王磊

【摘 要】 本文分析了房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理中存在的典型問題，提出了房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理的要點(diǎn)及改進(jìn)措施。要搞好任務(wù)管理、資源管理、進(jìn)度管理、技術(shù)管理及設(shè)計(jì)變更控制管理等工作，從而有效發(fā)揮各方面的資源整合作用，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)按時(shí)完成，為項(xiàng)目預(yù)算和施工做好前期準(zhǔn)備。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)開發(fā)；設(shè)計(jì)管理；問題；改進(jìn)措施

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)中的設(shè)計(jì)管理是指設(shè)計(jì)管理人員根據(jù)公司戰(zhàn)略部署，對某一項(xiàng)房地產(chǎn)立項(xiàng)后，從獲取土地，看中位置、規(guī)劃分析一直到獲取土地后，對企業(yè)整個(gè)設(shè)計(jì)過程的技術(shù)配合、效果控制等都進(jìn)行嚴(yán)格管理，這一管理涉及到房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全過程。管理是否到位直接關(guān)系到項(xiàng)目的品質(zhì)、企業(yè)建造成本以及市場的接受度。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，設(shè)計(jì)管理工作必須細(xì)致入微，來不得半點(diǎn)馬虎。尤其在項(xiàng)目推進(jìn)當(dāng)中，建筑設(shè)計(jì)院什么時(shí)間介入，怎樣介入，如何對設(shè)計(jì)過程進(jìn)行嚴(yán)控，怎樣發(fā)揮企業(yè)調(diào)配資源的能動(dòng)性，都需要管理人員做好充分準(zhǔn)備。一旦有什么閃失，給公司造成的損失是無法估量的，必將影響到房地產(chǎn)后期的一系列工作開展。

二、房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理中存在的典型問題

在許多房地產(chǎn)企業(yè)里，設(shè)計(jì)管理部門的設(shè)計(jì)師通常都有設(shè)計(jì)院從業(yè)經(jīng)歷，應(yīng)聘來到房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理部門后，依然習(xí)慣以前的工作方式，在設(shè)計(jì)與設(shè)計(jì)管理兩者角色切換中多少會(huì)存在一些認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)。主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

1、角色錯(cuò)位，忽略重點(diǎn)

有設(shè)計(jì)院工作經(jīng)歷的管理人員在工作中喜歡一頭扎進(jìn)圖紙中查找設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)錯(cuò)漏問題。實(shí)際上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)計(jì)工作與設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)工作在性質(zhì)上是不完全相同的，房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)管理工作側(cè)重于制定設(shè)計(jì)方向和任務(wù)，設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)工作側(cè)重于完成甲方提出的任務(wù)和要求。兩者所處立場不同，決定了二者管理的范圍和內(nèi)容都有較大差別。

2、追求完美，干擾平衡

房地產(chǎn)企業(yè)追求的是當(dāng)前在有效的時(shí)間內(nèi)，項(xiàng)目質(zhì)量、工程進(jìn)度和成本相匹配，追求的是有限的完美，而非極致。如果房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)管理追求和設(shè)計(jì)院一樣的完美，將不斷拉長戰(zhàn)線，導(dǎo)致項(xiàng)目延期，增加運(yùn)營成本。畢竟房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行的是項(xiàng)目管理制，在約定的時(shí)間范圍內(nèi)，按照約定的質(zhì)量和成本完成該項(xiàng)目，它對時(shí)效性和成本管理把控嚴(yán)格，要在經(jīng)營基礎(chǔ)上，最大化地追求項(xiàng)目的完美和竣工，在時(shí)間、質(zhì)量和成本之間尋求平衡，而不是沉迷在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段。

3、反復(fù)討論，影響進(jìn)度

房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)管理問題除了上述的追求完美主義者，還有一個(gè)問題就是缺乏統(tǒng)一的設(shè)計(jì)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)，領(lǐng)導(dǎo)不知道該評(píng)審什么，來參加評(píng)審的設(shè)計(jì)部門、營銷部門、工程部門和售后部門等不知道從哪些角度進(jìn)行評(píng)審，提出的意見都是隨意性和發(fā)散性的，沒有一個(gè)正式的統(tǒng)一的評(píng)審程序和標(biāo)準(zhǔn)，就造成會(huì)而不決，反復(fù)修改，到最后虎頭蛇尾，施工圖來不及充分審查，施工進(jìn)度一壓再壓。

上面所說的都是在房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理工作中比較常見的問題，當(dāng)然，不同的企業(yè)在不同的發(fā)展階段會(huì)遇到不同的設(shè)計(jì)管理問題，本人所在的公司中，設(shè)計(jì)部門要對每一個(gè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)，如何縮短設(shè)計(jì)周期、提高工作效率、監(jiān)控設(shè)計(jì)質(zhì)量、控制項(xiàng)目成本等問題，都亟待解決。怎么解決這些問題，要從設(shè)計(jì)管理的要點(diǎn)切入，從而找到解決問題的方向。

三、房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理的要點(diǎn)及改進(jìn)措施

1、任務(wù)管理

房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)計(jì)管理人員與設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)人員區(qū)別在于，設(shè)計(jì)管理人員計(jì)劃設(shè)計(jì)方向、安排設(shè)計(jì)任務(wù)，評(píng)價(jià)設(shè)計(jì)文件；設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)人員工作是圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，他們是設(shè)計(jì)工作的具體操作者。在此，我們以某個(gè)地塊概念規(guī)劃的設(shè)計(jì)任務(wù)要求為例，進(jìn)行分析：第一，對規(guī)劃指導(dǎo)的要求，按照政府提供的該地塊的規(guī)劃條件；第二，房地產(chǎn)指標(biāo)匹配要求，包括調(diào)研市場，成本預(yù)算，前期規(guī)劃，分析決策；第三，循序規(guī)劃原則，在市場充分調(diào)研后，進(jìn)行論證分析，做好前期準(zhǔn)備；第四，做好規(guī)劃的有效銜接，比如設(shè)計(jì)是否符合業(yè)主的要求，是否與政府批報(bào)的要求相符合，是否與下期項(xiàng)目開發(fā)形成有效對接，是否符合市場發(fā)展的實(shí)際需要；第五，方案設(shè)計(jì)時(shí)間要符合項(xiàng)目進(jìn)度，否則影響到工程的整體進(jìn)展，一旦前期設(shè)計(jì)階段耗費(fèi)大量時(shí)間，后期施工時(shí)間難免會(huì)受影響。

從整體設(shè)計(jì)的步驟分析，準(zhǔn)備前夕要做大量的工作，比如研究整體規(guī)劃、進(jìn)行市場調(diào)研、做好設(shè)計(jì)報(bào)告、協(xié)助工程預(yù)算，規(guī)劃工程進(jìn)度，為后期工程施工做好準(zhǔn)備，這些都是前期設(shè)計(jì)的必要條件。同時(shí)，作為管理人員，應(yīng)從產(chǎn)品的角度出發(fā)，結(jié)合客戶的需要和喜好來進(jìn)行設(shè)計(jì)規(guī)劃，使執(zhí)行的任務(wù)操作起來更具有針對性。

2、資源管理

房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)管理，最大的資源就是乙方設(shè)計(jì)公司。這個(gè)公司并不是一個(gè)企業(yè)，所有工程也不是由一個(gè)企業(yè)完成的。在實(shí)際施工中會(huì)涉及到以下單位：方案規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，建筑施工設(shè)計(jì)單位，景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，景觀施工設(shè)計(jì)單位，小區(qū)管網(wǎng)綜合規(guī)劃及設(shè)計(jì)單位，室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)單位，專業(yè)深化設(shè)計(jì)單位等。這些設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)都需要設(shè)計(jì)管理工作人員將其合理配置。一般情況，一個(gè)工程完成下來，所涉及到的單位有十幾家。面對如此眾多的單位，首先我們要做的就是確定委托原則。一般情況下我們應(yīng)兼顧4個(gè)原則：

一是擅長原則。在企業(yè)確定好戰(zhàn)略目標(biāo)，明確項(xiàng)目定位后，設(shè)計(jì)管理部門要根據(jù)市場部或客服部的信息，了解客戶的最新需求，例如，根據(jù)前期策劃要求，項(xiàng)目的建筑風(fēng)格是新中式風(fēng)格，可能映入我們眼簾的就會(huì)是A（方案設(shè)計(jì)單位）+B（施工圖設(shè)計(jì)單位）這樣的組合，因?yàn)檫@兩家設(shè)計(jì)單位擅長的就是這樣的設(shè)計(jì)。二是成本原則。成本控制是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)首先考慮的問題。一般在立項(xiàng)時(shí)，根據(jù)定位和規(guī)劃布局控制總體運(yùn)營成本，包括設(shè)計(jì)的成本控制。所有的招投標(biāo)單位都會(huì)圍繞這個(gè)限額進(jìn)行，在同等條件下，往往選擇的都是低價(jià)競標(biāo)的設(shè)計(jì)單位。三是磨合原則。資源的重新匹配需要磨合，為減少磨合成本，企業(yè)一般會(huì)優(yōu)先選擇以往合作過的設(shè)計(jì)單位，一方面是對合作過的單位的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)和具體設(shè)計(jì)人員情況和實(shí)力比較了解，另一方面也是減少磨合成本，合作過的單位溝通效率較高，能夠有效將成本降到最低。四是技術(shù)優(yōu)先原則。近幾年，我們在與建筑設(shè)計(jì)單位合作時(shí)，經(jīng)常會(huì)碰到兩種情況：其一是注重技術(shù)，輕視溝通；其二是注重溝通，輕視技術(shù)。二者各有優(yōu)勢，為了權(quán)衡二者的關(guān)系，降低成本，彌補(bǔ)短板，我們一直注重的是技術(shù)為先的發(fā)展原則。因?yàn)榧夹g(shù)問題不是一朝一夕短時(shí)間內(nèi)就能提高的，需要多年的工作經(jīng)驗(yàn)積累，逐步完善而來的，關(guān)系到企業(yè)的整體規(guī)劃及目標(biāo)的實(shí)施。技術(shù)一旦有偏差，將會(huì)造成大量的人力、物力、財(cái)力等多方面的浪費(fèi)，甚至可以擊敗一個(gè)企業(yè)。而協(xié)調(diào)問題相對簡單，只要各部門之間相互配合，溝通磋商便會(huì)得到解決。另外，工程進(jìn)展要牽扯到多個(gè)部門，并且工程各階段實(shí)施的部門又不相同。怎么樣做好這些單位的管理，本人認(rèn)為，除了任務(wù)要求和合同約束外，作為設(shè)計(jì)管理部門應(yīng)積極與各部門之間溝通協(xié)調(diào)，發(fā)揮各個(gè)部門的資源優(yōu)勢和技術(shù)優(yōu)勢，通過資源管理資源。

3、進(jìn)度管理

總體設(shè)計(jì)并不是簡單對單個(gè)專業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)劃進(jìn)行疊加，而是要形成科學(xué)規(guī)劃，有效地穿插時(shí)間，不僅節(jié)約成本，還能使各個(gè)設(shè)計(jì)成果有機(jī)結(jié)合，讓資源配置更為均衡。

首先，概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)成果匯報(bào)這個(gè)節(jié)點(diǎn)前，要選定建筑方案設(shè)計(jì)單位及景觀方案設(shè)計(jì)單位。在匯報(bào)時(shí)這兩家單位同時(shí)參加，形成與規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的“交集”，因每個(gè)設(shè)計(jì)單位在其領(lǐng)域關(guān)注點(diǎn)不一樣，比如建筑方案設(shè)計(jì)單位關(guān)注建筑單體形態(tài)，而景觀設(shè)計(jì)單位關(guān)注建筑單體外部的公共空間，讓這兩家單位在聽取概念性規(guī)劃匯報(bào)成果時(shí)，都關(guān)聯(lián)自己的設(shè)計(jì)工作部分，同時(shí)發(fā)現(xiàn)概念性規(guī)劃中的問題所在。其次，景觀設(shè)計(jì)單位的方案、施工圖的時(shí)間計(jì)劃與土建施工圖設(shè)計(jì)院的管網(wǎng)綜合方案、總平面施工圖的設(shè)計(jì)方案，三者可以相互聯(lián)系，因?yàn)樵趫鰠^(qū)室外存在大量的構(gòu)筑物，比如花池、雕塑、圍墻等，極有可能與某個(gè)管道的檢查井發(fā)生沖突。實(shí)際上應(yīng)當(dāng)兩個(gè)設(shè)計(jì)并行發(fā)展，減少二次會(huì)審環(huán)節(jié)。同時(shí)，在編制進(jìn)度計(jì)劃中應(yīng)盡量細(xì)化，可操作性強(qiáng)，并且要對于階段性設(shè)計(jì)成果有具體性要求。

4、技術(shù)管理

設(shè)計(jì)管理，首先是設(shè)計(jì)，其次才是管理，這是一個(gè)以技術(shù)為依托的工作。我們在管理當(dāng)中，根據(jù)企業(yè)的自身發(fā)展情況，用流程規(guī)范過程，使方案的設(shè)計(jì)更加合理、規(guī)范。畢竟設(shè)計(jì)管理工作是一個(gè)要求技術(shù)性和管理性都很強(qiáng)的工作。根據(jù)個(gè)人多年在房地產(chǎn)實(shí)踐中的總結(jié)，認(rèn)為，技術(shù)管理主要分為以下幾種：

一是技術(shù)研究。每一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)前，都要進(jìn)行前期規(guī)劃，并結(jié)合企業(yè)本身、地理位置、規(guī)劃面積等先進(jìn)行調(diào)研。充分論證后，再根據(jù)企業(yè)整體發(fā)展規(guī)劃，制定相關(guān)的策劃方案以及實(shí)施細(xì)節(jié)。同時(shí)，還要結(jié)合城市規(guī)劃部門對該地段的規(guī)劃方案，并做出實(shí)際擺位，等確認(rèn)好最終方案后，再進(jìn)行編寫設(shè)計(jì)任務(wù)書。二是編寫好設(shè)計(jì)任務(wù)書。設(shè)計(jì)任務(wù)書編寫工作，必須依據(jù)房地產(chǎn)的定位，地塊位置，戶型結(jié)構(gòu)，戶型面積，材料選用，成本控制，是否符合社會(huì)發(fā)展形勢，資源配置是否合理等環(huán)節(jié)。三是技術(shù)方案研究。技術(shù)方案研究涉及到企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，也包括很多因素：比如戶型結(jié)構(gòu)，公攤面積，暖氣管道，天然氣管道，網(wǎng)絡(luò)，電話，閉路電視，門禁等等，都要考慮到方案的規(guī)劃之中。四是設(shè)計(jì)文件的審核。例如交流方案過程、聽取匯報(bào)、提交修改意見、審核圖紙等。五是設(shè)計(jì)變更的審核。對于變更后的設(shè)計(jì)要嚴(yán)格審核，不僅包括質(zhì)量和效果，還要考慮到企業(yè)的建造成本和運(yùn)營成本。

5、設(shè)計(jì)變更控制管理

變更就意味著風(fēng)險(xiǎn)，一旦發(fā)生設(shè)計(jì)變更，不論結(jié)果好壞，都會(huì)產(chǎn)生變更成本。當(dāng)然，變更有可能帶來好的結(jié)果，比如新材料的變更與應(yīng)用，既節(jié)省了成本，又能更加符合業(yè)主的要求；也可能帶來不好的影響，最突出的影響就是增加成本。有很多原因會(huì)導(dǎo)致設(shè)計(jì)變更，本人梳理了一下單位設(shè)計(jì)變更的主要類型，包括以下三種：其一，公司領(lǐng)導(dǎo)要求變更。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)做項(xiàng)目，最怕上層領(lǐng)導(dǎo)意見不統(tǒng)一。多頭領(lǐng)導(dǎo)或者領(lǐng)導(dǎo)變更帶來的意見相悖，總會(huì)使設(shè)計(jì)工作反復(fù)而無效。當(dāng)然，也有同一批領(lǐng)導(dǎo)因?yàn)楣緫?zhàn)略的變更而要求項(xiàng)目設(shè)計(jì)發(fā)生變更，這些變更都會(huì)造成設(shè)計(jì)成本的增加。其二，營銷部門要求變更。營銷部門直接對接的是市場，他們捕捉市場信息的敏感度和敏銳性比較強(qiáng)，該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)是否符合廣大客戶的合理需要，設(shè)計(jì)是否人性化，是否便于客戶的起居生活，戶型結(jié)構(gòu)是否規(guī)劃合理，公攤是否過大，營銷部門會(huì)直接反饋?zhàn)钫鎸?shí)的信息，以便修改設(shè)計(jì)方案和設(shè)計(jì)計(jì)劃。其三，施工企業(yè)提出變更。眾所周知，施工企業(yè)是把圖紙變成看得見摸得著的有形實(shí)物，處于安全，環(huán)保、節(jié)能等綜合因素考慮，他們會(huì)結(jié)合實(shí)際，對設(shè)計(jì)方案提出變更，比如對設(shè)備使用問題提出更改意見，或者新材料的應(yīng)用和替代；同時(shí)，施工單位在施工過程中發(fā)現(xiàn)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)有明顯的錯(cuò)誤和漏洞而提出來的變更意見。

控制設(shè)計(jì)變更要從控制設(shè)計(jì)變更的次數(shù)和變更處理手段上下功夫。在此特別要強(qiáng)調(diào)，必須做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防，這樣可以減少設(shè)計(jì)次數(shù)的變更。在設(shè)計(jì)管理過程當(dāng)中，要積極協(xié)調(diào)并與多方溝通，盡最大努力降低設(shè)計(jì)的變更。具體可以從三方面著手：第一，編制好設(shè)計(jì)任務(wù)書；第二，對于設(shè)計(jì)過程做好嚴(yán)控；第三，對于設(shè)計(jì)結(jié)果進(jìn)行綜合評(píng)審。同時(shí)，還要與公司其他部門及時(shí)協(xié)調(diào)溝通，降低風(fēng)險(xiǎn)，以確保整個(gè)房地產(chǎn)工程順利實(shí)施。

四、結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)企業(yè)中設(shè)計(jì)管理水平的高低決定著該企業(yè)核心競爭力的強(qiáng)弱，設(shè)計(jì)管理是動(dòng)態(tài)管理，它的介入不僅要對現(xiàn)有問題進(jìn)行改進(jìn)與協(xié)調(diào)，更要在出圖階段發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，將圖紙做到盡善盡美，減少企業(yè)施工過程中的損失與再投入。同時(shí)，由于地產(chǎn)企業(yè)往往在信息和施工技術(shù)方面具有絕對優(yōu)勢，在施工前發(fā)現(xiàn)問題，更能保障該項(xiàng)目的優(yōu)良品質(zhì)和超高質(zhì)量，節(jié)約施工成本和時(shí)間，杜絕資金鏈斷裂的可能，達(dá)到企業(yè)、消費(fèi)者和社會(huì)效益共贏的良好局面，從而進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)核心競爭力。

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【作者簡介】

王 磊（1984—）男，陜西府谷人，碩士研究生，現(xiàn)供職于西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司，研究方向：建筑設(shè)計(jì)及管理.