文/馬樂 陜西地建房地產(chǎn)開發(fā)集團有限責(zé)任公司 陜西西安 710000

1、前言

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)這個行業(yè)越來越多的出現(xiàn)在公共視野中，也有越來越多的人關(guān)心房地產(chǎn)的企業(yè)運營、項目管理、成本構(gòu)成等等問題，經(jīng)過多年的探索和實踐，現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)幾乎都已經(jīng)形成了相對完善的管理模式，也擁有了自己較為完整的成本數(shù)據(jù)庫。但在目前房地產(chǎn)市場的調(diào)控下，房地產(chǎn)企業(yè)仍然希望能夠更加嚴(yán)格地控制開發(fā)成本，做更精細(xì)的過程管理，為此，作者將價值工程的理論應(yīng)用到房地產(chǎn)成本控制的管理分工中來，希望能夠提高成本控制的效果，使企業(yè)經(jīng)濟效益得到進一步提高。

2、價值工程的含義及原理

價值工程(Value Engineering,VE)，也稱價值分析(Value Analysis,VA)，是指以產(chǎn)品或作業(yè)的功能分析為核心，以提高產(chǎn)品或作業(yè)的價值為目的，力求以最低壽命周期成本實現(xiàn)產(chǎn)品或作業(yè)使用所要求的必要功能的一項有組織的創(chuàng)造性活動，有些人也稱其為功能成本分析。

價值工程主要思想是通過對選定研究對象的功能及費用分析，提高對象的價值。在該模式中，業(yè)主聘請既懂技術(shù)、又善管理的項目管理公司，站在同一立場上由始至終、統(tǒng)攬全局協(xié)調(diào)各參與方工作，以更好地對項目進行不同階段成本集成化管理。這符合政府實施的代建制模式，也是和國際化接軌的一種模式，業(yè)主職能由管理具體項目向提高企業(yè)競爭戰(zhàn)略選擇能力、財務(wù)管理與資本運作能力、人力資源管理能力、品牌管理和創(chuàng)新能力、以及監(jiān)管項目管理單位執(zhí)行合同、負(fù)責(zé)組織竣工驗收和移交方向轉(zhuǎn)變。而項目管理公司則依靠專業(yè)人士，實行社會化管理，將有效地提高建設(shè)水平，降低管理成本，提高業(yè)主投資項目實施情況透明度，方便監(jiān)督管理。而且容易解決外行業(yè)主、分散管理、重復(fù)設(shè)置機構(gòu)等問題，符合專業(yè)化的現(xiàn)代生產(chǎn)發(fā)展規(guī)律要求，有利于房地產(chǎn)開發(fā)單位核心競爭力的培育。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項目價值工程應(yīng)用的特點

價值工程應(yīng)用首先要選定研究對象，若以房地產(chǎn)權(quán)過程全成本控制為研究對象，那么這時的價值工程分析就與產(chǎn)品生產(chǎn)的價值工程分析有很大差別。

首先，房地產(chǎn)開發(fā)的成本費項種類眾多，實現(xiàn)功能也各不相同，放在并列的位置統(tǒng)一分析標(biāo)準(zhǔn)很難確定。

其次，房地產(chǎn)項目的產(chǎn)品具有單次性的特點，即每一個項目都是唯一的，不會大批量進行復(fù)制生產(chǎn)。

一般情況下，房地產(chǎn)項目在施工階段的成本費用對整個項目的成本具有20%左右的影響力，而在房地產(chǎn)項目設(shè)計階段的成本費用對整個項目的成本卻具有高達(dá)75%左右的影響。雖然在設(shè)計階段的成本控制如此重要，但在施工圖基本完成后進行成本核算并優(yōu)化的這個過程在整個房地產(chǎn)開發(fā)計劃中幾乎是隱形的，很少有企業(yè)愿意花大量的時間在這項工作上，所以如何高效地進行設(shè)計階段的成本控制工作至關(guān)重要，也是本文討論的重點。

4、傳統(tǒng)成本管理可能產(chǎn)生的問題

在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)中，成本控制由成本部負(fù)責(zé)，設(shè)計由設(shè)計部負(fù)責(zé)，產(chǎn)品的市場定位由市場部來負(fù)責(zé)。在傳統(tǒng)的成本控制思路中，成本部要求某項費用最終的發(fā)生金額控制在要求的額度內(nèi)，設(shè)計部要求設(shè)計出來的產(chǎn)品在滿足各種規(guī)范的要求的基礎(chǔ)上滿足市場定位的要求，這樣一來可能帶來以下情況:

在A 項分項工程中，但此時成本部認(rèn)為費用超支需要調(diào)整設(shè)計，設(shè)計調(diào)整后，F(xiàn) 下調(diào)為80%f，費用下調(diào)為90 % c，成本核算后符合要求，但值得注意的是，此時的價值V=F/C=80%f/90%c=8/9V,，價值(V)下降。

5、對用價值工程理念進行項目成本管理分工進行探討

正如上面舉例中所述，在傳統(tǒng)的成本控制中，往往是以功能(F)滿足要求以及成本(C)滿足要求兩個指標(biāo)分別來考核，在實際工程中容易出現(xiàn)上述例子中的情況。經(jīng)過對房地產(chǎn)項目開發(fā)成本費項的研究，作者認(rèn)為可以用價值管理的思想來更新傳統(tǒng)意義上成本管理的思路，將這些費項進行分類，分別用價值工程的方法進行分析，最終是以價值、功能、成本三個指標(biāo)綜合進行考核控制，以達(dá)到控制成本的目的。

價值工程基本原理V = F/C，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的費用的特點，可以大體把這個公式分為四種情況:

1)V,F,C 均不可調(diào);

2) F 不可調(diào)或等同于不可調(diào);

3) C 不可調(diào);

4)均可調(diào)。

針對以上四種情況分別進行分析:

1)V,F,C 均不可調(diào)的項目多數(shù)為按建筑面積或占地面積進行繳費的項目，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)較為明確，可以按常規(guī)做法監(jiān)控執(zhí)行;

2) F 不可調(diào)或等同于不可調(diào)的項目有結(jié)構(gòu)工程、防水工程、水電工程等等建筑中起到基本功能的這些分項工程，這些功能在建筑設(shè)計或施工規(guī)范中都有著較為明確的要求，在項目前期定位一定的情況下沒有多大功能(F)浮動空間，要提升這些項的價值(V)，可以直接交由成本部主責(zé)進行成本控制;

3) C 不可調(diào)的情況多為劃定費用標(biāo)準(zhǔn)進行設(shè)計的情況，比如外墻裝修費用標(biāo)準(zhǔn)，室內(nèi)精裝修費用標(biāo)準(zhǔn)，家居智能化費用標(biāo)準(zhǔn)等等，這種則可交由設(shè)計部主控設(shè)計，在同等的費用條件下將功能(F)最大化以提升價值。

結(jié)語：

包含園區(qū)道路、植物、水景、雕塑等等分項，這時就可以采用產(chǎn)品價值工程分析的方法進行分析，同樣，也可進行精裝修成品房的室內(nèi)精裝修工程的價值工程分析，而且由于同一戶型有多套產(chǎn)品，對它的價值工程分析就有更大的效果。以業(yè)主和項目管理公司為核心的房地產(chǎn)項目全生命周期成本集成化管理模式中,關(guān)鍵是在信息化協(xié)調(diào)管理平臺下,實現(xiàn)各參與方無障礙的溝通交流,在此基礎(chǔ)上如何更好地運用價值工程這一工具,實現(xiàn)降低房地產(chǎn)開發(fā)項目全生命周期成本的目的。