劉 鵬

(中國民用航空局機關服務局，北京 100710)

0 引言

2013年，國管局印發(fā)《關于開展中央和國家機關老舊小區(qū)綜合整治工作的通知》，規(guī)定對1990年以前的老舊住宅小區(qū)開展綜合整治，著力做好老舊方案抗震加固及節(jié)能改造，著力完善老舊小區(qū)基礎設施和配套建設，努力改善居民住房質(zhì)量和居住環(huán)境。

本文以北京東四十一條小區(qū)31號樓為例，介紹老舊小區(qū)住宅的綜合整治改造。

1 小區(qū)現(xiàn)狀分析

東四十一條小區(qū)位于北京市東城區(qū)東四十二條南側(cè)，是建于20世紀80年代以前的住宅區(qū)，住宅樓為3層砌體結(jié)構，層高3.4 m，建筑面積2 347.2 m2，平面形狀為凹形，東西長42.4 m，南北長22.1 m。

該小區(qū)建造年代久遠，現(xiàn)已不能滿足居民生活要求(見圖1)，通過現(xiàn)場踏勘并走訪業(yè)主，了解到主要存在以下問題：

1)本建筑于1980年之前建成，根據(jù)國管局文件精神要求，需要進行結(jié)構加固和完成外墻外保溫以及更換節(jié)能門窗等節(jié)能改造。

2)建筑墻面和公共區(qū)域的地面、門窗破損較重，需維修、更換。

3)外墻為磚混結(jié)構，年代久遠，部分磚墻砂漿老化，存在滲漏現(xiàn)象，無保溫措施，冬天不暖，需要進行節(jié)能改造。

4)公共區(qū)域電氣管線老化以及布設混亂，既影響了使用，也危及到人身安全。

5)戶內(nèi)的熱力管道以及暖氣片老化嚴重。

2 改造設計方案

2.1 改造目標

以國管局《關于開展中央和國家機關老舊小區(qū)綜合整治工作的通知》《中央國家機關老舊小區(qū)綜合整治技術導則》為指導文件，提高房屋抗震、節(jié)能性能，完善小區(qū)設施和配套建設，改善居住環(huán)境。

2.2 改造原則

1)因地制宜，經(jīng)濟合理。

改造需充分結(jié)合小區(qū)現(xiàn)狀及地區(qū)能源條件，因地制宜避免不必要的資源浪費，提高經(jīng)濟性的同時增加方案可行性，同時減小了對居民的干擾。

2)以人為本，貼合需求。

對老舊小區(qū)而言，老年人為較大的居住群體。改造設計應注重以人為本，除滿足一般的使用要求外，應注重滿足老年人等特殊群體的使用需求。

同時改造前應充分進行現(xiàn)場踏勘和調(diào)研，與小區(qū)居民及時溝通，了解居民需求，尊重居民利益，確保改造方案合理、易于推行[1]。

3)注重安全、適用。

三相并網(wǎng)逆變器穩(wěn)態(tài)運行時,開關動作頻率越高,對應的開關損耗也會相應的增加。降頻模型預測直接功率控制的目標是在保持三相并網(wǎng)逆變器穩(wěn)定運行的前提下降低開關頻率,減少開關損耗。圖4展示了三相逆變器在某一瞬間預測下一時刻矢量的開關動作路徑。假設當前的電壓矢量為V1(100),那么到下一時刻,可能會有0個開關動作(100)、1個開關動作(000、101、110)、2個開關動作(111、001、010)或3個開關動作(011),最優(yōu)的狀態(tài)是在最少開關動作的前提下,系統(tǒng)依然能夠穩(wěn)定運行。

提高日常使用及抗震安全性、延長房屋使用壽命；加強消防功能、降低火災隱患，為改造設計的重要任務[2]。在注重安全的同時，也需結(jié)合居民需求制定改造方案，注重方案的適用性。

2.3 改造內(nèi)容

1)建筑改造。

包括增加外墻保溫；更換節(jié)能外窗；外墻現(xiàn)有空調(diào)架拆除重新統(tǒng)一安裝、重刷飾面；室外臺階重做；屋面新增保溫、防水重做；樓梯間、電梯廳等公共空間粉刷；樓梯欄桿重新刷油漆；自行車棚支柱除銹見新，頂棚重新更換，地面換為透水磚；花池拆除后恢復；建筑北側(cè)和停車區(qū)域路面改為普通透水磚；入戶更換下水管、潔具和暖氣片。

2)結(jié)構加固。

采用外墻及樓梯間增加板墻，建筑外加套鋼筋混凝土圈梁構造柱的加固改造方案，見圖2。

3)給排水改造。

室外給水管、室內(nèi)給水干管和立管及戶內(nèi)水表前的支管全部更新，給水采用市政壓力供水；室內(nèi)外排水管道全部更新，本工程采用污、廢水合流制，靠重力排水的污廢水自流排至化糞池，處理后排入市政管網(wǎng)；雨水管道全部更新，屋面雨水經(jīng)室內(nèi)雨水管排至室外散水，經(jīng)收集后排入市政雨水管網(wǎng)。在主要用水進戶管上安裝計量水表以控制耗水量；糞便污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管。

4)暖通改造。

現(xiàn)地下室采暖系統(tǒng)為上供上回式雙管采暖系統(tǒng)，改造沿用原采暖系統(tǒng)形式，增加高阻力恒溫閥；現(xiàn)地上采暖系統(tǒng)為上供下回式垂直單管采暖系統(tǒng)，改造為上供下回單管跨越式系統(tǒng)；采暖系統(tǒng)的散熱器及供回水管重新安裝，采用上供下回單管跨越式系統(tǒng)。

5)電氣改造。

樓內(nèi)配電系統(tǒng)按現(xiàn)行規(guī)范進行更新改造；將沿建筑外墻明敷弱電管線，改為埋地敷設；樓內(nèi)強弱電管線進行規(guī)整、壓槽，沿墻水平及垂直引上引下敷設；地下室照明修復，每層的公共照明更換為聲光控節(jié)能燈；更換門禁對講系統(tǒng)；增加室外視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)；新建附屬用房配電系統(tǒng)；更新防雷接地系統(tǒng)、小區(qū)室外照明。

3 改造工作探討

3.1 優(yōu)化改造方案，減小施工干擾

《中央國家機關老舊小區(qū)綜合整治技術導則》文件第3.2.3條規(guī)定，加固設計應采用對樓內(nèi)住戶生活影響小的設計方案，應結(jié)合建筑節(jié)能改造，改善使用功能，并注意美觀。這也與居民的普遍需求一致，過多的入室加固改造不僅會對居民的生活帶來嚴重干擾，也會不可避免的破壞居民室內(nèi)裝修，讓居民產(chǎn)生破壞過大難以修復的擔心。為減小入室加固對居民帶來的困擾，本次改造經(jīng)方案優(yōu)化，選取在外墻及樓梯間增加板墻，建筑外加套鋼筋混凝土圈梁構造柱的抗震加固方式，避免了入室內(nèi)墻加固，受到居民一致認可。

3.2 重視群眾工作，保障居民利益

改造工作需要在居民生活區(qū)域進行施工，甚至包括對居民現(xiàn)有的居住環(huán)境及設施進行拆除重建，對于更換下水管、暖氣片等直接保障居民利益的改造內(nèi)容，居民普遍較為歡迎，但對于拆除違建、空調(diào)支架重新統(tǒng)一安裝等改造工作，可能不被群眾理解、受到一定阻礙。改造工作首先需要與居民做到充分溝通協(xié)調(diào)，向居民詳細介紹現(xiàn)有問題的隱患和缺陷，以及改造的技術及意義，提高居民對改造的認可度和支持度[3]，同時在滿足規(guī)范要求和施工工藝的前提下，結(jié)合居民需求最大限度的保障居民利益，改造施工后對造成的破壞全力復原，降低居民的顧慮和擔心。

3.3 對改造價值低的老舊住宅若有條件可進行翻建

由于建造年代久遠，老舊住宅在抗震、消防等方面與現(xiàn)行規(guī)范差距很大，部分老舊住宅改造價值較低，改造費用與新建費用相當。對于此類住宅，按照《中央國家機關老舊小區(qū)綜合整治技術導則》文件的指示，經(jīng)鑒定后可進行翻建。

3.4 老舊住宅綜合改造后的管理機制亟待建立

老舊住宅的管理多數(shù)水平較低，多為簡單清掃，甚至無人管理。綜合改造后原來的管理模式難以適應改造后小區(qū)的需求，包括樓梯間等公共區(qū)域的雜物堆放、私搭亂建等情況，均需要相應的管理機制進行監(jiān)督管理，對于某些增設電梯或停車位的小區(qū)，更應增加相應的管理人員。目前這方面的管理機制仍然較為欠缺、亟待建立。