謝九

每個(gè)在外打拼的年輕人，心里都渴望擁有一個(gè)溫暖的“家”

房地產(chǎn)的拐點(diǎn)真的來(lái)了嗎？

今年9月份，萬(wàn)科的郁亮在一次內(nèi)部講話(huà)中表示，房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)折實(shí)實(shí)在在到來(lái)了，要以“活下去”為最終目標(biāo)。在9月底的萬(wàn)科秋季例會(huì)上，會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)“活下去”的標(biāo)語(yǔ)更是在網(wǎng)絡(luò)上刷屏。龍頭萬(wàn)科都如此悲觀(guān)，地產(chǎn)行業(yè)20年的繁榮真的要結(jié)束了嗎？

從銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的前景的確在迅速惡化。今年前三季度，國(guó)內(nèi)商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)僅為2.9%，而去年同期增速是10.3%，2016年的同期銷(xiāo)售增速更是高達(dá)27%。僅僅兩年時(shí)間，商品房銷(xiāo)售增速可謂雪崩式下滑，按照這樣的趨勢(shì)，商品房銷(xiāo)售出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)已經(jīng)近在咫尺，如果僅從單月銷(xiāo)售來(lái)看，今年9月份的銷(xiāo)售增速其實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。

房地產(chǎn)是一個(gè)高負(fù)債的行業(yè)，國(guó)內(nèi)龍頭地產(chǎn)公司的負(fù)債率基本上超過(guò)80%。恒大的負(fù)債率是82%，萬(wàn)科的是85%，碧桂園的是90%，融創(chuàng)的是91%，房地產(chǎn)企業(yè)幾乎都將高杠桿資金用到了極致。

在過(guò)去住房短缺的時(shí)代，開(kāi)發(fā)商的房子很快就可以售罄，實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售回款，為開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流正常運(yùn)轉(zhuǎn)提供了重要保障，但是一旦住房銷(xiāo)售放緩，開(kāi)發(fā)商們就要隨時(shí)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。為了避免現(xiàn)金流斷裂，開(kāi)發(fā)商不得不通過(guò)其他各種渠道融資，以彌補(bǔ)銷(xiāo)售回款放慢帶來(lái)的沖擊，這就使得原本已經(jīng)很高的負(fù)債率繼續(xù)攀升。尤其是最近幾年國(guó)內(nèi)資金去杠桿，加之房地產(chǎn)融資的渠道收緊，開(kāi)發(fā)商融資的成本越來(lái)越高。2015年，很多房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)債成本只有不到4%，但是最近兩年快速提升，2017年，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本大致在8%左右，今年基本上在12%以上。恒大最近發(fā)債18億美元，利息高達(dá)13.75%，許家印自掏腰包認(rèn)購(gòu)了10億美元。恒大尚且如此，房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的融資難度之大可見(jiàn)一斑。市場(chǎng)融資難度越大，開(kāi)發(fā)商的融資成本就越高，由此形成了一個(gè)惡性循環(huán)。

雪上加霜的是，未來(lái)幾年，房地產(chǎn)企業(yè)將迎來(lái)償債高峰期。2015年，管理層為了鼓勵(lì)債券市場(chǎng)發(fā)展，對(duì)公司債的發(fā)行大幅松綁，當(dāng)年證監(jiān)會(huì)出臺(tái)《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》，對(duì)發(fā)債主體的門(mén)檻大幅降低，此前只有境內(nèi)外上市公司才能發(fā)行公司債，新規(guī)將符合條件的非上市公司也納入其中。加之當(dāng)年股災(zāi)之后資金無(wú)處可去，導(dǎo)致大量資金涌入債券市場(chǎng)，債券市場(chǎng)的發(fā)行規(guī)模在當(dāng)年出現(xiàn)井噴。房地產(chǎn)企業(yè)借這一輪債券牛市大規(guī)模融資，但是現(xiàn)在開(kāi)始陸續(xù)進(jìn)入還債期。有市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前國(guó)內(nèi)房企的負(fù)債總額大概為19萬(wàn)億元，其中2019年和2021年是償債高峰，大概有12萬(wàn)億元將在明后年陸續(xù)到期。

萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)郁亮

面對(duì)嚴(yán)峻的債務(wù)壓力，開(kāi)發(fā)商們的選擇并不多。一是借新債還舊債，但是面對(duì)越來(lái)越嚴(yán)的融資環(huán)境，以及越來(lái)越高的融資成本，借新還舊的辦法只能是飲鴆止渴。

第二個(gè)辦法就是降價(jià)，加速銷(xiāo)售資金回款。郁亮在“活下去”的講話(huà)中就重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了回款：“6300億的回款目標(biāo)是所有業(yè)務(wù)的起點(diǎn)、基礎(chǔ)和保障，如果 6300 億回款目標(biāo)沒(méi)有達(dá)成，我們所有的業(yè)務(wù)都可以停，因?yàn)檫@說(shuō)明我們沒(méi)有任何資格和能力做下去?！倍聦?shí)上，萬(wàn)科也的確在嚴(yán)格執(zhí)行回款的核心目標(biāo)，這一輪樓市降價(jià)，萬(wàn)科又一次站在了前列，網(wǎng)上熱傳的新聞“廈門(mén)白鷺郡降價(jià)四成”也讓人看到了萬(wàn)科活下去的決心和勇氣。除了萬(wàn)科，另外幾家房地產(chǎn)龍頭碧桂園、恒大等也都基本上采取了相同的戰(zhàn)略，通過(guò)降價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)快速回款，恒大早在年初就宣布全國(guó)樓盤(pán)8.9折，碧桂園更是因?yàn)榻祪r(jià)幅度過(guò)大導(dǎo)致售樓處被砸。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)對(duì)債務(wù)危機(jī)還有一個(gè)不得已的辦法，就是出售股權(quán)或是轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目。萬(wàn)達(dá)將大量資產(chǎn)出售給融創(chuàng)，就是典型的斷臂求生，不僅是萬(wàn)達(dá)，今年已經(jīng)有很多房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓股權(quán)來(lái)獲取資金。如果實(shí)在沒(méi)有出路，那就只能接受破產(chǎn)或者被收購(gòu)的命運(yùn)，比如當(dāng)年孫宏斌的順馳和宋衛(wèi)平的綠城，都是因?yàn)橘Y金鏈斷裂而不得不被他人收購(gòu)。

當(dāng)然，這并不是房地產(chǎn)企業(yè)第一次遇到困境。過(guò)去10年，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷過(guò)兩次低谷，一次是2008年金融危機(jī)爆發(fā)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)量?jī)r(jià)齊跌，很多城市的房?jī)r(jià)跌幅都超過(guò)了20%甚至更多，另外一次是2012年，當(dāng)時(shí)樓市成交量急劇萎縮，商品房銷(xiāo)售面積持續(xù)保持負(fù)增長(zhǎng)。這兩次房地產(chǎn)低谷，最終都是靠政策層面救市，樓市從低谷大幅反彈，房地產(chǎn)企業(yè)也最終有驚無(wú)險(xiǎn)地度過(guò)寒冬，迎來(lái)一個(gè)又一個(gè)春天。但是這一次，政策風(fēng)向變了。

2016年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，首次提出了“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。在“房住不炒”首次提出之時(shí)，大部分人都認(rèn)為這不過(guò)是房地產(chǎn)調(diào)控史上的又一個(gè)口號(hào)而已，過(guò)不了多長(zhǎng)時(shí)間，調(diào)控就會(huì)再度放松，所以很多人并沒(méi)有將這一次的“房住不炒”太當(dāng)回事。但是隨著時(shí)間推移，越來(lái)越多的人開(kāi)始意識(shí)到，“房住不炒”確實(shí)是要?jiǎng)诱娓竦牧恕?/p>

按照以往的經(jīng)驗(yàn)，每次房?jī)r(jià)上漲過(guò)快時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控力度都會(huì)加大，但隨著經(jīng)濟(jì)遭遇增長(zhǎng)壓力，房地產(chǎn)調(diào)控很快就會(huì)松綁。這一次“房住不炒”提出之時(shí)，也是樓市剛剛經(jīng)歷了一輪暴漲，很多人預(yù)計(jì)調(diào)控力度應(yīng)該不會(huì)持續(xù)太久。結(jié)果“房住不炒”提出來(lái)已經(jīng)兩年，至今未有絲毫放松的跡象。

尤其值得一提的是，隨著今年中美貿(mào)易戰(zhàn)持續(xù)升級(jí)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)遭遇前所未有的增長(zhǎng)壓力，即便如此，中央政策對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控也并沒(méi)有松動(dòng)，在穩(wěn)增長(zhǎng)的壓力之下，第一時(shí)間重啟了基建引擎，但對(duì)于房地產(chǎn)引擎沒(méi)有絲毫重啟的跡象。

7月31日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作，在這次會(huì)議上，中央首次將中國(guó)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)描述為“穩(wěn)中有變”。歷史上來(lái)看，官方對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的描述通常都是“穩(wěn)中向好”，這一次描述口徑發(fā)生變化，其實(shí)是相當(dāng)于承認(rèn)當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)遭遇的困難。但即便如此，中央也依然強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，在會(huì)議列出的六大任務(wù)中，第五條就是“下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”。

今年3月份的《政府工作報(bào)告》，對(duì)于房?jī)r(jià)的表述是“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”，7月份則變?yōu)椤皥?jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，前者意味著允許房?jī)r(jià)有一定的上漲空間，只是不能過(guò)快上漲，而這一次政治局會(huì)議的表態(tài)，意味著已經(jīng)不能容忍房?jī)r(jià)的上漲。在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)穩(wěn)中有變的背景下，依然對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控做出這樣的表態(tài)，中央對(duì)于“房住不炒”的決心可見(jiàn)一斑。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，這意味著過(guò)去屢屢被驗(yàn)證的“經(jīng)濟(jì)下滑帶來(lái)調(diào)控放松”的模式已經(jīng)很難重演。開(kāi)發(fā)商們向來(lái)是對(duì)政策最為敏感的群體，當(dāng)風(fēng)向開(kāi)始轉(zhuǎn)變時(shí)，開(kāi)發(fā)商們最早意識(shí)到，等待政策救市已經(jīng)不太可能，唯有自救才能度過(guò)寒冬。郁亮在“活下去”的講話(huà)中就認(rèn)識(shí)到，“雖然我們所處的行業(yè)仍然有發(fā)展前景，但是我們做的事情必須要改變，必須要認(rèn)識(shí)到社會(huì)的方方面面都進(jìn)入轉(zhuǎn)折時(shí)期。在這個(gè)時(shí)期我們應(yīng)該怎么做？只有四個(gè)字：收斂，聚焦。這是應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)折點(diǎn)和不確定情況的最好方法。只有收斂和聚焦，我們才能應(yīng)對(duì)正在發(fā)生的轉(zhuǎn)折;沒(méi)有收斂和聚焦，我們就很容易在轉(zhuǎn)折點(diǎn)中被淘汰”?；谶@樣的判斷，“活下去”成為萬(wàn)科當(dāng)前的生存之道。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在沐浴了20年的政策春風(fēng)之后，拐點(diǎn)確實(shí)來(lái)了。

?3月22日，昆明民眾向戶(hù)籍民警咨詢(xún)落戶(hù)新政策， 購(gòu)房者、租房者、有合法工作者均可按相關(guān)政策落戶(hù)

“房住不炒”能持續(xù)多久？

對(duì)于“房住不炒”能夠持續(xù)多久，最大的爭(zhēng)議在于，如果中國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)惡化，是否還會(huì)重啟房地產(chǎn)引擎？

今年7月份的中央政治局會(huì)議其實(shí)已經(jīng)對(duì)此做出了回答。在中美貿(mào)易戰(zhàn)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)惡化的背景下，中央依然表示要下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。

真正的挑戰(zhàn)在于，如果中國(guó)經(jīng)濟(jì)下滑的程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)預(yù)期，“房住不炒”的政策是否還能堅(jiān)持？這個(gè)問(wèn)題的關(guān)鍵，在于如何認(rèn)識(shí)當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)所面臨的困難。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)的困難其實(shí)分為兩個(gè)層次，一是因?yàn)橹忻蕾Q(mào)易戰(zhàn)帶來(lái)的短期沖擊，二是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式不合理帶來(lái)的內(nèi)在矛盾。前者可以理解成特朗普貿(mào)易大棒打擊帶來(lái)的外傷，后者其實(shí)才是中國(guó)經(jīng)濟(jì)真正的致命內(nèi)傷。

如果僅從貿(mào)易戰(zhàn)的沖擊來(lái)看，短期之內(nèi)當(dāng)然會(huì)給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)不可忽視的傷痛，但以中國(guó)經(jīng)濟(jì)今天的體量，還是有很大的回旋余地的，不至于因?yàn)閹装賰|甚至上千億美元的貿(mào)易訂單而傷了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的元?dú)狻０凑昭胄旭R駿團(tuán)隊(duì)在今年7月份所做的測(cè)算，500億美元規(guī)模的貿(mào)易戰(zhàn)會(huì)使中國(guó)的GDP增速放緩0.2個(gè)百分點(diǎn)，這個(gè)估計(jì)已經(jīng)充分考慮了出口減少對(duì)其他相關(guān)行業(yè)的第二輪、第三輪影響。當(dāng)然，后來(lái)貿(mào)易戰(zhàn)升級(jí)到2000億美元，將來(lái)還有可能繼續(xù)升級(jí)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)所受影響也會(huì)隨之上升。

貿(mào)易戰(zhàn)爆發(fā)之后，中國(guó)啟動(dòng)了基建補(bǔ)短板和個(gè)稅減免等組合拳來(lái)提振內(nèi)需，近期對(duì)于民營(yíng)企業(yè)也出臺(tái)了一系列扶持政策，預(yù)計(jì)這些政策的效果在明年應(yīng)該會(huì)有所體現(xiàn)，雖然不太可能全面對(duì)沖貿(mào)易戰(zhàn)的影響，但至少可以起到一定的緩沖作用。

如果經(jīng)濟(jì)下滑超出預(yù)期而重新刺激房地產(chǎn)引擎，房地產(chǎn)未必能夠如愿拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。在房?jī)r(jià)上漲超過(guò)一定幅度之后，成本的提升帶來(lái)的負(fù)面沖擊，有可能遠(yuǎn)大于對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)。2015年和2016年的房?jī)r(jià)大漲，房地產(chǎn)投資增速明顯回升，但是中國(guó)經(jīng)濟(jì)并沒(méi)有因此而顯著回暖，最近幾年的經(jīng)濟(jì)增速反而逐年放緩。房地產(chǎn)對(duì)于當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)是否還有明顯的拉動(dòng)作用，已經(jīng)成為一個(gè)有爭(zhēng)議的話(huà)題。

如果重新刺激房地產(chǎn)引擎，最悲觀(guān)的情形可能是房?jī)r(jià)繼續(xù)新一輪大漲，但是經(jīng)濟(jì)增速依然沒(méi)有起色，甚至表現(xiàn)更糟糕。即使房地產(chǎn)短期之內(nèi)還可以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，由此帶來(lái)的損失將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于收益，不僅會(huì)使得房地產(chǎn)調(diào)控前功盡棄，更將使得中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型就此夭折。

對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)而言，真正的挑戰(zhàn)其實(shí)不在于貿(mào)易戰(zhàn)，而是中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期不合理的發(fā)展模式積累下來(lái)的弊端。如果說(shuō)貿(mào)易戰(zhàn)只是中國(guó)的一場(chǎng)重感冒，不合理的發(fā)展模式才是中國(guó)經(jīng)濟(jì)真正的病因，為了治愈一場(chǎng)重感冒而放棄長(zhǎng)期治療，代價(jià)未免太大了。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期積累下來(lái)的不合理發(fā)展模式，很大程度上正是由于過(guò)度發(fā)展房地產(chǎn)所帶來(lái)的。從我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的20年歷史來(lái)看，1998年首次啟動(dòng)住房制度市場(chǎng)化改革，宣布停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化，當(dāng)時(shí)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的頂層設(shè)計(jì)是“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系”。但事實(shí)上，隨后的發(fā)展偏離了政策設(shè)計(jì)的初衷，經(jīng)濟(jì)適用為主的住房體系并沒(méi)有建立起來(lái)。

到了2003年，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，提出“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。明確提出加快普通商品住房發(fā)展，提高其在市場(chǎng)供應(yīng)中的比例，“逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購(gòu)買(mǎi)或承租普通商品住房”。我國(guó)住房制度的頂層設(shè)計(jì)就此發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，當(dāng)房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位被確認(rèn)之后，中國(guó)的房?jī)r(jià)也就此開(kāi)啟了一輪又一輪的上漲。

從拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的角度來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)的高度發(fā)展當(dāng)然給中國(guó)經(jīng)濟(jì)做出了不可磨滅的貢獻(xiàn)，但帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)也同樣突出。首先是房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)形成了一個(gè)很不好的示范效應(yīng)，使得其他行業(yè)都紛紛跨界涌入房地產(chǎn)行業(yè)賺快錢(qián)，在一定程度上荒廢了制造業(yè)等其他行業(yè)的發(fā)展。更重要的是，房?jī)r(jià)不斷上漲，使得中國(guó)經(jīng)濟(jì)的整體成本快速提升，土地、房租和人力成本都在房?jī)r(jià)上漲的過(guò)程中被迅速拉高，一些利潤(rùn)相對(duì)單薄的制造業(yè)根本無(wú)力承受成本的全方位上漲。某種程度上，房地產(chǎn)行業(yè)的興旺，扼殺了其他很多行業(yè)的成長(zhǎng)空間，可謂“一業(yè)興而百業(yè)枯”。從個(gè)人角度來(lái)看，炒房帶來(lái)的巨大財(cái)富效應(yīng)，也使得社會(huì)的財(cái)富分配形成嚴(yán)重扭曲，很多人辛苦上班一輩子，所得收入也不及一套房子帶來(lái)的收益。

房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，也在很大程度上阻礙了中國(guó)經(jīng)濟(jì)向消費(fèi)型轉(zhuǎn)型。對(duì)很多普通民眾而言，購(gòu)買(mǎi)一套住房需要兩個(gè)家庭六個(gè)錢(qián)包的支持才能勉強(qiáng)支付首付款，而每個(gè)月高額的月供支出，更使得日常的現(xiàn)金流所剩無(wú)幾，當(dāng)大部分家庭的財(cái)產(chǎn)都被一套房子壓榨干凈，整個(gè)社會(huì)根本談不上消費(fèi)升級(jí)。

過(guò)去幾年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“三駕馬車(chē)”中，消費(fèi)占比都超過(guò)了50%，但這并不意味著中國(guó)已經(jīng)成為消費(fèi)型經(jīng)濟(jì)，更多是由于外貿(mào)負(fù)增長(zhǎng)帶來(lái)了消費(fèi)占比上升，消費(fèi)自身的增長(zhǎng)其實(shí)并不樂(lè)觀(guān)。以社會(huì)消費(fèi)品零售總額這個(gè)指標(biāo)來(lái)看，最近幾年的增速逐年下降，2010年，我國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額的實(shí)際增速為14.8%，去年的增速下降到10.2%，今年前三季度僅有9.3%。今年下半年以來(lái)，“消費(fèi)降級(jí)”更是成為大多數(shù)人的共識(shí)。如果房?jī)r(jià)繼續(xù)大漲，民眾的消費(fèi)能力還將被繼續(xù)擠壓，中國(guó)經(jīng)濟(jì)向消費(fèi)型轉(zhuǎn)型也就更加遙遙無(wú)期。

經(jīng)過(guò)最近兩年的調(diào)控之后，瘋漲的房?jī)r(jià)得到了遏制，部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了明顯下降，樓市又來(lái)到了一個(gè)關(guān)鍵的十字路口。如果現(xiàn)在重新刺激房地產(chǎn)引擎，房?jī)r(jià)極有可能會(huì)出現(xiàn)新一輪大幅上漲。除了房?jī)r(jià)上漲本身帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)之外，更重要的是，民眾對(duì)于樓市調(diào)控將從此失去信心，中國(guó)房?jī)r(jià)只漲不跌將成為民眾堅(jiān)定的信條。

但事實(shí)上，沒(méi)有任何一個(gè)國(guó)家，任何一種商品的價(jià)格會(huì)只漲不跌，一旦房?jī)r(jià)只漲不跌的預(yù)期形成之后，最終的結(jié)果就必然是泡沫破滅。以房地產(chǎn)在中國(guó)金融體系甚至中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的體量，如果房地產(chǎn)泡沫破滅，將帶來(lái)難以估量的金融危機(jī)甚至全面的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。上世紀(jì)90年代，日本樓市泡沫破滅之后，大量日本家庭因?yàn)榉績(jī)r(jià)暴跌淪為負(fù)資產(chǎn)，很多人不得不流落街頭甚至自殺，日本經(jīng)濟(jì)在隨后30年里徘徊不前，迄今無(wú)法走出當(dāng)年的陰影。對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)而言，唯有堅(jiān)持“房住不炒”，才有可能避免當(dāng)年日本房地產(chǎn)泡沫破滅的悲劇。

?2015年重慶街頭的房產(chǎn)銷(xiāo)售人員

2016年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提及“房住不炒”時(shí)，正值全國(guó)房?jī)r(jià)新一輪大幅上漲，所以全國(guó)各地的舉措大多以行政調(diào)控為主，比如限購(gòu)、限售甚至限價(jià)等等。行政手段的好處在于短期見(jiàn)效快，但從長(zhǎng)期來(lái)看，扭曲了市場(chǎng)正常的供求關(guān)系，因此也不可能長(zhǎng)期維持。所以，“房住不炒”的一大挑戰(zhàn)在于，限購(gòu)、限售以及限價(jià)等行政調(diào)控何時(shí)退出？如果退出，是否會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲？

從目前來(lái)看，由于有些城市房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)明顯降溫，地方政府的土地財(cái)政收入大受影響，因此從地方政府的角度來(lái)看，已經(jīng)存在放松調(diào)控的動(dòng)機(jī)，部分地方政府也在試探性地小幅放松，開(kāi)始上演新一輪的央地博弈。對(duì)于當(dāng)前樓市開(kāi)始發(fā)生的一些微妙變化，新華社近期發(fā)表署名文章：“當(dāng)前有些雜音認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大可能促使政府放松房地產(chǎn)調(diào)控。要明確的是，根據(jù)7月31日中央政治局會(huì)議中所強(qiáng)調(diào)的‘下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題‘堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲的調(diào)控精神，決不會(huì)允許房地產(chǎn)調(diào)控半途而廢、前功盡棄?！?/p>

由于現(xiàn)在房?jī)r(jià)依然存在隨時(shí)反彈的可能，所以限購(gòu)、限售以及限價(jià)等行政手段依然是打壓房?jī)r(jià)最有力的武器，預(yù)計(jì)短期之內(nèi)還是不會(huì)放松。從更長(zhǎng)期來(lái)看，如果說(shuō)將來(lái)行政調(diào)控手段終有退出的一天，這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)應(yīng)該是房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)充分建立，比如租房市場(chǎng)能夠發(fā)展到很大的體量，房地產(chǎn)稅能夠平穩(wěn)推出，等等。到那個(gè)時(shí)候，限購(gòu)、限售以及限價(jià)等行政調(diào)控手段才可能會(huì)逐漸退出。

當(dāng)然，不刺激房地產(chǎn)引擎，并不意味著中國(guó)經(jīng)濟(jì)不需要房地產(chǎn)。中國(guó)的城鎮(zhèn)化還有很大的提升空間，完全可以滿(mǎn)足房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，而房地產(chǎn)只需要保持一個(gè)正常的發(fā)展速度，就足以對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)，拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)。反之，如果在政策上強(qiáng)行刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，反而會(huì)帶來(lái)過(guò)猶不及的效果?！胺孔〔怀础闭呷绻軌蜣D(zhuǎn)入長(zhǎng)效機(jī)制，維持長(zhǎng)期穩(wěn)定執(zhí)行的狀態(tài)，無(wú)論對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)還是中國(guó)經(jīng)濟(jì)，其實(shí)都是一個(gè)最佳的平衡。

房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？房租會(huì)漲嗎？

對(duì)于普通民眾而言，“房住不炒”又意味著什么呢？最現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題是，房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？房租會(huì)漲嗎？

“房住不炒”事實(shí)上可以分為兩個(gè)階段，一是目前以限購(gòu)、限售和限價(jià)為主的行政調(diào)控階段，二是將來(lái)以購(gòu)租并舉和房地產(chǎn)稅為主的長(zhǎng)效調(diào)控階段。從現(xiàn)在行政調(diào)控階段來(lái)看，如果“房住不炒”繼續(xù)維持現(xiàn)在的調(diào)控力度，中短期內(nèi)將會(huì)有越來(lái)越多的城市房?jī)r(jià)漲幅放緩，甚至出現(xiàn)明顯降價(jià)。

從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看，由于資金壓力越來(lái)越大，如果政策層面沒(méi)有松動(dòng)的跡象，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商將不得不通過(guò)降價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)快速回款，以維持資金鏈的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)商的資金壓力越大，降價(jià)的幅度也會(huì)越大。最近全國(guó)各地再度出現(xiàn)了打砸售樓處的“房鬧”行為，或許還只是一個(gè)開(kāi)始。從二手房市場(chǎng)來(lái)看，雖然很多賣(mài)家并沒(méi)有開(kāi)發(fā)商所面臨的資金壓力，但開(kāi)發(fā)商在新房市場(chǎng)的降價(jià)，會(huì)在整體上拉低二手房市場(chǎng)的定價(jià)，同時(shí)也會(huì)在心理上影響二手房賣(mài)家的信心。目前很多城市的新房和二手房?jī)r(jià)格都出現(xiàn)了倒掛，這種現(xiàn)象持續(xù)下去，顯然也會(huì)加大二手房的降價(jià)壓力。

從購(gòu)房者的角度來(lái)看，嚴(yán)格的限購(gòu)將很多買(mǎi)房者拒之門(mén)外，而限售政策又提升了炒房的成本和難度，市場(chǎng)的潛在需求被大幅擠壓。即使對(duì)于具備購(gòu)房條件的剛需和改善型需求者，由于貸款成本越來(lái)越高，買(mǎi)房的壓力也是越來(lái)越大。尤其在二手房市場(chǎng)，過(guò)去“以小換大”的換房需求是二手房市場(chǎng)的主力，但是隨著銀行對(duì)首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)提高，放貸周期拉長(zhǎng)，二手房市場(chǎng)的換房難度越來(lái)越大，相應(yīng)需求也是大幅萎縮。

由于樓市的供需雙方都感受到了“房住不炒”的壓力，從短期來(lái)看，房?jī)r(jià)的下行壓力還是很大。但是從更長(zhǎng)期來(lái)看，“房住不炒”并不意味著房?jī)r(jià)絕對(duì)會(huì)下降。某種程度上講，目前有些過(guò)于行政化的調(diào)控手段，扭曲了市場(chǎng)正常的供求關(guān)系，比如限購(gòu)、限售、不允許高價(jià)樓盤(pán)入市等等，這些舉措雖然能夠在短期之內(nèi)壓制房?jī)r(jià)上行，但是也為將來(lái)房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲埋下了種子。

目前我國(guó)的商品房庫(kù)存已經(jīng)降到了4年來(lái)新低。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2015年末，全國(guó)商品房待售面積高達(dá)7.1853億平方米，達(dá)到了歷史峰值，在經(jīng)過(guò)了2015年和2016年兩年的銷(xiāo)售高峰之后，2017年末，全國(guó)商品房待售面積下降到5.8923億平方米。今年9月末，商品房待售面積下降到5.3191億平方米，創(chuàng)下4年來(lái)的新低，和去年同期相比下降了13%，和2015年的庫(kù)存高峰相比下降了26%。如果庫(kù)存繼續(xù)下降，部分城市供需關(guān)系出現(xiàn)緊張，有可能會(huì)再度形成恐慌性搶房，帶來(lái)房?jī)r(jià)新一輪上漲。今年以來(lái)，全國(guó)多地出現(xiàn)了搖號(hào)買(mǎi)房的現(xiàn)象，這也是對(duì)當(dāng)前樓市調(diào)控機(jī)制的一個(gè)預(yù)警。

?從購(gòu)房者的角度來(lái)看，嚴(yán)格的限購(gòu)將很多買(mǎi)房者拒之門(mén)外，貸款成本越來(lái)越高，買(mǎi)房的壓力也越來(lái)越大

正因?yàn)槿绱?，從長(zhǎng)期來(lái)看，“房住不炒”將來(lái)也一定會(huì)從行政干預(yù)為主轉(zhuǎn)向建立長(zhǎng)效機(jī)制，通過(guò)更加市場(chǎng)化的手段來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控。在房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立之后，樓市的漲跌將主要由市場(chǎng)的供求關(guān)系來(lái)決定，供過(guò)于求的城市房?jī)r(jià)將會(huì)下跌，供不應(yīng)求的城市房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲。

不過(guò)，這種基于市場(chǎng)供求關(guān)系帶來(lái)的房?jī)r(jià)上漲，和此前屢屢靠政策刺激帶來(lái)的上漲有本質(zhì)不同，前者的上漲主要由市場(chǎng)供給決定，可以說(shuō)是一種健康的上漲，而后者的上漲主要是政策刺激帶來(lái)了只漲不跌的預(yù)期，因此會(huì)形成巨大的泡沫，甚至?xí)T發(fā)嚴(yán)重的金融危機(jī)。

在經(jīng)過(guò)了最近兩年的調(diào)控之后，國(guó)內(nèi)不同城市之間的房?jī)r(jià)走勢(shì)出現(xiàn)了明顯分化，以北京為首的一線(xiàn)城市率先出現(xiàn)了下跌，二、三、四線(xiàn)樓市繼續(xù)保持上漲的勢(shì)頭，但從更長(zhǎng)期來(lái)看，這種趨勢(shì)也隨時(shí)可能逆轉(zhuǎn)。從供求關(guān)系來(lái)看，一線(xiàn)城市的供求永遠(yuǎn)是最緊張的，將來(lái)還是存在反彈的可能性。二線(xiàn)城市過(guò)去一段時(shí)間的上漲，很大程度上是因?yàn)槿瞬判抡?。由于很多二線(xiàn)城市出臺(tái)了鼓勵(lì)人才落戶(hù)的政策，這在很大程度上刺激了當(dāng)?shù)貥鞘械陌l(fā)展，隨著一線(xiàn)城市的生活成本越來(lái)越高，二線(xiàn)城市可能還會(huì)繼續(xù)保持人口流入。在一線(xiàn)樓市降溫之后，三、四線(xiàn)樓市的漲幅最大，但同時(shí)也最危險(xiǎn)。三、四線(xiàn)樓市的購(gòu)買(mǎi)力主要來(lái)自棚改貨幣化的支持，隨著未來(lái)幾年棚改貨幣化的力度逐漸下降，三、四線(xiàn)樓市的購(gòu)買(mǎi)力也將大幅萎縮。

如果“房住不炒”的政策目標(biāo)是遏制房?jī)r(jià)上漲，那么在一些供求關(guān)系緊張的城市，僅僅依靠限購(gòu)、限售和限價(jià)等手段并不能徹底遏制房?jī)r(jià)上漲，只有增加供應(yīng)，改變市場(chǎng)供求關(guān)系才可能從根本上解決房?jī)r(jià)上漲的壓力。

2016年4月19日，上海街頭的一位老人在查看售房信息。此時(shí)距離上海頒布最嚴(yán)調(diào)控新政“滬九條”已經(jīng)過(guò)去大半個(gè)月，新政出臺(tái)后滬上的新房市場(chǎng)出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”的狀況

最近幾年，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)成為我國(guó)住房制度改革的重要內(nèi)容，也被視為“房住不炒”最重要的長(zhǎng)效機(jī)制之一，北京、廣州、上海等很多城市都出臺(tái)了鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)的政策。但就在租賃市場(chǎng)迎來(lái)政策春天的時(shí)候，今年8月份，北京市的住房租金價(jià)格出現(xiàn)一輪快速上漲，在中低收入人群當(dāng)中引發(fā)恐慌。在“購(gòu)租并舉”被確認(rèn)為“房住不炒”的重要長(zhǎng)效機(jī)制之后，房租價(jià)格就開(kāi)始快速上漲，這二者之間有必然聯(lián)系嗎？

如果從短期來(lái)看，發(fā)展租房市場(chǎng)確實(shí)有引發(fā)租金上漲的可能性。

為了鼓勵(lì)更多的人選擇租房而不是購(gòu)房，政策層面開(kāi)始出臺(tái)一些保護(hù)租房者利益的辦法，這會(huì)在一定程度上增加租房市場(chǎng)的需求。今年7月份，住建部、發(fā)改委、公安部等九部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將通過(guò)立法明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買(mǎi)房居民享有同等待遇。很多地方政府也開(kāi)始探索租購(gòu)?fù)瑱?quán)，比如廣州就賦予符合條件的承租人子女就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，有些地方政府甚至放開(kāi)了租房落戶(hù)，這些政策都會(huì)在一定程度上提升租房的吸引力，進(jìn)而增加租房市場(chǎng)的需求。但在租房需求快速提升的同時(shí)，租房市場(chǎng)的供給短期之內(nèi)面臨不足，勢(shì)必會(huì)引發(fā)租金價(jià)格上漲。

當(dāng)政府難以完全提供租房市場(chǎng)的供給時(shí)，就需要社會(huì)資本的介入。國(guó)務(wù)院《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》就提出，住房租賃體系“以市場(chǎng)配置為主、政府提供基本保障”。隨著大量社會(huì)資本進(jìn)入租房市場(chǎng)，資本的逐利性也注定了這些資本會(huì)要求較高的回報(bào)率，這也會(huì)拉高市場(chǎng)的租金價(jià)格。今年8月份北京的房租大漲，當(dāng)時(shí)就有傳言是部分長(zhǎng)租公寓哄抬價(jià)格，有關(guān)部門(mén)召集部分中介開(kāi)會(huì)，后者做出了兩個(gè)月不漲租金的承諾。隨著兩個(gè)月承諾到期，近期北京部分中介的價(jià)格又開(kāi)始大幅上漲，提價(jià)幅度高達(dá)兩成。

我國(guó)租房市場(chǎng)面臨的一個(gè)難題在于，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲導(dǎo)致租金回報(bào)率失真。以“住房租金/住房總價(jià)”這個(gè)公式來(lái)測(cè)算租金回報(bào)率，北京等一線(xiàn)城市由于住房總價(jià)這個(gè)分母過(guò)大，所以導(dǎo)致租金回報(bào)率很低，大概只有1.5%。按照發(fā)達(dá)國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)，租金回報(bào)率通常在4%以上，是一個(gè)比較合理的水平。但是在國(guó)內(nèi)，由于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，使得租金回報(bào)率處在很低的水平，但是相對(duì)于民眾的收入，租金的絕對(duì)水平其實(shí)并不低。對(duì)于房東而言，在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的年代，主要回報(bào)來(lái)自于房?jī)r(jià)收益，對(duì)于租金回報(bào)并沒(méi)有過(guò)高的要求，但是當(dāng)房?jī)r(jià)不再上漲甚至開(kāi)始下跌，一些高價(jià)買(mǎi)房的房東無(wú)法從房?jī)r(jià)上漲中獲得收益，因此勢(shì)必會(huì)要求較高的租金回報(bào)予以彌補(bǔ)，這就使得租金水平開(kāi)始上升。

對(duì)于租房者而言，如果租金價(jià)格大漲，甚至和買(mǎi)房的月供水平相當(dāng)時(shí)，肯定會(huì)覺(jué)得與其每個(gè)月將錢(qián)交給房東，還不如自己供房，如果這樣的話(huà)，很多人將會(huì)從租房市場(chǎng)轉(zhuǎn)移到買(mǎi)房市場(chǎng)。如何避免租金過(guò)快上漲，將是“購(gòu)租并舉”能否成功的最大挑戰(zhàn)。如果租金價(jià)格合理，又可以享受購(gòu)租同權(quán)的待遇，對(duì)于中低收入人群還是具有很大的吸引力。

過(guò)去20年來(lái)，國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)持續(xù)大幅上漲，除了供需因素以及政策層面的刺激之外，還有一個(gè)很重要的原因是，中國(guó)人對(duì)于房子賦予了太多額外的功能，尤其是對(duì)經(jīng)歷過(guò)短缺時(shí)代的中國(guó)人，房子不僅能夠提供最大程度的歸屬感和安全感，甚至還可以對(duì)抗通貨膨脹，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由。

按照“房住不炒”的定位，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，核心要義就在于讓房子回歸最純粹的住房屬性，而不再有其他的附加價(jià)值。但是在中國(guó)人的潛意識(shí)里，房子總是多多益善，因此，想要讓國(guó)人改變對(duì)于住房的傳統(tǒng)觀(guān)念并非易事。

隨著將來(lái)樓市的供求關(guān)系發(fā)生實(shí)質(zhì)性改變，住房不再是稀缺品，持有多套房產(chǎn)不僅不會(huì)實(shí)現(xiàn)財(cái)富積累，反而會(huì)在房地產(chǎn)稅的打壓下成為沉重的負(fù)擔(dān)。唯有如此，國(guó)人才可能徹底消除對(duì)于房子的執(zhí)念，也唯有如此，“房住不炒”在中國(guó)才可能真正成為現(xiàn)實(shí)。