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2019-01-06 06:37李宇嘉
中國(guó)房地產(chǎn)·綜合版 2019年12期
1導(dǎo)語
今年的“雙11”，深圳給市民老百姓發(fā)了一個(gè)“大紅包”——把豪宅的總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)直接給廢了，這就為大家省了幾十萬元的稅費(fèi)，再次彰顯了深圳“放水養(yǎng)魚”“讓利于民”的城市秉性。隨即各路媒體密集跟進(jìn)，第一時(shí)間給出了各種各樣的解讀。那么，深圳樓市“豪宅稅”新政背后的真實(shí)意圖是什么？是不是調(diào)控要松綁？是不是與近期所謂的“經(jīng)濟(jì)失速”有關(guān)？據(jù)悉，近期有業(yè)主撤盤的，也有“返價(jià)”的。新政對(duì)市場(chǎng)的影響有多大？購(gòu)房者該怎么決策呢？
2深圳特殊的“豪宅稅”標(biāo)準(zhǔn)
媒體所說的“豪宅說”，是不科學(xué)的，應(yīng)該叫“非普通住宅”稅。它是對(duì)被認(rèn)定為“非普通住宅”的二手住房，交易時(shí)征收的懲罰性稅收，主要體現(xiàn)在增值稅。具體來說，“普通住房”滿2年免征增值稅，而“非普通住宅”要征收“銷售價(jià)”與“購(gòu)人價(jià)”差額5.6%的增值稅及附加。
這樣一來，“普通住房”與“非普通住房”，一字之差，就是數(shù)十萬的稅費(fèi)差異。對(duì)于普通住房，住建部規(guī)定，要同時(shí)滿足三個(gè)條件：
第一，住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上;
第二，單套建筑面積在140（含）平方米以下;
第三，實(shí)際成交價(jià)低于規(guī)定的所在區(qū)域普通住房?jī)r(jià)格。
目前，深圳存量住房平均面積90平方米左右，容積率低于1.0的小區(qū)也非常之少。執(zhí)行前兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，深圳92%的房子都是普通住宅。2011年以來，調(diào)控轉(zhuǎn)向“控房?jī)r(jià)”，作為樓市“領(lǐng)頭羊”的深圳，學(xué)習(xí)北京和上海，在前兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，發(fā)布各個(gè)行政區(qū)“普通住房”的總價(jià)控制標(biāo)準(zhǔn)，還要執(zhí)行深圳發(fā)布的各個(gè)區(qū)“普通住宅”價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)才最關(guān)鍵。
3為何調(diào)整“豪宅稅”——房?jī)r(jià)擺在那里
按道理講，房?jī)r(jià)是變動(dòng)的，且近幾年大幅上漲，“普通住房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)定期調(diào)整，稅收政策才能“差別化”。事實(shí)上，政府的評(píng)估機(jī)構(gòu)也一直在按季度更新“豪宅線”標(biāo)準(zhǔn)，希望剛需、改善能避免“被豪宅”。但是，自2015年10月最后一次調(diào)整，深圳“豪宅線”再也沒有動(dòng)過了。為何不動(dòng)？
真正的原因是，2016年以后，政策高壓一直是全國(guó)樓市的“主基調(diào)”，作為領(lǐng)頭羊的深圳，不僅不敢怠慢，而且在調(diào)控上也是蠻拼的。比如2016年的“ 10.4”、2017年打擊類住宅、2018年的“7.31”等。這期間，任何扶持剛需、支持改善的舉動(dòng)，都會(huì)被解讀為松綁或“救市”。就連扶持剛需的住房公積金政策，都不敢動(dòng)（不過，市場(chǎng)較熱時(shí)，也分不清剛需、投資客）。
這就導(dǎo)致深圳的“豪宅線”不敢動(dòng)（其實(shí)，京滬也沒動(dòng)，現(xiàn)在北京執(zhí)行的還是2014年的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)）。其實(shí)，從2015年到現(xiàn)在，即便按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，深圳新房?jī)r(jià)格指數(shù)，漲了近60%。再說，這幾年出了那么多高價(jià)地，成本擺在那里，房?jī)r(jià)也得漲?。?/p>
4為何調(diào)整“豪宅稅”——尷尬的成交結(jié)構(gòu)
為何，現(xiàn)在要?jiǎng)恿四?？一方面，調(diào)控最嚴(yán)厲的時(shí)候過了，貨幣開始有所寬松了;“一城一策”下，只要保證樓市穩(wěn)定，地方的自主權(quán)也大了。更重要的是，不動(dòng)豪宅這條線的話，深圳的二手住房就循環(huán)不起來。這已經(jīng)沖擊到了深圳新房和土地成交，沖擊到深圳的財(cái)力了。
根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，目前深圳二手住房均價(jià)為54551元/平方米。按90平方米來算，套均總價(jià)491萬元，高出了任何一個(gè)區(qū)的豪宅線。深圳200萬套存量二手商品住房，平均價(jià)格接近500萬。哪些房子在交易？ 2018年，深圳總價(jià)500萬元以上的二手房，僅占全部成交27%。成交的主力集中在250-350萬元、350-500萬元，甚至250萬元以下的房子，竟然占宗交易的21%。也就是說，二手房交易的主體是“老破小遠(yuǎn)”。大多數(shù)高價(jià)二手住房，或未放盤，或放盤未成交。
再看新房，2017年之前，新房成交的主力區(qū)域，除了特區(qū)內(nèi)，就是龍華、寶安、龍崗中心區(qū)等地?，F(xiàn)在，新房成交的主力區(qū)域是沙井、光明、坪山等更偏遠(yuǎn)的地方。這些地方，過去被認(rèn)為是很偏的區(qū)域。上半年，TOP10樓盤均價(jià)基本在5萬元以下，沙井的華強(qiáng)城、萬科星城兩個(gè)盤，之所以成為網(wǎng)紅盤，就在于價(jià)格合理。上半年，這兩個(gè)盤成交3100套，占TOP10的40%。如表1、圖1所示。
現(xiàn)在，給人的一個(gè)直觀的體驗(yàn)是，深圳新房“豪宅化、大戶型化”非常明顯。根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)。2018年新房?jī)r(jià)格較高的寶安（5.2萬元）、福田（9.3萬元）、南山（9.2萬元）、羅湖（7.3萬元）、龍華（5.77萬元）等區(qū)域，供應(yīng)量增長(zhǎng)了1-2倍，寶安供應(yīng)占比40%。但是，與供應(yīng)相比，新房成交方面存在明顯錯(cuò)配：寶安區(qū)成交只占全市的27%，價(jià)格低的龍崗（3.8萬元），成交占比高達(dá)47% （供應(yīng)只占32% ）。
所以，這就是為何，2018年深圳新房項(xiàng)目去化率只有40%，新房確實(shí)賣不動(dòng)了。上半年，深圳新盤開盤去化率僅32%，比上年下降了8個(gè)百分點(diǎn)，很多豪宅項(xiàng)目開盤去化只有10%。今年的“金九銀十”，深圳新房成交量連續(xù)2個(gè)月低于3000套，這是歷史上的最低水平。如圖2、圖3所示。
5深圳樓市需求，快跟不上了
深圳不缺需求，需求去哪了呢？不是去了公寓市場(chǎng)，就是去二手房市場(chǎng)。上半年，深圳公寓成交量達(dá)到新建商品房的41%，這是歷史最高水平，公寓已經(jīng)成為與住宅并駕齊驅(qū)的供應(yīng)主力產(chǎn)品。上半年，總價(jià)300萬元以下的公寓，成交占比67.64%，比上年上升了近5個(gè)百分點(diǎn)。如圖4所示。
上半年，深圳二手住房成交了3.1萬套，與上年同期基本持平。剛剛過去的“金九銀十”，深圳二手房很火熱，成交連續(xù)2個(gè)月超過7000套冷暖分水嶺。但是，二手房需求的主力，仍是500萬元以下的品種，特別是200-300萬元區(qū)間的。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，業(yè)績(jī)壓力太大，開發(fā)商普遍做高開盤去化率。
2016年10月以來，深圳房?jī)r(jià)在歷史最高水平徘徊了3年。近期，在大灣區(qū)、先行示范區(qū)等規(guī)劃利好下，深圳房?jī)r(jià)又漲了，新房?jī)r(jià)格漲幅進(jìn)人70個(gè)大中城市的TOP10，二手房?jī)r(jià)格漲幅進(jìn)人70城的TOP5。問題是，深圳的購(gòu)買力真的沒那么“強(qiáng)勁”了，深圳居民的購(gòu)買力沒那么“任性”了。
6亟待讓換房“鏈條”循環(huán)起來
問題是，無論地價(jià)、房?jī)r(jià)，都被抬到了歷史最高位上。繼“6.24”史詩級(jí)的宅地供應(yīng)后，“11.22”馬上來了，這一次有7宗住宅用地供應(yīng)。相比其他城市，深圳的供地，可不是一般的供地，它承載著人才住房大規(guī)模供應(yīng)的責(zé)任。所以，每一宗地都要“雙限雙競(jìng)”（限地價(jià)、限普通商品房銷售均價(jià)，競(jìng)地價(jià)、競(jìng)無償移交政府的只租不售人才住房面積）。
也就是，人才住房、普通商品住房，價(jià)格都要被限制，開發(fā)商只能通過抬高其他商品房的價(jià)格，收回成本、獲利。說白了，地產(chǎn)要給實(shí)體經(jīng)濟(jì)輸血。若高價(jià)盤賣不動(dòng)，深圳的地能賣得動(dòng)嗎？原定10月22日出讓的前海桂灣兩地塊，為何終止出讓？不就是前海寫字樓空置率高（50%以上）作亂的嘛！國(guó)家要求“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)”，深圳的“高地價(jià)、高房?jī)r(jià)”局面不改。
因此，要讓新房賣得動(dòng)，就必須讓“換房”鏈條轉(zhuǎn)起來。從貝殼的數(shù)據(jù)來看，近幾個(gè)月，深圳二手房的掛牌量在增加，但業(yè)主成交周期（從掛牌到成交）高達(dá)135天。也就是說，業(yè)主將一套房子掛出去，平均要135天后，才能成交。相比之下，2016-2018年成交周期分別僅為56天、88天、101天。這說明什么？百姓想買好房子，但看了又看，成本太高、價(jià)格太貴。
目前，由于資金面緊張，在新房定價(jià)上，開發(fā)商相對(duì)理性，新房對(duì)二手房還是有一定的優(yōu)勢(shì)?，F(xiàn)在，深圳二手房市場(chǎng)，剛需只買“老破小”或公寓，價(jià)高的二手房，只有換房才能支付得起。要想讓大家去買新房，就得讓“換房”鏈條快速循環(huán)起來。而且，一次“換房”，至少帶動(dòng)2套房交易，甚至是3-4套的“連環(huán)單”交易。只要換房加快了，包括新房、二手房在內(nèi)的整個(gè)樓市就激活了。唯有這樣，“11.22”出讓的7宗地，才能吸引更多的開發(fā)商，才能賣個(gè)好價(jià)錢，才能讓開發(fā)商心甘情愿地競(jìng)配更多的人才住房，還能限制人才住房和普通住房的價(jià)格。
7這次調(diào)整，廢掉了豪宅認(rèn)定的總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)
轉(zhuǎn)了這一大圈，我們?cè)倩氐狡瘘c(diǎn)。這就是為何，深圳這次“豪宅線”的新政中，直接取消了總價(jià)衡量的“豪宅線”。一方面，如果一下子從2015年的豪宅價(jià)格線調(diào)到現(xiàn)在的水平，豈不是說明這幾年房?jī)r(jià)控制不成功！另一方面，現(xiàn)在很多二手房賣不動(dòng)，未來深圳還要大規(guī)模供應(yīng)住宅用地，“雙限雙競(jìng)”下，還有更多的房子將成為豪宅，稅費(fèi)成本高，怎么賣得動(dòng)呢？
所以，干脆把總價(jià)衡量的“豪宅線”廢掉，用回住建部的前兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)上。也就是，未來深圳的“豪宅”（非普通住宅），只有兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即容積率1.0以上、單套建筑面積在144平方米以上。這樣的結(jié)果是，深圳大部分房子，都不是“豪宅”了。但疑惑的是，為何深圳連住建部關(guān)于豪宅的第三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即“實(shí)際成交價(jià)低于規(guī)定的所在區(qū)域普通住房?jī)r(jià)格”也不遵守了呢？
奧妙是，以后深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)，已不是過去那個(gè)市場(chǎng)了，它承擔(dān)著給實(shí)體經(jīng)濟(jì)、公共服務(wù)輸血的重任。新建商品住房?jī)r(jià)格越高，給實(shí)體經(jīng)濟(jì)、公共服務(wù)做的貢獻(xiàn)就越大。未來，新建商品住房占比只有40%，而其他住房占60%，而這60%的配建，都要讓開發(fā)商來配建。這樣一來，是不是意味著，深圳的住房回歸了“居住屬性”呢？還需要懲罰性稅收嗎？
8地方財(cái)力，也需要地產(chǎn)搭把手
另外，深圳不依賴土地財(cái)政，那是房地產(chǎn)、金融、互聯(lián)網(wǎng)、高科技蓬勃向上的那幾年（2015-2018年），他們貢獻(xiàn)了深圳稅收的大頭。但今非昔比，地產(chǎn)回歸居住屬性;“去杠桿”后P2P暴雷、資本市場(chǎng)理性;互聯(lián)網(wǎng)過了紅利期，高科技受制貿(mào)易戰(zhàn)。幾大財(cái)源貢獻(xiàn)度下降，深圳財(cái)政收入增速也降至2009年以來新低。如圖5所示。
但是，當(dāng)下的深圳，可不是10年前的深圳，花錢的地方太多了。在先行示范區(qū)、大灣區(qū)框架下，深圳肩負(fù)著國(guó)家重托、民心所望。能力越大、責(zé)任越大。責(zé)任大了，能力必須跟上。未來，深圳不僅要補(bǔ)上教育醫(yī)療的短板，年薪30-40萬元引進(jìn)清華、北大畢業(yè)生，科技創(chuàng)新上要再上臺(tái)階。
剛剛公布的30平方公里產(chǎn)業(yè)用地出讓，要搞三個(gè)產(chǎn)業(yè)：重大創(chuàng)新載體、新興產(chǎn)業(yè)集群、產(chǎn)業(yè)鏈重點(diǎn)領(lǐng)域。這些都是短期不見經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)科研、攻堅(jiān)性研究，政府投人會(huì)非常大。錢從哪里來？國(guó)家只給政策，其他的自己想辦法。所以，地產(chǎn)還須保持相對(duì)旺盛的態(tài)勢(shì)。
作者簡(jiǎn)介：李宇嘉，廣東省住房政策研究中心主任助理、首席研究員，中山大學(xué)銀行研究中心副主任，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師。
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1導(dǎo)語
今年的“雙11”，深圳給市民老百姓發(fā)了一個(gè)“大紅包”——把豪宅的總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)直接給廢了，這就為大家省了幾十萬元的稅費(fèi)，再次彰顯了深圳“放水養(yǎng)魚”“讓利于民”的城市秉性。隨即各路媒體密集跟進(jìn)，第一時(shí)間給出了各種各樣的解讀。那么，深圳樓市“豪宅稅”新政背后的真實(shí)意圖是什么？是不是調(diào)控要松綁？是不是與近期所謂的“經(jīng)濟(jì)失速”有關(guān)？據(jù)悉，近期有業(yè)主撤盤的，也有“返價(jià)”的。新政對(duì)市場(chǎng)的影響有多大？購(gòu)房者該怎么決策呢？
2深圳特殊的“豪宅稅”標(biāo)準(zhǔn)
媒體所說的“豪宅說”，是不科學(xué)的，應(yīng)該叫“非普通住宅”稅。它是對(duì)被認(rèn)定為“非普通住宅”的二手住房，交易時(shí)征收的懲罰性稅收，主要體現(xiàn)在增值稅。具體來說，“普通住房”滿2年免征增值稅，而“非普通住宅”要征收“銷售價(jià)”與“購(gòu)人價(jià)”差額5.6%的增值稅及附加。
這樣一來，“普通住房”與“非普通住房”，一字之差，就是數(shù)十萬的稅費(fèi)差異。對(duì)于普通住房，住建部規(guī)定，要同時(shí)滿足三個(gè)條件：
第一，住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上;
第二，單套建筑面積在140（含）平方米以下;
第三，實(shí)際成交價(jià)低于規(guī)定的所在區(qū)域普通住房?jī)r(jià)格。
目前，深圳存量住房平均面積90平方米左右，容積率低于1.0的小區(qū)也非常之少。執(zhí)行前兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，深圳92%的房子都是普通住宅。2011年以來，調(diào)控轉(zhuǎn)向“控房?jī)r(jià)”，作為樓市“領(lǐng)頭羊”的深圳，學(xué)習(xí)北京和上海，在前兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，發(fā)布各個(gè)行政區(qū)“普通住房”的總價(jià)控制標(biāo)準(zhǔn)，還要執(zhí)行深圳發(fā)布的各個(gè)區(qū)“普通住宅”價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)才最關(guān)鍵。
3為何調(diào)整“豪宅稅”——房?jī)r(jià)擺在那里
按道理講，房?jī)r(jià)是變動(dòng)的，且近幾年大幅上漲，“普通住房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)定期調(diào)整，稅收政策才能“差別化”。事實(shí)上，政府的評(píng)估機(jī)構(gòu)也一直在按季度更新“豪宅線”標(biāo)準(zhǔn)，希望剛需、改善能避免“被豪宅”。但是，自2015年10月最后一次調(diào)整，深圳“豪宅線”再也沒有動(dòng)過了。為何不動(dòng)？
真正的原因是，2016年以后，政策高壓一直是全國(guó)樓市的“主基調(diào)”，作為領(lǐng)頭羊的深圳，不僅不敢怠慢，而且在調(diào)控上也是蠻拼的。比如2016年的“ 10.4”、2017年打擊類住宅、2018年的“7.31”等。這期間，任何扶持剛需、支持改善的舉動(dòng)，都會(huì)被解讀為松綁或“救市”。就連扶持剛需的住房公積金政策，都不敢動(dòng)（不過，市場(chǎng)較熱時(shí)，也分不清剛需、投資客）。
這就導(dǎo)致深圳的“豪宅線”不敢動(dòng)（其實(shí)，京滬也沒動(dòng)，現(xiàn)在北京執(zhí)行的還是2014年的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)）。其實(shí)，從2015年到現(xiàn)在，即便按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，深圳新房?jī)r(jià)格指數(shù)，漲了近60%。再說，這幾年出了那么多高價(jià)地，成本擺在那里，房?jī)r(jià)也得漲?。?/p>
4為何調(diào)整“豪宅稅”——尷尬的成交結(jié)構(gòu)
為何，現(xiàn)在要?jiǎng)恿四?？一方面，調(diào)控最嚴(yán)厲的時(shí)候過了，貨幣開始有所寬松了;“一城一策”下，只要保證樓市穩(wěn)定，地方的自主權(quán)也大了。更重要的是，不動(dòng)豪宅這條線的話，深圳的二手住房就循環(huán)不起來。這已經(jīng)沖擊到了深圳新房和土地成交，沖擊到深圳的財(cái)力了。
根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，目前深圳二手住房均價(jià)為54551元/平方米。按90平方米來算，套均總價(jià)491萬元，高出了任何一個(gè)區(qū)的豪宅線。深圳200萬套存量二手商品住房，平均價(jià)格接近500萬。哪些房子在交易？ 2018年，深圳總價(jià)500萬元以上的二手房，僅占全部成交27%。成交的主力集中在250-350萬元、350-500萬元，甚至250萬元以下的房子，竟然占宗交易的21%。也就是說，二手房交易的主體是“老破小遠(yuǎn)”。大多數(shù)高價(jià)二手住房，或未放盤，或放盤未成交。
再看新房，2017年之前，新房成交的主力區(qū)域，除了特區(qū)內(nèi)，就是龍華、寶安、龍崗中心區(qū)等地?，F(xiàn)在，新房成交的主力區(qū)域是沙井、光明、坪山等更偏遠(yuǎn)的地方。這些地方，過去被認(rèn)為是很偏的區(qū)域。上半年，TOP10樓盤均價(jià)基本在5萬元以下，沙井的華強(qiáng)城、萬科星城兩個(gè)盤，之所以成為網(wǎng)紅盤，就在于價(jià)格合理。上半年，這兩個(gè)盤成交3100套，占TOP10的40%。如表1、圖1所示。
現(xiàn)在，給人的一個(gè)直觀的體驗(yàn)是，深圳新房“豪宅化、大戶型化”非常明顯。根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)。2018年新房?jī)r(jià)格較高的寶安（5.2萬元）、福田（9.3萬元）、南山（9.2萬元）、羅湖（7.3萬元）、龍華（5.77萬元）等區(qū)域，供應(yīng)量增長(zhǎng)了1-2倍，寶安供應(yīng)占比40%。但是，與供應(yīng)相比，新房成交方面存在明顯錯(cuò)配：寶安區(qū)成交只占全市的27%，價(jià)格低的龍崗（3.8萬元），成交占比高達(dá)47% （供應(yīng)只占32% ）。
所以，這就是為何，2018年深圳新房項(xiàng)目去化率只有40%，新房確實(shí)賣不動(dòng)了。上半年，深圳新盤開盤去化率僅32%，比上年下降了8個(gè)百分點(diǎn)，很多豪宅項(xiàng)目開盤去化只有10%。今年的“金九銀十”，深圳新房成交量連續(xù)2個(gè)月低于3000套，這是歷史上的最低水平。如圖2、圖3所示。
5深圳樓市需求，快跟不上了
深圳不缺需求，需求去哪了呢？不是去了公寓市場(chǎng)，就是去二手房市場(chǎng)。上半年，深圳公寓成交量達(dá)到新建商品房的41%，這是歷史最高水平，公寓已經(jīng)成為與住宅并駕齊驅(qū)的供應(yīng)主力產(chǎn)品。上半年，總價(jià)300萬元以下的公寓，成交占比67.64%，比上年上升了近5個(gè)百分點(diǎn)。如圖4所示。
上半年，深圳二手住房成交了3.1萬套，與上年同期基本持平。剛剛過去的“金九銀十”，深圳二手房很火熱，成交連續(xù)2個(gè)月超過7000套冷暖分水嶺。但是，二手房需求的主力，仍是500萬元以下的品種，特別是200-300萬元區(qū)間的。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，業(yè)績(jī)壓力太大，開發(fā)商普遍做高開盤去化率。
2016年10月以來，深圳房?jī)r(jià)在歷史最高水平徘徊了3年。近期，在大灣區(qū)、先行示范區(qū)等規(guī)劃利好下，深圳房?jī)r(jià)又漲了，新房?jī)r(jià)格漲幅進(jìn)人70個(gè)大中城市的TOP10，二手房?jī)r(jià)格漲幅進(jìn)人70城的TOP5。問題是，深圳的購(gòu)買力真的沒那么“強(qiáng)勁”了，深圳居民的購(gòu)買力沒那么“任性”了。
6亟待讓換房“鏈條”循環(huán)起來
問題是，無論地價(jià)、房?jī)r(jià)，都被抬到了歷史最高位上。繼“6.24”史詩級(jí)的宅地供應(yīng)后，“11.22”馬上來了，這一次有7宗住宅用地供應(yīng)。相比其他城市，深圳的供地，可不是一般的供地，它承載著人才住房大規(guī)模供應(yīng)的責(zé)任。所以，每一宗地都要“雙限雙競(jìng)”（限地價(jià)、限普通商品房銷售均價(jià)，競(jìng)地價(jià)、競(jìng)無償移交政府的只租不售人才住房面積）。
也就是，人才住房、普通商品住房，價(jià)格都要被限制，開發(fā)商只能通過抬高其他商品房的價(jià)格，收回成本、獲利。說白了，地產(chǎn)要給實(shí)體經(jīng)濟(jì)輸血。若高價(jià)盤賣不動(dòng)，深圳的地能賣得動(dòng)嗎？原定10月22日出讓的前海桂灣兩地塊，為何終止出讓？不就是前海寫字樓空置率高（50%以上）作亂的嘛！國(guó)家要求“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)”，深圳的“高地價(jià)、高房?jī)r(jià)”局面不改。
因此，要讓新房賣得動(dòng)，就必須讓“換房”鏈條轉(zhuǎn)起來。從貝殼的數(shù)據(jù)來看，近幾個(gè)月，深圳二手房的掛牌量在增加，但業(yè)主成交周期（從掛牌到成交）高達(dá)135天。也就是說，業(yè)主將一套房子掛出去，平均要135天后，才能成交。相比之下，2016-2018年成交周期分別僅為56天、88天、101天。這說明什么？百姓想買好房子，但看了又看，成本太高、價(jià)格太貴。
目前，由于資金面緊張，在新房定價(jià)上，開發(fā)商相對(duì)理性，新房對(duì)二手房還是有一定的優(yōu)勢(shì)?，F(xiàn)在，深圳二手房市場(chǎng)，剛需只買“老破小”或公寓，價(jià)高的二手房，只有換房才能支付得起。要想讓大家去買新房，就得讓“換房”鏈條快速循環(huán)起來。而且，一次“換房”，至少帶動(dòng)2套房交易，甚至是3-4套的“連環(huán)單”交易。只要換房加快了，包括新房、二手房在內(nèi)的整個(gè)樓市就激活了。唯有這樣，“11.22”出讓的7宗地，才能吸引更多的開發(fā)商，才能賣個(gè)好價(jià)錢，才能讓開發(fā)商心甘情愿地競(jìng)配更多的人才住房，還能限制人才住房和普通住房的價(jià)格。
7這次調(diào)整，廢掉了豪宅認(rèn)定的總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)
轉(zhuǎn)了這一大圈，我們?cè)倩氐狡瘘c(diǎn)。這就是為何，深圳這次“豪宅線”的新政中，直接取消了總價(jià)衡量的“豪宅線”。一方面，如果一下子從2015年的豪宅價(jià)格線調(diào)到現(xiàn)在的水平，豈不是說明這幾年房?jī)r(jià)控制不成功！另一方面，現(xiàn)在很多二手房賣不動(dòng)，未來深圳還要大規(guī)模供應(yīng)住宅用地，“雙限雙競(jìng)”下，還有更多的房子將成為豪宅，稅費(fèi)成本高，怎么賣得動(dòng)呢？
所以，干脆把總價(jià)衡量的“豪宅線”廢掉，用回住建部的前兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)上。也就是，未來深圳的“豪宅”（非普通住宅），只有兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即容積率1.0以上、單套建筑面積在144平方米以上。這樣的結(jié)果是，深圳大部分房子，都不是“豪宅”了。但疑惑的是，為何深圳連住建部關(guān)于豪宅的第三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即“實(shí)際成交價(jià)低于規(guī)定的所在區(qū)域普通住房?jī)r(jià)格”也不遵守了呢？
奧妙是，以后深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)，已不是過去那個(gè)市場(chǎng)了，它承擔(dān)著給實(shí)體經(jīng)濟(jì)、公共服務(wù)輸血的重任。新建商品住房?jī)r(jià)格越高，給實(shí)體經(jīng)濟(jì)、公共服務(wù)做的貢獻(xiàn)就越大。未來，新建商品住房占比只有40%，而其他住房占60%，而這60%的配建，都要讓開發(fā)商來配建。這樣一來，是不是意味著，深圳的住房回歸了“居住屬性”呢？還需要懲罰性稅收嗎？
8地方財(cái)力，也需要地產(chǎn)搭把手
另外，深圳不依賴土地財(cái)政，那是房地產(chǎn)、金融、互聯(lián)網(wǎng)、高科技蓬勃向上的那幾年（2015-2018年），他們貢獻(xiàn)了深圳稅收的大頭。但今非昔比，地產(chǎn)回歸居住屬性;“去杠桿”后P2P暴雷、資本市場(chǎng)理性;互聯(lián)網(wǎng)過了紅利期，高科技受制貿(mào)易戰(zhàn)。幾大財(cái)源貢獻(xiàn)度下降，深圳財(cái)政收入增速也降至2009年以來新低。如圖5所示。
但是，當(dāng)下的深圳，可不是10年前的深圳，花錢的地方太多了。在先行示范區(qū)、大灣區(qū)框架下，深圳肩負(fù)著國(guó)家重托、民心所望。能力越大、責(zé)任越大。責(zé)任大了，能力必須跟上。未來，深圳不僅要補(bǔ)上教育醫(yī)療的短板，年薪30-40萬元引進(jìn)清華、北大畢業(yè)生，科技創(chuàng)新上要再上臺(tái)階。
剛剛公布的30平方公里產(chǎn)業(yè)用地出讓，要搞三個(gè)產(chǎn)業(yè)：重大創(chuàng)新載體、新興產(chǎn)業(yè)集群、產(chǎn)業(yè)鏈重點(diǎn)領(lǐng)域。這些都是短期不見經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)科研、攻堅(jiān)性研究，政府投人會(huì)非常大。錢從哪里來？國(guó)家只給政策，其他的自己想辦法。所以，地產(chǎn)還須保持相對(duì)旺盛的態(tài)勢(shì)。
作者簡(jiǎn)介：李宇嘉，廣東省住房政策研究中心主任助理、首席研究員，中山大學(xué)銀行研究中心副主任，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師。
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