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新時(shí)代下房地產(chǎn)稅改革思路與改革路徑

2019-01-30 02:25屈渤凱
智富時(shí)代 2019年12期
關(guān)鍵詞:房產(chǎn)稅稅制改革房地產(chǎn)

屈渤凱

【摘 要】本文在對(duì)房地產(chǎn)稅理論研究的基礎(chǔ)上,分析了我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革的過程和存在的問題,分析了房地產(chǎn)稅制改革的目的和必要性,分析了國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)稅制及其影響,比較改革存在制度糾紛、行政問題以及各種障礙,我們提出相應(yīng)的解決方案,并積極探索中國(guó)房地產(chǎn)稅制的設(shè)計(jì)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);房產(chǎn)稅;稅制改革

一、房地產(chǎn)稅改革進(jìn)程和試點(diǎn)情況

(一)房地產(chǎn)稅改革進(jìn)程

中國(guó)的房產(chǎn)稅制改革經(jīng)歷了三個(gè)轉(zhuǎn)折期:中華人民共和國(guó)成立后改革開放前:1951年在《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》中,將房產(chǎn)稅與地產(chǎn)稅合并,成立新稅種城市房地產(chǎn)稅,1973年城市房地產(chǎn)稅包括對(duì)個(gè)人和外企等征收的稅款;對(duì)企業(yè)征收的稅款計(jì)入工商稅中。改革開放后至20世紀(jì)初:《房產(chǎn)稅暫行條例》從1986年延用至今,明確了征稅對(duì)象是城市、工礦區(qū)經(jīng)營(yíng)類房屋;其余免征,例如個(gè)人非經(jīng)營(yíng)類房屋、農(nóng)村宅基地。20世紀(jì)初至今:黨中央在2003年提出未來?xiàng)l件允許時(shí),對(duì)不動(dòng)產(chǎn)不收取相關(guān)費(fèi)用,統(tǒng)一收取物業(yè)稅。國(guó)家在2006年,將部分地區(qū)作為試點(diǎn),開展物業(yè)稅空轉(zhuǎn)措施;推動(dòng)了房產(chǎn)稅制改革,并且為下一步的改革奠定了理論、經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)。上海、重慶兩地2011年,正式成為改革試點(diǎn),改革方向近一被探索挖掘;黨中央在2013年明確要求相關(guān)機(jī)構(gòu)加快進(jìn)度,使改革落地。2015年全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃將房產(chǎn)稅法包入其中;至今,房產(chǎn)稅經(jīng)歷這三個(gè)階段,理論與實(shí)踐基礎(chǔ)雄厚,并得到人大常委會(huì)的重點(diǎn)關(guān)注,相信在不久的未來會(huì)落地。

(二)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)情況

2011年1月28日,上海和重慶也宣布成為推出房產(chǎn)稅的試點(diǎn),房地產(chǎn)改革就此開始。到目前為止,這兩個(gè)地方已經(jīng)征收了超過七年的財(cái)產(chǎn)稅,期間受到了多方的批評(píng)與建議,但沒有這兩個(gè)地點(diǎn)的試點(diǎn),我們恐怕也只是空有理論,沒有實(shí)踐基礎(chǔ)。對(duì)于上海和重慶實(shí)施過程中的方案,雖然有不同看法,但是不可忽略的是它們?cè)圏c(diǎn)工作對(duì)于中國(guó)稅制改革做出極大貢獻(xiàn)。雖然有各種各樣的意見,但不可忽視的是兩地試點(diǎn)工作對(duì)中國(guó)房產(chǎn)稅改革的巨大貢獻(xiàn)。

1、方案內(nèi)容

(1)征收對(duì)象:重慶主要對(duì)豪華住宅征稅,只有首套可以免稅;對(duì)于老房屋(以方案實(shí)施為時(shí)間節(jié)點(diǎn)劃分新舊),人均免稅面積每人有所不同。上海有戶口因素的影響,對(duì)于上海當(dāng)?shù)厝耸滋追棵庹?,第二套房子面積小于60平方米免稅,其余情況均征稅;非本地戶口者新購(gòu)房屋首套面積低于60平方米免稅,其余情況均征稅;并且在方案實(shí)施之前的房產(chǎn)均不進(jìn)行征稅。

(2)征收稅率:上海和重慶稅率大約在0.4%-1.2%之間,一般對(duì)超出市場(chǎng)價(jià)2倍或3倍以上的房屋征稅較多。

(3)計(jì)稅依據(jù):上海是評(píng)估值,重慶暫定房產(chǎn)交易價(jià),時(shí)機(jī)成熟之后,后期計(jì)稅以評(píng)估價(jià)為依據(jù)。

2、方案分析

首先,上海和重慶人為地分割了一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn),就是計(jì)劃執(zhí)行的那一天,邊界雖是明確的,但要采取這個(gè)特定的時(shí)間點(diǎn)來區(qū)分是否免稅毫無理論基礎(chǔ),這是不合理的劃分節(jié)點(diǎn)。買房用途都是一樣的,只是購(gòu)買時(shí)間不同就必須交稅,公平嗎?房產(chǎn)稅的實(shí)施,如果只是為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫,就沒有必要修改法律,行政和財(cái)務(wù)措施就完全足夠了。

其次,在2012年,上海和重慶只是征收了區(qū)區(qū)幾百萬元的房產(chǎn)稅,還不足征稅過程中發(fā)生的費(fèi)用。如果一個(gè)稅種覆蓋面積不夠廣,針對(duì)的只是少部分人,那么這個(gè)稅的本質(zhì)就會(huì)暴露。規(guī)避稅款的方法將會(huì)在市場(chǎng)里層出不窮,例如:假離婚,避稅之后,仍然有很多人沒有繳納稅款,此規(guī)定也就無法達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)。除此之外,方案中存在很多模棱兩可的詞匯,沒有做細(xì)致的規(guī)定。比如:重慶主要對(duì)于豪華住宅征稅,那么城市郊區(qū)農(nóng)民自己蓋的3層小樓算不算獨(dú)棟?一個(gè)小區(qū),開盤均價(jià)比周邊貴上5000元算不算“豪華”?這些規(guī)定可操作性極低。若一項(xiàng)政策在實(shí)施過程中遇到多種質(zhì)疑,并且可操作性不強(qiáng),那么最終可能只是一紙空文,政策的原始目標(biāo)將很難達(dá)成。

二、新時(shí)代背景下房地產(chǎn)稅改革所存在的問題

(一)稅制設(shè)計(jì)中關(guān)于房地產(chǎn)不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

十多年來,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于快速曲折增長(zhǎng)的過程中,主要是由于市場(chǎng)自身發(fā)展和政府行政監(jiān)管這兩大要點(diǎn)。特別是,自2016年以來,監(jiān)管政策的各個(gè)方面已經(jīng)涵蓋,例如預(yù)付款,利率,湖口和土地政策,雖然這些政策有一定的效果,抑制了房?jī)r(jià)虛漲,但是卻以損害整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)為代價(jià)的。為實(shí)現(xiàn)中共十八大提出的“市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用”的目標(biāo),我們應(yīng)當(dāng)找出穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的方法,并且理順中央與地方稅權(quán)的關(guān)系。地方當(dāng)局依靠土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)來獲得大量收入并從土地出讓中填補(bǔ)全部資金,但中國(guó)城市化進(jìn)程放緩,土地資源缺乏的限制,這種模式基本上是不可持續(xù)的,政府終將尋找新的穩(wěn)定收入來源。

(二)稅收公平問題突出

當(dāng)中國(guó)居民購(gòu)買房屋時(shí),特別是在購(gòu)買二手房時(shí),他們會(huì)遇到很多應(yīng)納稅的環(huán)節(jié),如增值稅,所得稅,行動(dòng)稅,印花稅等,但房屋到手后,基本上沒有任何稅負(fù)。目前的情況反映了中國(guó)房地產(chǎn)稅收交易環(huán)節(jié)與自有環(huán)節(jié)嚴(yán)重的稅收失衡。擁有住房的居民不僅可以享受房?jī)r(jià)上漲帶來的紅利,還可以通過借入空置房地產(chǎn)賺取許多短期利潤(rùn),甚至還出現(xiàn)利用租金月貸的情況,這都是社會(huì)經(jīng)濟(jì)管理的漏洞,并將繼續(xù)擴(kuò)大貧富差距。

20世紀(jì)以來,中國(guó)基本每4-5年進(jìn)行一輪調(diào)控,這些反復(fù)多次的調(diào)控不僅有行政手段還有各種金融手段。例如:2011年與2016年都對(duì)契稅、營(yíng)業(yè)稅和所得稅等稅種的稅率或優(yōu)惠條件進(jìn)行調(diào)整。但是所有調(diào)節(jié)均發(fā)生在交易環(huán)節(jié),但是實(shí)踐證明,當(dāng)供小于求時(shí),會(huì)出現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)移的情況,并且對(duì)于交易環(huán)節(jié)進(jìn)行稅收調(diào)整,房?jī)r(jià)不減反增,購(gòu)房者壓力進(jìn)一步加大。

三、針對(duì)新時(shí)代下房地產(chǎn)稅改革面臨問題的改革思路

(一)以人民為中心,推進(jìn)新時(shí)代房地產(chǎn)稅的公平稅負(fù)

除勞務(wù)收入外,投資收益,特別是房地產(chǎn)的資產(chǎn)收益都是財(cái)富增長(zhǎng)的表現(xiàn)。近年來,許多購(gòu)房者享受了巨大的經(jīng)濟(jì)紅利,資產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)的絕對(duì)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了同期的勞動(dòng)收入。很多人開始囤房,這些行動(dòng)擴(kuò)大了中國(guó)已經(jīng)嚴(yán)重的貧富差距,甚至成為我們社會(huì)的主要矛盾之一。政府應(yīng)通過二次分配協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)行為,使得貧富差距與財(cái)產(chǎn)收入進(jìn)一步縮小,因此非常有必要推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革。

(二)立法推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革,提供法律依據(jù)

房地產(chǎn)稅改革后,對(duì)房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收將增加持有成本,擁有多套非自住房屋的業(yè)主將出售剩余房產(chǎn),增加二手房市場(chǎng)供應(yīng),或出租剩余房產(chǎn),并增加租賃市場(chǎng)產(chǎn)品數(shù)量。這兩種選擇都會(huì)影響社會(huì)資源的分配,并在降低空缺率和提高資源效率方面發(fā)揮作用。提高所有權(quán)成本將減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資或投機(jī)者數(shù)量。在供給增加,需求減少的情況下,房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加穩(wěn)定,國(guó)家不必采取行政手段進(jìn)行調(diào)控,即可促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。

四、結(jié)語

房產(chǎn)稅的出臺(tái)是我國(guó)目前調(diào)控樓市的重心。本文在對(duì)房地產(chǎn)稅理論研究的基礎(chǔ)上,分析了我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革的過程和存在的問題,分析了房地產(chǎn)稅制改革的目的和必要性,分析了國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)稅制及其影響,比較改革存在制度糾紛、行政問題以及各種障礙,我們提出相應(yīng)的解決方案,并積極探索中國(guó)房地產(chǎn)稅制的設(shè)計(jì)。

【參考文獻(xiàn)】

[1]付濤,《我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅改革》,[J]《中國(guó)房地產(chǎn)》,2015(07)

[2]蘇明、施文潑,《我國(guó)房地產(chǎn)稅制度改革研究》,《經(jīng)濟(jì)研究參考》,[J],2016(9)

[3]崔鳳琴,《淺析我國(guó)房地產(chǎn)稅改革——以滬渝房地產(chǎn)試點(diǎn)改革為視角》,2016(08)

[4]崔志坤,張 燕 《房地產(chǎn)稅開征的制度構(gòu)建》[J],《稅務(wù)研究》,2017(6)

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