田淑芬

【摘 要】房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和GDP穩(wěn)定增長(zhǎng)的主要支柱行業(yè)，如何對(duì)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱或過(guò)冷進(jìn)行預(yù)警，已成為一些學(xué)者關(guān)心和研究的重要課題。本文在房地產(chǎn)預(yù)警研究現(xiàn)狀分析的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)研究誤區(qū)進(jìn)行了分析，提出了房地產(chǎn)預(yù)警的方法建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場(chǎng);預(yù)警現(xiàn)狀;預(yù)警誤區(qū);預(yù)警方法

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警研究現(xiàn)狀分析

至目前為止，國(guó)際上在合理進(jìn)行經(jīng)濟(jì)預(yù)警理論研究方面己取得了大量成果。但是以上這些理論和方法都還沒(méi)有充分應(yīng)用到我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)測(cè)預(yù)警研究領(lǐng)域。究其原因，認(rèn)為主要有如下幾個(gè)方面：

1.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育較晚，市場(chǎng)體系還不完善、還不規(guī)范，并且積累的歷史統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不多。

2.在我國(guó)就建立房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)測(cè)預(yù)警系統(tǒng)的研究工作還沒(méi)有引起有關(guān)管理部門足夠重視。在己有的理論方法運(yùn)用到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)預(yù)警系統(tǒng)的研究方面，信息系統(tǒng)理論的應(yīng)用研究已有了初步進(jìn)展。當(dāng)前在這一方面做的研究工作主要是，將計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)建模技術(shù)引入到城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)預(yù)警領(lǐng)域，探討設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)城市房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的技術(shù)與方法，但關(guān)于這方面的研究還較少。應(yīng)該說(shuō)預(yù)警理論與方法同信息系統(tǒng)理論相結(jié)合的研究在將來(lái)會(huì)成為一種趨勢(shì)。在房地產(chǎn)業(yè)預(yù)警調(diào)控的實(shí)踐應(yīng)用研究方面，主要的成果是房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息采集、匯總統(tǒng)計(jì)，以求得若干反映房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及房地產(chǎn)趨勢(shì)的指標(biāo)，通常包括各類物業(yè)的銷售率、空置率、投資回報(bào)率等。

3.目前我國(guó)的專業(yè)從事房地產(chǎn)業(yè)方面研究的專業(yè)人才相對(duì)較少，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)警分析研究還沒(méi)有引起足夠的重視，有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)預(yù)警分析研究還顯得相對(duì)薄弱。

從以上的分析可以知道，目前無(wú)論是理論運(yùn)用到房地產(chǎn)業(yè)預(yù)警領(lǐng)域的研究，還是針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)預(yù)警實(shí)踐的應(yīng)用研究，都主要側(cè)重于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行預(yù)警方面，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)單項(xiàng)結(jié)構(gòu)性預(yù)警研究（如房地產(chǎn)業(yè)投資預(yù)警研究、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)銷預(yù)警研究、房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新預(yù)警研究、房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展預(yù)警研究等等）則幾乎未予涉及，而做好單項(xiàng)結(jié)構(gòu)性預(yù)警研究無(wú)疑會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)測(cè)預(yù)警管理研究起到重要的促進(jìn)作用。目前其他行業(yè)單項(xiàng)結(jié)構(gòu)性預(yù)警研究工作（如財(cái)務(wù)預(yù)警研究、核心競(jìng)爭(zhēng)能力預(yù)警研究、外債風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警研究等等）己有一定進(jìn)展，因此可以認(rèn)為，為更好服務(wù)于整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)預(yù)警系統(tǒng)的研究工作，在加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的綜合預(yù)警研究的同時(shí)，還應(yīng)進(jìn)一步做好房地產(chǎn)業(yè)單項(xiàng)結(jié)構(gòu)性預(yù)警研究。

二、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)存在的誤區(qū)

房地產(chǎn)系統(tǒng)的運(yùn)行是一個(gè)不穩(wěn)定的隨機(jī)過(guò)程，變化規(guī)律呈高度的復(fù)雜性，由于事物有自身的運(yùn)行規(guī)律，這些隨機(jī)過(guò)程是在一定范圍內(nèi)變化的，預(yù)測(cè)結(jié)果也就在一定區(qū)域內(nèi)有效，但對(duì)于一些突變點(diǎn)和轉(zhuǎn)折點(diǎn)，是不受這個(gè)區(qū)域約束的，也是不可能通過(guò)一些模型來(lái)預(yù)測(cè)的。我國(guó)的房地產(chǎn)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下并沒(méi)有作為一個(gè)單獨(dú)的產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)形成也不過(guò)十幾年，同時(shí)受外界因素影響大。這些決定了對(duì)房地產(chǎn)系統(tǒng)不可能預(yù)測(cè)到其精確的發(fā)展趨勢(shì)。

誤區(qū)一：對(duì)一個(gè)事物的研究應(yīng)該是先從定性分析入手，找出事物的發(fā)展機(jī)理，然后再用數(shù)學(xué)方法進(jìn)行定量的計(jì)算，達(dá)到精確結(jié)果的目的，而不是強(qiáng)迫事物去服從數(shù)學(xué)規(guī)定。我國(guó)作為發(fā)展中國(guó)家，預(yù)測(cè)所依據(jù)的數(shù)據(jù)不及時(shí)，數(shù)據(jù)的質(zhì)量也不高，在建立數(shù)學(xué)模型時(shí)也是注重理論上的論證而忽略了與定性方法的結(jié)合以至產(chǎn)生了一種錯(cuò)覺(jué)：以為通過(guò)數(shù)學(xué)的使用，可以無(wú)限度地使預(yù)測(cè)逼近真實(shí)的未來(lái)。事實(shí)上預(yù)警的質(zhì)量來(lái)自對(duì)預(yù)警對(duì)象機(jī)理的認(rèn)識(shí)程度，數(shù)學(xué)只是工具。在房地產(chǎn)預(yù)警中，我們應(yīng)注重對(duì)房地產(chǎn)系統(tǒng)運(yùn)行機(jī)理的研究，而不是倚重?cái)?shù)學(xué)的應(yīng)用，對(duì)于房地產(chǎn)運(yùn)行機(jī)理，數(shù)學(xué)不能代替定性分析，僅用數(shù)學(xué)方法代替定性方法來(lái)分析房地產(chǎn)運(yùn)行的規(guī)律，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行預(yù)測(cè)，進(jìn)而進(jìn)行預(yù)警顯然是難以達(dá)到目的的。

誤區(qū)二：忽略主觀因素或者主觀因素重視不夠。在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，人的主體性非常突出，現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)不再是單純的物的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，而是人的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，主觀因素對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響已被許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家所認(rèn)識(shí)，如金融危機(jī)作為一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，就是公眾心理在各種因素的刺激下的逆轉(zhuǎn)導(dǎo)致市場(chǎng)崩潰造成的。房地產(chǎn)系統(tǒng)與人的行為、心理、決策等很多因素有關(guān)，這些因素大多都是隨機(jī)的，不易量化的，對(duì)整個(gè)系統(tǒng)也是強(qiáng)相干的。如在指標(biāo)體系的選取上及預(yù)警界線的確定上就極具主觀隨意性。

誤區(qū)三：用線性方法來(lái)研究房地產(chǎn)這個(gè)非線性系統(tǒng)，當(dāng)前一些房地產(chǎn)預(yù)警理論與方法的形成與發(fā)展是建立在線性范式的基礎(chǔ)上的。房地產(chǎn)系統(tǒng)作為經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的一部分，本質(zhì)上是非線性的，用傳統(tǒng)的線性范式理論與方法來(lái)研究房地產(chǎn)預(yù)警，自然不能給出合理的解釋和有效的預(yù)測(cè)結(jié)果。房地產(chǎn)系統(tǒng)不是簡(jiǎn)單的線性系統(tǒng)，是由非線性相關(guān)作用的多要素構(gòu)成的開(kāi)放的復(fù)雜系統(tǒng)，其發(fā)展趨勢(shì)是動(dòng)態(tài)的、不穩(wěn)定的，具有多種可能的未來(lái)。沒(méi)有任何一種預(yù)測(cè)方法或模型能夠在各種情況下都能準(zhǔn)確地對(duì)房地產(chǎn)系統(tǒng)進(jìn)行預(yù)警，這也是復(fù)雜的預(yù)警模型不一定比簡(jiǎn)單的預(yù)警模型更有效的原因。

三、房地產(chǎn)投資預(yù)警研究方法的建議

雖然目前科技水平，完全走出這些誤區(qū)是不可能的，但是要盡量避免在對(duì)房地產(chǎn)投資預(yù)警時(shí)陷入上述誤區(qū)，提高預(yù)警的可靠性。要在預(yù)警時(shí)充分考慮預(yù)警對(duì)象的理論以及預(yù)警方法的選擇和參數(shù)體系的設(shè)置，還要考慮到預(yù)警者的素質(zhì)等多方面的因素。

定性方法與定量方法合理結(jié)合才能真正保證預(yù)警體系發(fā)揮實(shí)際效用。定性方法以經(jīng)驗(yàn)判斷、邏輯判斷為主，根據(jù)現(xiàn)有的一些信息并結(jié)合各種因素對(duì)事物的發(fā)展結(jié)果和貢獻(xiàn)做出判斷。定性方法適合于歷史數(shù)據(jù)不易獲得或缺乏歷史數(shù)據(jù)的系統(tǒng)。我國(guó)的房地產(chǎn)系統(tǒng)就是后一種，其預(yù)測(cè)更多的是依靠經(jīng)驗(yàn)。定量的方法主要是采用數(shù)學(xué)方法，對(duì)現(xiàn)有的信息及其關(guān)系進(jìn)行分析，并建立數(shù)學(xué)模型，借助模型對(duì)事物的發(fā)展做出預(yù)測(cè)。通常一個(gè)預(yù)警問(wèn)題不是只用定性或定量的方法就能解決的。兩種方法交互按需使用，正確反映事物本質(zhì)才是根本。

科學(xué)地設(shè)置參數(shù)體系擴(kuò)大參數(shù)的可視域才能保證預(yù)警系統(tǒng)有效的作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)投資系統(tǒng)作為房地產(chǎn)系統(tǒng)的一個(gè)子系統(tǒng)，除了受本身元素的約束外，還受周圍環(huán)境的影響。參數(shù)體系是房地產(chǎn)投資預(yù)警的信息，是預(yù)警的基礎(chǔ)，科學(xué)地設(shè)置參數(shù)體系是預(yù)警結(jié)果更加有效的保障。所以，在選取房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)時(shí)，盡可能多的選擇有針對(duì)性的指標(biāo)，采用操作性和理論性很強(qiáng)的選擇方法使得所確定的指標(biāo)體系更加具有邏輯性與合理性。常用的預(yù)警方法有景氣循環(huán)法，警兆信號(hào)法，景氣調(diào)查法，計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型預(yù)警法，綜合模擬法等。

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