文/楊曉東 四川蜀江房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限責(zé)任公司 四川江油 621700

工程造價(jià)管理是科學(xué)運(yùn)用多種方法，在統(tǒng)一目標(biāo)和保證工程質(zhì)量的前提下，為確保建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)效益和有關(guān)各方經(jīng)濟(jì)權(quán)益而對(duì)施工成本費(fèi)用進(jìn)行的審計(jì)、監(jiān)督、控制等一系列管理活動(dòng)，是項(xiàng)目投資的重要環(huán)節(jié)。工程造價(jià)管理的優(yōu)劣直接反映在對(duì)項(xiàng)目成本費(fèi)用的控制和對(duì)各類(lèi)預(yù)決算資料的管理上，其作用不僅在于控制項(xiàng)目投資不超過(guò)批準(zhǔn)的造價(jià)限額，更在于促進(jìn)了各項(xiàng)資源的優(yōu)化配置和高效利用，有助于降低成本費(fèi)用和投資風(fēng)險(xiǎn)，使業(yè)主方資產(chǎn)投資效益最大化。面對(duì)當(dāng)前嚴(yán)峻的市場(chǎng)挑戰(zhàn)，企業(yè)在各類(lèi)新建和改建工程項(xiàng)目中，必須要學(xué)會(huì)精打細(xì)算，加強(qiáng)對(duì)工程造價(jià)的控制和對(duì)各類(lèi)預(yù)決算資料的管理，力求明晰賬目，節(jié)約成本，以提高投資效益。

1、工程造價(jià)管理的基本特征

房地產(chǎn)評(píng)估施工中，人們將工程策劃到竣工階段所有費(fèi)用計(jì)算的過(guò)程稱(chēng)為房地產(chǎn)評(píng)估工程造價(jià)管理。實(shí)踐過(guò)程中，差異性、層次性、復(fù)雜性、高成本性是房地產(chǎn)評(píng)估工程造價(jià)管理的基本特征。具體而言，房地產(chǎn)評(píng)估工程的施工形態(tài)具有較大區(qū)別，在其影響下，房地產(chǎn)評(píng)估施工的材料應(yīng)用、工藝應(yīng)用都有一定的隱性差異，此即為其差異性的具體表現(xiàn)。而層次性是指，房地產(chǎn)評(píng)估工程項(xiàng)目的施工環(huán)節(jié)較多，較多專(zhuān)業(yè)類(lèi)型、分部項(xiàng)目的差異使得其管控過(guò)程必須實(shí)現(xiàn)整體與部分的結(jié)合。另外，當(dāng)前房地產(chǎn)評(píng)估工程具有規(guī)模化、長(zhǎng)期化的發(fā)展趨勢(shì)，而在其施工過(guò)程中，各種生產(chǎn)要素的存在是一個(gè)動(dòng)態(tài)化的變化過(guò)程，譬如，在市場(chǎng)環(huán)境影響下，房地產(chǎn)評(píng)估物的材料價(jià)格、設(shè)備價(jià)格和人工成本等都會(huì)發(fā)生變化，而這種從籌劃到結(jié)算階段的差異造成了工程造價(jià)管理難度的不斷提升。最后，與其他行業(yè)生產(chǎn)過(guò)程相比，房地產(chǎn)評(píng)估工程行業(yè)的生產(chǎn)涉及較多的人力、物力和財(cái)力投入；其使得房地產(chǎn)評(píng)估工程行業(yè)的生產(chǎn)成本明顯偏高。

2、房地產(chǎn)評(píng)估中工程造價(jià)的運(yùn)用

2.1 加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的管理和審查

項(xiàng)目設(shè)計(jì)直接關(guān)系投資效益，這也是造價(jià)管理的重點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的管理和審查筆者認(rèn)為應(yīng)做好以下幾點(diǎn)：一是推行設(shè)計(jì)圖紙招標(biāo)。一個(gè)成功的設(shè)計(jì)方案應(yīng)當(dāng)同時(shí)兼顧功能性、技術(shù)性和經(jīng)濟(jì)性，但設(shè)計(jì)人員對(duì)經(jīng)濟(jì)性考慮的欠缺，容易使設(shè)計(jì)方案的技術(shù)與經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)脫節(jié)，難以從根本上有效控制工程造價(jià)。對(duì)此，應(yīng)在明確投資預(yù)算上限的基礎(chǔ)上，采取在統(tǒng)一方案下進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)的辦法，通過(guò)對(duì)多項(xiàng)投標(biāo)方案的技術(shù)性和經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行綜合比較，擇優(yōu)采用，以此來(lái)促進(jìn)設(shè)計(jì)單位對(duì)成本的重視，提高方案的經(jīng)濟(jì)性。二是推行限額設(shè)計(jì)。業(yè)主應(yīng)與設(shè)計(jì)人員就設(shè)計(jì)方案多進(jìn)行商討，對(duì)項(xiàng)目的使用功能與費(fèi)用反復(fù)比較，在限額設(shè)計(jì)下促進(jìn)設(shè)計(jì)的優(yōu)化。三是組織設(shè)計(jì)方、施工方、業(yè)主方對(duì)施工圖紙進(jìn)行認(rèn)真會(huì)審，著重審查圖紙中設(shè)計(jì)上和材料使用上的浪費(fèi)，在保證工程質(zhì)量和使用功能的前提下，盡量簡(jiǎn)化設(shè)計(jì)，降低成本。四是推行設(shè)計(jì)獎(jiǎng)優(yōu)制度，對(duì)于采用新方案、新技術(shù)、新材料實(shí)現(xiàn)成本降低的，可根據(jù)節(jié)約額度按一定比例予以獎(jiǎng)勵(lì)。

2.2 開(kāi)發(fā)成本的估價(jià)規(guī)范

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的估價(jià)中，通常成本估價(jià)法以及市場(chǎng)比較法應(yīng)用得較多，當(dāng)然也有根據(jù)政府確定的房屋重置價(jià)格進(jìn)行估價(jià)的，或者是采用工程估價(jià)的方法來(lái)估算開(kāi)發(fā)成本。但是，在開(kāi)發(fā)成本評(píng)估的實(shí)際工作中，對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估物重置成本的計(jì)算方法通常使用單位比較法、分部分項(xiàng)法、工程測(cè)量法或者是指數(shù)調(diào)整法?？梢?jiàn)，對(duì)于工程估價(jià)和實(shí)際工作，在房地產(chǎn)評(píng)估物的重置或重建成本的計(jì)算中，都可以采用工程估價(jià)的計(jì)算方式，但是這卻不是最佳的計(jì)算方式。（1）在使用單位比較法和指數(shù)調(diào)整法時(shí)，房地產(chǎn)評(píng)估物成本的平方米造價(jià)以及價(jià)格指數(shù)，通常由評(píng)估公司和工程造價(jià)站發(fā)布其中有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，除此之外，還有來(lái)自于評(píng)估公司和估價(jià)師對(duì)于這些數(shù)據(jù)資料的整理與收集，這些數(shù)據(jù)資料在整理時(shí)，以結(jié)構(gòu)型劃分、以時(shí)間歸類(lèi)，例如，框架、鋼結(jié)構(gòu)廠(chǎng)房以及磚混。在估價(jià)開(kāi)發(fā)成本時(shí)，這些數(shù)據(jù)資料作為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)被應(yīng)用于其中對(duì)成本進(jìn)行分析。（2）在使用成本估價(jià)法時(shí)，估價(jià)師通常使用單位比較法和指數(shù)調(diào)整法，原因是這兩種估價(jià)方法應(yīng)用簡(jiǎn)單。但是，在分部分項(xiàng)法和工程測(cè)量法的應(yīng)用中也需要結(jié)合工程造價(jià)方法以及造價(jià)工程師的密切配合，同時(shí)，詳細(xì)且清晰的工程圖紙、準(zhǔn)確的構(gòu)造參數(shù)也是不可或缺的。由于成本估價(jià)法的應(yīng)用涉及的人員以及要素較多，因而估價(jià)師一般不會(huì)采用這種方法。（3）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)歸納存在不足。由于數(shù)據(jù)歸納趨向于系統(tǒng)化、概況化，對(duì)于那些同標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)評(píng)估相符合的房地產(chǎn)評(píng)估物，實(shí)際情況同其數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果也比較符合；不過(guò)對(duì)于同標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)評(píng)估不相符的房地產(chǎn)評(píng)估物而言，實(shí)際情況同其數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果就會(huì)存在一定的差異，數(shù)據(jù)的說(shuō)服力就會(huì)降低。

2.3 加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)變更的審查

根據(jù)設(shè)計(jì)變更，建設(shè)單位應(yīng)采取動(dòng)態(tài)化的造價(jià)管理方式。首先對(duì)施工單位提出的設(shè)計(jì)變更進(jìn)行嚴(yán)格審查，會(huì)同設(shè)計(jì)單位和相關(guān)專(zhuān)家對(duì)設(shè)計(jì)變更的必要性和科學(xué)性進(jìn)行分析，確有必要變更的，應(yīng)盡量采用兼顧功能性和經(jīng)濟(jì)性的變更方案。設(shè)計(jì)變更后應(yīng)認(rèn)真填寫(xiě)和保管聯(lián)系單，對(duì)變更后的工程造價(jià)進(jìn)行及時(shí)總計(jì)累加，同時(shí)對(duì)變更后造成的損失追究責(zé)任。

結(jié)語(yǔ)：

房地產(chǎn)評(píng)估工程行業(yè)各項(xiàng)發(fā)展機(jī)制的持續(xù)不斷完善，房地產(chǎn)評(píng)估工程造價(jià)在房地產(chǎn)評(píng)估工程發(fā)展中的作用越來(lái)越明顯。房地產(chǎn)評(píng)估工程造價(jià)中動(dòng)態(tài)管理與控制在某種程度上也符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展的實(shí)際需要，尤其在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境中完善的房地產(chǎn)評(píng)估工程造價(jià)管理機(jī)制體系占有舉足輕重的重要作用，在一定程度上還能夠有效提升房地產(chǎn)評(píng)估工程企業(yè)整體綜合效益水平。