李黎 項(xiàng)波 李馨

【摘要】目前隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們的生活水平不斷提高，以房養(yǎng)老這種新的投資模式已經(jīng)逐漸進(jìn)入人們的視角，同時(shí)也是大多數(shù)研究學(xué)者所研究的未來方向。對于以房養(yǎng)老這種簡單的投資模式來說，其最大的風(fēng)險(xiǎn)就是對于房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)情況，因此以房養(yǎng)老就存在很大的不確定性。本篇文章主要針對房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)對以房養(yǎng)老的風(fēng)險(xiǎn)影響進(jìn)行闡述說明。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 價(jià)格變動(dòng) 以房養(yǎng)老 風(fēng)險(xiǎn)影響

以房養(yǎng)老發(fā)展至今，雖然取得了很大程度上的進(jìn)展，其推行的時(shí)間也很早，但是目前在我國發(fā)展的還不是很順暢，很多人都無法接受這種新的模式。而由于中西方的傳統(tǒng)觀念的不同，按照中國的傳統(tǒng)觀念來說，房子作為一種家庭財(cái)產(chǎn)是需要留給下一代的，對于有子女的家庭，通常不愿意接受這種以房養(yǎng)老的模式。因此在我國以房養(yǎng)老的發(fā)展就十分具有局限性。大多數(shù)適合那些失獨(dú)的家庭或者是無子女的家庭，這就在很大程度上限制了它的發(fā)展。以房養(yǎng)老太的主體涉及到房子，而目前的發(fā)展形勢是房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)頻繁，這就導(dǎo)致以房養(yǎng)老存在很大的不確定性，投資起來風(fēng)險(xiǎn)也很大。因此在如今變動(dòng)很大的市場中，就需要對房屋未來的走勢進(jìn)行充分的考慮。

一、以房養(yǎng)老模式的含義和特點(diǎn)

（一）以房養(yǎng)老模式的含義

以房養(yǎng)老這種新的養(yǎng)老模式，打破了傳統(tǒng)的方式，說明了子女不再進(jìn)行房產(chǎn)的繼承，而這種進(jìn)行養(yǎng)老投資的房產(chǎn)還能夠繼續(xù)使用，但是這申請的標(biāo)準(zhǔn)必須是符合低收入的老年人群中，通過對自己所持有的房產(chǎn)進(jìn)行抵押，相關(guān)的保險(xiǎn)公司機(jī)構(gòu)會(huì)定期的進(jìn)行保障金的歸還。

（二）以房養(yǎng)老模式的特征

目前對于不同國家對投保人的資格都有很大的界限，不同的國家有不同的標(biāo)準(zhǔn)，比如在西方的一些發(fā)達(dá)國家，具有申請這種模式資格的老年人，必須是60歲以上且具有低收入水平，在其他的一些國家也有不同的要求。保險(xiǎn)公司等多方的金融機(jī)構(gòu)，作為以房養(yǎng)老模式的重要經(jīng)濟(jì)主體，在發(fā)揮它自身獨(dú)特的優(yōu)勢情況下，在傳統(tǒng)的基礎(chǔ)上不斷的更新，結(jié)合西方的推行經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，對我國實(shí)行這種模式的推行進(jìn)行反思，不斷提高社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。但是以房養(yǎng)老這種新的模式實(shí)施起來較為困難，他說涵蓋的范圍較廣，涉及到的人員以及機(jī)構(gòu)較多，在政府進(jìn)行政策的推行宣傳過程中操作起來很困難，這就需要相關(guān)的政府部門進(jìn)行，政策的規(guī)定，通過用法律法規(guī)來約束整個(gè)市場的規(guī)范秩序。因此一個(gè)國家的法律環(huán)境的狀況也直接關(guān)系到這種模式的施行。

二、房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)對以房養(yǎng)老的風(fēng)險(xiǎn)影響

據(jù)我國的調(diào)查顯示，對于以房養(yǎng)老這項(xiàng)新的模式雖然操作起來十分簡單，而且在某方面講是是十分有意義的，但是他也并不是適合所有的人群。而且他存在的一個(gè)較大的風(fēng)險(xiǎn)就是房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，這會(huì)直接影響到以房養(yǎng)老人群。房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)無非有兩種形式。一種是房價(jià)上升，一種是房價(jià)下跌。對于房價(jià)上升來說，選擇以房養(yǎng)老方式的人，房屋在未來會(huì)有一定程度上的升值，但是所增值的結(jié)果這部分是以房養(yǎng)老的人無法享受的。而房價(jià)下跌對于養(yǎng)老者來說總是十分有利的，他們可以將這部分的風(fēng)險(xiǎn)或者是貶值的部分轉(zhuǎn)移給銀行，或者是其他的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。這樣就給自己的養(yǎng)老帶來了一定的保障。但是目前的實(shí)行狀況來看，通常以房養(yǎng)老的產(chǎn)品是以固定的利率來賦予養(yǎng)老金的，它的價(jià)格或者是利率，并不會(huì)隨著市場的變動(dòng)而發(fā)生變化，因此一旦確定，就很難進(jìn)行改變，這樣就可以選擇以房養(yǎng)老方式的養(yǎng)老者帶來了很大的選擇困難，在投資的過程中，一定要充分考慮到近些年來房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)情況。

（一）住房價(jià)值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

住房價(jià)值的波動(dòng)直接影響著以房養(yǎng)老模式的風(fēng)險(xiǎn)情況，當(dāng)房屋的實(shí)際價(jià)值小于貸款本息總和的時(shí)候，相關(guān)的貸款人是存在一定的損失的。而當(dāng)房屋的實(shí)際價(jià)值等于累積的貸款的本息總和的時(shí)候，那么雙方均無盈虧，當(dāng)房屋的實(shí)際價(jià)值高于累積的貸款本息總額的時(shí)候，那么貸款人將會(huì)有一定程度的盈利。在這個(gè)過程中，如果借貸雙方簽訂了共享房屋升值效益合同，那么雙方就會(huì)取得共贏的效果，但是就目前的發(fā)展來看，房屋本身會(huì)發(fā)生自然的貶值，因?yàn)闀r(shí)間長了，難免會(huì)有一些磨損。那么導(dǎo)致房子整體的價(jià)值自然會(huì)有些降低。同時(shí)隨著人們目前的生活方式在與時(shí)俱進(jìn)，對于房屋的舒適度也追求不同，人們逐漸不滿足于傳統(tǒng)的住房樣式，這樣也導(dǎo)致房屋在某些功能方面的貶值。這就會(huì)使相應(yīng)的機(jī)構(gòu)遭受一些損失。更重要的是由于我國的房地產(chǎn)市場目前正處于在一個(gè)十分高漲的狀態(tài)。房價(jià)始終居高不下，如果房價(jià)在未來的時(shí)間內(nèi)仍處于穩(wěn)定的高價(jià)狀態(tài)，那么自然會(huì)給貸款方和借款方帶來很高的收益。但是一旦房地產(chǎn)破裂的情況下，導(dǎo)致房價(jià)暴跌，那么貸款方就會(huì)蒙受貶值所帶來的經(jīng)濟(jì)損失，而且損失的利潤也是無法估量的。

（二）利率風(fēng)險(xiǎn)

綜合對各方面的風(fēng)險(xiǎn)評估，利率風(fēng)險(xiǎn)是最具有不確定性的，它與市場的利率變動(dòng)有很緊密的聯(lián)系，這就會(huì)導(dǎo)致相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)的收益和市場價(jià)值產(chǎn)生一定的波動(dòng)性。而市場利率的波動(dòng)，必然會(huì)導(dǎo)致某些金融機(jī)構(gòu)的收益的變化，而通常這方面也包含著抵押貸款的利率形式。

綜合起來分析，以房養(yǎng)老是針對于借款人和貸款人之間的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評估，無論是哪一方，都可能存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。無論是從房屋本身的價(jià)值來看，還是從未來房價(jià)的走向。都會(huì)是借款人和貸款人承受著一定的風(fēng)險(xiǎn)。而且還涉及到我國的一些貸款機(jī)構(gòu)和金融機(jī)構(gòu)等等。而針對這些風(fēng)險(xiǎn)的無法預(yù)測性，目前還有很多人，只是處于觀測的狀態(tài)，面對以房養(yǎng)老這種模式的認(rèn)識(shí)十分薄弱。希望本篇文章的分析能給以房養(yǎng)老這種模式等風(fēng)險(xiǎn)帶來一定的評估借鑒。

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