宋慧芳

今年過半，各大房企又站在了新的節(jié)點(diǎn)，在追求規(guī)?；耐瑫r，要確保資金流動性的充足，孰重孰輕，如何使其在杠桿平衡中尋求發(fā)展成為所有房企面臨的共同問題。

2018年賽程已過半，品牌房企交上了半年度成績單。在“房住不炒”總基調(diào)下，全國商品房成交量增速有所放緩，但市場集中度加速提升，部分城市樓市火爆助力房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績的提升，品牌房企實(shí)現(xiàn)銷售額快速增長。其中，碧桂園、恒大、萬科銷售額則已突破3000億大關(guān)，保利已過2000億元，融創(chuàng)也站在2000億元門口。2018年上半年已落下帷幕，可以說半年度是樓市的一個重要節(jié)點(diǎn)，對于房企而言可以通過總結(jié)上半年的整體表現(xiàn)來預(yù)估下半年的趨勢，并調(diào)整戰(zhàn)略部署和目標(biāo)。

銷售樂觀超預(yù)期

截止發(fā)稿前，《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者梳理了公布前6個月銷售業(yè)績的房企合計(jì)32家。從發(fā)布的銷售業(yè)績來看，這32家銷售金額達(dá)到了27184億元，同比上漲幅度高達(dá)41.53%。其中，房企第一梯隊(duì)的三家公司碧桂園、恒大、萬科，前6個月的銷售額已超過1萬億元，而去年則是用了8個月的時間才達(dá)到萬億元的銷售額。

在公布銷售業(yè)績的房企中，銷售業(yè)績超千億的房企目前為六家，分別為：碧桂園、萬科、恒大、保利、融創(chuàng)、中海。其中，碧桂園以4124.9億元的業(yè)績占據(jù)榜單第一，萬科以3046.6億元的業(yè)績位列第二名，中國恒大業(yè)績也達(dá)到了3042億元，居于榜單第三。保利地產(chǎn)和融創(chuàng)中國緊隨其后，業(yè)績分別達(dá)到了2153億元和1941.9億元，其次中海地產(chǎn)前6月銷售額為1508.46億，同比漲幅為18.5%。疊加還未公布銷售業(yè)績的，預(yù)計(jì)2018年上半年將出現(xiàn)7家超過千億銷售額企業(yè)。

仍然占據(jù)房企業(yè)績第一把交椅的碧桂園，去年全年業(yè)績?yōu)?508億元，上半年碧桂園就超越了4000億元大關(guān)，全年業(yè)績有望再創(chuàng)新高。今年以來，碧桂園平均每月銷售額達(dá)500億元以上。6月份，碧桂園銷售額778.1億元，與5月份的771.6億元相比，增長幅度不大，但再創(chuàng)單月成績紀(jì)錄。其銷售業(yè)績大增，除了在三四線布局項(xiàng)目較多的因素外，也與高周轉(zhuǎn)策略有關(guān)。正如在今年初的業(yè)績會上，碧桂園董事局主席楊國強(qiáng)曾表示：“碧桂園能夠做到行業(yè)第一的規(guī)模，主要得益于順應(yīng)了中國城鎮(zhèn)化的大潮，享受了城鎮(zhèn)化的紅利?！?/p>

上半年，新城控股的成績同樣亮眼。繼2017年首次躋身“千億俱樂部”后，今年上半年銷售額就達(dá)953.11億。據(jù)悉，新城控股迄今實(shí)現(xiàn)了對81個大中城市的布局，累計(jì)開發(fā)及在開發(fā)項(xiàng)目達(dá)393個。

此外，記者發(fā)現(xiàn)，還有部分企業(yè)業(yè)績增長搶眼。中國金茂公告顯示，1-6月銷售金額為717.62億元，同比上漲197.7%；奧園地產(chǎn)公告顯示，1-6月銷售金額為402.9億元，同比上漲143%；花樣年公告顯示，1-6月銷售金額為113，07億元，同比上漲123，77%。

市場并非一片飄紅，也有業(yè)績下跌的品牌房企。金地集團(tuán)公告顯示，1-6月銷售金額為630.7億元，同比下降10.34%；合同銷售金額為703.4億元；同比上漲60.03%；金地商置公告顯示，1-6月銷售金額為159.67億元，同比下降10.34%；合同銷售金額為226.08億元；同比上漲305.09%。房企在追求規(guī)?；l(fā)展中，正在加速洗牌，可見“招保萬金”的年代越來越遠(yuǎn)。

對于今年房企的表現(xiàn)，中國指數(shù)研究院方面分析，2018年上半年，中國房地產(chǎn)市場調(diào)控繼續(xù)細(xì)化與擴(kuò)大，在市場剛性需求及三四線熱度釋放因素下，房企搶收城市群二線及基本面良好的三四線城市的銷售業(yè)績，銷售規(guī)模繼續(xù)快速提升。

做大規(guī)模依然是當(dāng)下房企的主流選擇。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，全年千億房企數(shù)量將達(dá)到30家以上。

除萬科、碧桂園明確表示不設(shè)定目標(biāo)外，恒大目標(biāo)定在5500億，融創(chuàng)、保利、綠地劍指4000億，龍湖、泰禾期待突破2000億；陽光城、正榮等誓破千億。從目標(biāo)完成率來看，今年上半年，半數(shù)大型房企已完成業(yè)績目標(biāo)的50%以上，其余基本高于40%。

土地儲備誰家強(qiáng)

伴隨房地產(chǎn)市場調(diào)控的深入，規(guī)模化成為撇不開的情結(jié)，房企在業(yè)績競賽中加速奔跑，與此同時，房企土地儲備規(guī)模與結(jié)構(gòu)對業(yè)績的影響越來越大。對比上半年各梯隊(duì)房企的銷售、新增貨值在百強(qiáng)中的占比來看，土地資源正逐步向規(guī)模房企傾斜。

中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2018年1-6月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》數(shù)據(jù)顯示，碧桂園、萬科、保利摘得上半年拿地金額房企冠亞季軍，前20名房企拿地總金額為7191億元。

其中，2018年1-6月，碧桂園以884億元拿地總額榮居榜首，拿地實(shí)力無出其右；萬科以2723億元拿地總額穩(wěn)居第二，保利以615億元穩(wěn)居第三位。TOP10房企1-6月拿地總額4784億元，占TOP50企業(yè)的44.7%，與1-5月占比基本持平，龍頭房企獲取土地資源相對穩(wěn)定，繼續(xù)保持領(lǐng)先地位。碧桂園1-5月已位居拿地榜榜首，6月土地市場繼續(xù)發(fā)力，保持冠軍姿勢。6月4日，碧桂園以40億元總價競得佛山順德第三宗TOD地塊，樓面地價約10217元/平方米。

但限地價、限房價、競自持、競配建政策成為土地市場主流，頗為考驗(yàn)房企后續(xù)盈利能力。近半年來，房地產(chǎn)調(diào)控保持高壓，限地價、限房價、競自持、競配建的土地出讓方式越來越頻繁地出現(xiàn)各個城市。中鐵置業(yè)69億元競得的北京順義后沙峪地塊采用“限房價、競地價、競自持”的出讓方式；碧桂園40億元競得的佛山地塊出讓條件為“限地價，競自持70年租賃住房計(jì)容建筑面積”；保利29億元競得的廈門地塊采用“限地價、競配建”的出讓方式。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者，雖然一二線城市調(diào)控效果持續(xù)，但從全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)看，在去庫存之后，大部分標(biāo)桿房企都開始積極拿地。從全國數(shù)據(jù)看，一二線城市調(diào)控壓力較大，但三四線城市依然在刷新同期成交記錄。在這種大趨勢下，大量的中型標(biāo)桿房企積極搶地，特別是從500億沖刺1000億，1000億沖刺2000億的第二梯隊(duì)房企，成為了過去搶地的主流企業(yè)。

中國指數(shù)研究院對于未來房企的拿地情況也表示，未來TOP100房企的規(guī)模還將繼續(xù)分化，中小企業(yè)差距將越拉越大。TOP10房企銷售在百強(qiáng)中占比達(dá)到43%，而對應(yīng)企業(yè)的新增貨值占比卻達(dá)到了53%，未來規(guī)模上升空間巨大，強(qiáng)者恒強(qiáng)持續(xù)發(fā)酵。其他梯隊(duì)而言，TOP30以后房企動力稍弱，銷售金額集中度顯著高于新增貨值。

在調(diào)控持續(xù)加碼的趨勢下，房企依然在非常明顯地拿地加速過程中。拿地多，也推動了房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求。

融資需求增大

1-6月份，房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績漲幅逐漸放緩，而隨著資金壓力的加大，融資需求上漲。在規(guī)?；偁幐窬直尘跋?，房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求更加迫切。

然而，2018年上半年，房企融資環(huán)境始終保持收緊的態(tài)勢，政府進(jìn)一步出臺政策，加強(qiáng)對信托貸款、銀行貸款以及委托貸款的限制，5月下旬，發(fā)改委和財(cái)政部又聯(lián)合發(fā)文對境外發(fā)債進(jìn)行約束。

隨著監(jiān)管層嚴(yán)控銀行信貸和信托資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場，房企融資難度越來越大。

今年以來，共有338只債券取消或中止發(fā)行，涉及金額高達(dá)2161.79億元，其中共有52家上市公司取消或中_止了58筆信用債（企業(yè)債、公司債、中票、短融）發(fā)行，合計(jì)涉及金額384.5億元。其中有多筆是房地產(chǎn)的融資。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年上半年典型房企融資總額為5830億元，同比減少了4.9%。究其原因，主要是中國恒大去年同期引入戰(zhàn)略投資者融資額較大，加之發(fā)行了大量境外債券以替換原有舊債券，使得2017年上半年融資總額激增。若是剔除中國恒大的影響，2018上半年融資總額5679億元，同比增長9.7%。從各企業(yè)來看，上半年融資規(guī)模同比上升的企業(yè)總共有50家，占比將近60%。這說明在上半年融資環(huán)境的收緊的趨勢下，大多數(shù)房企還是抓緊窗口期進(jìn)行融資。

2018上半年房企融資總量結(jié)構(gòu)的變化基本延續(xù)了2017年的趨勢。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，境內(nèi)債權(quán)融資占比為57.7%，占比仍然最高，但較2017年全年繼續(xù)下降了2個百分點(diǎn)。而境外債權(quán)融資比例則進(jìn)一步上升了近11個百分點(diǎn)，達(dá)到了34.3%。此外，資產(chǎn)證券化融資占比則略微增長了1個百分點(diǎn)。此外，在融資受限的情況下，部分企業(yè)也選擇和基金公司合作設(shè)立并購基金以助力其發(fā)展，典型的有招商蛇口和泰禾集團(tuán)，分別在2018年1月和5月設(shè)立了100億和200億的并購基金。

雖然海外融資成本明細(xì)上漲，疊加匯率的波動，更是壓力非常大，但房企的資金壓力下，依然需求量非常大。2018上半年房企境外融資規(guī)模達(dá)到2000億元，占融資總量的34.3%，較2017年再度上升近11個百分點(diǎn)。主要是因?yàn)?018上半年境內(nèi)融資政策持續(xù)收緊，債券的審核也有日趨嚴(yán)格的傾向，房企們只能繼續(xù)積極尋求境外融資。

房企境外債權(quán)融資主要包含境外優(yōu)先票據(jù)、境外債券和境外貸款及其他，其中境外債券在2018上半年的增長最為迅速。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018上半年典型房企總共發(fā)行境外債券合人民幣850億元，已經(jīng)超過了2017年全年的783億元。刷新了房企美元債融資的歷史新高。但在美元債大幅增長之時，房企融資成本也隨之水漲船高，2018年美元債息率已從年初的6.3%上漲到8.1%。從2017-2018房企海外債票面利率分布上來看，2018年以來票面利率為8%-12%的數(shù)量顯著增多。

在海外債融資成本上行的背景下，受國內(nèi)融資收緊的影響，同時疊加房企債務(wù)兌付壓力，房企需要多元化融資渠道等原因，導(dǎo)致房企在成本較高下，仍然愿意去海外大規(guī)模融資。

但值得注意的是，發(fā)改委和財(cái)政部5月17日聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于完善市場約束機(jī)制，嚴(yán)格防范外債風(fēng)險和地方債務(wù)風(fēng)險的通知》，6月的答記者問會上進(jìn)一步明確“房企境外發(fā)債不得投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項(xiàng)目、補(bǔ)充運(yùn)營資金，僅限歸還存量債務(wù)”，因而2018T半年房企的境外債權(quán)融資將會受到較大的沖擊。

“整體看，融資難度明顯加大。目前房企因?yàn)?016年替換了部分高成本資金，房企資金鏈依然寬裕，但隨著調(diào)控持續(xù)，房企的壓力將越來越大。從資金情況看，目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力相比2015-2016年有非常大幅度的收緊。從各地樓市調(diào)控看，預(yù)計(jì)房企的資金還會受到繼續(xù)的壓力，這種情況下，發(fā)債等渠道還有可能繼續(xù)收緊，對房企來說，2018年將是房企最近4年資金壓力最大的一年。”張大偉告訴《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者。

隨著信貸市場的調(diào)控持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)在其他渠道融資的需求持續(xù)大漲。在張大偉看來，2018年，房地產(chǎn)企業(yè)最重要的工作將是降低杠桿率。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也對此表示，目前融資方面的壓力和企業(yè)資金方面的壓力都會開始增大，所以降價銷售的策略會比較多，實(shí)際上接下來房企確實(shí)會有一波降價銷售做法，以緩和潛在的資金壓力。另外很關(guān)鍵的一點(diǎn)是，適當(dāng)引人股東進(jìn)行股票增持，是降低資金壓力的一個很重要體現(xiàn)。

下半年房企全展望

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場形勢非常復(fù)雜。一方面，調(diào)控并未有放松之勢。限購、限價等政策依舊壓頂；另一方面，在嚴(yán)厲去杠桿背景之下，房企面臨嚴(yán)峻的資金壓力。未來半年行業(yè)走勢也備受關(guān)注。業(yè)內(nèi)專家在接受《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時均表示，雖然大城市購房政策緊，但中小城市其實(shí)購房政策還是寬松的，這都會帶來市場交易的上升，尤其是三四線城市。下半年的銷售業(yè)績?nèi)匀怀屎軜酚^的強(qiáng)勁發(fā)展態(tài)勢。

從全國數(shù)據(jù)來看，一二線城市調(diào)控壓力較大，但三四線城市依然在刷新同期成交紀(jì)錄。張大偉預(yù)測，2018年下半年，隨著30大城市開啟樓市調(diào)控嚴(yán)打模式，整體市場分化的趨勢在2018年下半年有望更加明顯。中小企業(yè)銷售壓力變大，但標(biāo)桿房企將繼續(xù)刷新歷史銷售紀(jì)錄。

對于下半年房地產(chǎn)市場的發(fā)展預(yù)期，嚴(yán)躍進(jìn)指出，下半年部分房企會出現(xiàn)一些微妙變化，比如考慮到資金層面的收緊，對業(yè)績產(chǎn)生的影響而選擇以價換量的策略。單純從銷售金額看，下半年還會保持強(qiáng)勁的態(tài)勢。首先，三季度相對來說企業(yè)會主動加快銷售，到了第四季度，部分房企或重新調(diào)整定價策略，定價方面會相對強(qiáng)勢，類似強(qiáng)勢即或出現(xiàn)一定的漲價。

然而，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，房企整體面臨的市場形勢并不樂觀?！跋掳肽昕赡芷放品科蟮匿N售總規(guī)模和市場集中度還會提高，但是企業(yè)的利潤也會降低。一方面，一線城市和強(qiáng)二線城市中，開發(fā)商的資金回籠速度要求比較高，房企在拿到預(yù)售許可的時候必然會被‘砍，會出現(xiàn)虧損或者不賺錢的情況。另一方面，三四季度是整個民營開發(fā)企業(yè)資金壓力最大的時候，這時企業(yè)為了回款，迫不得已會降價銷售。另外，下半年個別企業(yè)可能會出現(xiàn)嚴(yán)重的資金鏈斷裂的情況，除非是被其他的房企或者金融機(jī)構(gòu)收購，注入資金。據(jù)我了解，排名前20的房企當(dāng)中，資金面緊張的有差不多一半?！?/p>