梁曉丹

經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)步促進(jìn)了我國(guó)人民生活水平和生活品質(zhì)的提升，而城市化進(jìn)程的加快帶動(dòng)了我國(guó)交通事業(yè)的快速發(fā)展。在這種背景下，我國(guó)越來(lái)越多的居民，尤其是城市居民開(kāi)始選擇添置機(jī)動(dòng)車來(lái)確保出行的方便，這就大大提高了對(duì)機(jī)動(dòng)車的需求，從而使得我國(guó)機(jī)動(dòng)車增長(zhǎng)量越來(lái)越高。但是，與城市住宅小區(qū)的停車位相比，機(jī)動(dòng)車的增長(zhǎng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了其配建數(shù)量和速度，從而導(dǎo)致城市住宅小區(qū)停車位出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況，進(jìn)而引發(fā)了停車位權(quán)屬糾紛問(wèn)題。要想解決這一問(wèn)題，就必須深入剖析城市住宅小區(qū)停車位的權(quán)屬問(wèn)題，并在此基礎(chǔ)之上不斷完善相關(guān)法律法規(guī)，從而形成合理有效的停車位權(quán)屬制度。因此，本文將以城市住宅小區(qū)停車位為研究對(duì)象，重點(diǎn)對(duì)其權(quán)屬問(wèn)題進(jìn)行分析和研究。

一、城市住宅小區(qū)停車位概述

城市住宅小區(qū)停車位是經(jīng)過(guò)規(guī)劃整齊之后用來(lái)專門停車的位置，其隸屬于住宅小區(qū)的配套設(shè)施。車庫(kù)則是用于存放車輛，具有獨(dú)立空間的附屬建筑物，其也隸屬于住宅小區(qū)。與停車位不同，車庫(kù)實(shí)質(zhì)上是一種建筑物，其一般具有較為封閉的空間，同時(shí)也具有建筑物的一般特點(diǎn)，因此其與一般的停車位不同。實(shí)際上，車庫(kù)是停車位的合集，而作為車庫(kù)的一種具體化表現(xiàn)形式，停車位屬于車庫(kù)的一部分。就目前來(lái)看，我國(guó)城市住宅小區(qū)停車位類型較為復(fù)雜，而且針對(duì)停車位的類型，各地法律法規(guī)的規(guī)定有所差別?，F(xiàn)階段，業(yè)主和開(kāi)發(fā)商在停車位歸屬方面的問(wèn)題和矛盾大部分是因停車位不同的分類方法而帶來(lái)不同的權(quán)屬問(wèn)題引起的。因此，對(duì)城市住宅小區(qū)停車位現(xiàn)有類型的分析顯得十分重要。從目前來(lái)看，我國(guó)城市住宅小區(qū)的停車位主要有四大類型，即獨(dú)立車庫(kù)、地面停車位、建筑屋頂平臺(tái)和首層架空層停車位以及規(guī)劃用于停放汽車的停車位。

首先，對(duì)于獨(dú)立車庫(kù)來(lái)說(shuō)，小區(qū)的室內(nèi)室外都比較常見(jiàn)，其具有明確的界限，在購(gòu)房合同以及其他權(quán)利證明書(shū)中一般都對(duì)其權(quán)屬給予了明確記載，即絕大部分都為各自業(yè)主所有。因此，這種類型的停車位在實(shí)務(wù)中發(fā)生的糾紛比較少。

其次，對(duì)于地面停車位來(lái)說(shuō)，按照我國(guó)《物權(quán)法》中的規(guī)定，其具體指的是占用業(yè)主共有的場(chǎng)地用于停放車輛的車位，這就明確了地面停車位的權(quán)屬，即其歸業(yè)主所有。但是，對(duì)于建筑區(qū)劃內(nèi)用于停放車輛的車位或者車庫(kù)來(lái)說(shuō)，其并不屬于我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定的地面停車位的范疇。

再次，對(duì)于建筑屋頂平臺(tái)以及首層架空停車位來(lái)說(shuō)，由于這兩個(gè)場(chǎng)地并不計(jì)入建筑容積率，因此其權(quán)利主要依附于計(jì)算容積率的主建筑物上。換句話說(shuō)，住宅小區(qū)在銷售之前，該類型停車位歸開(kāi)發(fā)商所有，而一旦小區(qū)房屋全部售完，則上述停車位則歸全體房屋買受人所共有。因此，對(duì)于該類型的停車位來(lái)說(shuō)，其并沒(méi)有相對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額，因此其所有權(quán)依附于計(jì)算容積率的主建筑物上。

另外，對(duì)于小區(qū)規(guī)劃用于停放汽車的停車位來(lái)說(shuō)，按照我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定，其具體指的是建筑區(qū)劃內(nèi)具體規(guī)劃的用于停放車輛的車位以及車庫(kù)。針對(duì)該種類型的停車位，學(xué)界存在很多不同的觀點(diǎn)，而且其權(quán)屬方面的糾紛也比較多。

二、城市住宅小區(qū)停車位權(quán)屬爭(zhēng)議及其評(píng)價(jià)

（一）業(yè)主共有說(shuō)

關(guān)于城市住宅小區(qū)停車位的權(quán)屬問(wèn)題，部分學(xué)者持業(yè)主共有說(shuō)，具體理由主要有三點(diǎn)：首先，作為住宅小區(qū)的一種配套設(shè)施，小區(qū)停車位主要是完成支付房款并簽訂相關(guān)合同之后，業(yè)主所購(gòu)買的特定住宅，屬于其專有部分享有所有權(quán)，因此在開(kāi)發(fā)商售完所有住宅，且業(yè)主購(gòu)買完成之后，小區(qū)內(nèi)的共有部分包括停車位的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)移交給全體業(yè)主共有。其次，停車位的建造成本實(shí)際上已經(jīng)在開(kāi)發(fā)商建設(shè)過(guò)程中計(jì)入到小區(qū)的總體建設(shè)成本之中，而業(yè)主在購(gòu)買小區(qū)住宅的過(guò)程中已經(jīng)對(duì)停車位的成本進(jìn)行了分?jǐn)偅虼似湟矐?yīng)當(dāng)享有停車位的所有權(quán)。另外，在住宅買賣過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商一般占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位，其如果通過(guò)制定霸王條款來(lái)對(duì)停車位的權(quán)屬進(jìn)行約定的話，則業(yè)主就會(huì)處于弱勢(shì)地位，從保護(hù)弱者的角度來(lái)說(shuō)，停車位的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬于業(yè)主。

關(guān)于業(yè)主共有說(shuō)，雖然其維護(hù)了業(yè)主的權(quán)益，但是該種觀點(diǎn)也有待商榷。因?yàn)?，第一，開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)了停車位；第二，并不是所有的業(yè)主都需要停車位，如果簡(jiǎn)單的將其所有權(quán)歸為業(yè)主共有，也會(huì)打擊開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)停車位的積極性。根據(jù)《物權(quán)法》第74條規(guī)定，本文認(rèn)為對(duì)于城市住宅小區(qū)的停車位來(lái)說(shuō)，如果開(kāi)發(fā)商將其轉(zhuǎn)賣給業(yè)主之外的人，那么業(yè)主有權(quán)向法院申請(qǐng)開(kāi)發(fā)商與其他人簽訂的停車位購(gòu)買合同為無(wú)效。

（二）約定歸屬說(shuō)

持約定歸屬說(shuō)的學(xué)者認(rèn)為，城市住宅小區(qū)停車位涉及私法領(lǐng)域問(wèn)題，因此其具體權(quán)屬問(wèn)題也應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人之間進(jìn)行自由約定。首先，在實(shí)際所有權(quán)權(quán)屬確定方面，一般都是通過(guò)約定的方式來(lái)進(jìn)行確定和轉(zhuǎn)讓的。其次，對(duì)于小區(qū)停車位來(lái)說(shuō)，有的業(yè)主需要兩個(gè)或者兩個(gè)以上的停車位，而有的業(yè)主則不需要停車位。對(duì)于這種情況，如果單純的將停車位分配給每一位業(yè)主，則容易引發(fā)部分業(yè)主的不滿。而通過(guò)約定停車位的歸屬這種方法，就能夠解決這一問(wèn)題，同時(shí)還能夠有效提升小區(qū)的管理效率。另外，為了解決停車位供不應(yīng)求的問(wèn)題，對(duì)于開(kāi)發(fā)商還要進(jìn)行鼓勵(lì)，從而讓其主動(dòng)建設(shè)更多停車位。但是，如果不允許開(kāi)發(fā)商進(jìn)行停車位的租賃或買賣，則會(huì)影響其建設(shè)停車位的積極性。

關(guān)于約定歸屬說(shuō)，本文認(rèn)為其既符合我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定，同時(shí)也遵循了私法自治精神，因此應(yīng)當(dāng)是目前城市住宅小區(qū)停車位權(quán)屬問(wèn)題的最佳解決方法。但是，由于開(kāi)發(fā)商在住宅小區(qū)房屋買賣中處于優(yōu)勢(shì)地位，其掌握著房屋的定價(jià)權(quán)和話語(yǔ)權(quán)，因而使得業(yè)主處于弱勢(shì)地位。因此，對(duì)于約定歸屬說(shuō)，這種方法的立足點(diǎn)是讓開(kāi)發(fā)商與業(yè)主處于平等地位上進(jìn)行協(xié)商，同時(shí)還要完善市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，不斷規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)。

（三）面積公攤說(shuō)

關(guān)于城市住宅小區(qū)停車位權(quán)屬問(wèn)題，很多學(xué)者還持有面積公攤說(shuō)，其認(rèn)為只有根據(jù)開(kāi)發(fā)商和業(yè)主雙方的房屋買賣合同中關(guān)于停車位面積問(wèn)題的具體闡述，才能夠確定停車位的歸屬。如果合同中明確了小區(qū)停車位面積計(jì)入公攤面積，同時(shí)業(yè)主也支付了公攤面積費(fèi)用，則業(yè)主享受小區(qū)停車位的所有權(quán)；如果合同中規(guī)定停車位面積不計(jì)入公攤面積，則開(kāi)發(fā)商享有停車位的所有權(quán)。

關(guān)于面積公攤說(shuō)，本文認(rèn)為城市住宅小區(qū)停車位的權(quán)屬問(wèn)題并不能通過(guò)簡(jiǎn)單的面積公攤這種方法來(lái)確定，因?yàn)槭紫瘸鞘凶≌^(qū)的公攤面積是需要專業(yè)人員來(lái)進(jìn)行精確計(jì)算的，這對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，不僅實(shí)際操作較為困難，而且專業(yè)性太強(qiáng)；其次，開(kāi)發(fā)商掌握著停車位建設(shè)過(guò)程中的具體費(fèi)用等信息，而相關(guān)管理部門和法院很難對(duì)其進(jìn)行核實(shí)，因而也無(wú)法確認(rèn)停車位是否要計(jì)入到小區(qū)建設(shè)的總體費(fèi)用之中。

三、我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)城市住宅小區(qū)停車位權(quán)屬規(guī)定存在的不足和完善對(duì)策

（一）法律對(duì)城市住宅小區(qū)停車位權(quán)屬規(guī)定存在的不足

1、沒(méi)有明確區(qū)分城市住宅小區(qū)不同類型停車位的權(quán)屬問(wèn)題

對(duì)于城市住宅小區(qū)內(nèi)的獨(dú)立車庫(kù)來(lái)說(shuō)，其屬于專有部分，權(quán)屬已經(jīng)在法律中明確規(guī)定，因此不存在爭(zhēng)議。但是，對(duì)于小區(qū)地面停車位、規(guī)劃用于停放汽車的停車位來(lái)說(shuō)，其屬于全體業(yè)主共有的部分，因此其權(quán)屬并不能具體劃分到具體的某一位業(yè)主上。我國(guó)《物權(quán)法》也沒(méi)有明確規(guī)定和區(qū)別住宅小區(qū)停車位的專有與共有，僅僅是對(duì)占用業(yè)主共有場(chǎng)地進(jìn)行建設(shè)的車位進(jìn)行了籠統(tǒng)的規(guī)定，規(guī)定其屬業(yè)主共有。因此，在實(shí)踐過(guò)程中，對(duì)于住宅小區(qū)共有部分的停車位，尤其是地下停車位的權(quán)屬問(wèn)題仍然存在很多糾紛，而對(duì)于這一問(wèn)題，目前我國(guó)在立法方面尚處于空白。

2、法律規(guī)定的可操作性不理想

我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定住宅小區(qū)的停車位必須以滿足業(yè)主需要為首要條件。但是，針對(duì)業(yè)主無(wú)法承擔(dān)過(guò)高的車位買賣或租賃價(jià)格這一問(wèn)題，我國(guó)法律并沒(méi)有明確規(guī)定業(yè)主優(yōu)先權(quán)保障方面的問(wèn)題，從而造成業(yè)主的停車位優(yōu)先權(quán)無(wú)法得到保障。同時(shí)，對(duì)于住宅小區(qū)停車位約定歸屬說(shuō)，法律的相關(guān)規(guī)定也不全面，沒(méi)有詳細(xì)規(guī)定具體的法律后果。另外，雖然我國(guó)出臺(tái)了相關(guān)法律對(duì)“首先滿足業(yè)主需要”這一法律條例進(jìn)行了具體細(xì)化和解釋，但是并沒(méi)有明確規(guī)定對(duì)車位具體按照怎樣的配置比例來(lái)進(jìn)行處置，由此可見(jiàn)其可操作性并不理想。

3、城市住宅小區(qū)停車位權(quán)屬登記制度不完善

雖然我國(guó)《物權(quán)法》在住宅小區(qū)停車位權(quán)屬登記方面有明確規(guī)定，但是由于我國(guó)很多城市住宅小區(qū)是在《物權(quán)法》出臺(tái)之前建設(shè)的，這些住宅小區(qū)的停車位存在不健全的登記制度，從而造成其停車位權(quán)屬不明確的狀況。

（二）完善城市住宅小區(qū)停車位權(quán)屬的對(duì)策

1、法定分類設(shè)定城市住宅小區(qū)停車位

將城市住宅小區(qū)停車位分為法定和增設(shè)兩種停車位。首先，對(duì)于法定停車位來(lái)說(shuō)，就是住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)商被法律規(guī)定強(qiáng)制進(jìn)行建造的停車位，該停車位必須按照住宅戶數(shù)的一定比例來(lái)進(jìn)行具體建設(shè)。對(duì)于這類停車位來(lái)說(shuō)，其建設(shè)成本計(jì)入到小區(qū)建設(shè)的總體成本中，也就是計(jì)入小區(qū)公攤面積中，因此，對(duì)于法定停車位業(yè)主享有所有權(quán)，且不允許開(kāi)發(fā)商對(duì)外進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或買賣。其次，對(duì)于增設(shè)停車位來(lái)說(shuō)，就是開(kāi)發(fā)商在法定停車位之外增設(shè)的停車位，該種停車位建設(shè)成本不計(jì)入小區(qū)總體建設(shè)成本中，因此其所有權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商有權(quán)進(jìn)行出售和租賃，但是必須堅(jiān)持本小區(qū)業(yè)主首先購(gòu)買權(quán)。另外，按照因地制宜的原則，針對(duì)北上廣這種車輛較多的大型城市，其住宅小區(qū)法定停車位的比例應(yīng)當(dāng)適當(dāng)調(diào)高，從而滿足業(yè)主對(duì)停車位的大量需求。針對(duì)車輛相對(duì)較少的二三線城市，則可以適當(dāng)調(diào)低住宅小區(qū)法定停車位的比例。

2、不斷完善《物權(quán)法》中關(guān)于城市小區(qū)停車位的權(quán)屬規(guī)定

首先，明確《物權(quán)法》中關(guān)于“首先滿足業(yè)主需要”的具體規(guī)定。一方面，法律應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行住宅房屋的出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主履行告知義務(wù)，即告知業(yè)主如果在規(guī)定的期限內(nèi)放棄購(gòu)買本小區(qū)停車位，則開(kāi)發(fā)商可以對(duì)該停車位進(jìn)行自由處置，需要注意的是，開(kāi)發(fā)商必須要規(guī)定一定的時(shí)限，而且在車位處置方面也要做到合理。另一方面，針對(duì)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按照法律規(guī)定比例進(jìn)行停車位配置的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)明確相應(yīng)的處罰措施。同時(shí)，針對(duì)開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有滿足業(yè)主對(duì)于停車位需求之前而將其出售給小區(qū)之外的人的情況，法律應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定業(yè)主對(duì)于自身權(quán)益的合法維護(hù)，例如業(yè)主有權(quán)申請(qǐng)宣告上述合同無(wú)效等。

3、構(gòu)建統(tǒng)一的城市住宅小區(qū)停車位權(quán)屬登記制度

首先，由土地管理部門對(duì)城市住宅小區(qū)停車位權(quán)屬進(jìn)行統(tǒng)一登記，并按照《物權(quán)法》第10條中對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施統(tǒng)一登記的制度來(lái)對(duì)城市住宅小區(qū)停車位權(quán)屬進(jìn)行統(tǒng)一登記，而具體的登記范圍、辦法和實(shí)施機(jī)構(gòu)則根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有的法律法規(guī)來(lái)規(guī)定。其次，設(shè)立專門機(jī)關(guān)對(duì)城市住宅小區(qū)停車位權(quán)屬進(jìn)行統(tǒng)一管理，對(duì)停車位權(quán)屬的查閱、相關(guān)文書(shū)的發(fā)放等進(jìn)行統(tǒng)一管理

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，隨著停車位需求量的增大，關(guān)于停車位的歸屬問(wèn)題，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間容易發(fā)生糾紛，而且這種糾紛產(chǎn)生的原因也較多，例如，相關(guān)法律法規(guī)不健全以及土地資源有限與機(jī)動(dòng)車數(shù)量不斷增加之間的矛盾等等。雖然《物權(quán)法》在一定程度上明確了城市小區(qū)停車位的所有權(quán)問(wèn)題，但是由于該法律的司法解釋不夠具體，而且也過(guò)于原則化，在實(shí)際運(yùn)用中存在很多分歧，實(shí)務(wù)操作也較為困難。因此，為了減少停車位權(quán)屬糾紛問(wèn)題的出現(xiàn)，今后應(yīng)當(dāng)從各個(gè)角度加大對(duì)城市住宅小區(qū)停車位權(quán)屬問(wèn)題的分析和研究，從而為創(chuàng)建滿意的城市生活環(huán)境，構(gòu)建和諧社會(huì)奠定基礎(chǔ)。