李晉彪

海南省?？谑袑?shí)施嚴(yán)格的購(gòu)房調(diào)控政策以來(lái)，人們都在關(guān)注著誰(shuí)又將成為繼?？谥罅硪粋€(gè)房?jī)r(jià)暴漲的城市。近期網(wǎng)絡(luò)熱炒：“西雙版納接棒丹東，資金涌入；北方炒房團(tuán)云集?！弊?017年以來(lái)，地處祖國(guó)西南邊陲的旅游城市西雙版納房?jī)r(jià)一路走高，成交活躍，均價(jià)直逼許多二線城市房?jī)r(jià)，在房?jī)r(jià)快速上漲同時(shí)也出現(xiàn)了眾多的炒房亂象，金融風(fēng)險(xiǎn)隱患日益聚集。筆者撰寫(xiě)此文的目的并非簡(jiǎn)單重復(fù)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫破裂后對(duì)金融穩(wěn)定的影響，而是希望從房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策、地方土地財(cái)政依賴、金融機(jī)構(gòu)順周期行為疊加和外部資金炒作等方面進(jìn)行分析，提出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的意見(jiàn)、建議，供有關(guān)部門和單位參考。

去年以來(lái)西雙版納州房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲

截至2018年4月，西雙版納州新建住宅商品房?jī)r(jià)格成交均價(jià)為8235.22元/平方米，漲幅達(dá)43.7%，較同期全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格漲幅最大的哈爾濱高出31.7個(gè)百分點(diǎn)；目前，景洪市城區(qū)新建住宅商品房預(yù)售價(jià)格普遍在10000元/平方米以上，均價(jià)直逼許多二線城市房?jī)r(jià)。

從購(gòu)房客戶的來(lái)源看，新建住宅商品房的購(gòu)買者以省外人士為主，說(shuō)明本輪房?jī)r(jià)上漲非本地剛性需求推動(dòng)。以州府景洪市為例，2018年4月，景洪市共成交新建住宅商品房1759套，其中，省外人士成交1523套，占比86.4%。

從房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的數(shù)量變化看，呈現(xiàn)飛速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，外地中介居多。數(shù)據(jù)顯示，2017年全州新成立房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)1434家，比2016年多增710家，增長(zhǎng)98.07%。2018年1-4月全州新成立房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)558家，特別是海南限購(gòu)后的3-4月，新成立355家，占1-4月增量的63.62%。

房地產(chǎn)金融運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)正在聚集

信貸資金仍持續(xù)流入房地產(chǎn)行業(yè)，集中度位于全省前列。截至2018年4月末，全州金融機(jī)構(gòu)個(gè)人購(gòu)房貸款余額96.84億元，同比增長(zhǎng)18.63%，高于同期各項(xiàng)貸款增速14.39個(gè)百分點(diǎn)，與全州人民幣各項(xiàng)貸款余額之比為25.37%，占比分別比全省平均及昆明、麗江、大理等州市高12.06、11.93、13.60和11.44個(gè)百分點(diǎn)。

不良貸款快速增長(zhǎng)。2018年以來(lái)，西雙版納州個(gè)人住房不良貸款余額呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。截至1季度末，全州房地產(chǎn)不良貸款余額6142萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)113.71%。同時(shí)，逾期貸款余額達(dá)1.76億元，同比增長(zhǎng)32.49%。

貸款購(gòu)房者外地人居多，貸前調(diào)查和貸后管理較困難。2018年1-4月，全州個(gè)人按揭貸款新增5.38億元，占同期全州新增貸款的60.73%， 且80%以上的按揭貸款借款人為外地購(gòu)房者，涉及面廣，貸前調(diào)查和貸后管理都較困難，不利于風(fēng)險(xiǎn)防控。

個(gè)人商品房按揭貸款抵押制度執(zhí)行不到位，存在抵押物懸空的情況。由于銀行之間競(jìng)爭(zhēng)激烈，州內(nèi)多家銀行沒(méi)有嚴(yán)格要求房地產(chǎn)公司按放貸總金額的5%繳納擔(dān)保金。另外，當(dāng)前西雙版納州雖已建立商品房抵押預(yù)告登記制度，但由于市場(chǎng)火爆，不動(dòng)產(chǎn)中心難以應(yīng)對(duì)快速上升的服務(wù)需求，全州個(gè)人商品住房平均抵押登記率僅為18.24% 。

多方面原因?qū)е路績(jī)r(jià)快速上漲

房地產(chǎn)調(diào)控政策的變化明顯慢于市場(chǎng)變化。為抑制房?jī)r(jià)的快速上漲，近十年來(lái)國(guó)家多次出臺(tái)相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)控，但效果均不太理想，“一城一策”的調(diào)控政策出臺(tái)后，一、二線城市房?jī)r(jià)漲幅有所收窄，并略有回調(diào)，但多數(shù)仍在“去庫(kù)存”的三、四線城市維持了幾乎不限購(gòu)不限貸的政策。此輪部分三四線城市房?jī)r(jià)大幅上漲，其中一個(gè)重要原因就是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)變化非常快，而相應(yīng)的房地產(chǎn)調(diào)控政策長(zhǎng)期保持不變，為炒房創(chuàng)造了條件。

土地財(cái)政的問(wèn)題依然是當(dāng)前一些地區(qū)房地產(chǎn)調(diào)控政策難以有效落實(shí)的掣肘因素。土地出讓金和交易契稅一直是不少地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源，由于近幾年來(lái)經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)加大，企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，稅源減少，不少地方財(cái)政收入增速減緩，在收入減少支出加大的情況下，難免將目光盯住房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲存在矛盾心態(tài)，一方面隨著房?jī)r(jià)的上漲和市場(chǎng)的火熱，土地出讓金和交易契稅對(duì)當(dāng)?shù)刎?cái)政的貢獻(xiàn)不斷加大，很大程度彌補(bǔ)了其它稅收的下滑。以西雙版納為例，2018年一季度，在沒(méi)有大的工業(yè)支撐的情況下，財(cái)政收入同比增長(zhǎng)28.8%，其中當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)相關(guān)收入占財(cái)政總收入的一半以上；另一方面，房?jī)r(jià)快速上漲有違于中央穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的要求，不僅造成當(dāng)?shù)匚飪r(jià)上漲，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本快速上升，同時(shí)可能增大地區(qū)金融風(fēng)險(xiǎn)隱患。這種矛盾心態(tài)導(dǎo)致地方政府很難下定決心，及時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。

金融機(jī)構(gòu)順周期的加桿杠行為進(jìn)一步推動(dòng)了房市的火爆。2017年以來(lái)，由于國(guó)家強(qiáng)化了對(duì)地方政府債務(wù)的控制，地方政府融資受限，加之地方政府項(xiàng)目?jī)?chǔ)備不足，金融機(jī)構(gòu)過(guò)去傳統(tǒng)的“貸長(zhǎng)貸大貸政府”的營(yíng)銷模式難以維繼，紛紛轉(zhuǎn)向以消費(fèi)為主的個(gè)人零售模式，房地產(chǎn)按揭貸款成為各行爭(zhēng)奪的主要戰(zhàn)場(chǎng)。以西雙版納州為例，2018年1-4月，全州個(gè)人按揭貸款新增5.38億元，占同期全州新增貸款的60.73%，部分金融機(jī)構(gòu)按揭貸款新增與全部貸款新增的比例接近80%。

投機(jī)炒作隱蔽快速難遏制。投機(jī)炒作歷來(lái)是區(qū)域房?jī)r(jià)快速上漲的重要推手，從筆者調(diào)查了解的情況看，炒房者往往自帶資金，并不從當(dāng)?shù)劂y行貸款，一些中介機(jī)構(gòu)更是脫離了交易中介的本源要求，直接與開(kāi)發(fā)商勾結(jié)，以交保證金的方式提前鎖定房源（不進(jìn)行網(wǎng)簽，所以難以監(jiān)測(cè)），使新房還未出售就已變成“二手房”，房?jī)r(jià)推高后賣給最終的購(gòu)房者。銀行監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，景洪某房地產(chǎn)項(xiàng)目，在2018年1-4月共有2筆2000萬(wàn)元以上的大額購(gòu)房資金，共計(jì)8200萬(wàn)元，以其最大面積200平方米/套測(cè)算，至少可購(gòu)買50套以上。另外，從目前西雙版納購(gòu)房的情況看，越來(lái)越多的購(gòu)房者采取的是一次性全額付款方式，交易具有明顯的快進(jìn)快出特點(diǎn)。由于交易比較隱蔽且快速，政府和銀行部門很難及時(shí)監(jiān)測(cè)。

從西雙版納一年多來(lái)房?jī)r(jià)快速上漲的情況看，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴、地方調(diào)控政策變化不及時(shí)、對(duì)炒房打擊力度不力是主要原因，類似于西雙版納這樣的中小規(guī)模城市全國(guó)還有很多，如果不能未雨綢繆，等房?jī)r(jià)已飛速炒高后再出臺(tái)政策，將帶來(lái)更多的風(fēng)險(xiǎn)和付出更多的代價(jià)。