了消費(fèi)者對健康養(yǎng)生的多元化需求。中老年客戶有對康養(yǎng)度假的需求和身體健康的需求，通過建設(shè)醫(yī)院、辦公、酒店、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園以及文化旅游設(shè)施滿足客戶長期居住的需求，同時(shí)拉動(dòng)其他功能板塊的發(fā)展。近年來很多地區(qū)的康養(yǎng)小鎮(zhèn)建設(shè)更多是口號的宣傳，如何真正落地康養(yǎng)產(chǎn)品是本問要探討的重要課題。

2.2 康養(yǎng)酒店

在康養(yǎng)小鎮(zhèn)中，居住功能是小鎮(zhèn)體系的功能基礎(chǔ)，康養(yǎng)酒店作為康養(yǎng)小鎮(zhèn)先行開發(fā)的業(yè)態(tài)，同時(shí)也是康養(yǎng)小鎮(zhèn)建設(shè)的橋頭堡項(xiàng)目?？叼B(yǎng)酒店設(shè)計(jì)同文化建筑、交通建筑、醫(yī)療建筑、辦公建筑設(shè)計(jì)等均是社會需求，如今酒店早已不是旅途中代步的客棧，而是隨著社會大發(fā)展承載多種形式和功能。如綜合功能的城市酒店、承辦大型會議商務(wù)活動(dòng)的會議酒店、旅游度假區(qū)的度假酒店以及提供長居需求的公寓型酒店等。這些類別之間沒有明確的界限，例如本文討論的“康養(yǎng)“與”酒店”的概念融合，則不僅僅是融合了度假型酒店和公寓型酒店的特點(diǎn)，而是構(gòu)建了酒店行業(yè)的新定義。

康養(yǎng)酒店是健康養(yǎng)生與旅游度假的完美結(jié)合，也是醫(yī)療化、非侵入式的健康管理與酒店管理體系相結(jié)合，以生活方式和全面健康提升為目的的新的酒店業(yè)態(tài)和模式。市場上很多酒店業(yè)態(tài)僅僅是增加了單一的康養(yǎng)設(shè)施，并不能被真正定義為康養(yǎng)酒店。2018年4月，健康旅游協(xié)會重新修改了對“康養(yǎng)中心（wellness resort）”的定義，強(qiáng)調(diào)了住宿服務(wù)和與康養(yǎng)配套的活動(dòng)組織的重要型，這個(gè)舉措被認(rèn)為是順應(yīng)“康養(yǎng)“+”酒店”大趨勢的案例。

2.3 國內(nèi)外康養(yǎng)酒店發(fā)展現(xiàn)狀

目前國內(nèi)的康養(yǎng)酒店業(yè)態(tài)尚不成熟，大多集中在置入養(yǎng)生配套，而缺少醫(yī)養(yǎng)配套的介入。不過一些企業(yè)已經(jīng)在康養(yǎng)酒店領(lǐng)域試水，以綠地集團(tuán)為例，綠地康養(yǎng)板塊推出了康養(yǎng)谷系列產(chǎn)品，構(gòu)建“一站式”旅居康養(yǎng)平臺。放眼國外市場，康養(yǎng)酒店的發(fā)展很早便成熟于東南亞等地。大型酒店集團(tuán)近幾年不斷推出新的舉措，將康養(yǎng)概念融入客戶住宿體驗(yàn)。2012年，洲際酒店推出以康養(yǎng)為核心理念的品牌EVEN Hotels；凱悅酒店于2017年收購了兩家康養(yǎng)品牌，整合了康養(yǎng)度假村和水療集團(tuán)以及多個(gè)健身和spa中心。從以上大型酒店和康養(yǎng)中心的發(fā)展趨勢可以看出，傳統(tǒng)的康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)（醫(yī)療中心、康復(fù)中心、理療休閑）和傳統(tǒng)酒店行業(yè)之間的壁壘正在被打破并融合交織，酒店承載的功能正在隨著客戶對身心健康的需求的改變而改變，新的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和趨勢亟待呈現(xiàn)。

3、康養(yǎng)酒店發(fā)展模式

康養(yǎng)酒店是在傳統(tǒng)酒店的標(biāo)準(zhǔn)和基礎(chǔ)上，聚焦50歲以上的健康老人，選擇酒店細(xì)分的市場的產(chǎn)品，以下通過五個(gè)方面來闡述康養(yǎng)酒店與傳統(tǒng)酒店的不同之處。

3.1 產(chǎn)品及配套設(shè)施不同。

傳統(tǒng)酒店的產(chǎn)品是融合了商務(wù)、餐飲、會議健身等配套功能，以客房為核心的功能綜合體，是相對輕度服務(wù)的主題。而康養(yǎng)酒店的核心產(chǎn)品是完整打包的健康服務(wù)套餐，整合了健康管理+有機(jī)餐飲+健康課程+保健服務(wù)+身心訓(xùn)練等功能?？叼B(yǎng)酒店將包含更多更專業(yè)的服務(wù)配套，來達(dá)到醫(yī)療康復(fù)、養(yǎng)生保健的作用。例如在傳統(tǒng)泳池的基礎(chǔ)上，并配備桑拿房、蒸汽房、冷水池等多種形式；另外會增加健康咨詢的功能，提供專業(yè)并私密的醫(yī)療健康咨詢服務(wù) 。

3.2 服務(wù)流程不同。

傳統(tǒng)酒店提供的服務(wù)流程相對標(biāo)準(zhǔn)化，預(yù)定、入住和退房固定流程。而由于康養(yǎng)酒店是針對不同人群提供定制化的服務(wù)，入住前先通過生活方式調(diào)查，入住中接受一系列健康檢查和養(yǎng)生建議，在專業(yè)健康指導(dǎo)之下選擇主題療養(yǎng)計(jì)劃，如美容排毒治療、物理再生治療、自然康復(fù)治療、溫泉水療等。在入住和離店接受兩次完整的健康咨詢療程形成健康咨詢的閉環(huán)。

3.3 消費(fèi)黏性不同

傳統(tǒng)酒店按照客房等級不同收費(fèi)，額外消費(fèi)多為餐飲、會議健身等傳統(tǒng)需求，客戶消費(fèi)頻次較低，消費(fèi)額度較低。而康養(yǎng)酒店的客戶多為中高端有目的性消費(fèi)客戶，對個(gè)性化的服務(wù)品質(zhì)和套餐配置認(rèn)可之后，便會作為長期康療目的地選擇，客戶消費(fèi)頻次較高，套餐支出費(fèi)用較多，且容易拉動(dòng)套餐外的額外消費(fèi)。

3.4 選址條件不同

傳統(tǒng)酒店的形式不同而使得其選址條件有所區(qū)分。如城市商務(wù)酒店需關(guān)注是否交通便利、臨近交通樞紐或商務(wù)中心，而會議度假型酒店更關(guān)注區(qū)位景觀資源是否宜人，具有良好的文化旅游發(fā)展前景。而康養(yǎng)酒店對于景觀資源和醫(yī)療產(chǎn)業(yè)基底的要求更高，康養(yǎng)酒店的發(fā)展依托于康養(yǎng)經(jīng)濟(jì)的新興，故選址需選擇在氣候環(huán)境、景觀資源乃至文化底蘊(yùn)均上佳之地，且需臨近小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)配套，以形成更好的產(chǎn)業(yè)互動(dòng)。

另外，在康養(yǎng)小鎮(zhèn)中，康養(yǎng)酒店針對的人群多為55～75歲的有醫(yī)養(yǎng)需求的健康老人，還有一部分旅居養(yǎng)老和有可持續(xù)照料需求的養(yǎng)老客戶需要承接。康養(yǎng)酒店適宜選擇毗鄰可持續(xù)養(yǎng)老社區(qū)的地段，與其形成不同年齡段客群對養(yǎng)老需求的協(xié)同。身體健康的老人居住在康養(yǎng)酒店，享受更高端更舒適的身心康養(yǎng)體驗(yàn)，當(dāng)老人年紀(jì)較大身體需要照料時(shí)，可以轉(zhuǎn)去居住可持續(xù)照料社區(qū)。同時(shí)，也因?yàn)槌薪恿顺掷m(xù)養(yǎng)老的客群，康養(yǎng)酒店也將吸納部分子女到訪的居住需求。而在傳統(tǒng)酒店的配套設(shè)計(jì)中，由于承接多為商旅度假等短居客群，多考慮商業(yè)辦公等城市級別配套的距離，則不需要考慮養(yǎng)老社區(qū)的協(xié)同。

4、結(jié)合案例探討康養(yǎng)酒店的設(shè)計(jì)策略

4.1 規(guī)劃布局策略——精準(zhǔn)契合康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)鏈上下游

在康養(yǎng)小鎮(zhèn)的功能板塊中，康養(yǎng)酒店建議與醫(yī)康養(yǎng)板塊（醫(yī)院、康復(fù)、療養(yǎng)、旅居養(yǎng)老等）聯(lián)合考慮布局。康養(yǎng)酒店由于其需要醫(yī)療產(chǎn)業(yè)介入的天然屬性，以及幫助承接養(yǎng)老客群的天然優(yōu)勢，在小鎮(zhèn)各功能布局中，康養(yǎng)酒店臨近醫(yī)養(yǎng)設(shè)施布置可以承接部分醫(yī)療康復(fù)客群；臨近老年住區(qū)布置，可以承接旅居養(yǎng)老客群和子女來訪客群；臨近文化商業(yè)設(shè)施，可以承接旅游度假客群。

例如泰國奇瓦頌度假酒店位于曼谷南部約210公里處的東海岸上，占地7公頃，享受優(yōu)越的景觀資源外還距離高爾夫運(yùn)動(dòng)基地和泰國國王避暑行宮很近。酒店具有很高的私密性，擁有世界上最高的SPA訓(xùn)練、療法和設(shè)施，意為“生命的港口”。新加坡一花拉水療酒店位于地鐵上蓋綜合體的東翼，與醫(yī)院和醫(yī)療中心的功能互補(bǔ)并聯(lián)合為醫(yī)療人群提供一站式服務(wù)。病人可以直接步行到達(dá)醫(yī)療中心和醫(yī)院，如有任何需要，醫(yī)生也能隨時(shí)到位。此外酒店還為康養(yǎng)旅游這提供復(fù)健保健、營養(yǎng)膳食和醫(yī)療會議等延伸服務(wù)。

4.2 服務(wù)運(yùn)營策略——完善定制化的健康服務(wù)套餐

經(jīng)討論研究，康養(yǎng)酒店的核心是融合各功能的健康體驗(yàn)套餐，所以針對不同客戶提供定制化的健康服務(wù)十分重要，以下以泰國奇瓦頌度假村為例說明?？叼B(yǎng)旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展最蓬勃的地域是東南亞，作為康養(yǎng)度假產(chǎn)品的標(biāo)桿案例，奇瓦頌養(yǎng)生度假村是世界最負(fù)盛名的療養(yǎng)勝地之一，它為顧客提供涵蓋溫泉理療、健身套餐和藥物療法等服務(wù)。奇瓦頌不僅為顧客提供健康套餐、主題療法和健身課程，還提供完整的健康咨詢服務(wù)。奇瓦頌吸納了各領(lǐng)域的健康專家組成了養(yǎng)生服務(wù)團(tuán)隊(duì)，將住宿與療養(yǎng)服務(wù)捆綁，提供如5晚減肥療程、3晚Spa療程、5晚減壓療程和5晚排毒療程等。在護(hù)理服務(wù)項(xiàng)目上，以縱情SPA養(yǎng)生系列為例，14晚療程比較3晚養(yǎng)生療程增加了約10項(xiàng)理療護(hù)理。除此之外每個(gè)套餐也均可自由選擇套餐外的服務(wù)如健康咨詢和心理訓(xùn)練等，意在使得任何需求和購買力的客戶均能在奇瓦頌得到最適合的服務(wù)。

除了健康SPA服務(wù)套餐，還有以醫(yī)療介入服務(wù)套餐聞名遐邇的瑞士靜港療養(yǎng)度假酒店。它位于瑞士蒙特勒市，緊鄰日內(nèi)瓦湖，背靠阿爾卑斯山，是文化和運(yùn)動(dòng)理療的中心地區(qū)。靜港療養(yǎng)中心傳承了瑞士羊胎素活細(xì)胞療法進(jìn)行抗衰老治療，它也是瑞士最大的專業(yè)抗衰老治療中心，提供真正的24小時(shí)的治療和護(hù)理，同時(shí)擁有獨(dú)立的治療中心、住院部、康復(fù)療養(yǎng)中心、體檢設(shè)備和實(shí)驗(yàn)室。在這里，客戶可以接受為期3～5天的健康檢查之旅或駐顏保健之旅，可以利用生物科技進(jìn)行基因缺陷檢測、慢病基因治療，以及抗衰老、溫泉療養(yǎng)等定制化服務(wù)。

4.3 產(chǎn)品設(shè)計(jì)策略——多樣化設(shè)計(jì)滿足不同客戶需求

康養(yǎng)酒店的客房針對人群較為多樣性，不僅有醫(yī)療旅游者、養(yǎng)老旅居者，還需要滿足中長期住宿和接待探望者、以及自己做飯生活的特殊需求。部分客房還可以設(shè)置獨(dú)立的check-in通道、餐廳來滿足私密性的要求。以新加坡一花水療酒店為例，酒店總共提供243間客房，主要分為四類：URBAN ROOM、LOFT公寓、空中套房、空中別墅，每一類產(chǎn)品也分別設(shè)置不同的戶型和配置。奧地利圣馬丁水療中心也為不同客群提供多樣化的選擇，從24㎡雙床房的親民配置，到79㎡的全景豪華套房，涵蓋雙套房設(shè)計(jì)和超大會客室設(shè)計(jì)。

在國內(nèi)的實(shí)踐中，綠地康養(yǎng)居酒店客房為集中式公寓設(shè)置，6層，標(biāo)準(zhǔn)客房建筑面積為35～40㎡，布局上采用中廊式或者外廊式設(shè)計(jì)?？头繌?qiáng)調(diào)進(jìn)深尺度，考慮了加床的尺度。房型比例參考以下標(biāo)準(zhǔn)：雙人床為主（60%），大床房（10%），好萊塢房（30%），其中20%的標(biāo)準(zhǔn)客房設(shè)連通房?？头坎贾靡詽M足老人長期居住的需求，每個(gè)房間都設(shè)置陽臺，并設(shè)置多功能活動(dòng)空間，宜集中設(shè)置，也可以2～3層分段共用 。

結(jié)語：

康養(yǎng)酒店目前是面向老齡化的市場上酒店業(yè)態(tài)的細(xì)分改善產(chǎn)品，是康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)在酒店業(yè)態(tài)的深度融合和示范。我們需要吸收成熟案例實(shí)踐的設(shè)計(jì)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，不斷探索嘗試“康養(yǎng)”與“酒店”的融合方式，因?yàn)檫@不僅僅是康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)融合旅游產(chǎn)業(yè)的需求，更是構(gòu)建整合醫(yī)療、康復(fù)、養(yǎng)老、商業(yè)、居住等產(chǎn)業(yè)資源的大勢所趨。