文/周黎明 南京市土地礦產(chǎn)市場管理中心 江蘇南京 210005

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)主要支柱之一，只有保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)可持續(xù)發(fā)展，才能確保國民生產(chǎn)總值和收入水平的穩(wěn)定。雖然在經(jīng)濟(jì)市場的大背景下，房地產(chǎn)正如火如荼的發(fā)展中，從宏觀來看確實(shí)帶動著國民經(jīng)濟(jì)有了不少提升，但是通過微觀來分析，存在著一系列的影響因素，各地區(qū)的房地產(chǎn)活動中存在許多弊端問題。雖然有了一些改進(jìn)和完善措施，但是一些滯后并且突出的問題仍沒有得到有效解決,筆者下文就此問題展開探討。

1、阻礙房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響因素

在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)作為不可缺少的驅(qū)動力，應(yīng)該充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，夯實(shí)基礎(chǔ)，全力保障國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。雖然房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在還處于一個(gè)樂觀的發(fā)展態(tài)勢，但是房價(jià)的不斷波動或盲目地上漲，必將動搖經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定。據(jù)此，迫切需求分析阻礙房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響因素，執(zhí)行科學(xué)控制并促進(jìn)它繼續(xù)改善。雖然房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)上揚(yáng)能振奮國民經(jīng)濟(jì)，但如果波動顯示下降趨勢并產(chǎn)生各利不良反應(yīng)，必將帶來對發(fā)展的負(fù)面影響。所以，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，我們應(yīng)該精確地控制其影響因素，具體如下：

1.1 金融資金不穩(wěn)定因素的影響

我國房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)資金來源主要依靠于融資和信貸，金融資金的不穩(wěn)定性對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有直接的影響，金融政策和金融市場的變動對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也有著間接的影響。資金是房地產(chǎn)建設(shè)和宣傳時(shí)不可或缺的保障，由于目前我國銀行信貸和融資的管理制度和管理體系還不完善，因此房地產(chǎn)貸款和融資有很大的風(fēng)險(xiǎn)性和不確定性，這些都增加了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不穩(wěn)定性，金融資金對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到至關(guān)重要的影響作用。

1.2 政府相關(guān)政策不完善的影響

我國一直對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)真實(shí)狀況采用宏觀調(diào)控方式，通過數(shù)據(jù)分析對房地產(chǎn)發(fā)展制定相關(guān)政策，大多數(shù)政策確實(shí)能促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，但是仍有一部分政策在阻礙和限制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。宏觀調(diào)控的原因是大體統(tǒng)籌房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展而采用的管理方式，但是由于有些制度受到區(qū)域因素、政策因素、市場因素等影響，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控并沒有收到預(yù)期的效果，導(dǎo)致目前有些城市房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)兩極分化的現(xiàn)象。

1.3 市場內(nèi)部因素造成的影響

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展離不開市場的調(diào)控，一旦市場的供求關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)變，就會加劇房地產(chǎn)市場蕭條的風(fēng)險(xiǎn)，阻礙房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程。市場內(nèi)部因素對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成直接影響的因素有很多，不僅是供求關(guān)系，還有管理體系和管理力度、信用風(fēng)險(xiǎn)等。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的需求量增大，導(dǎo)致建筑材料、作業(yè)人員工資、土地價(jià)格等施工投入成本也逐漸提升，成本價(jià)格起伏范圍情況一旦超過市場負(fù)荷承載，就特別容易造成房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

2、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展策略

2.1 完善房地產(chǎn)內(nèi)部失衡問題

由于目前我國房地產(chǎn)建設(shè)和銷售都存在嚴(yán)重失衡問題，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)起伏波動比較大，造成購房群體的利益無法保障，購房需求走入進(jìn)退兩難的尷尬地步。因此，必須對當(dāng)今的房地產(chǎn)市場失衡問題進(jìn)行有效改進(jìn)并逐步完善，以保證用良好的購房機(jī)制來引導(dǎo)房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展。如何解決上述問題呢？建議從三方面著手進(jìn)行改革和掌控。其一，政府要將相關(guān)政策調(diào)控的雙刃劍向良性方面發(fā)揮，要分區(qū)域制定和策劃不同的管理政策，來促使房地產(chǎn)恢復(fù)市場正常運(yùn)作，房地產(chǎn)市場要以需求方為主體，以供應(yīng)方為主導(dǎo)，最大化滿足購房群體對房屋的需求，要根據(jù)各地區(qū)的供求關(guān)系，調(diào)控實(shí)用性的商品住房、公共租賃住房、廉租住房、高舒適性公寓等的比例進(jìn)行合理化、科學(xué)化的供給。其二，要給與公共租賃住房和廉租住房一定的經(jīng)濟(jì)政策，讓人民能真實(shí)的享受到優(yōu)惠的福利和政策紅利，確保人民享有的權(quán)益受到保障。第三，簡化房地產(chǎn)企業(yè)逐層審批的復(fù)雜步驟，要加強(qiáng)房屋交易過程中各項(xiàng)手續(xù)的公證度，要提升對二手房的重視程度，通過二手房來促進(jìn)房地產(chǎn)流通速度，滿足不同群體的住房需求，尤其是部分改善中低收入人群的居住環(huán)境與居住條件，要運(yùn)用政府完善的調(diào)控政策來滿足當(dāng)?shù)胤课莸墓┬桕P(guān)系，最大化降低當(dāng)?shù)厥袌龇课菘罩脭?shù)量。

2.2 要變更和健全相關(guān)稅收制度

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與所繳納的稅率有很大的關(guān)系，只有對當(dāng)今稅費(fèi)制度進(jìn)行不斷的變更和完善，才能切實(shí)優(yōu)化房地產(chǎn)資金信貸和融資的管理與統(tǒng)籌，減免房地產(chǎn)企業(yè)資金超負(fù)荷，讓房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)發(fā)展。目前我國對房地產(chǎn)行業(yè)所采取的稅率政策基本都是全國統(tǒng)一的，以這種方式來調(diào)控房地產(chǎn)市場的平衡穩(wěn)定。房地產(chǎn)從開發(fā)建設(shè)到售賣過程中，有許多項(xiàng)目是需要繳稅的，這些項(xiàng)目繳稅金額直接抬升了房屋售賣價(jià)格，這部分成本最終都轉(zhuǎn)嫁給購房群體了，在助推房地產(chǎn)價(jià)格上漲的同時(shí)也增加了購房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。如何解決這一問題呢？這就需要以房地產(chǎn)市場實(shí)際考察和調(diào)研數(shù)據(jù)為切入口，對稅收制度進(jìn)行變更和健全，對于特殊地區(qū)適當(dāng)?shù)臏p免稅收金額，放寬征收條件。

2.3 強(qiáng)化市場內(nèi)部的監(jiān)管力度，規(guī)范市場企業(yè)行為

由于我國房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)管力度還不夠強(qiáng)，因此房地產(chǎn)市場中各企業(yè)整體水平參差不齊，部分房地產(chǎn)行業(yè)甚至沒有市場準(zhǔn)入資格證，種種原因都導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場存在諸多弊端問題，阻礙房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)良性增長。如何解決此類問題呢？建議在市場內(nèi)部建立單獨(dú)的監(jiān)管部門并制定監(jiān)管條例，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的誠信評價(jià)等行為，將房地產(chǎn)市場打造成一個(gè)能公平競爭的、相互促進(jìn)的、有序發(fā)展的市場經(jīng)濟(jì)下的新環(huán)境。它是房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的保障，也是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的保障。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)，尤其是近年來，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的推動力與日俱增，而房地產(chǎn)行業(yè)本身就具有民生性屬性，這就需要持續(xù)提升其穩(wěn)定性，為國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展提供必要保障。但是在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)際發(fā)展階段，卻會受到各類因素的影響及限制，一旦消極作用長期積累，不僅會導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動，更會阻礙房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。因此，只有不斷對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素進(jìn)行客觀分析，并確定內(nèi)因外患，采取與之對應(yīng)的科學(xué)、合理的可行性措施，才能正確地推動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康、平穩(wěn)的發(fā)展。