宗和

隨著房住不炒和監(jiān)管政策收緊，房企的融資渠道越來越窄，融資成本越來越高。同策研究院研究總監(jiān)張宏偉曾表示，今年房企融資難問題特別明顯，將成為房企“生死攸關(guān)”的一年。

融資困境

房地產(chǎn)企業(yè)從拿地到蓋房再到銷售，都要靠資金推動。但是今年遭遇到的是融資渠道越來越窄，融資成本越來越高的窘境。

據(jù)同策咨詢研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，2018年前7個月，40家典型房企總計融資4105億元，相當(dāng)于2017年下半年融資體量。進(jìn)入2018年以來，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源同比增速不斷下滑，5月大幅度的滑落，環(huán)比減少87.59%，6月份雖有小幅回溫，7月份保持小幅上漲，但依然處于低位運行。

“過去融資渠道寬松時，銀行貸款、信托、公募債、私募債、定向增發(fā)、境外發(fā)債等十幾個渠道都比較通暢，如今在一個個變窄?！眹鴥?nèi)某大型房企的一位副總裁告訴記者。

據(jù)國內(nèi)某大型房企副總裁介紹，2017年下半年以來，很多融資渠道對房企的“指標(biāo)化”要求越來越嚴(yán)，負(fù)債率、企業(yè)規(guī)模、行業(yè)排名、項目具體進(jìn)展，甚至包括股權(quán)結(jié)構(gòu)等，都要一一審查，融資難度越來越大，而且利率越來越高，現(xiàn)在發(fā)債即使給到9%，也不一定能發(fā)掉。

“公司正在找融資成本較低的渠道，但是并不容易?！蹦撤科蠊芾韺酉蛴浾咄嘎?，有些熱錢雖然愿意進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，但成本非常高。

究其原因，綠城中國執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁李青岸表示，自2016年的“9·30”政策以來，房地產(chǎn)去杠桿是主導(dǎo)方向，金融監(jiān)管態(tài)勢有增無減，使房地產(chǎn)的融資渠道變得狹窄，出現(xiàn)融資難、融資貴的現(xiàn)象。

在境內(nèi)融資難時，7月份同策數(shù)據(jù)顯示，融資渠道中，海外銀團(tuán)貸款“回歸”。由于國內(nèi)企業(yè)能申請到大規(guī)模銀團(tuán)貸款的極少，多以擁有最高評級、財務(wù)狀況佳的央企為主。房企不得不尋求海外融資渠道，特別是對那些中型房企來說，負(fù)債較高，想要借道海外融資的想法更強(qiáng)烈。

但數(shù)據(jù)顯示，海外融資的成本過高，一旦海外融資閘口遭到關(guān)閉，房企資金鏈將再度惡化。融資成本最高的是融創(chuàng)中國發(fā)行的于2020年到期的4億美元的優(yōu)先票據(jù)，票面利率為8.625%。但是，國家政策正在收緊海外融資，為的就是規(guī)避風(fēng)險。

針對融資難問題，綠城中國執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁李青岸表示，“在目前的調(diào)控形勢下，政策多變，在財務(wù)戰(zhàn)略上，我覺得應(yīng)該實現(xiàn)早銷、快銷，繼續(xù)堅持‘現(xiàn)金流為王的思想。”也就是說，在銷售端，房企更關(guān)心回款。在融資端，則需要房企打開更多渠道，為優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)和發(fā)展“輸血”。

資產(chǎn)證券化

自房企資金趨緊的情況下，租賃融資興起，其以類REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）、住房租賃專項債券、并購基金等方式發(fā)展起來。

去年10月國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品正式破冰，保利、招商蛇口等大型房企紛紛加入類REITs產(chǎn)品發(fā)行中。但國內(nèi)REITs市場沒做起來，因為回報率太低，目前國內(nèi)租賃回報率僅有1%-2%，尚不超過銀行存款利息。有銀行資管人士表示，“回報率要做到5%以上”。

去年6月國務(wù)院出臺《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，明確提出“支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品”，故住房租賃專項債券應(yīng)運而生，眾多房企“以租賃之名”發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品和借道房地產(chǎn)信托等。

上交所相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，推動住房租賃企業(yè)發(fā)行公司債券和資產(chǎn)支持證券是近期交易所債券市場發(fā)展的工作重點之一。去年，重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司申報的住房租賃專項公司債券經(jīng)上交所預(yù)審核通過，作為全國首單公募住房租賃專項公司債券正式“落地”。隨后萬科、華夏、幸福三單住房租賃專項債券在上交所獲批。但這畢竟是少數(shù)，今年5月以來，多筆房地產(chǎn)公司債中止審查。花樣年、碧桂園、富力地產(chǎn)、合生創(chuàng)展等多家房企發(fā)債相繼“中止”。

專業(yè)人士表示，在不斷創(chuàng)新高的行業(yè)負(fù)債率與監(jiān)管層推進(jìn)房地產(chǎn)去杠桿的背景下，房企發(fā)債難度增大，“房企發(fā)債能否成功，與企業(yè)的業(yè)績、負(fù)債、違約記錄、信用評級、負(fù)債等情況掛鉤，其中經(jīng)營業(yè)績和償債能力是關(guān)鍵因素。”

為解決市場痛點，商業(yè)銀行也開始與住房租賃專業(yè)運營機(jī)構(gòu)聯(lián)手，成立并購基金，收購長租公寓等資產(chǎn)。

今年3月，建設(shè)銀行與新派公寓發(fā)起設(shè)立基于資產(chǎn)證券化的不動產(chǎn)并購基金，初期規(guī)模20億元，后期將根據(jù)收購需求擴(kuò)大規(guī)模。該基金正在發(fā)起成立過程中，采取分層設(shè)計，優(yōu)先級與劣后級份額均為50%，建設(shè)銀行為唯一的優(yōu)先級投資人。將收購一線、二線核心城市的存量資產(chǎn)或是開發(fā)商合作定制長租公寓的物業(yè)。

建行相關(guān)人士表示，該并購基金面對行業(yè)周期、商業(yè)模式、證券化速度等風(fēng)險，已經(jīng)進(jìn)行了風(fēng)險評估，設(shè)計好商業(yè)模式。在風(fēng)險緩釋措施上，收購資產(chǎn)打折、安全邊際的安排已有考慮。

“在選擇住房租賃專業(yè)運營商上，（標(biāo)的）資產(chǎn)價值、主體信用都要考慮，有沒有專業(yè)運營能力和專業(yè)資質(zhì)，然后再看項目本身。因為住房租賃比開發(fā)項目賣房子更難，看的是長期運營，對運營能力的要求強(qiáng)于對市場的判斷。”

房企分化

記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，A股上市房企業(yè)績正經(jīng)歷冰火兩重天，總市值在百億以上且現(xiàn)金流充裕的大型上市房企處于較為穩(wěn)定的狀態(tài)。

據(jù)一家在香港上市的房企融資負(fù)責(zé)人透露，今年上半年，房企融資較大，綜合融資成本也有所上漲，較去年提高了約2-3個百分點?，F(xiàn)在基本上只有龍頭房企能拿到錢，融資的集中度提升將反哺規(guī)模的提升。

作為行業(yè)三巨頭的碧桂園、萬科、恒大又再次刷新銷售紀(jì)錄。今年上半年，碧桂園已實現(xiàn)合同銷售金額4124.9億元、萬科實現(xiàn)合同銷售金額3046.6億元、恒大實現(xiàn)合同銷售額3041.8億元，此三家加起來的合同銷售金額已突破萬億元。

相比之下，市值在百億以下的上市房企處境則較悲觀。上半年虧損的企業(yè)都來自中小企業(yè)陣營，其中虧損企業(yè)額度最高的是中弘股份，其在2018年上半年預(yù)虧14億元，凈利潤同比下降4876.59%。

對于虧損的原因，中弘股份稱：“一是融資成本費用變化導(dǎo)致財務(wù)費用比同期增加10億元；二是對‘亞洲旅游的長期股權(quán)投資擬計提資產(chǎn)減值損失約1億元；三是受國家房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，公司商業(yè)項目銷售停滯，住宅項目銷售大幅下滑，房地產(chǎn)項目銷售利潤較上年同期大幅減少?！?/p>

此外，公司還面臨累計43.19億元的逾期債務(wù)本息，控股股東中弘卓業(yè)持有的公司全部股份已被司法凍結(jié)和司法輪候凍結(jié)。目前公司正常經(jīng)營都成難題，欲出售資產(chǎn)償還借款。

一名大型房企內(nèi)部人士也告訴記者：“融資能力是房企分化一個非常大的因素，因為相對于中小型房企，大型企業(yè)在銀行、交易所、交易商協(xié)會上獲得資金的能力以及資金成本都是有一定優(yōu)勢的，房地產(chǎn)本身就是資金密集型企業(yè)，能融到資金就能拓展更多項目，有更多項目儲備，更高的毛利率，獲得更多利潤?！?/p>

諸葛找房方面也認(rèn)為，預(yù)計2018年下半年，在融資監(jiān)管不發(fā)生改變情況下，房企融資環(huán)境仍較為嚴(yán)峻，融資渠道受限，房企應(yīng)加快去桿杠、降負(fù)債的速度，進(jìn)而使得企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

相關(guān)人士稱，房企承受能力越來越有限，多家房企股權(quán)質(zhì)押比例超過50%，已經(jīng)逼近“雷區(qū)”警戒線。從近期全國土地流拍不斷，本質(zhì)上就折射出房企融資出了問題無奈“減糧”，再加上2018年三季度是房企資金兌付壓力最大時期，債臺高筑的房企還能堅持多久？短期內(nèi)為了減小融資困難帶來的資金周轉(zhuǎn)壓力，房企只能要么“割肉”甩樓，要么轉(zhuǎn)讓股權(quán)“刮骨”療傷。

（文據(jù)《證券日報》《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》）