【摘 要】物業(yè)管理關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，也是提高居民居住質(zhì)量和生活水平的重要途徑和衡量城市管理水平的重要標(biāo)志，對加快城市經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展發(fā)揮重要作用。為破解城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作存在的問題，助推城市文明創(chuàng)建，提升城市居民的幸福指數(shù)，基于當(dāng)前物業(yè)管理的現(xiàn)狀和物業(yè)管理中存在的問題，提出加強(qiáng)物業(yè)管理工作的措施與建議。

【關(guān)鍵詞】住宅小區(qū);物業(yè)管理;業(yè)主委員會(huì)

一、包河區(qū)物業(yè)管理當(dāng)前現(xiàn)狀

目前，包河區(qū)共有各類住宅住宅小區(qū)362個(gè)，其中有物業(yè)管理的住宅小區(qū)180個(gè)，物業(yè)管理面積約2000萬平方米，物業(yè)服務(wù)企業(yè)共129家，其中一級資質(zhì)企業(yè)8家，二級資質(zhì)企業(yè)18家，其余均為三級資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)。目前已實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)180個(gè)，占住宅小區(qū)總數(shù)49.7%，而絕大多數(shù)老舊住宅小區(qū)都無物業(yè)管理。從各物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)行情況看，資質(zhì)越高為居民提供的服務(wù)質(zhì)量滿意度也越高;物業(yè)管理水平參差不齊，其中新建高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理水平相對較高。設(shè)立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)僅有55個(gè)，占到有物業(yè)進(jìn)駐住宅小區(qū)總數(shù)的30.6%，遠(yuǎn)未達(dá)到全覆蓋的目標(biāo)。大多數(shù)有業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)發(fā)揮作用較好，在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、協(xié)調(diào)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系上做了大量有益的工作。這129家物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員有1300余人，但從業(yè)人員普遍年齡偏大、文化層次較低，員工物業(yè)培訓(xùn)幾乎為零，專業(yè)化水平較低，物業(yè)管理工作水平有待進(jìn)一步提高，物業(yè)管理問題依然比較突出。

二、包河區(qū)物業(yè)管理存在問題

2.1觀念認(rèn)識偏差。

（1）物業(yè)管理主管部門投入不足。

包河區(qū)住建局作為物業(yè)管理主管部門，目前僅有3名專職人員。各街（鎮(zhèn)）雖成立了機(jī)構(gòu)并配備兼職人員，但不專心、不安心、難盡心的問題客觀存在，與物業(yè)管理涉及面廣、問題多、難協(xié)調(diào)的現(xiàn)狀不匹配。

（2）各級各部門對物業(yè)管理監(jiān)管重視不到位，未建立行之有效的長效監(jiān)管機(jī)制。

（3）多數(shù)業(yè)主對住宅小區(qū)物業(yè)管理工作認(rèn)識偏差，普遍存在“有問題找物業(yè)，解決不好不繳費(fèi)”觀念。

2.2住宅小區(qū)自治能力弱

（1）包河區(qū)住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)嚴(yán)重滯后，遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn)全覆蓋目標(biāo)。

（2）受到工作經(jīng)費(fèi)不足、缺乏監(jiān)管機(jī)制等因素影響，多數(shù)業(yè)主委員會(huì)成員維護(hù)業(yè)主權(quán)益和參與住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的積極性不高，不愿管、不敢管、不會(huì)管現(xiàn)象突出，“僵尸型”業(yè)主委員會(huì)比比皆是。

（3）個(gè)別業(yè)主委員會(huì)成員串通物業(yè)服務(wù)企業(yè)打著住宅小區(qū)改造、基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備維修的幌子，套取住宅專項(xiàng)維修資金，撈取好處，侵占業(yè)主權(quán)益使矛盾糾紛不斷。

2.3物業(yè)服務(wù)水平低

（1）大多物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)化程度不高，處于粗放經(jīng)營狀態(tài)，重收費(fèi)、輕管理，重效益、輕服務(wù)現(xiàn)象突出。

（2）物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員普遍年齡較大、文化水平不高，僅能提供保潔、保安、綠化等傳統(tǒng)型基礎(chǔ)服務(wù)。

（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約保證金制度尚未建立，企業(yè)隨意撤出、不及時(shí)辦理相關(guān)交接手續(xù)等現(xiàn)象屢見不鮮。

2.4齊抓共管機(jī)制缺乏。

（1）住宅小區(qū)物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)性工程，涉及部門多，由于齊抓共管的協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)機(jī)制缺乏，

屬地責(zé)任、監(jiān)管責(zé)任不力，部門之間相互推諉、扯皮情況時(shí)有發(fā)生。

（2）相關(guān)部門未有效對各類項(xiàng)目、資金進(jìn)行整合，采用“撒胡椒面”的方式進(jìn)行分散投入，既不能形成住宅小區(qū)物業(yè)管理工作合力，又無形中助長了業(yè)主的依賴和攀比思想。

（3）前期物業(yè)滯留問題存在諸多弊端、配套功能歷史欠賬多。

2.5物業(yè)企業(yè)收費(fèi)難與運(yùn)行成本高的矛盾突出。

三、對策與建議

為創(chuàng)造優(yōu)美、和諧、安全、舒適的物業(yè)居住環(huán)境，對物業(yè)管理提出以下對策建議。

3.1強(qiáng)化頂層設(shè)計(jì)，轉(zhuǎn)變觀念，搭建管理機(jī)構(gòu)。

將物業(yè)管理工作從市房地產(chǎn)管理局下劃至各區(qū)，實(shí)行“兩級政府，三級管理，四級網(wǎng)絡(luò)”模式，落實(shí)屬地管理，區(qū)政府把物業(yè)管理職責(zé)賦予區(qū)住建局，在區(qū)住建局設(shè)立物業(yè)管理和住房保障科。各街（鎮(zhèn)）對應(yīng)在大建辦設(shè)立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。由組織部門牽頭，相關(guān)職責(zé)部門協(xié)作配合，街道和社區(qū)抓落實(shí)，全面推進(jìn)物業(yè)管理建設(shè)。

3.2加大培訓(xùn)力度，突出正面宣傳。

規(guī)范物業(yè)管理工作，有關(guān)部門及街鎮(zhèn)要主動(dòng)承擔(dān)責(zé)任，加大培訓(xùn)力度和范圍，使全社會(huì)都能了解、關(guān)心物業(yè)管理工作，自覺履行義務(wù)，保障業(yè)主權(quán)益。

3.3加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)一配備物業(yè)協(xié)理員。

由區(qū)統(tǒng)籌考慮，為各街鎮(zhèn)配備專職物業(yè)協(xié)管員，解決兼職問題，讓專職的人干專業(yè)的事，切實(shí)把物業(yè)管理的各項(xiàng)工作做扎實(shí)。

3.4把好前期物業(yè)入口關(guān)。

自上而下建立一套有利于后續(xù)物業(yè)管理的監(jiān)管運(yùn)作機(jī)制，實(shí)質(zhì)參與開發(fā)商對前期物業(yè)選聘、竣工查驗(yàn)和物業(yè)交付工作，減少開發(fā)遺留問題對后期物業(yè)管理帶來的困擾。

3.5大力扶持村（居）屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

包河區(qū)現(xiàn)有村（居）屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)10余家，目前管理服務(wù)都比較好，且均為三級資質(zhì)的企業(yè)。這些企業(yè)在村（居）范圍內(nèi)，管理優(yōu)勢明顯，既解決居民就近就業(yè)，又為轄區(qū)居民提供服務(wù)，尤其在三無住宅小區(qū)的物業(yè)管理方面發(fā)揮的作用明顯。政府應(yīng)在政策上予以扶持，如設(shè)獎(jiǎng)補(bǔ)資金，鼓勵(lì)該類企業(yè)做大做強(qiáng)，在服務(wù)自管住宅小區(qū)的同時(shí)，逐步把服務(wù)向更多的“三無”住宅小區(qū)延伸，解決當(dāng)前“三無”住宅小區(qū)物業(yè)管理難問題。

3.6強(qiáng)化工作績效考核，建立住宅小區(qū)物業(yè)管理工作“雙向交叉”考核機(jī)制。

3.7明確突出主體責(zé)任，健全質(zhì)量工作體系。

（1）要將業(yè)主委員會(huì)和樓道長隊(duì)伍建設(shè)作為住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的“牛鼻子”工程抓緊抓實(shí)。

（2）引導(dǎo)業(yè)主中熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)的“兩代表一委員”和機(jī)關(guān)事業(yè)單位離退休人員加入業(yè)主委員會(huì)或擔(dān)任樓道長，提升住宅小區(qū)自治組織整體素質(zhì)。

（3）建立業(yè)主委員會(huì)成員和樓道長工作經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼機(jī)制，明確補(bǔ)貼范圍和標(biāo)準(zhǔn)，整合文明創(chuàng)建、普法宣傳、綜治維穩(wěn)等各類項(xiàng)目資金，并從物業(yè)管理費(fèi)、公共設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益中拿出一定經(jīng)費(fèi)，對其給予適當(dāng)工作補(bǔ)貼，提高其工作積極性和主動(dòng)性。

3.8強(qiáng)化屬地管理。

（1）街道和社區(qū)要嚴(yán)格落實(shí)屬地管理責(zé)任，進(jìn)一步健全工作機(jī)制，明確專人負(fù)責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。

（2）加強(qiáng)對業(yè)主委員會(huì)建設(shè)工作的指導(dǎo)，力爭通過2—3年時(shí)間，實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)全覆蓋。

3.9、落實(shí)監(jiān)管責(zé)任。

（1）住建部門要加強(qiáng)對物業(yè)企業(yè)管理，強(qiáng)化業(yè)務(wù)培訓(xùn)，鼓勵(lì)企業(yè)創(chuàng)新服務(wù)理念，積極探索“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)”管理模式，推進(jìn)智慧物業(yè)建設(shè)。

（2）建立履約保證金制度，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)退出機(jī)制管理，確保服務(wù)穩(wěn)定性和連續(xù)性。

（3）建立物業(yè)管理菜單式服務(wù)體系，為業(yè)主提供一些力所能及的便民服務(wù);督促企業(yè)定期公開物業(yè)服務(wù)、收費(fèi)、公共收益等情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

3.10加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)配合，明確公安、法院、司法、民政、應(yīng)急管理、環(huán)保、規(guī)劃、城管、市場監(jiān)管、經(jīng)信等相關(guān)職能部門在住宅小區(qū)物業(yè)管理中的職責(zé)分工，實(shí)現(xiàn)市直部門、街道、社區(qū)三方聯(lián)動(dòng)工作機(jī)制。

四、結(jié)語

住宅小區(qū)物業(yè)管理是社會(huì)治理的基礎(chǔ)工程，是一項(xiàng)涉及面廣、關(guān)注度高的系統(tǒng)性民生工程。要堅(jiān)持高位推動(dòng)，通過轉(zhuǎn)變思想觀念、明確責(zé)任分工、補(bǔ)齊各類短板，并充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的主體作用，切實(shí)解決住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中指揮不暢、機(jī)制不全問題，不斷提升住宅小區(qū)物業(yè)管理工作水平，為助推“五維共治”、文明創(chuàng)建和人居環(huán)境改善奠定更加堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

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作者簡介：唐國銀（1969—），男，安徽池州人，安徽財(cái)貿(mào)職業(yè)學(xué)院，副教授，主要從事經(jīng)濟(jì)管理教學(xué)和研究工作。