文/顏世源 臨沂市不動(dòng)產(chǎn)登記中心 山東臨沂 276000

整合各方面登記職責(zé)、建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案的重要內(nèi)容，也是完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的必然要求。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)基礎(chǔ)性制度，關(guān)系到我們每個(gè)人的切身利益，不僅對(duì)于保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全、提高交易效率、保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益具有重要作用，而且還有利于摸清全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。本文通過分析不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響，探索房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略。

1、不動(dòng)產(chǎn)登記中的相關(guān)內(nèi)容

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的起草、審核、制定以及發(fā)布環(huán)節(jié)，都是由國土資源部門負(fù)責(zé)。實(shí)施《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》屬于落實(shí)《物權(quán)法》的具體措施，可以為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益提供充分的保障，還能為未來相關(guān)稅基的核定做足準(zhǔn)備，進(jìn)而保障房地產(chǎn)市場(chǎng)得以良好穩(wěn)定的發(fā)展，為其提供可以保障的法律條例。不動(dòng)產(chǎn)登記所指的是，結(jié)合當(dāng)事人的申請(qǐng)和實(shí)際要求，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)把不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)歸屬和相關(guān)權(quán)利狀況，記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿并公示的行為。我們?cè)趶V義上提及的不動(dòng)產(chǎn)主要包括了房屋、土地、山林、草原等部分，但是本文所提及的不動(dòng)產(chǎn)內(nèi)容指的主要是房屋。在不動(dòng)產(chǎn)內(nèi)容里面主要包括了：采用土地登記作為基礎(chǔ)，將權(quán)屬定位成核心，將目的定位成物權(quán)的保護(hù)，具體的表達(dá)形式則規(guī)定為空間信息，具體的法律特征規(guī)定為勘驗(yàn)取證。

2、不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的影響

2.1 積極促進(jìn)作用

從某一層面講，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施在很大程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，再加之在供需關(guān)系的影響下，房?jī)r(jià)居高不下，可以說在現(xiàn)代化背景下，房地產(chǎn)成為影響我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性行業(yè)。國民經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展需要有房地產(chǎn)行業(yè)良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)作保障；而房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展又需要有統(tǒng)一規(guī)范的不動(dòng)產(chǎn)登記制度做基礎(chǔ)。不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理具有積極促進(jìn)作用。具體如，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施，確保了不動(dòng)產(chǎn)信息能準(zhǔn)確、及時(shí)、全面在平臺(tái)上運(yùn)行，這使得房地產(chǎn)信息做到了透明化，也使得房地產(chǎn)管理與控制工作更加容易開展，更為重要的是為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)與條件。具體如在進(jìn)行房地產(chǎn)登記時(shí)，需結(jié)合實(shí)際情況對(duì)市場(chǎng)情況進(jìn)行深入的分析與調(diào)研，而這一環(huán)節(jié)正為最佳的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式的形成奠定了良好基礎(chǔ)，讓房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力得到增強(qiáng)，盈利空間增大，經(jīng)濟(jì)得以發(fā)展。

2.2 房屋買賣受到不動(dòng)產(chǎn)登記方面的影響

針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的主要目標(biāo)，并不是單純地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，所以也就不會(huì)對(duì)房屋的買賣產(chǎn)生太大的影響。其主要目標(biāo)之一在于構(gòu)建起全國統(tǒng)一性的信息管理登記平臺(tái)，將申請(qǐng)和審批等相關(guān)的復(fù)雜的流程簡(jiǎn)化，促使申請(qǐng)環(huán)節(jié)和審批等辦公環(huán)節(jié)向網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的適用對(duì)象并不是存量房產(chǎn)，沒有運(yùn)行登記信息管理平臺(tái)之前的購房人員并不會(huì)出現(xiàn)沖動(dòng)型的購房和登記行為，更多的是保持觀望的態(tài)度，即使那些擁有房產(chǎn)比較多的產(chǎn)權(quán)人也不會(huì)將房產(chǎn)大量的拋售出去?；谶@一情況就決定了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范產(chǎn)生較為長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》并沒有把房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控當(dāng)成是基本目標(biāo)，短期之內(nèi)并不會(huì)對(duì)整個(gè)行業(yè)產(chǎn)生太大影響。條例實(shí)施以來，主要目的在于針對(duì)現(xiàn)有的各個(gè)機(jī)構(gòu)資源進(jìn)行整合，實(shí)現(xiàn)對(duì)所有機(jī)構(gòu)資源的統(tǒng)一管理，構(gòu)建針對(duì)全國范圍內(nèi)市場(chǎng)的信息化管理平臺(tái)。該條例的實(shí)施能夠或多或少地影響到二手房市場(chǎng)，條例里面沒有要求依據(jù)權(quán)利人名稱對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行查詢，但是卻可以依照住房的地址來查詢房產(chǎn)。這個(gè)方式之下能夠?qū)鹘y(tǒng)的房地產(chǎn)信息查詢系統(tǒng)之中存在的缺陷消除掉，可能會(huì)造成購房者將名下的房產(chǎn)拋售出去。因此《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》帶來的影響，主要是促使房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)范。不過，房?jī)r(jià)并沒有受到不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記太大的影響，針對(duì)二手房的數(shù)量所能產(chǎn)生的影響可能更大。對(duì)一些比較大的城市而言，二手房房源數(shù)量的增減并不會(huì)影響到新建商品房的銷售。從長(zhǎng)期來看，房產(chǎn)稅的征收所依照的基礎(chǔ)便是不動(dòng)產(chǎn)登記的信息，房地產(chǎn)稅會(huì)從一定程度上影響到房?jī)r(jià)，實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度之后會(huì)逐漸顯現(xiàn)出房屋價(jià)格因?yàn)檎咚鶐淼挠绊?，這對(duì)調(diào)控而言也就更加有利?？傊课輧r(jià)格上升過快的問題并不會(huì)受到不動(dòng)產(chǎn)登記制度明顯的控制，但勢(shì)必會(huì)造成二手房房源的增加。

2.3 對(duì)房?jī)r(jià)的影響

今天，社會(huì)公眾往往非常關(guān)注對(duì)房?jī)r(jià)的影響因素以及房地產(chǎn)政策的調(diào)整方向等，特別是在引入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度后，我國不動(dòng)產(chǎn)登記政策直接影響了房?jī)r(jià)。影響房?jī)r(jià)的主要因素是市場(chǎng)，收入，貨幣供應(yīng)等。但是，由于房地產(chǎn)登記系統(tǒng)的引入將引出房產(chǎn)稅，因此難免會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生重大影響。從這單個(gè)角度來看，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建設(shè)和實(shí)施并沒有完全用于房?jī)r(jià)的監(jiān)管，而是可以更科學(xué)地、人性化的、糾正現(xiàn)有不完善的制度，更好的規(guī)范未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)秩序。整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)正在發(fā)展并為保證各個(gè)政策的有效落實(shí)奠定基礎(chǔ)。通過觀察，短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有一定的干擾。落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記的目的之一，是為了后期各項(xiàng)稅收政策的落實(shí)。但是主要影響房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的因素是供需以及交易過程中的歸屬問題，在經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的過程中會(huì)因?yàn)榉慨a(chǎn)產(chǎn)權(quán)引出房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等，這對(duì)市場(chǎng)將造成不可預(yù)期的影響。各項(xiàng)稅收的實(shí)施，將對(duì)私人住宅信息的收集更加嚴(yán)格，才能更好的監(jiān)控稅收。因此，對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的造成壓力。應(yīng)該指出的是，住房?jī)r(jià)格波動(dòng)與不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)之間沒有直接關(guān)系。不動(dòng)產(chǎn)登記的主要目的是明確產(chǎn)權(quán)。在未來，我們將能更好地管理房子的歸屬權(quán)問題。然后，這將進(jìn)一步影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系。特別是，對(duì)于有多套房產(chǎn)的居民來說，預(yù)計(jì)將征收房產(chǎn)稅。因此，在考慮出售某些房產(chǎn)后，二手房市場(chǎng)的報(bào)價(jià)將大幅增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)有供需關(guān)系也將得到改善。人們?cè)诋a(chǎn)權(quán)歸屬問題方面也不會(huì)存在其他問題，更好的規(guī)范了市場(chǎng)環(huán)境。

2.4 不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響

隨著不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施，不動(dòng)產(chǎn)登記信息全國聯(lián)網(wǎng)進(jìn)程加快，在大數(shù)據(jù)時(shí)代，房屋及生活在其中的人背后的龐大數(shù)據(jù)，將成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要高度關(guān)注和研究的，對(duì)購房者的消費(fèi)需求和喜好研究、產(chǎn)品的智能化等將成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)謀求思變，加大與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的戰(zhàn)略合作，以客戶和市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，轉(zhuǎn)變投資開發(fā)思路，依托發(fā)達(dá)的物聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)技術(shù)，為消費(fèi)者提供更加智能化、多樣化、個(gè)性化的產(chǎn)品。

結(jié)語：

不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)我國房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到積極的影響，可以實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)制度的改進(jìn)和完善，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)做出調(diào)整。本文針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記帶給房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)方面影響做出了一定的描述和研究，旨在使人們有一個(gè)更加清晰的了解。