孫亞雄

近年來(lái)，諸多房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)進(jìn)軍金融行業(yè)，如中天城投全面剝離房地產(chǎn)資產(chǎn)入駐金融行業(yè)，并且更名為中天金融（000540.SZ）；泛海收購(gòu)美國(guó)最大的長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)公司通用金融Genworth Financial， Inc等，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的熱議。

房地產(chǎn)作為傳統(tǒng)的資金密集型行業(yè)，其天然就與金融密切相關(guān)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍金融領(lǐng)域也就變得順其自然，當(dāng)然房地產(chǎn)企業(yè)也并非無(wú)故轉(zhuǎn)型，其原因主要有兩個(gè)方面。

第一，由于市場(chǎng)政策收緊所致的增長(zhǎng)天花板。2015年，在持續(xù)的貨幣寬松和政策松動(dòng)的刺激下，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了上升階段。市場(chǎng)交易也在期間開(kāi)始快速?gòu)?fù)蘇，房地產(chǎn)企業(yè)在此期間不斷斬獲佳績(jī)。

然而，在2016年9月末，各種調(diào)控政策的接踵而至以及住房需求的逐漸飽和，促使了房地公司加快轉(zhuǎn)型步伐。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，行業(yè)龍頭2017年萬(wàn)科的營(yíng)業(yè)收入為2428.97億元，同比僅增長(zhǎng)1.01%，許多房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)觸及天花板。

第二，金融創(chuàng)新浪潮為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的新機(jī)遇。近年來(lái)，在金融創(chuàng)新的推動(dòng)下，互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展如火如荼，金融行業(yè)迎來(lái)了新一輪的發(fā)展，同時(shí)也為房地產(chǎn)行業(yè)的變革提供了機(jī)會(huì)。

金融創(chuàng)新不僅為房地產(chǎn)企業(yè)提供了新的融資渠道，同時(shí)也為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化帶來(lái)了長(zhǎng)足的發(fā)展，ABS、MBS以及REITs的涌現(xiàn)也提高了房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)流動(dòng)性，也為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型金融提供了良好的契機(jī)。

泛海控股

2014年初，泛海控股（000046.SZ）董事會(huì)決定實(shí)施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，大力發(fā)展金融和戰(zhàn)略投資等業(yè)務(wù)板塊，將泛海控股打造成為一家以“金融+地產(chǎn)+戰(zhàn)略投資”為主的商業(yè)帝國(guó)。并于2015年正式提出加快轉(zhuǎn)型升級(jí)，進(jìn)入新一輪的再創(chuàng)大業(yè)的發(fā)展階段。

泛?？毓赊D(zhuǎn)型金融的目的主要有兩個(gè)方面。首先，通過(guò)金融來(lái)提升其產(chǎn)業(yè)價(jià)值，增強(qiáng)公司的盈利能力和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。其次，通過(guò)產(chǎn)業(yè)資本的價(jià)值釋放來(lái)加強(qiáng)壯大金融實(shí)力。同時(shí)，利用互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)和金融的推廣。

通過(guò)近幾年并購(gòu)和新設(shè)等方式，泛?？毓纱罱ㄆ鹆艘粋€(gè)包含證券、銀行、保險(xiǎn)、信托、基金、期貨、互聯(lián)網(wǎng)金融在內(nèi)的金融版圖，并形成以民生證券、民生信托、亞太財(cái)險(xiǎn)以及民生金服控股為核心的金融布局和業(yè)態(tài)分布。

旗下控股的金融機(jī)構(gòu)包括民生證券、亞太財(cái)險(xiǎn)、民生信托、民金所、民生融資擔(dān)保、泛海資管、亞太互聯(lián)網(wǎng)人壽、亞太再保險(xiǎn)等。

此外，泛海控股還進(jìn)行了海外金融布局。2015年，泛海控股參與中信股份（0267.HK）的定增；2015年通過(guò)境外子公司中泛控股參與廣發(fā)證券H股定增；2016年，聯(lián)合母公司收購(gòu)美國(guó)大型綜合金融保險(xiǎn)集團(tuán)通用金融公司已發(fā)行的全部股份。

截至2017年底，泛?？毓傻闹鳡I(yíng)業(yè)務(wù)構(gòu)成中，房地產(chǎn)占比46.41%，手續(xù)費(fèi)及傭金凈收入占比20.20%，已賺保費(fèi)占比17.31%，金融投資業(yè)務(wù)損益占比10.45%，利息凈收入占比1.74%。

由此可見(jiàn)，泛?？毓傻姆康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)和金融業(yè)務(wù)比例基本持平。對(duì)比2016年的營(yíng)收情況，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)同比下滑55.67%，而金融投資業(yè)務(wù)同比增長(zhǎng)高達(dá)近300%。

泛?？毓?017年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入168.76億元，同比下滑31.59%，但是其凈利潤(rùn)卻達(dá)到30.93億元，相較于2016年的30.57億元，有小幅增長(zhǎng)?？梢钥闯瞿壳胺汉？毓赊D(zhuǎn)型金融雖然還處于整合優(yōu)化期，但是其毛利率和凈利率的顯著提高還是主要?dú)w功于金融業(yè)務(wù)所帶來(lái)的紅利。

中天金融

中天金融可謂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型金融的標(biāo)志企業(yè)，自2017年8月21日以來(lái)，中天金融開(kāi)啟了停牌之路，并于2018年5月7日宣布剝離非金融資產(chǎn)，這也就意味著中天金融由貴陽(yáng)最大的龍頭地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型成為一家金融上市公司。

作為房地產(chǎn)企業(yè)，轉(zhuǎn)型金融的目的十分明確，就是要突破傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，從低估值的開(kāi)發(fā)商模式向高估值的基金管理人模式轉(zhuǎn)型。

中天金融主要從傳統(tǒng)金融和創(chuàng)新金融兩大塊展開(kāi)布局。傳統(tǒng)金融主要通過(guò)貴陽(yáng)金控所統(tǒng)領(lǐng)，是公司持牌類金融業(yè)務(wù)領(lǐng)域核心運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，以獲取包括銀行、保險(xiǎn)、證券信托基金等在內(nèi)的“金融全牌照”為目標(biāo)，不斷豐富和完善公司的金融業(yè)態(tài)。而創(chuàng)新金融方面，主要靠中天普惠服和貴陽(yáng)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)投資牽頭，全面布局創(chuàng)新金融及權(quán)益類交易業(yè)務(wù)。

由于貴州金融資源匱乏、保險(xiǎn)業(yè)務(wù)滯后的現(xiàn)狀。2014年以來(lái)，中天金融積極布局金融領(lǐng)域，以保險(xiǎn)、證券公司為核心進(jìn)行戰(zhàn)略升級(jí)。將保險(xiǎn)看作是中天金融未來(lái)發(fā)展的核心支柱，目前中天金融近一年的停牌也是圍繞著收購(gòu)華夏人壽股權(quán)所展開(kāi)的。

在保險(xiǎn)領(lǐng)域，中天金融除了拿下中榮人壽以及準(zhǔn)備入股華夏人壽外，中天金融還參與設(shè)立了百安互聯(lián)網(wǎng)保險(xiǎn)股份有限公司和華宇再保險(xiǎn)股份有限公司。而在證券領(lǐng)域，通過(guò)子公司貴州金控斥資30.11億元獲得海際證券66.67%股權(quán)，之后通過(guò)資本運(yùn)作增持至94.92%并于2017年更名為中天國(guó)富證券。

當(dāng)然，中天金融在基金和銀行領(lǐng)域下手也是“快、準(zhǔn)、狠”，通過(guò)子公司貴陽(yáng)金控增資的方式持有私募基金友善基金70%的股權(quán)。此外，中天金融出資5000萬(wàn)元，發(fā)起設(shè)立從事公募基金銷售的大河財(cái)富基金銷售有限公司。

在銀行方面，中天金融于2016年擬籌備貴州第一家民營(yíng)銀行貴安銀行，此外，2017年7月中天金融擬增資入股貴陽(yáng)農(nóng)商行。目前中天金融持有貴州銀行0.99%的股權(quán)和貴陽(yáng)銀行1.27%的股權(quán)。

至此，中天金融已擁有保險(xiǎn)、證券、銀行、基金、資管等多個(gè)牌照，其金融帝國(guó)的雛形已經(jīng)初現(xiàn)，但對(duì)于中天金融來(lái)說(shuō)如何整合優(yōu)化以及構(gòu)建業(yè)務(wù)協(xié)同才是其轉(zhuǎn)型成功的關(guān)鍵。一旦轉(zhuǎn)型成功，中天金融將成為地產(chǎn)上市公司轉(zhuǎn)型金融最徹底的經(jīng)典案例。