譚凱玲

摘 要：目前我國房價(jià)在長期趨勢(shì)上處于上升階段，伴隨著幅度較小、時(shí)間較短的下跌；2005年6月至2018年3月，包括4個(gè)周期長度、波動(dòng)幅度不完全一樣的非標(biāo)準(zhǔn)周期。不同類型城市的房價(jià)具有較大的差別：相對(duì)于二線城市，一線城市房價(jià)上漲的幅度更大、持續(xù)時(shí)間更長，而下跌時(shí)基本上相反，不同類型城市房價(jià)具有明顯的差異。

關(guān)鍵詞：住房價(jià)格 長期趨勢(shì) 變化周期 差異性

住房價(jià)格關(guān)乎國計(jì)民生。習(xí)近平總書記多次強(qiáng)調(diào)，要緊緊把握“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，深入研究短期和長期相結(jié)合的長效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度安排。李克強(qiáng)總理也強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，遏制熱點(diǎn)城市房價(jià)過快上漲。深入分析我國城市房價(jià)變化的長期趨勢(shì)和短期波動(dòng)以及不同城市房價(jià)變化的趨同性、差異性，能夠?yàn)榻⒍唐诤烷L期相結(jié)合的長效機(jī)制、遏制熱點(diǎn)城市房價(jià)過快上漲提供實(shí)踐依據(jù)，具有重要意義。

一、文獻(xiàn)綜述

關(guān)于我國房價(jià)居高不下持續(xù)高漲的原因，房地產(chǎn)投機(jī)論認(rèn)為，我國消費(fèi)者對(duì)住房的投資和投機(jī)行為導(dǎo)致了房價(jià)快速上漲和泡沫形成；這方面的研究文獻(xiàn)有袁志剛和樊瀟彥（2003）、況偉大（2010）等。地方政府地價(jià)控制論認(rèn)為，地方政府對(duì)土地供給的壟斷和對(duì)土地收人的財(cái)政依賴是我國房價(jià)持續(xù)高漲的根本原因（劉民權(quán)和孫波，2009； 宮汝凱，2012）。市場壟斷論認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的寡頭壟斷市場使得開發(fā)商通過捂盤借售和價(jià)格合謀等手段來抬高房價(jià)。綜合供給和需求的文獻(xiàn)中，李仲飛和張浩（2015）發(fā)現(xiàn)，在房價(jià)較快增長地區(qū)，具有明顯的需求拉動(dòng)型特征，且市場預(yù)期因素明顯；在房價(jià)較慢增長地區(qū)，房價(jià)上漲主要由于供給成本如土地價(jià)格的上升。邵新建等（2012）認(rèn)為，通過投資者的預(yù)期成本效應(yīng)，由競價(jià)市場產(chǎn)生的高地價(jià)信號(hào)將拉高當(dāng)期房價(jià)。洪濤等（2007）認(rèn)為，不同城市的房價(jià)漲跌存在聯(lián)動(dòng)性，不同城市間房地產(chǎn)泡沫的形成、膨脹及其破裂具有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性。譚政勛和周利（2013）認(rèn)為，不同城市房價(jià)既具有截面相關(guān)、房價(jià)波動(dòng)表現(xiàn)出趨同性，同時(shí)房價(jià)波動(dòng)存在領(lǐng)先滯后關(guān)系。

梳理上述文獻(xiàn)發(fā)現(xiàn)，已有文獻(xiàn)集中于探討房價(jià)持續(xù)上漲的影響因素，但忽略了房價(jià)自身變化規(guī)律的研究。那么，我國房價(jià)自身的變化是否具有一定規(guī)律？其長期趨勢(shì)是什么？從短期來看，我國房價(jià)是否具有周期性波動(dòng)？具體特征是什么？從區(qū)域?qū)用鎭砜?，不同城市房價(jià)變化是否同時(shí)具有趨同性和差異性？本文在克服以上缺陷的基礎(chǔ)上進(jìn)行創(chuàng)新：首次分析了我國房價(jià)變化的長期趨勢(shì)，并在此基礎(chǔ)上，從短期深入總結(jié)了住房價(jià)格的變化周期，包括周期長度、上漲或下跌的幅度及其持續(xù)時(shí)間。

二、住房價(jià)格變化的長期趨勢(shì)與周期波動(dòng)

對(duì)于70個(gè)大中城市的平均房價(jià)，我們采用月度環(huán)比，而不是年度數(shù)據(jù)或月度同比進(jìn)行分析。原因在于，環(huán)比更容易判斷房價(jià)處于上漲還是下跌狀態(tài)。更為重要的是，如果采用年度數(shù)據(jù)，樣本期間，只有2008年的房價(jià)是下跌的，無法反映房價(jià)的變化周期，因此采用月度數(shù)據(jù)。另外，需要說明的是，由于有關(guān)我國房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)據(jù)并不完善，尤其是房價(jià)指數(shù)不連續(xù)，以2005年6月為分界線，在此以前，國家統(tǒng)計(jì)局公布的是35個(gè)大中城市的年度房價(jià)數(shù)據(jù)，月度數(shù)據(jù)是國房價(jià)格指數(shù)的同比；而在此以后，公布的對(duì)象變成70個(gè)大中城市，指標(biāo)從同比改為環(huán)比，從2011年起，國家統(tǒng)計(jì)才開始把不同城市分為一線、二線和三線，并發(fā)布相應(yīng)數(shù)據(jù)，所以下面的實(shí)證分析的樣本期沒有完全統(tǒng)一。數(shù)據(jù)來自國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站。

圖1報(bào)告了70個(gè)大中城市住房價(jià)格的月度環(huán)比指數(shù)，新房價(jià)格指數(shù)與二手房價(jià)格指數(shù)的走勢(shì)幾乎一樣，下面只分析新房指數(shù)。以環(huán)比增長率是否大于0作為標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)圖1，把2015年7月至2018年3月，70個(gè)大中城市房價(jià)的變化分為四個(gè)周期。第一個(gè)周期為2005年7月—2009年2月，其中上行階段是2005年7月—2008年7月，連續(xù)上漲38個(gè)月，上漲28.4%；下行階段是2008年8月—2009年2月，只下跌了7個(gè)月，下跌2.5%，累積上漲25.2%。第二個(gè)周期為2009年3月—2012年6月，上漲期間為2009年3月—2011年7月，即29個(gè)月，幅度為20.7%；下跌期間為2011年8月—2012年5月，即10個(gè)月，只下跌1.3%，累積上漲19.1%。第三個(gè)周期為2012年6月—2015年4月，其中2012年6月—2014年4月為上行階段，23個(gè)月，這次上漲幅度最小，只有11.3%；2014年5月—2015年4月為下行階段，這次調(diào)整時(shí)間最長，達(dá)到12個(gè)月，下調(diào)幅度也最大，達(dá)到6.3%，但還是累積上漲了4.2%。第四個(gè)周期還沒走完，從2015年5月開始，目前還處于上漲階段，至2018年3月，已經(jīng)上漲36個(gè)月，上漲18.8%。

根據(jù)上述四個(gè)周期，可以發(fā)現(xiàn)兩個(gè)顯著特點(diǎn)。第一，上漲階段的房價(jià)上漲幅度和持續(xù)時(shí)間遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于下跌階段相應(yīng)的幅度或時(shí)間，目前70個(gè)大中城市房價(jià)處于上漲趨勢(shì)中。平均來看，70個(gè)大中城市作為整體，房價(jià)的變化周期長度為39個(gè)月，上漲階段的持續(xù)時(shí)間和幅度分別為30個(gè)月、19.8%；在下行階段，持續(xù)時(shí)間只有9.7個(gè)月、下跌幅度不足3.4%。目前處于第四輪周期中，房價(jià)已上行36個(gè)月，根據(jù)上面總結(jié)的平均周期長度和上漲持續(xù)的時(shí)間，估計(jì)從2018年7月轉(zhuǎn)為下跌階段；從最長的上行階段（第1個(gè)周期）的持續(xù)時(shí)間來看，在2018年12月或2019年1月結(jié)束第四個(gè)周期的上漲并轉(zhuǎn)為下跌。不過，從圖2來看，一線城市房價(jià)已近從2018年1月開始下跌，這與前3個(gè)周期的持續(xù)時(shí)間相符。第二，從前三個(gè)完整的周期來看，雖然70個(gè)大中城市房價(jià)處于上漲趨勢(shì)中，但上漲的幅度和持續(xù)時(shí)間，從第一個(gè)周期至第三個(gè)周期，依次遞減；下跌的幅度和持續(xù)時(shí)間依次遞增；漲的幅度與持續(xù)時(shí)間，還沒走完的第四個(gè)周期上只比第三個(gè)周期更大或更長。雖然70個(gè)大中城市房價(jià)目前還處于上漲趨勢(shì)中，但上漲的速度在減緩。上述分析表明，總體來看，我國房價(jià)在長期趨勢(shì)上還處于上升階段，但上升過程中伴隨者幅度較小、時(shí)間較短的下跌，具有周期性特征，只是不同時(shí)期的周期長度、波動(dòng)幅度不完全一樣，即非標(biāo)準(zhǔn)的周期性波動(dòng)，不是像正弦或余弦函數(shù)那樣標(biāo)準(zhǔn)的周期性波動(dòng)；不同類型城市的房價(jià)具有較大的差別：相對(duì)于二線城市，一線城市房價(jià)上漲的幅度更大、持續(xù)時(shí)間更長，而下跌時(shí)相反，具有明顯的異質(zhì)性。

三、不同城市住房價(jià)格的異質(zhì)性

與圖2—4相對(duì)應(yīng)，下面從房價(jià)增長率、竣工面積增長率和銷售面積增長率三個(gè)角度來分析不同城市房價(jià)的異質(zhì)性。圖2表明，與下跌階段相比較，在上升階段，三類房價(jià)上漲的幅度更大，持續(xù)時(shí)間更長，因此，三類城市房價(jià)的變化具有相當(dāng)程度的趨同性，在長期趨勢(shì)上均處于上升過程中。但是，三類城市房價(jià)的上漲具有不一樣的特征：在2017年6月以前，當(dāng)房價(jià)處于上升階段時(shí)，一線城市房價(jià)上漲的幅度比二三線城市更大，并且在更早的時(shí)間上漲；相反，當(dāng)房價(jià)處于下跌階段時(shí)，一線城市房價(jià)下跌的幅度比二三線城市更小，并且在更晚的時(shí)間下跌。不過，從2017年7月開始，上述特征發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，不僅一線城市房價(jià)上漲的幅度更小，而且從2018年1月開始下跌；相反，二線城市房價(jià)仍然上漲的趨勢(shì)，只是比自身前期的上漲幅度有所減小。其可能原因是，從2016年9月30日開始，我國政府加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場的分類調(diào)控，其中一線城市的調(diào)控政策最為嚴(yán)厲；而在此以前，基本上對(duì)所有城市采用相同的調(diào)控政策。因此，根據(jù)圖2，黨中央關(guān)于“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，房價(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規(guī)范開發(fā)、銷售和中介行為，遏制熱點(diǎn)城市房價(jià)過快上漲”的決策完全正確，有效遏制了熱點(diǎn)城市房價(jià)的過快上漲。如果住宅竣工面積表示住房供給，銷售面積表示住房需求，圖3圖4則報(bào)告了三類城市住房供求的差異。圖3顯示，在絕對(duì)多數(shù)年份中，一線城市住房竣工面積的增長率低于二線城市；而且除2010、2011和2014年外，一線城市房屋竣工面積的增長率小于0，也就是說，供給越來越少，相反，二線城市的房屋供給相對(duì)更為穩(wěn)定，在多數(shù)情況下供給是逐年增加的。圖4表明，多數(shù)年份中，一線城市住宅銷售面積增長率高于二線城市，而且多數(shù)年份的銷售面積逐步增長，這說明一線城市的房屋需求更為穩(wěn)定和持續(xù)。綜合圖3—4可以發(fā)現(xiàn)，與二線城市相比較，一線城市房屋的供給不足甚至供給逐年減少，而需求更加旺盛，這也是造成兩類城市房價(jià)差異的重要因素。最后指出的是，我國房價(jià)歷史上出現(xiàn)了三次房價(jià)快速上漲，分別是2007年、2009年和2016年，這都與當(dāng)時(shí)的貨幣超發(fā)有關(guān)。從圖1可以看到，以2009年的前2個(gè)月房價(jià)還在下跌，但從3月開始持續(xù)快速上漲，2009年12月的1.9%是歷史上單月上漲幅度最大的；而2009年M2的增長率高達(dá)28.5%，是2000年后增加最快的一年。

四、結(jié)論

本文深入探討了我國房價(jià)自身的變化規(guī)律，包括我國房價(jià)變化的長期趨勢(shì)、短期波動(dòng)的周期長度、上漲和下跌的幅度；并在此基礎(chǔ)上，探討了一線城市和二線城市房價(jià)波動(dòng)的趨同性和差異性。發(fā)現(xiàn)了以下重要結(jié)論：第一，無論是房價(jià)上漲幅度還是持續(xù)時(shí)間，上漲階段都遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于下跌階段相應(yīng)的幅度或時(shí)間，目前70個(gè)大中城市房價(jià)還處于上漲趨勢(shì)中；但上漲的幅度和持續(xù)時(shí)間依次遞減，而下跌的幅度和持續(xù)時(shí)間依次遞增，上漲的速度在減緩。第二，我國房價(jià)雖然持續(xù)快速上漲，但不是單邊上漲、上升過程中伴隨者幅度較小、時(shí)間較短的下跌，具有一定周期性的波動(dòng)特征；不同時(shí)期的周期長度、波動(dòng)幅度不完全一樣，即非標(biāo)準(zhǔn)的周期性波動(dòng)。第三，不同類型城市的房價(jià)走勢(shì)是基本一致的，具有較大的趨同性。但是，不同類型城市的房價(jià)還具有一定的差別：相對(duì)于二線城市，一線城市房價(jià)上漲的幅度更大、持續(xù)時(shí)間更長、上漲的時(shí)間也更早，而下跌時(shí)相反，具有較為明顯的異質(zhì)性；從2016年9月30日后，由于對(duì)一線城市房價(jià)實(shí)施了更為嚴(yán)格的調(diào)控措施，上述差別發(fā)生了一定程度的逆轉(zhuǎn)。

綜合上述結(jié)論，提出如下建議。第一，短期內(nèi)仍然要堅(jiān)持房地產(chǎn)市場分類、分城市的調(diào)控措施。第二，長期要建立更加有效的區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、平衡發(fā)展的新機(jī)制。以人均GDP來衡量的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是導(dǎo)致不同類型城市房價(jià)異質(zhì)性的根本原因；只有縮小不同城市、不同地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差距，才能從根源上真正遏制熱點(diǎn)城市房價(jià)的過快持續(xù)上漲，當(dāng)一線城市房價(jià)持續(xù)快速上漲得到有效遏制后，處于跟風(fēng)狀態(tài)的二三線城市的房價(jià)上漲自然而然得到化解。第三，盡快采取措施，以期克服“人地分離”現(xiàn)象。

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