■ 游建國 陳 方 陳 迅

一、解鎖國內(nèi)類REITs及CMBS市場

（一）REITs及CMBS概況

不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，簡稱“REITs”）是實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)證券化的重要手段，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。由于我國目前沒有成熟的REITs法規(guī)，目前我國發(fā)行的REITs均為不能上市流通的類REITs產(chǎn)品。

商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（Commercial Mortgage Backed Securities，簡稱“CMBS”），是以商業(yè)房地產(chǎn)為抵押，以相關(guān)商業(yè)房地產(chǎn)未來收入（如租金、物業(yè)費(fèi)、商業(yè)管理費(fèi)等）為主要償債本息來源的資產(chǎn)支持證券產(chǎn)品。

目前，類REITs及CMBS是交易所較為鼓勵(lì)的房地產(chǎn)企業(yè)融資產(chǎn)品之一，符合國家經(jīng)濟(jì)政策要求，有利于國家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型及控制行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，使得房地產(chǎn)投資從傳統(tǒng)的重資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化為證券投資，有利于疏導(dǎo)不動(dòng)產(chǎn)投資需求，熨平商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格非理性波動(dòng)的沖擊。因此，CMBS或類REITs系符合國家經(jīng)濟(jì)政策及審核要求的融資行為，是天高海闊大有可為的業(yè)務(wù)。

（二）市場發(fā)行情況

自2014年資產(chǎn)證券化改審批制為備案制以來，證券化發(fā)展迅猛。據(jù)中央國債登記結(jié)算公司統(tǒng)計(jì)，2017年共發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品14 519億元，同比增長65.9%；年末市場存量為20 688億元，同比增長66.4%。

其中，企業(yè)ABS發(fā)行7 967億元，同比增長70%，占發(fā)行總量的55%；存量為10 829億元，同比增長82%，占市場總量的52%（見圖1.2）。

房地產(chǎn)類證券化產(chǎn)品為證券化中主要的類型產(chǎn)品。2014年，第一只模仿REITs架構(gòu)設(shè)計(jì)的類REITs產(chǎn)品“中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”獲準(zhǔn)發(fā)行，開啟了中國房地產(chǎn)金融的“類REITs時(shí)代”。目前CMBS及類REITs作為較為成熟的品種，在市場上已有較多案例，涉及產(chǎn)品種類有CMBS、REITs，涉及到的房地產(chǎn)類型有辦公樓、商場、酒店、產(chǎn)業(yè)園、物流、綜合體等不同類型的經(jīng)營性物業(yè)。

圖1 2005～2017年資產(chǎn)證券化市場發(fā)行情況（單位：億元）

圖2 2017年企業(yè)ABS產(chǎn)品發(fā)行結(jié)構(gòu)

截至2018年5月底，類REITs產(chǎn)品呈加速增長態(tài)勢，累計(jì)發(fā)行數(shù)30只，累計(jì)發(fā)行總額從2014年底的96億元增至583億元，年復(fù)合增速高達(dá)70%。迄今發(fā)行的30只產(chǎn)品均為類REITs產(chǎn)品，國內(nèi)目前還沒有標(biāo)準(zhǔn)REITs。

2016年起強(qiáng)監(jiān)管政策接踵而至，在“房住不炒”政策下房企庫存壓力的加劇使其資金周轉(zhuǎn)更加困難，資金鏈緊繃。地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債率相對較高，高杠桿與融資難相互掣肘，房企尋求更多融資渠道，REITs及CMBS迎來黃金時(shí)代。

表1 類REITs和真REITs的區(qū)別

二、鳳凰酒店REITs項(xiàng)目評估咨詢業(yè)務(wù)

（一）國內(nèi)證券化產(chǎn)品中的酒店類REITs

在眾多房地產(chǎn)類證券化產(chǎn)品中，酒店作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的REITs僅有兩單，一單為2015年底發(fā)行的恒泰浩睿-彩云之南酒店資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，另一單為2017年7月發(fā)行成功的“中信-金石-碧桂園鳳凰酒店資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”（以下簡稱“鳳凰酒店REITs”）。其中彩云之南酒店類REITs發(fā)行規(guī)模為58億元，是2015年前所有證券化產(chǎn)品中發(fā)行規(guī)模的最大一單。而鳳凰酒店REITs發(fā)行規(guī)模為35.1億元，入池資產(chǎn)是14家分布在全國各地的酒店，是迄今為止入池資產(chǎn)最多的房地產(chǎn)REITs產(chǎn)品。

酒店作為“老牌經(jīng)典”的經(jīng)營性物業(yè)，現(xiàn)金流穩(wěn)定，市場數(shù)據(jù)較為公開，是非常符合資產(chǎn)證券化入池資產(chǎn)的要求的，再加上酒店原值較高，企業(yè)資產(chǎn)固化，酒店產(chǎn)權(quán)方希望對酒店實(shí)行“出表”，目的在于增加自己的流動(dòng)性和改善資產(chǎn)負(fù)債表。但在兩種要素疊加的基礎(chǔ)上，酒店類REITs在3年半的時(shí)間中僅僅發(fā)行兩單。

（二）鳳凰酒店REITs的評估咨詢業(yè)務(wù)

作為現(xiàn)階段類REITs、CMBS產(chǎn)品以及即將到來的公募REITs的重要參與者和實(shí)踐者，世聯(lián)評估一直在積極參與、探索和推動(dòng)REITs的到來，運(yùn)用投行思維+互聯(lián)網(wǎng)思維提升資產(chǎn)盤整和運(yùn)營能力，從前期的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)篩選、房地產(chǎn)物業(yè)估值、經(jīng)營現(xiàn)金流的測算、發(fā)行人定價(jià)決策、投資人風(fēng)險(xiǎn)判斷及投資后期跟蹤評估，在整個(gè)資產(chǎn)證券化服務(wù)鏈條中有著全方位的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。

我們有幸參與了上述兩單酒店類REITs的評估咨詢工作，在評估咨詢服務(wù)中深化了對酒店類REITs的理解，特別是鳳凰酒店REITs，世聯(lián)為管理人和原始權(quán)益人提供了基礎(chǔ)資產(chǎn)評價(jià)、市場價(jià)值評估、市場調(diào)研、現(xiàn)金流預(yù)測分析和股權(quán)評估，提供不同層次專業(yè)知識培訓(xùn)等全方位的專業(yè)服務(wù)。

鳳凰酒店REITs于2017年7月12日成功設(shè)立，并在機(jī)構(gòu)間私募產(chǎn)品報(bào)價(jià)與服務(wù)系統(tǒng)掛牌交易。由中國資產(chǎn)證券化研究院、中國資產(chǎn)證券化論壇等機(jī)構(gòu)主辦的“2018中國資產(chǎn)證券化和結(jié)構(gòu)性融資行業(yè)年會(huì)”上，鳳凰酒店REITs榮膺年度新銳獎(jiǎng)。

圖3 鳳凰酒店REITs交易結(jié)構(gòu)圖

鳳凰酒店REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)為原始權(quán)益人通過持有私募基金全部份額而間接持有100%股權(quán)的14家酒店及其土地使用權(quán)。

我們分組對估價(jià)對象14家酒店所在地區(qū)酒店市場進(jìn)行調(diào)研，內(nèi)容包括各地競爭性酒店門店數(shù)量、拓展趨勢、出租率、平均房價(jià)、RevPAR、餐飲收入、人工成本率、市占率、經(jīng)營展望、整體評級，結(jié)合世聯(lián)EVS大數(shù)據(jù)平臺，對調(diào)研對象與競爭性酒店對比分析，提供針對性專業(yè)建議。品質(zhì)服務(wù)往往源于極致的細(xì)節(jié)。

基礎(chǔ)資產(chǎn)持有人的收入和現(xiàn)金流來源于14家酒店的客房收入、餐飲收入以及其他收入。我們以基礎(chǔ)資產(chǎn)的歷史運(yùn)營情況為基礎(chǔ)，分析同檔次酒店經(jīng)營現(xiàn)狀，綜合考慮估價(jià)對象的品牌、資金、管理、土地等要素，確定基礎(chǔ)資產(chǎn)估值報(bào)酬率，根據(jù)酒店客房類型、數(shù)量、平均房價(jià)、折扣率、服務(wù)費(fèi)率、出租率等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，測算結(jié)果確認(rèn)專項(xiàng)計(jì)劃存續(xù)期間基礎(chǔ)資產(chǎn)的可支配現(xiàn)金流對專項(xiàng)計(jì)劃優(yōu)先A類資產(chǎn)支持證券持有人的當(dāng)期預(yù)期收益有較好的覆蓋。

表2 鳳凰酒店REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)一覽表

三、酒店類證券化中的評估咨詢經(jīng)驗(yàn)

（一）評估機(jī)構(gòu)參與REITs及CMBS的必然性

根據(jù)《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》，基礎(chǔ)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)在法律上能夠準(zhǔn)確、清晰地予以界定，并構(gòu)成一項(xiàng)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)利或者財(cái)產(chǎn)。從實(shí)踐角度來看，基礎(chǔ)資產(chǎn)從大類上可以分為債權(quán)、收益權(quán)、信托受益權(quán)、門票等權(quán)利憑證、不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)權(quán)利等類型。

基礎(chǔ)資產(chǎn)的現(xiàn)金流分析是資產(chǎn)證券化的核心技術(shù)?；A(chǔ)資產(chǎn)的確定不僅關(guān)系到資產(chǎn)證券化產(chǎn)品能否在一級市場上順利發(fā)行，也關(guān)系到這種產(chǎn)品在二級市場上的流動(dòng)性和投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，甚至直接關(guān)系到資產(chǎn)證券化的成敗。資產(chǎn)證券化項(xiàng)目就是以未來穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)為支持，發(fā)行證券進(jìn)行融資，因此需要基礎(chǔ)資產(chǎn)具備三個(gè)基本要求：

1.核心要求：能在未來產(chǎn)生可預(yù)期的穩(wěn)定現(xiàn)金流；

2.法律層次上的要求：基礎(chǔ)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)在法律上能夠準(zhǔn)確、清晰地予以界定，并構(gòu)成一項(xiàng)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)利或者財(cái)產(chǎn)。這一規(guī)定要求我們應(yīng)當(dāng)對基礎(chǔ)資產(chǎn)作出合法合規(guī)性判斷。

3.權(quán)屬明確，有法律依據(jù)：要求有關(guān)基礎(chǔ)資產(chǎn)無權(quán)利瑕疵或負(fù)擔(dān)、依法可以轉(zhuǎn)讓、性質(zhì)上為特定化的獨(dú)立財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

此三項(xiàng)基本要求與評估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍高度重合，REITs及CMBS的核心要素足以體現(xiàn)評估機(jī)構(gòu)參與的必然性。

（二）評估師被賦予了新的責(zé)任和角色

無論REITs及CMBS產(chǎn)品，在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)往往會(huì)“套嵌”信托計(jì)劃或者契約基金，用信托計(jì)劃或者契約基金作為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行資產(chǎn)支持證券，這也就是所謂的雙“spv”結(jié)構(gòu)。與其他機(jī)構(gòu)參與者不一樣的是，評估咨詢機(jī)構(gòu)往往只關(guān)注基礎(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量，不參與上層結(jié)構(gòu)的搭建，所以在一個(gè)證券化產(chǎn)品中，評估師往往是最了解基礎(chǔ)資產(chǎn)情況的。

評估師在證券化中的作用可概括為“了解歷史”和“預(yù)測未來”兩種，所以并不是所有的證券化產(chǎn)品都需要評估咨詢機(jī)構(gòu)參與，如一些信貸類資產(chǎn)、融資租賃、應(yīng)收賬款等資產(chǎn)，這些資產(chǎn)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)時(shí)，它們的“未來”已經(jīng)被合同鎖定，不需要評估師通過數(shù)據(jù)分析和專業(yè)技能去預(yù)測現(xiàn)金流未來走向。但有一些證券化產(chǎn)品，如酒店類REITs產(chǎn)品，其基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流的未來走向、現(xiàn)狀估值的確定，僅通過分析其歷史數(shù)據(jù)是不能夠得到的，這種情況下，就需要評估咨詢機(jī)構(gòu)參與其中，做房地產(chǎn)價(jià)值鏈重構(gòu)各類難題的終結(jié)者。

證券化產(chǎn)品會(huì)通過結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、內(nèi)外部擔(dān)保等多種方式來提高產(chǎn)品的安全等級，降低管理人和投資人的風(fēng)險(xiǎn)。目前市場上的眾多證券化產(chǎn)品，總體上還是看主體信用，基礎(chǔ)資產(chǎn)的瑕疵往往會(huì)被一個(gè)強(qiáng)AAA的主體增信給掩蓋，實(shí)質(zhì)上，這脫離了證券化的意義。在證券化產(chǎn)品中會(huì)有SPV的結(jié)構(gòu)，設(shè)計(jì)這層結(jié)構(gòu)的主要意義在于破產(chǎn)隔離，也就是說如果原始權(quán)益人破產(chǎn)了，已經(jīng)入池的基礎(chǔ)資產(chǎn)不能用于清償，但很多產(chǎn)品的這層結(jié)構(gòu)已經(jīng)失去了意義。所以說基礎(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量，直接代表著證券化產(chǎn)品的質(zhì)量。

（三）資產(chǎn)證券化項(xiàng)目評估咨詢關(guān)注點(diǎn)

資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定對基礎(chǔ)資產(chǎn)在收益性、合法性及合規(guī)性提出了嚴(yán)格的要求。因此我們在對資產(chǎn)證券化項(xiàng)目基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行評估作業(yè)的實(shí)地查勘、資料搜集以及市場調(diào)研方面需要更為嚴(yán)格和謹(jǐn)慎。

1.權(quán)屬資料的核驗(yàn)

誠實(shí)守信，勤勉盡責(zé)，這種態(tài)度不局限于對權(quán)屬資料原件的核驗(yàn)?；趯υ紮?quán)益人擁有基礎(chǔ)資產(chǎn)的法律支持要件或權(quán)屬證明文件的必要要求，建議增加對政府相關(guān)權(quán)屬登記部門查詢的方式，以避免基礎(chǔ)資產(chǎn)持有人可能存在的未知事項(xiàng)。

碧桂園鳳凰酒店是多個(gè)酒店的集合體，總公司對集團(tuán)內(nèi)酒店資產(chǎn)整體管理，下設(shè)分公司關(guān)注重點(diǎn)在于酒店的經(jīng)營，故在實(shí)地調(diào)研中發(fā)現(xiàn)存在因項(xiàng)目的發(fā)起人與基礎(chǔ)資產(chǎn)的權(quán)利人為總公司與下設(shè)分公司的關(guān)系而導(dǎo)致資產(chǎn)權(quán)利人未能獲悉相關(guān)準(zhǔn)確信息的現(xiàn)象，如基礎(chǔ)資產(chǎn)作為押品使用，或者分公司以股權(quán)方式進(jìn)行對外投資等情況。與此同時(shí)，基礎(chǔ)資產(chǎn)的相關(guān)他項(xiàng)權(quán)利證書原件可能存放于總公司，因此簡單的通過核驗(yàn)原件來確定基礎(chǔ)資產(chǎn)的相關(guān)權(quán)利情況就有所偏失。

2.其他權(quán)利狀況的調(diào)研處理

資產(chǎn)證券化項(xiàng)目要求基礎(chǔ)資產(chǎn)不得附帶抵押、質(zhì)押等擔(dān)保負(fù)擔(dān)或其他權(quán)利限制，但通過專項(xiàng)計(jì)劃相關(guān)安排，在原始權(quán)益人向?qū)ｍ?xiàng)計(jì)劃轉(zhuǎn)移基礎(chǔ)資產(chǎn)時(shí)能夠解除相關(guān)擔(dān)保負(fù)擔(dān)和其他權(quán)利限制的可以除外。因此我們在該類型項(xiàng)目操作過程中不僅需要關(guān)注，更需要明確這一權(quán)利的解除前提。

3.基礎(chǔ)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件的關(guān)注

資產(chǎn)證券化項(xiàng)目要求管理人以及律師等中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對基礎(chǔ)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成后與原始權(quán)益人風(fēng)險(xiǎn)隔離的有效性、基礎(chǔ)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的合法有效性、附屬擔(dān)保權(quán)益轉(zhuǎn)讓的合法有效性作出判斷。每個(gè)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行判斷的依據(jù)和基礎(chǔ)亦是從自身專業(yè)角度出發(fā)，而多專業(yè)的融合能更全面的反映真實(shí)的情況。因此需要我們借用相關(guān)機(jī)構(gòu)工作成果并對其進(jìn)行引用說明。

4.基礎(chǔ)資產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)狀及效益的關(guān)注

（1）基礎(chǔ)資產(chǎn)經(jīng)營數(shù)據(jù)的處理

資產(chǎn)證券化項(xiàng)目的現(xiàn)金流分析預(yù)測多是以基礎(chǔ)資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營為前提，需要對企業(yè)經(jīng)營的水平及發(fā)展趨勢進(jìn)行關(guān)注，因此對企業(yè)歷史經(jīng)營數(shù)據(jù)的搜集是必要程序之一。

通常企業(yè)歷史經(jīng)營數(shù)據(jù)是以財(cái)報(bào)形式提交，與現(xiàn)金流預(yù)測分析所需要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)存在一定的差異，諸如現(xiàn)金流預(yù)測中資產(chǎn)的折舊攤銷、財(cái)務(wù)費(fèi)用等不應(yīng)計(jì)入成本費(fèi)用進(jìn)行扣減，而企業(yè)的財(cái)報(bào)經(jīng)營成本中會(huì)含有此類科目，且分類較多，因此需要評估師對其財(cái)報(bào)進(jìn)行比較深入細(xì)致的剝離和研判，租金、成本等信息透明化。

資產(chǎn)證券化項(xiàng)目涉及到供水、供暖、供熱、供電合同、高速公路收費(fèi)、票證收入、物業(yè)租賃合同等基礎(chǔ)資產(chǎn)時(shí)，基礎(chǔ)資產(chǎn)的權(quán)利限制情況可能對其形成和存續(xù)、現(xiàn)金流持續(xù)產(chǎn)生造成較大影響，評估師應(yīng)當(dāng)關(guān)注相關(guān)權(quán)利限制是否可能導(dǎo)致基礎(chǔ)資產(chǎn)被處置從而影響到原始權(quán)益人的持續(xù)經(jīng)營，需要對企業(yè)核心人員作深入訪談。為確保企業(yè)訪談效果的實(shí)現(xiàn)，評估師需要提前擬定詳細(xì)的訪談提綱，并了解企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)營數(shù)據(jù)。我們集合酒店經(jīng)營負(fù)責(zé)人、分項(xiàng)負(fù)責(zé)人進(jìn)行集中現(xiàn)場訪談，可為實(shí)地查勘、資料甄別補(bǔ)充大量重要的信息，更高效厘清基礎(chǔ)資產(chǎn)的前世今生，對其收益的可持續(xù)性作精準(zhǔn)判斷。

（2）市場調(diào)研的增加點(diǎn)

企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)營數(shù)據(jù)是資產(chǎn)證券化項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)測分析的重要依據(jù)。歷史數(shù)據(jù)是一個(gè)重要判斷依據(jù)，但是基于謹(jǐn)慎原則，我們需要對其客觀性作判斷，市場調(diào)研過程中要掌握行業(yè)的數(shù)據(jù)及類似資產(chǎn)的經(jīng)營數(shù)據(jù)，透過運(yùn)營現(xiàn)狀現(xiàn)象看本質(zhì)。

酒店物業(yè)經(jīng)營水平受區(qū)域酒店業(yè)發(fā)展水平、區(qū)域特色景觀、人文等旅游資源、區(qū)域交通條件共同作用，同地區(qū)競品酒店的分布情況及經(jīng)營狀況對酒店經(jīng)營收入具有極大的影響力，同時(shí)同地區(qū)酒店的人力成本等重要成本支出亦影響到酒店經(jīng)營成本的占比關(guān)系。

鑒定基礎(chǔ)資產(chǎn)持有人提供的相關(guān)經(jīng)營數(shù)據(jù)是否合理，準(zhǔn)確把握反映房地產(chǎn)價(jià)值的客觀經(jīng)營數(shù)據(jù)，均需要評估師對同地區(qū)競品酒店有充分的調(diào)研，通過對競爭對手的規(guī)模、經(jīng)營特色、經(jīng)營現(xiàn)狀及經(jīng)營預(yù)期的對比分析，準(zhǔn)確提煉基礎(chǔ)資產(chǎn)合理有效的經(jīng)營數(shù)據(jù)。在對比分析過程中，從評估師的角度為基礎(chǔ)資產(chǎn)最高最佳利用提供專業(yè)判斷，有利于項(xiàng)目發(fā)起人提升資產(chǎn)盤整和運(yùn)營能力。

四、總結(jié)與展望

我國REITs及CMBS項(xiàng)目市場潛力巨大，項(xiàng)目權(quán)益化和凈值化是大勢所趨，備受矚目。REITs及CMBS的核心要素與評估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍高度契合，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)積極參與、探索和推動(dòng)相關(guān)業(yè)務(wù)，變革創(chuàng)新，迎接未來。

我們從企業(yè)類ABS到不良資產(chǎn)ABS，從REITs到CMBS，從交易所到銀行間市場，在遵循相關(guān)法律法規(guī)和評估準(zhǔn)則，恪守獨(dú)立、客觀和公正的原則的前提下，全面分析基礎(chǔ)資產(chǎn)的狀況和其他因素情況，運(yùn)用專業(yè)知識對未來走向作合理預(yù)測，在不動(dòng)產(chǎn)、不良資產(chǎn)、購房尾款等證券化方面參與了多項(xiàng)首單產(chǎn)品并攻克各類難題，高標(biāo)準(zhǔn)、高效率地完成各項(xiàng)評估咨詢工作，得到了證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)、投資者及合作伙伴的高度認(rèn)可。

資產(chǎn)證券化項(xiàng)目是未來評估咨詢業(yè)務(wù)增長的重點(diǎn)領(lǐng)域，評估機(jī)構(gòu)要充分發(fā)揮資產(chǎn)估值和現(xiàn)金流預(yù)測分析等專業(yè)特長，提升執(zhí)業(yè)質(zhì)量和服務(wù)能力，真正服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，助力國家金融市場的健康發(fā)展。