文/楊靖 湖南正大房地產(chǎn)評(píng)估經(jīng)紀(jì)有限公司 湖南益陽(yáng) 413000

1、房地產(chǎn)評(píng)估主要方法

我國(guó)整體來(lái)看房地產(chǎn)行業(yè)的起步相對(duì)較晚，評(píng)估理論體系基本上都是沿用西方國(guó)家的基本工作模式。尤其是在我國(guó)加入世界貿(mào)易組織之后，一些國(guó)外的房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)單位或組織機(jī)構(gòu)也相繼流入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)之中?，F(xiàn)階段我國(guó)在本土化道路探究期間，已經(jīng)將更為成熟、科學(xué)的方案體系應(yīng)用起來(lái)，盡管土地使用權(quán)與出讓制度有著較為明顯的差異性。但是西方國(guó)家的房地產(chǎn)評(píng)估理論體系還是與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行情有著較大的差異性。

我國(guó)在房地產(chǎn)評(píng)估階段主要是應(yīng)用收益法、成本法、比較法等，收益法作為我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估的主要方法，會(huì)從房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益入手，探索評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的有效性途徑，不僅僅具備良好的理論支撐條件，同時(shí)還能將一些實(shí)踐工作目標(biāo)建立起來(lái)，實(shí)踐影響作用相對(duì)較大，在收益性的房地產(chǎn)、土地價(jià)格評(píng)估階段的影響作用非比尋常。

2、收益法在房地產(chǎn)評(píng)估階段的應(yīng)用特征

2.1 收益法概述

收益法詳盡來(lái)講就是收益資本化方法以及收益還原基本方法，通過(guò)對(duì)評(píng)估對(duì)象的價(jià)值進(jìn)行研究，將其未來(lái)收益情況明確起來(lái)，進(jìn)而將即愛(ài)之轉(zhuǎn)化作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)值評(píng)定基本方法，顯然未來(lái)的預(yù)測(cè)與收益就會(huì)將出現(xiàn)價(jià)值的轉(zhuǎn)化。企業(yè)單位根據(jù)利息推算出本金，由此將資本化的目標(biāo)建立起來(lái)。收益法的本質(zhì)就是將預(yù)期收益作為基本目標(biāo)，探索房地產(chǎn)的價(jià)值，因此也有一部分評(píng)估者會(huì)將測(cè)算出房產(chǎn)價(jià)值作為最終的收益價(jià)格。

2.2 理論基礎(chǔ)條件

收益法會(huì)將預(yù)期投入確立起來(lái)，利用預(yù)期原理將房地產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)值明確起來(lái)，更多的是強(qiáng)調(diào)對(duì)未來(lái)的客觀性收益的全面預(yù)測(cè)。房地產(chǎn)現(xiàn)階段的價(jià)值，并不是將其過(guò)去價(jià)值的回顧，而是探究房地產(chǎn)教育活動(dòng)的主體人員需求情況，探索其未來(lái)的市場(chǎng)狀況。通過(guò)建設(shè)與開(kāi)發(fā)之后投資者能夠在這一經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中獲得較為理想化的收益。以往的歷史資料研究分析，常常會(huì)將其未來(lái)的預(yù)測(cè)變化情況以及變化趨勢(shì)確立起來(lái)，確保整個(gè)預(yù)期推測(cè)的過(guò)程科學(xué)性與有效性。我們?cè)谶M(jìn)行理論深入研究分析階段，會(huì)將房地產(chǎn)項(xiàng)目的未來(lái)收益情況進(jìn)行分析，只有在建設(shè)或開(kāi)發(fā)階段遇到一些不可控因素，才會(huì)出現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目的極端變化。

收益法應(yīng)用階段的核心思想，就是考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目的特征，收益性房地產(chǎn)能夠在現(xiàn)階段后的收益，還能延伸到后續(xù)的應(yīng)用過(guò)程中，這是一個(gè)持續(xù)性的過(guò)程。購(gòu)買收益性的房產(chǎn)對(duì)于用戶來(lái)講就是一種投資，并不是購(gòu)買房地產(chǎn)本身，人事購(gòu)買其未來(lái)所有可能帶來(lái)的一種收益情況?，F(xiàn)階段用可承受的資金投入，去獲得未來(lái)的投資回報(bào)收益，對(duì)于投資者來(lái)講資金應(yīng)用收益比率增加，相對(duì)于一般的投資或銀行存款來(lái)看，收益極為樂(lè)觀。收益法在應(yīng)用階段的基本原理在，是針對(duì)估價(jià)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目未來(lái)可能會(huì)獲得的純凈收益的等值或現(xiàn)值的明確，能夠給投資者提供良好的依據(jù)條件。

2.3 資本化概率明確

資本化率就是在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)評(píng)估階段，常見(jiàn)的一些可能變化以及用途、地域、時(shí)效、性質(zhì)等房地產(chǎn)項(xiàng)目的研究。在此階段研究結(jié)果表明未來(lái)投資可能存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性問(wèn)題，進(jìn)行評(píng)估引導(dǎo)期間，需要根據(jù)房地產(chǎn)所屬環(huán)境將資本化率確立起來(lái)。

在通常情況下應(yīng)用收益法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估，理論研究階段沒(méi)有明確的時(shí)間限制，就不能隨意應(yīng)用收益法。而收益法應(yīng)用階段對(duì)預(yù)期理論的依賴性相對(duì)較強(qiáng)，估價(jià)房地產(chǎn)的未來(lái)純凈資產(chǎn)流量經(jīng)過(guò)折現(xiàn)之后，能夠?qū)⑵洮F(xiàn)階段的價(jià)格界定出來(lái)。相對(duì)來(lái)講收益法能夠根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，做好市場(chǎng)要素分析并做好評(píng)估指導(dǎo)，時(shí)期更好的滿足現(xiàn)代人的經(jīng)濟(jì)行為。價(jià)格是價(jià)格轉(zhuǎn)換的依據(jù)條件，但不是其未來(lái)收益的基礎(chǔ)條件。顯然收益法在實(shí)踐階段，對(duì)比其他方法應(yīng)用其價(jià)值影響較為明顯，且具備較為明確的核心。

利用收益法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估能夠?qū)⑹找鎯r(jià)格明確起來(lái)，這是一種更為實(shí)際性的需求價(jià)格。而對(duì)于購(gòu)買者來(lái)講，他們?cè)敢庠谫?gòu)買階段支付相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)條件，顯然會(huì)更為期待未來(lái)房產(chǎn)增值所能夠帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)收益。投資者在此階段無(wú)需考量建設(shè)方的成本投入情況，明確其未來(lái)收益之后，體現(xiàn)資產(chǎn)的價(jià)值影響作用，投資者的交易行為會(huì)被推進(jìn)。

3、收益法應(yīng)用于房地產(chǎn)評(píng)估階段的改進(jìn)措施

3.1 折舊費(fèi)在房地產(chǎn)評(píng)估的計(jì)算方式

收益法在房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)用階段，折舊費(fèi)是基本費(fèi)用扣除之后，需要將折舊費(fèi)作為房地產(chǎn)投資的一部分，而不是將其作為一項(xiàng)費(fèi)用扣除。折舊從本質(zhì)上來(lái)看就是房屋建筑的一種損耗，這種損耗帶來(lái)的是運(yùn)維費(fèi)用增加，以及一定程度的房屋資產(chǎn)貶值現(xiàn)象，資產(chǎn)價(jià)值通過(guò)時(shí)間限制更為明確。而從企業(yè)或個(gè)人投資來(lái)看，在從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或租賃的過(guò)程中，遞延資產(chǎn)的攤銷和共有資產(chǎn)的均分，也都是折舊的基本構(gòu)成部分。很少會(huì)有企業(yè)單位或者個(gè)人投資者，提前將資產(chǎn)可能存在的損耗資金準(zhǔn)備到位。由此看來(lái)，需要將折舊費(fèi)在房地產(chǎn)評(píng)估計(jì)算方式進(jìn)行重新定位，將其作為投資，而不是一種支出，則最終的房屋價(jià)值結(jié)果計(jì)算就會(huì)更為可靠。

3.2 資本化率的準(zhǔn)確定位

資本化率其實(shí)就是對(duì)未來(lái)收益的一種折現(xiàn)途徑，通過(guò)委托相應(yīng)的房地產(chǎn)評(píng)估組織機(jī)構(gòu)，了解其市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)情況，能夠確定的市場(chǎng)化率就會(huì)更加的針對(duì)性、有效性。所以在了解房地產(chǎn)純凈收益后，控制其資本化率。針對(duì)房屋建筑的多功能應(yīng)用按要求，則投資風(fēng)險(xiǎn)以及投資階段存在的問(wèn)題也能逐漸明確起來(lái)。在進(jìn)行實(shí)際評(píng)估階段，需要了解投資環(huán)境，收益法在其中的應(yīng)用，可以參見(jiàn)直接用選取法的資本化率，控制其中可能會(huì)存在的誤差性問(wèn)題，明確其資本化率的具體情況。

3.3 同類房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格收益情況分析

投資者對(duì)房地產(chǎn)收益情況關(guān)注度較高，收益法能夠直接進(jìn)行計(jì)算。但是從現(xiàn)實(shí)角度來(lái)看，其中存在的不可控因素較多，一個(gè)階段收益不能反映整個(gè)房地產(chǎn)使用壽命過(guò)程之中的收益持續(xù)增長(zhǎng)。將收益情況進(jìn)行對(duì)比，能夠?qū)⑹袌?chǎng)走向進(jìn)行精準(zhǔn)預(yù)測(cè)，在最終收益統(tǒng)計(jì)階段常常會(huì)受到諸多因素的影響，由于不能直接進(jìn)行評(píng)估，所以需要將一些現(xiàn)實(shí)因素全面考慮。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司經(jīng)營(yíng)管理不善，或未能按照法律法規(guī)的基本要求，出現(xiàn)不合規(guī)范的行為，顯然市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)必然會(huì)將其淘汰，法律上所允許的且較為有利的收益值計(jì)算會(huì)更加的合理有效。