本刊記者 駱 俊

近日，不少熱點(diǎn)城市房貸利率的下調(diào)激起市場對國家松綁地產(chǎn)的可能性的探討，房地產(chǎn)板塊幾度異動(dòng)。在筆者看來，券商常談的估值優(yōu)勢、龍頭集中度提升或是三季報(bào)業(yè)績優(yōu)異等均難以成為中短期房地產(chǎn)板塊股價(jià)的起爆點(diǎn)，政策的邊際變化或?qū)⑻峁╇A段性的交易機(jī)會，但房地產(chǎn)板塊整體大的機(jī)會尚未到來，市場仍在期盼未來房地產(chǎn)行業(yè)可能出現(xiàn)的“政策底”。

長期邏輯梳理

目前市場看多房地產(chǎn)板塊主要從業(yè)績優(yōu)異、估值優(yōu)勢明顯以及龍頭集中度提升三個(gè)角度出發(fā)。業(yè)績上看，據(jù)wind統(tǒng)計(jì)，截至10月30日，根據(jù)申萬行業(yè)分類，34家百億市值以上的房地產(chǎn)企業(yè)中，有30家實(shí)現(xiàn)凈利潤增長，其中27家企業(yè)凈利潤增速超10%，18家增速超50%，13家增速超100%。估值上看，房地產(chǎn)板塊整體市盈率為9.03，排在申萬28個(gè)行業(yè)的第三位，僅次于鋼鐵和銀行，其中龍頭股萬科A（000002）、保利地產(chǎn)（600048）以及招商蛇口（001979）的市盈率均在8倍左右，此外從PB以及NAV其他指標(biāo)角度看，房地產(chǎn)板塊的估值均處在低位。行業(yè)集中度上升是長期邏輯，大者恒大、強(qiáng)者恒強(qiáng)在弱市下會更明顯，根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，截止9月末，百強(qiáng)房企各梯隊(duì)入榜門檻較去年同期繼續(xù)提升，同比增速遠(yuǎn)超行業(yè)。

在上述三大利好因素下，房地產(chǎn)板塊今年依然出現(xiàn)大幅下跌，萬科A今年自高點(diǎn)以來的最大跌幅甚至達(dá)到72.02%。高度預(yù)期之內(nèi)的業(yè)績以及未來業(yè)績的不確定性也是制約房地產(chǎn)板塊的一大原因，由于地產(chǎn)公司確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入需要一定的時(shí)間，因此其業(yè)績的增長表現(xiàn)往往滯后于樓市銷售數(shù)據(jù)的火爆，因此短期即便房地產(chǎn)企業(yè)公布火爆但卻在預(yù)期之內(nèi)的三季報(bào)業(yè)績，也不易激起市場的熱情。更重要的是，監(jiān)管層重拳出擊之下，如今市場對于房地產(chǎn)行業(yè)在未來的業(yè)績存較大的不確定性，現(xiàn)有的業(yè)績增速或難以為繼，甚至市場還探討在內(nèi)憂外患之下“樓市崩盤”出現(xiàn)的可能性，風(fēng)聲鶴唳的房地產(chǎn)板塊難以成為市場的首選。估值上雖然具有一定優(yōu)勢，但如今A股泥沙俱下，跌出投資價(jià)值的并非只有那部分房地產(chǎn)龍頭個(gè)股，在A股探底之路尚未走完的情況下，市場擔(dān)心包括房地產(chǎn)龍頭股在內(nèi)的一眾藍(lán)籌股將與A股的估值中樞一同下移，低估的估值存在進(jìn)一步被低估的可能。因此，即便三大長期利好因素客觀存在，但遠(yuǎn)水難救近火，房地產(chǎn)板塊今年出現(xiàn)大幅調(diào)整。

期待“政策底”到來

近期，北京、廣州、杭州、佛山等房地產(chǎn)熱門城市出現(xiàn)部分銀行下調(diào)房貸利率的現(xiàn)象，為去年以來首次多城同時(shí)出現(xiàn)房貸利率下調(diào)。對此，不少市場人士提出“房地產(chǎn)市場解開限購已經(jīng)箭在弦上”的觀點(diǎn)，甚至有自媒體表示“全面取消限購”。盡管官方已對相關(guān)消息進(jìn)行證偽，但房地產(chǎn)的表現(xiàn)依舊可圈可點(diǎn)，并未出現(xiàn)明顯下跌。

分析來看，部分城市下調(diào)房貸利率主要由于資金成本下降和爭奪市場份額。近半年來，央行降準(zhǔn)等一系列貨幣政策使得市場整體流動(dòng)性趨于寬松，銀行的資金成本有所下降，因此房貸利率下調(diào)有一定合理性，部分銀行也借此機(jī)會試圖爭奪更多的市場份額。

10月份，深圳推出首例現(xiàn)房銷售，引發(fā)市場對房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步升級的恐慌。不過，該地塊在拍賣之初便已確定是現(xiàn)房銷售，因此反映的是當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場的情況，而非監(jiān)管層當(dāng)下對房地產(chǎn)市場的態(tài)度。其次，另一個(gè)重點(diǎn)城市南京在下半年出臺政策大幅降低拿地門檻，當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)房銷售條款悄無聲息就此消失。不僅是南京和深圳，全國不少城市均出臺上述看似態(tài)度截然相反的政策。筆者想表明的是，當(dāng)下的房地產(chǎn)市場，雖然部分一線城市的政策有示范效應(yīng)，但更多時(shí)候單一或少數(shù)城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策往往是因城施策的結(jié)果，比如某個(gè)城市的房子銷售情況不容樂觀，當(dāng)?shù)乇愠雠_政策刺激，反之亦然，保證房地產(chǎn)市場的“穩(wěn)定”，過熱或過冷都是監(jiān)管層不愿意看到的，因此投資者不能以此輕易得出類似“拐點(diǎn)到來”以及“全面松綁”的結(jié)論。

根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，土地樓面價(jià)、溢價(jià)率雙雙下跌。前三季度全國300城土地成交樓面均價(jià)2220元/平方米，同比下跌8.2%，平均溢價(jià)率16.1%；住宅用地成交樓面均價(jià)3881元/平方米，同比下跌6.5%，平均溢價(jià)率18.3%，較去年同期下降21.1個(gè)百分點(diǎn)。從數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)市場降溫十分明顯，已經(jīng)得到有效控制，短期內(nèi)調(diào)控暫緩存一定可能性。另一方面，目前房地產(chǎn)庫存處于低位，國家依然需要穩(wěn)定樓市來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)過度轉(zhuǎn)型也是不爭的事實(shí)，因此小周期上政策邊際或存變化，這種預(yù)期差將帶來階段性的交易機(jī)會。

盡管消息面利空不斷，但房地產(chǎn)作為最早進(jìn)入調(diào)整期的板塊之一，對各種不利因素的消化較其他板塊更為充分，站在當(dāng)下的時(shí)點(diǎn)已不再需要過度悲觀。更長的周期看，前述所說的業(yè)績優(yōu)異、龍頭集中度提升以及估值優(yōu)勢等都是中長線可以看多房地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)個(gè)股的邏輯，但在爆發(fā)的契機(jī)上，除了A股整體的走勢影響外，市場也在期待房地產(chǎn)行業(yè)能夠出現(xiàn)階段性的“政策底”。盡管后續(xù)難以出現(xiàn)如前中國人民銀行行長周小川的“個(gè)人住房加杠桿的邏輯是對的，住房貸款應(yīng)有大力發(fā)展的階段”的核彈級喊話，但在已經(jīng)經(jīng)歷連續(xù)的調(diào)控后，投資者可結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)去期待類似周小川行長發(fā)話等一系列關(guān)鍵事件的出現(xiàn)，也許并不意味著房價(jià)或是銷售量的向上拐點(diǎn)的到來，但可以給予行業(yè)發(fā)展一個(gè)更為平穩(wěn)和清晰的預(yù)期，屆時(shí)房地產(chǎn)板塊的機(jī)會將較為可觀。