文/陳沖、莊文安 揚(yáng)州大學(xué)建筑科學(xué)與工程學(xué)院 江蘇揚(yáng)州 225127

陳胡 江蘇智賢建設(shè)有限公司 江蘇南京 210003

1、引言

我國(guó)城鎮(zhèn)化的大趨勢(shì)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。未來(lái)幾年房地產(chǎn)需求將持續(xù)上升，但在短期內(nèi)需求較大的局面可能會(huì)過(guò)去。盡管房地產(chǎn)行業(yè)趨于飽和，但房?jī)r(jià)支撐依然強(qiáng)勁，開(kāi)發(fā)商必須要審時(shí)度勢(shì)，抓住機(jī)遇順勢(shì)而上。

房地產(chǎn)融資，指房地產(chǎn)投資者在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程中，運(yùn)用多種融資方式、金融工具籌資以解決資金需求問(wèn)題，來(lái)確保投資項(xiàng)目順利進(jìn)行，是融資及相關(guān)服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱(chēng)。從2016年10月房地產(chǎn)調(diào)控開(kāi)啟以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控收緊，股權(quán)融資、債券融資、海外債和信托等房地產(chǎn)融資渠道均受到一定程度的限制，房地產(chǎn)融資收緊趨勢(shì)逐步確立。[1]房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行難度加大，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管控呈收緊趨勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展周期或?qū)⑦M(jìn)入限制性狀態(tài)。一方面，整體信貸環(huán)境保持穩(wěn)健且實(shí)質(zhì)性偏緊；另一方面，房企的資金通道監(jiān)管日益嚴(yán)格。

2、房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀分析

目前國(guó)家宏觀政策對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著重要影響，其中最直接是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的影響，使得房地產(chǎn)企業(yè)被迫尋求新的融資方式。[2]一直以來(lái)，房企融資的問(wèn)題主要表現(xiàn)為融資渠道單一，且近幾年，這一問(wèn)題越發(fā)顯著。即使大部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)意識(shí)到此問(wèn)題及其負(fù)面影響，但他們對(duì)于融資渠道多元化仍然是難以應(yīng)對(duì)的。鑒于這種現(xiàn)象，使房企了解更多適合自己的融資渠道顯得尤為重要。

3、房地產(chǎn)融資渠道研究及其評(píng)估

3.1 房地產(chǎn)融資渠道

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源渠道可以分為內(nèi)部融資和外部融資。

內(nèi)部融資方式包括企業(yè)自有資金和預(yù)收賬款。外部融資的主要渠道主要包括銀行貸款、上市融資、房地產(chǎn)投資信托、商業(yè)抵押擔(dān)保證券、股權(quán)眾籌、不動(dòng)產(chǎn)抵押，以及其他融資方式。

3.2 內(nèi)部融資方式評(píng)估

開(kāi)發(fā)商一般不愿意過(guò)多地使用企業(yè)自有資金，只有當(dāng)項(xiàng)目的盈利能力相當(dāng)可觀且確定性較大時(shí)，才有可能適當(dāng)?shù)赝度肫髽I(yè)自有資金。另一方面，絕大部分企業(yè)內(nèi)部資金較少，并且就開(kāi)發(fā)商而言，通過(guò)預(yù)收賬款的方式可以提前籌集到必需的開(kāi)發(fā)資金。預(yù)購(gòu)房款是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金的重要來(lái)源，主要指購(gòu)房者的個(gè)人住房貸款。綜上可看出，由于房地產(chǎn)融資的資本密集性，有能力利用直接融資的企業(yè)寥寥無(wú)幾，內(nèi)部融資所占比例必遠(yuǎn)小于外部融資，企業(yè)的融資主要還是來(lái)源于外部融資。

3.3 外部融資方式評(píng)估

3.3.1 銀行貸款

大部分企業(yè)的總資金來(lái)源于銀行貸款，該方式雖然具有利息低的特點(diǎn)，但是門(mén)檻高、審批周期較長(zhǎng)且限制資金用途，這導(dǎo)致很多中小企業(yè)的融資之路困難重重。[4]并且，這種單一的融資方式會(huì)增加企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。若銀行貨款未及時(shí)償還，輕則影響企業(yè)以后的貨款，重則銀行就會(huì)對(duì)企業(yè)進(jìn)行強(qiáng)制性的破產(chǎn)清算。這種資金的不確定性，也會(huì)給企業(yè)的融資帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)。銀行融資對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)將越來(lái)越難，但就目前的情況看，短期內(nèi)還是會(huì)以銀行貸款為主導(dǎo)。

3.3.2 公開(kāi)上市

理論上來(lái)說(shuō)，公開(kāi)上市是最佳的、重要的融資渠道，其原因主要是直接融資可優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，減少企業(yè)融資成本，降低金融風(fēng)險(xiǎn)。[5]但是，房地產(chǎn)企業(yè)直接發(fā)行上市或者利用殼公司資源間接上市都比較困難，所以大部分中小企業(yè)不會(huì)選擇此 融資渠道。

3.3.3 房地產(chǎn)信托

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人將房屋、土地或相關(guān)產(chǎn)權(quán)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給信托投資公司，受托人通過(guò)信托計(jì)劃的實(shí)施籌集資金并依照信托合同來(lái)管理運(yùn)用。

在銀行貸款相對(duì)短缺的狀態(tài)下，房地產(chǎn)信托為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了最多的資金和最有效的手段。資金運(yùn)用方面，房地產(chǎn)信托的形式種類(lèi)繁多，在產(chǎn)業(yè)投資、資本市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)中都可涉及。雖然目前房地產(chǎn)信托發(fā)展規(guī)模不大，但也逐漸成為近年來(lái)較為活躍的一種新的房地產(chǎn)融資方式，未來(lái)或許能夠成為房地產(chǎn)融資渠道主流發(fā)展方向之一。

3.3.4 商業(yè)抵押擔(dān)保證券

商業(yè)抵押擔(dān)保證券，將房地產(chǎn)貸款中的商業(yè)房產(chǎn)抵押貸款集合成組合抵押貸款，通過(guò)證券化過(guò)程和債券形式發(fā)行給投資者，是商業(yè)證券化的融資渠道。作為一種新的融資方式，商業(yè)抵押擔(dān)保證券仍處于被觀望時(shí)期，只有隨著我國(guó)相關(guān)法律制度的不斷完善，才有可能成為主要的融資手段之一，只有不斷完善相關(guān)制度和經(jīng)受住市場(chǎng)檢驗(yàn)才能真正成為適合于我國(guó)市場(chǎng)狀況的融資手段。

3.3.5 股權(quán)眾籌

股權(quán)眾籌是基于互聯(lián)網(wǎng)渠道而進(jìn)行融資的模式，指公司對(duì)普通投資者出讓一定比例的股份，投資者通過(guò)出資入股公司，以原始股權(quán)獲得未來(lái)收益，相當(dāng)于吸引一部分人做股東。[6]股權(quán)眾籌可增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，縮小投資者之間的貧富差距，防止資產(chǎn)外流，解決就業(yè)難題等優(yōu)點(diǎn)。現(xiàn)如今融資市場(chǎng)呈現(xiàn)熱鬧之勢(shì)，股權(quán)眾籌的門(mén)檻低，更是一種理想融資，如果有一個(gè)良好的發(fā)展平臺(tái)，同樣也是融資源的聚集地。在這個(gè)信息大時(shí)代背景下，股權(quán)眾籌將會(huì)成為融資方式中的一股清流。

3.3.6 不動(dòng)產(chǎn)抵押

不動(dòng)產(chǎn)抵押，作為抵押的不動(dòng)產(chǎn)，雖然其數(shù)額一定，但它具有不轉(zhuǎn)移占有性，債務(wù)償付之時(shí)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓即刻失效。即抵押人仍能繼續(xù)行使抵押財(cái)產(chǎn)的占有、使用收益和處分的權(quán)利，減輕抵押權(quán)人的負(fù)擔(dān)，所以是一種更受中小企業(yè)青睞的融資方式。

3.3.7 其他融資方式

其他融資方式比如夾層融資等等。

夾層融資是一種無(wú)擔(dān)保的長(zhǎng)期債務(wù)，通常用來(lái)填補(bǔ)一些在考慮了股權(quán)和債券資金后的資金缺口，從風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)方面來(lái)看，是介于股權(quán)與優(yōu)先債務(wù)之間的一種融資渠道，是房地產(chǎn)業(yè)需要的靈活性非常強(qiáng)的融資方式。夾層融資的適用情況主要有：企業(yè)進(jìn)行擴(kuò)張或收購(gòu)時(shí)缺乏足夠的現(xiàn)金；已有的銀行信用額度不足以支持企業(yè)的發(fā)展；企業(yè)處于一個(gè)成長(zhǎng)性的行業(yè)或占有很大的市場(chǎng)份額；企業(yè)至少連續(xù)一年有正的現(xiàn)金流等。[7]

對(duì)于外部融資，房地產(chǎn)企業(yè)首先要根據(jù)企業(yè)自身實(shí)力和項(xiàng)目情況對(duì)其進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估；其次，在融資過(guò)程中一定要使融資方的資金安全得到保證；最重要的是，拓寬融資渠道必需圍繞成本控制，通過(guò)預(yù)測(cè)資金需求量，提高資金綜合利用水平。

結(jié)語(yǔ)：

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的發(fā)展模式不能脫離實(shí)際，企業(yè)應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)自身的情況，發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)，不斷創(chuàng)新，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，拓寬融資渠道，解決資金短缺問(wèn)題，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行找到合適的融資渠道。一個(gè)市場(chǎng)的建立，不僅需要市場(chǎng)這個(gè)大的環(huán)境，更需要依據(jù)相關(guān)的制度法規(guī)。所以，國(guó)家需要出臺(tái)相應(yīng)的政策，對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格地規(guī)范和約束，以確保企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。