胡昕宇

(新疆財(cái)經(jīng)大學(xué) 法學(xué)院，烏魯木齊 830012)

一、當(dāng)前我國(guó)的公租房事業(yè)

(一)我國(guó)當(dāng)前面臨的住房矛盾

當(dāng)前，在我國(guó)的大城市，居民的住房需求難以得到滿足是一個(gè)大問(wèn)題。根據(jù)2017年7月面世的《全國(guó)50城房租收入比研究》，這五十個(gè)城市中超過(guò)七成房租相對(duì)收入而言過(guò)高，北京、深圳等四城更屬于房租嚴(yán)重過(guò)高城市。價(jià)格是供給與需求的反映，相比于商品房售價(jià)，房屋租價(jià)更能顯示出居民住房的緊張程度；高昂的房租表明，我們面臨著租房需求大而房源供給少的矛盾。

另一方面，又有大量住房被空置，這是因?yàn)樵S多住房不是被充分用于實(shí)現(xiàn)其居住功能，而是被當(dāng)作了投資品。在住房供給量一定的情況下，其對(duì)居住需求的滿足和對(duì)投資需求的滿足存在矛盾。

某種意義上來(lái)說(shuō)，后一個(gè)矛盾，即“居住需求與投資需求的矛盾”是更根本的矛盾。正是因?yàn)檫@一矛盾難以消弭，我們才不得不單純地解決表面矛盾，即繼續(xù)用大量的土地和資金建設(shè)商品房，并阻止將商品房用于投資。如果能將投資需求與居住需求的矛盾消弭，是最好不過(guò)的。

(二)官方對(duì)公租房事業(yè)的支持

公租房，是公共租賃住房的簡(jiǎn)稱，一般認(rèn)為是產(chǎn)權(quán)公有的、面向不特定人出租的、不能改變用途的住房產(chǎn)品。本文中對(duì)公租房的定義略寬于此，認(rèn)為只要從表面看來(lái)，其僅供出租而不能改變其用途，則為公租房，無(wú)論其產(chǎn)權(quán)如何?！傲夥俊笔枪夥康囊徊糠郑且?yàn)榈玫窖a(bǔ)貼而被要求以較低的指定價(jià)格出租的房屋，并非所有公租房都是廉租房；“保障性住房”則是公租房的上級(jí)概念，包括公租房和經(jīng)濟(jì)適用房。

2010年5月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與全國(guó)各地方政府簽訂協(xié)議，興建300萬(wàn)套保障性住房和280萬(wàn)套臨時(shí)安置房；2010年8月21日，國(guó)務(wù)院計(jì)劃在2009至2011年間建設(shè)1 300萬(wàn)套保障性住房；在“十二五”規(guī)劃中規(guī)劃了3 600萬(wàn)套保障性住房，目標(biāo)是在2015年把保障性住房的覆蓋人群從7%提高到20%。以上保障性住房中，公租房是主要組成部分。

2016年5月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》要求了租售同權(quán)。它和2017年的一系列后續(xù)改革，從制度的層面上要求保障租房人利益，進(jìn)而鼓勵(lì)人們用租賃的方式滿足自己的居住需求。

2016年12月中旬，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，要求回歸住房居住屬性。這在2017年的十九大報(bào)告中也得到了重申。這一指示是在要求抑制對(duì)房地產(chǎn)的投資，讓現(xiàn)有的住房供給能力更多地被用于滿足人們的居住需求。

2016年9月和2017年8月，上海市與北京市分別出臺(tái)《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房供后管理實(shí)施細(xì)則》和《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)，作為經(jīng)濟(jì)適用房的一種，通過(guò)限制購(gòu)房者對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)的方式降低共有產(chǎn)權(quán)房屋作為投資品的價(jià)值，從而試圖讓這些房屋更多地被用于滿足人們的居住需求。

2017年8月，國(guó)務(wù)院的國(guó)土資源部辦公廳和住建部辦公廳發(fā)函，決定在13個(gè)城市試點(diǎn)開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。北京、上海是第一批，沈陽(yáng)等另外11個(gè)城市也于2018年11月31日被原則同意開(kāi)展試點(diǎn)的具體行動(dòng)。此種“集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房”也可以看作是公租房的一種最新實(shí)現(xiàn)形式，其作為公租房的屬性與其他公租房沒(méi)有明顯區(qū)別。

(三)公租房建設(shè)中遇到的資金問(wèn)題

2004年4月住建部出臺(tái)了《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》對(duì)廉租房的各方各面進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定和說(shuō)明。根據(jù)這個(gè)文件，廉租房建設(shè)的資金來(lái)源主要是依靠政府的財(cái)政資金、土地出讓金、住房公積金收益和社會(huì)捐贈(zèng)等，現(xiàn)實(shí)中建設(shè)資金的負(fù)擔(dān)全在財(cái)政肩上。

從2009年到“十二五”規(guī)劃，中央所要求建設(shè)的數(shù)千萬(wàn)套保障性住房顯示了國(guó)家對(duì)大力建設(shè)保障性住房的決心，但如此大規(guī)模的建設(shè)給地方政府造成了很大壓力[1]。有些地方政府僅僅是把公租房作為其任期內(nèi)的政績(jī)工程來(lái)看待，最終造出的公租房往往位置偏遠(yuǎn)或者缺少配套設(shè)施，雖然居住成本低廉，入住率卻不高[2]。

傳統(tǒng)上，公租房建設(shè)的資金來(lái)源除了財(cái)政資金之外，就是商業(yè)銀行貸款。但相比于一般的商品房業(yè)務(wù)，公租房還清貸款需要的時(shí)間長(zhǎng)得多，這與銀行的商業(yè)本能和我們國(guó)家對(duì)商業(yè)銀行放貸時(shí)的謹(jǐn)慎程度要求是相違背的。所以商業(yè)銀行貸款僅可作短期過(guò)渡之用，不適合成為公租房建設(shè)的主要資金來(lái)源[3]。

學(xué)者們也有建議引入公積金貸款的。公積金制度設(shè)立之初的目的之一就在于要建設(shè)保障性住房、推進(jìn)“安居工程”，所以用來(lái)支持公租房建設(shè)是最好不過(guò)了。然而，當(dāng)前住房公積金領(lǐng)域遭受的最主要質(zhì)疑在于對(duì)其經(jīng)營(yíng)、運(yùn)用是否安全、保值，向商業(yè)銀行標(biāo)準(zhǔn)看齊也是當(dāng)前公積金改革的方向。倘若得不到足夠商業(yè)銀行資金支持就轉(zhuǎn)向住房公積金貸款，等于是在利用住房公積金的弱點(diǎn)，與公積金繳納者的利益相違背[4]。

公租房建設(shè)資金籌集方式最前衛(wèi)的方法之一稱為ABS方式，即“資產(chǎn)支持證券化”，一般指的是以一個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施的收益為支撐發(fā)行債券，籌集建設(shè)資金。這種方案有著特別的優(yōu)勢(shì)，是真正能夠引入大量外來(lái)資金、足以取代銀行貸款的方案。不過(guò)，作為債券，就有期限。對(duì)于公租房的經(jīng)營(yíng)方來(lái)說(shuō)，哪怕是十年的期限，也遠(yuǎn)不足以憑房屋的出租利息還本付息；而對(duì)于投資者而言，原本投資房地產(chǎn)也并不希望有期限的限定。也就是說(shuō)，我們更希望的是一種同樣以資產(chǎn)為支持但沒(méi)有期限、更近似于股票那樣的證券產(chǎn)品，這就是REITs。

二、REITs的理論

(一)REITs的概念與國(guó)外經(jīng)驗(yàn)

REITs就是“不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金”。在發(fā)達(dá)國(guó)家，REITs常常是投資品的重要部分。它采取公司或者商業(yè)信托的方式，匯集多數(shù)投資者的資金，收購(gòu)并持有房地產(chǎn)或者為建設(shè)房地產(chǎn)進(jìn)行融資，往往根據(jù)所在地規(guī)定會(huì)享有稅收優(yōu)惠。它實(shí)際上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過(guò)發(fā)行股份(公司方式)或收益單位(商業(yè)信托方式)，吸引社會(huì)大眾投資者的資金，并在進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)后將投資綜合收益按比例分配給投資者，也可以看作是一種特殊的ABS。在國(guó)際上，REITs的性質(zhì)一般認(rèn)為等同于基金[5]。

REITs最初起源于美國(guó)，目前美國(guó)也是REITs的最大市場(chǎng)。在美國(guó)，REITs的總市值達(dá)9 779億美元，大約相當(dāng)于其GDP的5.5%。根據(jù)其公開(kāi)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，這些投資品的平均年化收益率高達(dá)9%，無(wú)疑是一種極受歡迎的投資品。此外，在我國(guó)香港地區(qū)等地，也有REITs的廣泛實(shí)踐[6]。

(二)REITs模式在公租房融資方面的優(yōu)勢(shì)

1. 穩(wěn)定出租。之所以人們堅(jiān)持一個(gè)家庭一定要有自己的房子，之所以在滿足居住需求方面租賃住房難以取代購(gòu)買商品房，很大程度上就是因?yàn)榧姨峁┑氖前踩?、穩(wěn)定感。租來(lái)的房子說(shuō)不定什么時(shí)候東家就不愿意出租了，可能就要失去自己長(zhǎng)期以來(lái)生活的地方了。而REITs模式下的公租房沒(méi)有特定的房東，收益權(quán)持有者持有的只是收錢的權(quán)利而不是所有權(quán)，租房人完全不用擔(dān)心有朝一日這房子不給租了，或者要大漲價(jià)攆自己走，就算作為長(zhǎng)期的、家庭的居住地也不會(huì)有什么擔(dān)憂。

所以，利用REITs方式建設(shè)公租房，有助于從居住需求的滿足的角度上顯著縮小租房與購(gòu)房之間的差異，鼓勵(lì)人們更多地靠租房來(lái)解決居住問(wèn)題。

2. 降低地方政府壓力。在REITs方案下，無(wú)論是地方政府自己出錢建還是委托開(kāi)發(fā)商來(lái)建，建成之后相當(dāng)于和一個(gè)普通商品房小區(qū)一樣賣出去了，能夠馬上收回投資、償還貸款，經(jīng)濟(jì)利益不受影響，沒(méi)有廉租房那樣沉重的經(jīng)濟(jì)壓力，地方政府應(yīng)該很愿意用這種方式來(lái)完成任務(wù)。

3. 消弭投資需求與居住需求之間的矛盾。在“我國(guó)當(dāng)前面臨的住房矛盾”部分中我們已經(jīng)注意到，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，投資需求和居住需求二者之間是存在著矛盾的。正是因?yàn)檫@種矛盾的難以化解，我國(guó)政府才不得不為了優(yōu)先滿足人們的居住需求而抑制投資需求，對(duì)購(gòu)房者設(shè)置障礙，試圖減少對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資行為。而這樣做所付出的代價(jià)，就是人為地封閉了一個(gè)廣受投資者青睞的投資品市場(chǎng)，導(dǎo)致逐利的資本去向了更危險(xiǎn)的領(lǐng)域。

本文認(rèn)為，REITs模式的最大優(yōu)點(diǎn)就是調(diào)和了投資需求與居住需求的矛盾，實(shí)現(xiàn)了“同一套房子既用來(lái)住又用來(lái)炒”，兩種需求之間不再是相互競(jìng)價(jià)爭(zhēng)奪房源的關(guān)系，而是相互助益的關(guān)系。對(duì)于房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，既然認(rèn)為購(gòu)買商品房可以讓資金保值，那也就是說(shuō)他們對(duì)未來(lái)住房需求繼續(xù)旺盛有信心，也就意味著REITs收益權(quán)這種以住房需求為保障的金融產(chǎn)品也會(huì)受歡迎。而且，相比于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資，REITs的購(gòu)入和轉(zhuǎn)售都不是不動(dòng)產(chǎn)的買賣而是證券的買賣，流動(dòng)性、變現(xiàn)能力要強(qiáng)得多，優(yōu)勢(shì)很大。

基于REITs建設(shè)的公租房將給我國(guó)投資資本找到一個(gè)良好的去處，使這筆錢不再是令人畏懼的投機(jī)力量而是為社會(huì)發(fā)展起到更多積極作用。對(duì)于年輕人來(lái)說(shuō)，公租房對(duì)居住需求滿足程度的提高降低了他們購(gòu)買自住商品房的成本，從而解放了他們的消費(fèi)能力，有助于拉動(dòng)內(nèi)需增長(zhǎng)。

4. 促進(jìn)人力資源高效分配。一方面，作為公租房，REITs模式下的公租房能夠和一般公租房一樣為流動(dòng)人口的流動(dòng)進(jìn)一步減少障礙，使人力資源的高效分配更容易實(shí)現(xiàn)?？梢韵胂?，當(dāng)一個(gè)人想要定居在某個(gè)城市而此城市有商品房和基于REITs的公租房提供時(shí)，后者更有吸引力，因?yàn)楹笳叩某绦蚋?jiǎn)單，且不用承擔(dān)購(gòu)置房產(chǎn)的稅費(fèi)。當(dāng)這個(gè)人選擇使用REITs來(lái)滿足自己的居住需求時(shí)，就可以租下一套公租房，同時(shí)從證券市場(chǎng)上購(gòu)買相當(dāng)于自己租用面積的收益權(quán)證券；如此一來(lái)，無(wú)論房租是否變動(dòng)、如何變動(dòng)，他根據(jù)收益權(quán)證券所得到的收益都會(huì)跟著發(fā)生相同的變動(dòng)，上繳的租金中除管理費(fèi)用外又會(huì)回來(lái)。若他要變更居住地點(diǎn)，只需要退租并在找到新居之后變賣舊證券、購(gòu)入新證券即可，這兩個(gè)行為的復(fù)雜程度和對(duì)應(yīng)的稅費(fèi)都大大小于商品房的變賣和購(gòu)買。

另一方面，REITs模式下的公租房在促進(jìn)人口的流動(dòng)方面有著其特殊優(yōu)勢(shì)：它可以讓原本定居的人也保持流動(dòng)的能力。過(guò)去我們討論人口流動(dòng)性以及如何促進(jìn)這種積極的人口流動(dòng)時(shí)，我們所談?wù)摰耐巧形炊ň酉聛?lái)的人。然而，那些已經(jīng)定居下來(lái)的、工作多年的、已經(jīng)有了自己的房子和家庭的人，他們是更為珍貴的人才資源；他們的流動(dòng)性確實(shí)比年輕人要差，但這一部分是被房產(chǎn)和戶籍制度所束縛的結(jié)果。如果我們繼續(xù)推進(jìn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)，并向他們提供這種能夠替代商品房的租賃住房，則會(huì)把這部分人的流動(dòng)性也解放出來(lái)，讓他們流動(dòng)到最有效率(出價(jià)最高)的地方去。

三、REITs模式在國(guó)內(nèi)遇到的問(wèn)題

(一)過(guò)程復(fù)雜

就目前我國(guó)進(jìn)行過(guò)的REITs實(shí)踐來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)證券化的過(guò)程尚且相當(dāng)復(fù)雜。以2014年的“蘇寧云創(chuàng)”REITs為例，為了能將作為證券化對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)的十一家商鋪從蘇寧的資產(chǎn)中剝離出來(lái)、成為獨(dú)立的主體，這十一家商鋪都各自成立了公司，并在中信金石的配合下以其權(quán)益成立一個(gè)私募基金；然后，為了增進(jìn)私募基金的流通能力，又牽動(dòng)華夏資本，為該私募基金設(shè)立了一個(gè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃。其間蘇寧、中信、華夏之間又多次進(jìn)行資產(chǎn)的認(rèn)購(gòu)、份額的持有等[7-8]。

且不說(shuō)最終形成的證券仍屬私募基金的問(wèn)題，這種設(shè)立方式過(guò)于復(fù)雜，既對(duì)發(fā)起者的資本運(yùn)作能力提出了很高的要求，又令普通投資者難以理解進(jìn)而確信其收益。因此，要想讓REITs充分發(fā)揮出其作為公租房融資方式的能力，就要設(shè)法簡(jiǎn)化這個(gè)過(guò)程。

(二)多重征稅

最初，美國(guó)的REITs的誕生并非是如我們今天這樣源于對(duì)租賃住房滿足人們居住需求的關(guān)注，而是源于對(duì)稅收的規(guī)避。美國(guó)的REITs之所以能夠長(zhǎng)盛不衰，可以說(shuō)其最重要的原因，就在于有其專屬的稅收減免制度。美國(guó)的REITs為公司型，即以一批不動(dòng)產(chǎn)為出資設(shè)立一家公司，將此公司上市，然后將不動(dòng)產(chǎn)的租金收益以分紅的形式發(fā)放給投資者。在美國(guó)，此種形式的REITs不需要繳交企業(yè)所得稅，因此投資人得到的收益能夠與個(gè)人購(gòu)房直接出租相接近。

而如果在我國(guó)采用公司制推行REITs的話，即便上市了，當(dāng)公司得到租金收入的時(shí)候，也需要先繳納25%的企業(yè)所得稅；而當(dāng)納稅之后剩下的錢分配給股東時(shí)，又要繳納20%的無(wú)抵扣的個(gè)人所得稅。如此一來(lái)，最后拿到的收入就跟直接出租的收入相差很遠(yuǎn)了，投資者也就沒(méi)法根據(jù)他們對(duì)房租出租美好未來(lái)的預(yù)期來(lái)決定讓自己投資此金融產(chǎn)品[9]。

與公司型REITs相對(duì)應(yīng)的類型為契約型。這種類型不依賴公司作為證券化媒介，在新加坡、中國(guó)香港等地是主流。然而，且不說(shuō)當(dāng)前被信托的資產(chǎn)只能看作私募基金，就算完成了證券化，根據(jù)當(dāng)前稅收相關(guān)規(guī)定，被信托的資產(chǎn)在交易時(shí)要與真實(shí)條件下的財(cái)產(chǎn)交易同等納稅。這樣執(zhí)行的話，REITs方式下的房地產(chǎn)絲毫沒(méi)有享受到證券交易的優(yōu)勢(shì)，而是要為證券交易繳納不動(dòng)產(chǎn)交易的稅款。

由上可知，征稅問(wèn)題是推行REITs方式以促進(jìn)公租房建設(shè)過(guò)程中的重大問(wèn)題；如果不能在稅收上做合理的安排，則REITs方式不可能在我國(guó)推行開(kāi)來(lái)。而要想對(duì)REITs方式給予稅收上的優(yōu)惠，我們又必須解釋，為什么要給它優(yōu)惠、給它優(yōu)惠所帶來(lái)的利益是否大于放棄這部分稅收所造成的損失。

(三)多重監(jiān)管

REITs本身作為“不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金”，就帶有鮮明的信托特點(diǎn)，作為一種信托基金它必須受銀監(jiān)會(huì)監(jiān)督；同時(shí)，REITs最終又要發(fā)行可以在二級(jí)市場(chǎng)上自由流通的收益權(quán)證券，這顯然進(jìn)入了證監(jiān)會(huì)的監(jiān)管領(lǐng)域。銀監(jiān)會(huì)和證監(jiān)會(huì)，這二者的監(jiān)管均不可謂不嚴(yán)厲，在同時(shí)受著這兩者監(jiān)管的條件下，REITs的發(fā)展在我國(guó)受到了相當(dāng)大的監(jiān)管阻力。

更重要的是，REITs在我國(guó)所受到的監(jiān)管阻力，關(guān)鍵不在于銀監(jiān)會(huì)和證監(jiān)會(huì)的監(jiān)管有多么嚴(yán)厲，而在于當(dāng)REITs的推行需要對(duì)現(xiàn)有狀況進(jìn)行一些變革時(shí)，幾乎沒(méi)有哪個(gè)主體有能力推動(dòng)這種改變的發(fā)生。事實(shí)上，在過(guò)去的十幾年里，已經(jīng)有證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)、央行、住建部等多個(gè)部門都各自分別嘗試過(guò)推動(dòng)REITs的發(fā)展，但這些嘗試紛紛在其他部門所監(jiān)管的領(lǐng)域里遇到了掣肘。

我國(guó)銀監(jiān)與證監(jiān)和融合尚無(wú)法期待，所以未來(lái)除了不得不有一點(diǎn)頂層設(shè)計(jì)或各部門之間的協(xié)調(diào)之外，也應(yīng)當(dāng)注意讓REITs偏重于“證券性質(zhì)”或“信托性質(zhì)”一邊，使其減少受到多個(gè)部門監(jiān)督的必要性。

(四)不存在可供REITs使用的二級(jí)市場(chǎng)

契約型REITs是當(dāng)前世界REITs實(shí)現(xiàn)方式的主流，目前在我國(guó)多個(gè)投資主體參與同一個(gè)信托只能以私募基金的方式，且“合格投資者”的標(biāo)準(zhǔn)很高。顯然，如果我們要發(fā)展REITs，它必須要能夠在某個(gè)二級(jí)市場(chǎng)上自由交易、便于一般家庭交易才行，否則一切無(wú)從談起?，F(xiàn)實(shí)中，就目前我們已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的幾個(gè)所謂REITs而言，其性質(zhì)均屬于私募基金，不能在任意投資人之間自由流動(dòng)，這與學(xué)者們所研究和希望實(shí)現(xiàn)的幾乎不是同一種事物[10]。

四、推進(jìn)公租房領(lǐng)域REITs發(fā)展的對(duì)策

REITs的提出已經(jīng)不是一天兩天的事了，政府、企業(yè)和學(xué)者也已經(jīng)付出了十余年的努力，而至今仍沒(méi)有起色，市場(chǎng)上的極少數(shù)試點(diǎn)也距離國(guó)際水平很遠(yuǎn)；這告訴我們，在我國(guó)推行REITs不可急于求成。我們現(xiàn)在距離發(fā)達(dá)國(guó)家的REITs路途尚遠(yuǎn)，想要一口氣實(shí)現(xiàn)高水平的REITs要求太多既有的規(guī)則為它讓路了，何況公租房REITs在我國(guó)還完全沒(méi)有實(shí)績(jī)、誰(shuí)也不能打保票它一定能實(shí)現(xiàn)我們所預(yù)想的益處。所以，比較現(xiàn)實(shí)的考量是，我們應(yīng)放棄一步登天的想法，以一個(gè)在現(xiàn)行制度框架下最容易實(shí)現(xiàn)、所需變革最少、最易于試點(diǎn)的方案為目標(biāo)。以下的各項(xiàng)對(duì)策建議，都基于這種目標(biāo)而提出。

(一)以公司型避免多重監(jiān)管

僅僅在制度上要求“現(xiàn)在某部門不可以管了”是直白但也無(wú)力的，我們應(yīng)讓該事物本身不需要那么多的監(jiān)管。對(duì)公租房融資領(lǐng)域的REITs來(lái)說(shuō)，如果我們采用契約型組織形式，那么銀監(jiān)會(huì)的監(jiān)管恐怕是不可避免的：即便我們硬是要求銀監(jiān)會(huì)不要插手此事，證監(jiān)會(huì)也恐怕不足以做好對(duì)它的監(jiān)管，因?yàn)樾磐斜揪褪倾y監(jiān)會(huì)的負(fù)責(zé)范圍；相反，如果能確定REITs的實(shí)現(xiàn)形式為公司式，那么銀監(jiān)會(huì)就大可放手了。

不得不承認(rèn)，在REITs的實(shí)現(xiàn)方式問(wèn)題上，契約型是主流，只有在其初創(chuàng)地美國(guó)仍以公司型為主，這主要是其漫長(zhǎng)的公司型REITs歷史造成的；而之所以美國(guó)的REITs以公司型起家，則是因?yàn)楣拘头绞皆诔鮿?chuàng)方面有其特有的優(yōu)勢(shì)。在REITs形成之初，雖然它本身的相關(guān)制度還是一片空白，但與“公司”和“股份交易市場(chǎng)”相關(guān)的制度已經(jīng)健全了；如果能盡可能在這些制度的框架內(nèi)實(shí)現(xiàn)，就能減輕很多負(fù)擔(dān)。

我國(guó)當(dāng)前正是這種情況，REITs前景的不明朗也使我們不可能一開(kāi)始就為它而對(duì)制度進(jìn)行太大修改。所以不妨在早期的試點(diǎn)中采用公司制的形式，設(shè)立一家特殊目的公司來(lái)持有一部分以出租為目的的房產(chǎn)，于章程中載明其所有可分配利潤(rùn)須全部在當(dāng)年向股東分配；然后讓該公司上市，投資者持有該公司的股票，就相當(dāng)于握有能夠按份額分配房產(chǎn)出租收益的收益權(quán)憑證了。雖然上市本身也是個(gè)大問(wèn)題，但總比修改法規(guī)要簡(jiǎn)單得多；尤其是在企業(yè)上市方式仍采用審批制的當(dāng)下，注冊(cè)制的遲遲不推行對(duì)“給公租房REITs試點(diǎn)開(kāi)綠燈”或許是個(gè)機(jī)會(huì)。當(dāng)然，我們大概要先為公租房REITs的試點(diǎn)設(shè)立設(shè)定行政審批，以防止希望上市的企業(yè)對(duì)這盞綠燈的擴(kuò)大利用。

作為最初的嘗試，還有一個(gè)額外的好處是，萬(wàn)一這一REITs試點(diǎn)的效果并沒(méi)有預(yù)想的那么好，但是采用了公司型組織形式的話，也可以容易地轉(zhuǎn)為其他經(jīng)營(yíng)模式，投資者更容易相信自己的利益能得到保護(hù)。

即便不是“公租房REITs的初創(chuàng)試點(diǎn)”這種情境下，信托的性質(zhì)也是不必要的。REITs的核心要義在于以不動(dòng)產(chǎn)的出租收益為現(xiàn)金流、設(shè)置并出售可流通的收益權(quán)證券，信托只是它的一種實(shí)現(xiàn)形式，其作用可以被特殊目的公司取代。所以說(shuō)，在應(yīng)接受的監(jiān)管方面，REITs的本質(zhì)屬性是證券，將其監(jiān)管事項(xiàng)統(tǒng)歸證監(jiān)部門應(yīng)該是比較恰當(dāng)?shù)摹?/p>

(二)避免多重征稅

稅負(fù)問(wèn)題是公租房REITs推行所面臨的首要經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。如果購(gòu)買公租房收益權(quán)證券的回報(bào)不能接近于直接購(gòu)買該房產(chǎn)并出租的回報(bào)，投資者當(dāng)然還是會(huì)選擇買房，而不是參與公租房建設(shè)項(xiàng)目的投資。

我們所避免的稅收，可以分為兩類：容易以規(guī)范性文件來(lái)避免的和難以以規(guī)范性文件避免的。

當(dāng)前，我國(guó)稅收相關(guān)的規(guī)范性文件普遍立法層級(jí)比較低，互相之間的效力層級(jí)關(guān)系也顯得混亂。這在稅收問(wèn)題上當(dāng)然不是什么好事，但為我們?cè)圏c(diǎn)一些商業(yè)模式提供了一定的操作空間。有一些稅費(fèi)確實(shí)是很有理由減免掉的——在房地產(chǎn)交易中，當(dāng)前的稅費(fèi)比十幾年前要高得多，把限購(gòu)造成的隱性成本折算成金錢的話會(huì)更多；然而之所以要高這么多，并不是因?yàn)槲覀兊恼X(jué)得這個(gè)領(lǐng)域有利可圖，而是政府將這些稅費(fèi)當(dāng)作了一種調(diào)控手段，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)的惡性發(fā)展。而公租房REITs的興盛不僅不會(huì)加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健康發(fā)展，反而是其過(guò)去若干年積累的各種問(wèn)題的一劑良藥。這種情況下我們?yōu)樗鼫p免掉為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)而設(shè)置的那些稅費(fèi)，也就是很正常的事情了。

而對(duì)于那些以規(guī)范性文件的出臺(tái)和調(diào)整也難以避免的稅收，如果仍導(dǎo)致投資公租房REITs的收益明顯低于直接購(gòu)買房產(chǎn)并出租的收益的話，也可以以政府對(duì)試點(diǎn)項(xiàng)目財(cái)政補(bǔ)貼的形式來(lái)彌補(bǔ)。公司型模式下，租金收入受到的企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅的多重征稅就是一例。相比于將公租房從無(wú)到有建起來(lái)的資金，需要補(bǔ)貼的企業(yè)所得稅就很小了；即便為補(bǔ)貼而留存的基金占到了原本建設(shè)成本的一半，也將使得原本用于建設(shè)公租房的資金可以被用來(lái)建設(shè)雙倍的公租房。

以REITs方式為公租房建設(shè)融資，這是一個(gè)多年來(lái)被反復(fù)提起的“美好的夢(mèng)想”。然而，實(shí)踐方面的反復(fù)挫折已經(jīng)展示了，在當(dāng)前的制度條件下，美好目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)尚有相當(dāng)大的困難。我們更加現(xiàn)實(shí)的選擇應(yīng)是設(shè)計(jì)更容易實(shí)現(xiàn)的模式，而不是一門心思希望登上國(guó)外的高度。只有先拿出實(shí)績(jī)來(lái)，之后的進(jìn)一步改革與提升才會(huì)更順利。重視試點(diǎn)，循序漸進(jìn)，“居住者利益與投資者利益同時(shí)滿足”的理想未來(lái)圖景才能得以實(shí)現(xiàn)。

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