許冰清

在作家馮唐1980年代的中學(xué)生記憶中，三里屯是由一堆“沒臉沒屁股的六層紅磚樓”組成的。他甚至懷疑過，“三里屯”這個(gè)跟北京第三使館區(qū)一街之隔的地名，可能跟百多年前因抗擊英軍出名的“三元里”有點(diǎn)兒什么關(guān)系。

按照后人的考據(jù)，“三里屯”的名字由來確實(shí)是與洋人有關(guān)。但由于是八國(guó)聯(lián)軍攻打北京時(shí)被俄羅斯軍隊(duì)選中、離內(nèi)城三里地的屯兵之處，細(xì)究起來算不上是什么光彩的歷 史。

反而是那些紅色磚樓，寄托了解放初期勞動(dòng)人民對(duì)于這塊野地的期望。由于當(dāng)時(shí)三里屯的位置，正好處于工人體育場(chǎng)和農(nóng)業(yè)展覽館這兩座開國(guó)初期重點(diǎn)建設(shè)的“十大建筑”之間，農(nóng)民工和從北京別處搬來的拆遷戶們被安置于此。一位姓蔣的管理員本著“將來誰住這都會(huì)很幸?！钡拿篮勉裤?，決定將這片紅磚樓與平房混雜的新村一并命名為“幸福 村”。

而對(duì)于如今會(huì)將大把時(shí)間花在三里屯的人來說，住在幸福村并不一定是件幸福的事，進(jìn)出使館區(qū)的洋人也早已不再值得大驚小怪，倒是三里屯逐漸演變成了北京中軸線以東一個(gè)最重要的商圈。

公眾普遍認(rèn)知中的“三里屯商圈”的地理外沿，大致是夾于工體東路和東三環(huán)之間、以工體北路為中軸線的一片區(qū)域。但一旦利用地圖精準(zhǔn)測(cè)距，就會(huì)發(fā)現(xiàn)這片區(qū)域的面積實(shí)際還不到1平方公里。

而聚集于此處的“商業(yè)地殼運(yùn)動(dòng)”的活躍期，卻已持續(xù)了20余年。三里屯的20年所呈現(xiàn)出的繁華是地域化和國(guó)際化、商業(yè)利益和行政都會(huì)、社會(huì)規(guī)范與自由意志之間或角力或共謀的結(jié)果。

隨著三里屯的代表從酒吧街變?yōu)榇笊虉?chǎng)，消費(fèi)這個(gè)地區(qū)的主力人群也已經(jīng)更換了幾個(gè)代際。人們已經(jīng)很少在這里花大把時(shí)間探討音樂、文化、藝術(shù)和酒，時(shí)尚、潮牌、工業(yè)風(fēng)和網(wǎng)紅店成了新的寵兒。而在一輪輪潮流變化中最終贏得勝利，或者說在這里賺了錢的人，還是那些將土地畫入藍(lán)圖、將店鋪裝入管理的地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者們。

三里屯編年史的最近5年，以及不久之后的未來中，絕大部分的新潮與變化，都與這些地產(chǎn)項(xiàng)目密切相關(guān)。追根溯源，它們又都和北京這座城市對(duì)于商業(yè)核心區(qū)的想象史緊密相連。

關(guān)于三里屯這個(gè)區(qū)域，日本設(shè)計(jì)師隈研吾先后寫過兩篇文章解釋自己的感受和設(shè)計(jì)理念。他覺得，三里屯與東京的青山、六本木有很多相似的地方，“不論什么時(shí)候都是熱鬧的，不過也有人喜歡安靜的休閑環(huán)境”。

而如果用工體北路和三里屯路作為橫縱軸線劃分，三里屯也同時(shí)呈現(xiàn)出了3副個(gè)性鮮明的不同面孔。

那么就從現(xiàn)在看來最安靜的東三里屯說起吧。

#東三里屯#

上課之余，中學(xué)生馮唐會(huì)向北探索“幸福村”周邊的其他樓房。他的記憶中有膩臭味的飴糖廠、被他偷過三條胳膊和兩條大腿的假肢廠、演員偶爾從樓頂摔下來的中國(guó)雜技團(tuán)，以及據(jù)說賣過全北京贓車零件的“汽配一條 街”。

還有一片名叫“北京聯(lián)合大學(xué)機(jī)電學(xué)院”，簡(jiǎn)稱“機(jī)電院”的大院兒。中學(xué)校長(zhǎng)對(duì)于年輕人的常見告誡是：如果不好好學(xué)習(xí)，他們的下場(chǎng)很有可能就是待在這里。

機(jī)電院一度對(duì)外介紹稱，如果往上倒幾輩，學(xué)校的歷史可以追溯到1907年、京師督學(xué)局創(chuàng)辦的“京師初等工業(yè)學(xué)堂”。解放后，這所學(xué)校改叫“北京工業(yè)學(xué)?！保局皩W(xué)研一體”的思路，又將校園的一部分變成了日后全北京最大的科研院所之一“北京市機(jī)電研究院”。等到了2000年之后，三里屯變成城中最炙手可熱的開發(fā)地塊，機(jī)電院將生產(chǎn)基地遷移至順義，留下的只有一批空置的老廠房。

對(duì)于那些想要在附近開店，但大多只能蜷進(jìn)正規(guī)或違建的居民樓里的店鋪、酒吧和餐廳來說，走“工業(yè)風(fēng)”的機(jī)電院成了它們一個(gè)另類又劃算的選擇。

比如2005年就相中這里、如今依然占據(jù)院落西門入口處一棟小紅樓的外文書店“老書蟲”。這家書店，起步于兩個(gè)在三里屯喝燕京啤酒認(rèn)識(shí)的外國(guó)人，和一個(gè)1500本英文書的“私人圖書館”，最終在機(jī)電院里發(fā)展成了上過《孤獨(dú)星球》推薦榜、在店內(nèi)可以連讀書寫作帶吃吃喝喝的知名目的地。十多年下來，老書蟲不僅將生意從北京擴(kuò)展到了蘇州、成都等外地城市，作為主辦機(jī)構(gòu)策劃的“國(guó)際文學(xué)節(jié)”，更是一年不落地堅(jiān)持了下來。

隨著京郊的798、751等老工業(yè)園區(qū)內(nèi)藝術(shù)和商業(yè)氛圍逐漸培養(yǎng)成熟，機(jī)電院的潛質(zhì)也被一撥又一撥的餐廳、酒吧和公司開發(fā)著。蕉葉、新辣道等大眾連鎖餐飲品牌一度也嘗試過在這里開店，但沒過幾年，這里的潮流就轉(zhuǎn)向了屬于西式早午餐、美式烤肉、墨西哥菜、甜品店和小酒吧的那一邊。

“有人會(huì)覺得機(jī)電院里有很多酒吧、西餐，應(yīng)該是享受過來自三里屯酒吧街那些商戶的溢出效應(yīng)。但是我們的直觀感覺是，機(jī)電院就是一個(gè)在最近5年里因?yàn)槭袌?chǎng)對(duì)于‘輕工業(yè)風(fēng)的追捧才熱起來的場(chǎng)地，所以現(xiàn)在的品牌和物業(yè)風(fēng)格也是能統(tǒng)一起來的?！蓖谌锿蜕倘?nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目“那里花園”的總經(jīng)理許智源對(duì)《第一財(cái)經(jīng)周刊》表示。

#北三里屯#

2015年，在被太古地產(chǎn)的老板問到“有沒有興趣去北京接管三里屯項(xiàng)目”的時(shí)候，香港人余國(guó)安首先回憶起的，是他自己2010年駐京工作時(shí)，每個(gè)周末都要和女朋友在這片商場(chǎng)購(gòu)物和打發(fā)時(shí)光的種種往事。

“那個(gè)時(shí)候就覺得，三里屯應(yīng)該是整個(gè)中國(guó)最潮的地方了吧。所以三里屯太古里實(shí)際上是我夢(mèng)寐以求的一個(gè)項(xiàng)目，因?yàn)橛泻芏嗍驴梢宰觥，F(xiàn)在我每天看著這里的商場(chǎng)，經(jīng)常都還能有新的想法冒出來?！?018年10月，在接受《第一財(cái)經(jīng)周刊》記者采訪時(shí)，已經(jīng)是三里屯太古里項(xiàng)目總經(jīng)理的余國(guó)安這樣表示。

近期wb 付諸實(shí)踐的最大膽想法之一，是將原先位于商場(chǎng)北區(qū)的高檔品牌Mont Blanc請(qǐng)了出去，再把那棟獨(dú)立小樓改成一個(gè)容納了4家新興餐飲門店、到b 夏天傍晚還可以打開玻璃幕墻吹風(fēng)的“餐廳樓”。

對(duì)更多熟悉三里屯太古里的人來說，早幾年想在附近享受到這種愜意的夏夜體驗(yàn)，其實(shí)花不了一分錢—只需要在商場(chǎng)南區(qū)找到那個(gè)著名的音樂噴泉，然后直接坐在噴泉對(duì)面、星巴克門口的小斜坡上就行了。這樣還能順便飽覽整個(gè)三里屯商圈里，那些最想買到新鮮玩意兒的年輕面孔。

即使是在全國(guó)范圍內(nèi)，像三里屯太古里這樣因?yàn)楸辉O(shè)計(jì)為街區(qū)而顯得“零碎”的商業(yè)綜合體也十分罕見。它目前由南、北兩個(gè)區(qū)，總計(jì)19棟獨(dú)立的建筑物組成。南區(qū)商戶更多但密度不高，樓與樓之間的小路四通八達(dá)，如同北京城里常見的院落與胡同；北區(qū)則多是正南正北朝向、連成一片的大店，加上同屬于項(xiàng)目?jī)?nèi)的瑜舍酒店，合圍成了一個(gè)放大版的四合院模型。

這樣一組商業(yè)建筑群的格局規(guī)劃，并不是太古地產(chǎn)的原創(chuàng)。早在2007年太古地產(chǎn)從先前的開發(fā)商國(guó)峰置業(yè)手上收購(gòu)這個(gè)項(xiàng)目時(shí)，這片數(shù)萬平方米區(qū)域的規(guī)劃雛形就已經(jīng)確立。

做步行商業(yè)街區(qū)，而不是常規(guī)的購(gòu)物中心那種垂直集中式布局，是建筑師事務(wù)所“香港歐華爾顧問有限公司”在綜合考慮了地塊限高、容積率要求等問題后，為國(guó)峰置業(yè)給出的設(shè)計(jì)意見。

“三里屯有很多公共空間的街道，會(huì)有小巷子，有廣場(chǎng)，好像一個(gè)棋盤一樣。這樣可以讓不同的棋子在棋盤上自己展現(xiàn)出生命力。”時(shí)任項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、歐華爾顧問有限公司創(chuàng)始董事羅健中介紹稱。

國(guó)峰置業(yè)并不是一家有名氣的全國(guó)性開發(fā)商品牌，而是北京市國(guó)資委以大股東身份控股的子公司。2004年之后，國(guó)峰置業(yè)接手了會(huì)推倒大片幸福村紅磚樓的“北三里屯危改項(xiàng)目”。針對(duì)危改區(qū)域核心的5.2萬平方米土地，國(guó)峰置業(yè)將其包裝成為一個(gè)耗資30億元的投資計(jì)劃，準(zhǔn)備開發(fā)成包括零售和酒店業(yè)態(tài)的“新三里屯項(xiàng)目”。

阿迪達(dá)斯、Esprit、BMW lifestyle等主力店品牌聞?dòng)嵍紱Q定入場(chǎng)，但由于拆遷過程就已經(jīng)將公司的資金、時(shí)間都消耗殆盡，國(guó)峰置業(yè)最后還是決定出售“新三里屯項(xiàng)目”。嗅覺敏銳的基匯資本率先洽談，在北京有了辦事處的太古地產(chǎn)也很快加入。三方最終于2007年2月底簽訂協(xié)議，定價(jià)48億元，太古占股80%、基匯占股20%；數(shù)年后，太古又買斷基匯股份，獨(dú)占了商場(chǎng)的所有權(quán)。

國(guó)峰時(shí)代給三里屯太古里留下的，除了新奇的規(guī)劃格局，也有不盡如人意的建筑質(zhì)量。太古地產(chǎn)方面披露，自接手三里屯項(xiàng)目至今，公司用于硬件軟件翻修升級(jí)的投入累計(jì)超過 10億元。

在一則為慶祝三里屯太古里項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)10周年而做的“口述歷史”視頻中，幾位參與了項(xiàng)目早期開業(yè)時(shí)期的中年人，也都提到了最早入駐的阿迪達(dá)斯旗艦店，在開業(yè)前一天還遭遇過屋頂漏水、電源跳閘的事。為此，正在外面吃烤鴨慶祝的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)趕了回來，一直忙到了夜里三四點(diǎn)。

踩著2008年奧運(yùn)會(huì)開幕前的關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)，阿迪達(dá)斯旗艦店在第二天一早終究還是順利開門營(yíng)業(yè)了。而隨著中國(guó)內(nèi)地第一家蘋果零售店、最大優(yōu)衣庫旗艦店，以及星巴克、耐克、美嘉歡樂影城等關(guān)鍵項(xiàng)目陸續(xù)亮相，追求時(shí)尚潮流的年輕消費(fèi)者就被逐漸聚攏在了這片商場(chǎng)里。

他們大多會(huì)在下班后，穿過忙碌的工體北路，從優(yōu)衣庫和阿迪達(dá)斯之間的主入口來這閑逛；在附近酒吧喝到晚歸的，則可以從任意兩棟小樓之間穿入，回到燈光和店鋪所組成的安全感中；到了周末，廣場(chǎng)上的大屏幕和噴泉一打開，還能吸引到更多組團(tuán)購(gòu)物的小家 庭。

三里屯商場(chǎng)開業(yè)后一直持續(xù)不斷的品牌調(diào)整，也正是圍繞著這群消費(fèi)者的需求而定。在南區(qū)商場(chǎng)，略顯老氣的Ports和周生生很快就被COS、Hollister這樣的時(shí)尚品牌所取代。從2015年開始，北區(qū)商場(chǎng)里也多出了sacai、Sandro Men、Gentle Monster等更為小眾，客單價(jià)也稍低的輕奢品牌。

在三里屯太古里尚未出現(xiàn)、直到運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定之前，徘徊在這一帶的中外消費(fèi)者需求，實(shí)際是被分散到了3.3大廈、雅秀大廈、酒吧街、同里大廈、那里花園以及“臟街”等一系列體量較小，甚至屬于是“私搭亂建”性質(zhì)的商業(yè)項(xiàng)目里。

它們看起來能提供比太古里更多的特色選擇、更高的性價(jià)比，以及更自由舒適的氛圍，但隨著更多標(biāo)準(zhǔn)意義上的“購(gòu)物中心”在北京城內(nèi)各處落成開業(yè)，如何在一個(gè)安全而略顯同質(zhì)化的品牌組合范圍內(nèi)尋求適度的驚喜，逐漸成了每家商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)思路中的關(guān) 鍵。

“我們這里最后接納的，都是那些太古里思來想去，可能最后還是會(huì)拒絕的小品牌。它們的品質(zhì)都不錯(cuò)，我們也能容忍它們成長(zhǎng)緩慢、犯錯(cuò)，甚至是失敗。而太古里已經(jīng)是一個(gè)成熟的潮流目的地了，還是經(jīng)常需要在調(diào)性和盈利上尋找平衡點(diǎn)。”那里花園總經(jīng)理許智源對(duì)《第一財(cái)經(jīng)周刊》表示。

余國(guó)安在2016年上任總經(jīng)理后的重要招商任務(wù)之一，就是勸說當(dāng)時(shí)在北區(qū)商場(chǎng)開了旗艦店的I.T，將其進(jìn)一步升級(jí)為由川久保玲設(shè)計(jì)開發(fā)、當(dāng)時(shí)全球只有幾家旗艦店的設(shè)計(jì)師買手店Dover Street Market Beijing。

“花了3年才拿下來，現(xiàn)在可以說是北區(qū)的代表性項(xiàng)目之一了。”余國(guó)安對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)狀感到滿意。

另外一些變化的驚喜則來得很快。

2018年3月，WeWork將其聯(lián)合辦公項(xiàng)目正式落戶于三里屯太古里北區(qū)，坐擁整個(gè)商場(chǎng)最北側(cè)、視野最好的一整層樓。余國(guó)安對(duì)《第一財(cái)經(jīng)周刊》笑稱，包括lululemon在內(nèi)的一些商場(chǎng)品牌租戶，以及原先散落在三里屯商圈內(nèi)的影視公司，很快就將這個(gè)項(xiàng)目的工位都塞滿了。不少明星潮人被吸引至此，令北區(qū)商場(chǎng)的購(gòu)物環(huán)境都變得養(yǎng)眼起來。

連接太古里商場(chǎng)南北兩區(qū)，一度讓周邊居民十分頭疼的“臟街”，也在2017年政府的拆除違章建筑，以及太古地產(chǎn)出資參與的后期改造中，露出了新面貌。

這里一部分被還原成了最初的居民樓，街面上還引入了三聯(lián)和城市書屋兩家書店運(yùn)營(yíng)方。而在反饋給《第一財(cái)經(jīng)周刊》的介紹中，太古針對(duì)“臟街”改造的說明，甚至詳細(xì)到“調(diào)整商區(qū)設(shè)置的花卉品種與生長(zhǎng)狀態(tài)”的程度。

現(xiàn)在，與商場(chǎng)南區(qū)一墻之隔，曾經(jīng)以給外國(guó)人量體裁衣聞名，出售各種中國(guó)特產(chǎn)的雅秀大廈，已被太古地產(chǎn)用長(zhǎng)租約從昆泰集團(tuán)手中簽下。在太古的規(guī)劃中，這個(gè)將在2021年入市的“三里屯太古里西區(qū)”，將會(huì)換上一個(gè)由白色薄膜和玻璃幕墻組成的透光外殼。屆時(shí)，西區(qū)將會(huì)以封閉式購(gòu)物中心的形式，安置好幾個(gè)此前排隊(duì)等待入駐太古里的品牌門店，以及兩個(gè)大型的旗艦店。

過去幾年，交通不便一直是太古里最大的短板。但眼下，正在建設(shè)中的北京地鐵3號(hào)線工體站的一個(gè)進(jìn)站口，與三里屯太古里隔街相望，據(jù)說太古里很快也將擁有一個(gè)直通地鐵的地下出入口。而在政府和街道的一些非官方討論中，甚至已經(jīng)出現(xiàn)過所謂“太古商圈”的說法。

“之前的三里屯太古里，在北京可以說很有名，但可能沒有信心拍胸脯說這里是最好的、最潮的。現(xiàn)在這里有了從硬件、軟件到市場(chǎng)的全面提升，很多優(yōu)秀的、新的品牌都愿意將第一家店開在這里?？吹竭@些數(shù)據(jù)，我才有信心說這里確實(shí)已經(jīng)是北京的時(shí)尚潮流地標(biāo)了。”余國(guó)安對(duì)《第一財(cái)經(jīng)周刊》記者表示，“而它的下一個(gè)目標(biāo)，就是成為全國(guó)的潮流地標(biāo)?！?h3>#南三里屯#

“我們就是要建造一個(gè)新的三里屯?！?/p>

2004年6月，時(shí)任三里屯街道辦事處主任李振玲在接受媒體采訪時(shí)這樣表示。當(dāng)時(shí)在她所管轄的片區(qū)內(nèi)，以工人體育場(chǎng)北路和東路為界的兩片大面積的拆遷工地已經(jīng)形成。

如果說“北三里屯危改項(xiàng)目”的成果中，被絕大多數(shù)人記住的只有三里屯太古里，那么“南三里屯危改項(xiàng)目”則分化出了三里屯SOHO、通盈中心這兩個(gè)氣質(zhì)不太一樣的地產(chǎn)項(xiàng)目。

2001年的第二屆北京國(guó)際CBD商務(wù)節(jié)上，展示過一個(gè)據(jù)稱將耗資88億元、占地百萬平方米，由中美地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)合興建的“巴黎城”項(xiàng)目的沙盤模型。項(xiàng)目的開發(fā)商是北京通盈房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“通盈地產(chǎn)”），據(jù)說在拿地的過程中，它打敗了包括和記黃埔在內(nèi)的其他開發(fā)商。

通盈地產(chǎn)的巴黎城定位是歐式風(fēng)格的高檔外銷住宅，當(dāng)時(shí)提出的銷售價(jià)格就是2000美元/平方米。但區(qū)域內(nèi)因此被征地、拆遷的居民很快發(fā)現(xiàn)，這一項(xiàng)目除了平整土地，沒有任何要開工建設(shè)的意思。而北京產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站上的一則產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓公告又揭示了，這家名義上是“中美合資”的開發(fā)商，實(shí)際上不過是北京市國(guó)資背景的首創(chuàng)集團(tuán)控股的子公司。

實(shí)力雄厚的民企開發(fā)商“入手”三里屯土地，也大多是在兩個(gè)危改項(xiàng)目推進(jìn)前后。2005年6月，由億城地產(chǎn)旗下華頓國(guó)際開發(fā)的“3.3服裝大廈”落成并開始招商；2005年8月，三里屯毗鄰工人體育場(chǎng)的一片商鋪改稱“中國(guó)紅街”，并正式開售；2007年5月，世茂地產(chǎn)以14億元人民幣拿下了中國(guó)紅街斜對(duì)面的一塊土 地。

2006年12月，首創(chuàng)集團(tuán)決定以35億元的價(jià)格，將巴黎城的絕大部分土地出讓給當(dāng)時(shí)正在加速開發(fā)北京市場(chǎng)、準(zhǔn)備沖刺香港IPO的SOHO中國(guó)。這也就是日后三里屯商圈里建筑面積達(dá)到63萬平方米的三里屯SOHO。另一塊位于南三里屯路旁的狹長(zhǎng)地塊，首創(chuàng)留給了通盈地產(chǎn)自主開發(fā)。

由于三里屯SOHO這個(gè)新項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)強(qiáng)，又要貼近奧運(yùn)概念，當(dāng)時(shí)預(yù)計(jì)在2008年年中就要入市銷售，實(shí)際留給SOHO中國(guó)團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)、開發(fā)物業(yè)的時(shí)間相當(dāng)緊張。SOHO中國(guó)找到了在開發(fā)“長(zhǎng)城腳下的公社”時(shí)合作過的日本建筑設(shè)計(jì)師隈研吾做了整體設(shè)計(jì)方案。

最終，隈研吾為三里屯SOHO設(shè)計(jì)了總計(jì)9棟、被色彩明快的外立面包裹起來的辦公室及公寓塔樓，以及一條貫通南北及中心部分、建有人工河和溜冰場(chǎng)的下沉式步道；塔樓與步道共同組成“山川”與“峽谷”，聯(lián)通塔樓的5個(gè)商場(chǎng)則是項(xiàng)目的“內(nèi)臟器官”。它們組合在一起，就是一個(gè)“緊湊型城市”的代表項(xiàng)目。

相比于SOHO現(xiàn)代城、建外SOHO等早期項(xiàng)目，三里屯SOHO的設(shè)計(jì)風(fēng)格的確更為雋永。但不管多漂亮的樓，SOHO中國(guó)給出的幾乎都是“快速散賣”的銷售方案，因?yàn)檫@樣能夠最大程度地在短時(shí)間內(nèi)回款。

這一點(diǎn)，從潘石屹和張欣的夫妻檔身份就已經(jīng)完成了分工：受過西方高等教育、有紐約投行背景的CEO張欣，負(fù)責(zé)延攬全球知名的設(shè)計(jì)師與藝術(shù)家來包裝SOHO中國(guó)的項(xiàng)目；中國(guó)西部農(nóng)村出身、成長(zhǎng)于海南地產(chǎn)泡沫的董事長(zhǎng)潘石屹負(fù)責(zé)監(jiān)督工程建設(shè)，以及拉動(dòng)更多的民間富翁購(gòu)買SOHO中國(guó)的物業(yè)。

“中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度這樣快，靠的不是全球500強(qiáng)，不是LV。中國(guó)經(jīng)濟(jì)真正的增長(zhǎng)動(dòng)力是中國(guó)自己的公司。尤其是中國(guó)中小型企業(yè)，它們的生命力是非常旺盛的，數(shù)量是非常多的?！痹?008年年中的“三里屯SOHO亮相新聞發(fā)布會(huì)”上，潘石屹這樣回應(yīng)來自《第一財(cái)經(jīng)周刊》的提問。

這些話被翻譯給SOHO中國(guó)的銷售團(tuán)隊(duì)時(shí)，散賣住宅、商鋪和寫字樓的目標(biāo)客戶已經(jīng)變得非常清楚：要去山西、內(nèi)蒙古等西北省份，尋找握有煤礦、鐵礦等項(xiàng)目的“資源型客戶”。一旦拿下，等待他們的會(huì)是高達(dá)交易額0.8%的傭金收入。

2008年7月，三里屯SOHO開始對(duì)外銷售，開盤后3天內(nèi)就完成了累計(jì)41.2億元人民幣的銷售額，創(chuàng)造了金融危機(jī)下的樓市奇跡。此后，僅2008年三里屯SOHO就提價(jià)3次，銷售行情依然火爆。

SOHO中國(guó)曾披露稱，首期“爆買”這個(gè)項(xiàng)目的客戶中，有40%是老客戶，國(guó)內(nèi)客戶比例更是占到100%。至于這些新業(yè)主的具體身份，2008年跟隨潘石屹前往山西參加客戶答謝會(huì)的《樓市》雜志，通過獨(dú)家采訪獲得過頗有意思的結(jié)論：山西籍客戶占到50%以上，其中又以盛產(chǎn)煤炭的呂梁地區(qū)最多；多數(shù)人是看中項(xiàng)目的首都效應(yīng)，且處于核心地塊，容易獲得較好投資回報(bào)；投資后多為直接對(duì)外出租，靜待升值后出售的比例也不低。

在流線型的光鮮玻璃幕墻下，三里屯SOHO實(shí)際已經(jīng)不再屬于SOHO中國(guó)，而是屬于成百上千個(gè)已將其切割成碎片的客戶。他們的自主運(yùn)營(yíng)，也很難保證效果圖那般的精細(xì)效果。這些外地的民間富豪通常不會(huì)直接出面打理出租事宜，自有各種“資產(chǎn)管理公司”成為他們的集中代理，再借由房產(chǎn)中介，完成對(duì)街鋪和寫字樓的出租交易。

在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)早期，SOHO中國(guó)的租賃部門一度引進(jìn)過佳能、英菲尼迪、PS造型、小南國(guó)餐飲、鴻光樓等知名租戶，餐廳酒吧更是因?yàn)楹w了法國(guó)、意大利、馬來西亞、韓國(guó)、巴西、德國(guó)、西班牙等多國(guó)菜系，被戲稱為“小聯(lián)合 國(guó)”。

但隨著SOHO中國(guó)撤出租賃管理，如今擠在這里的大小商鋪愈發(fā)呈現(xiàn)出混搭氣質(zhì)—經(jīng)常排隊(duì)的網(wǎng)紅奶茶店、接地氣的陜西面館、似乎永遠(yuǎn)沒有客人的外貿(mào)服裝店，以及隔三差五又換了新租戶、正有工人重新裝修的空 鋪。

北京益彰商貿(mào)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“北京益彰”）于2011年整體收購(gòu)了三里屯SOHO的6號(hào)商場(chǎng)和E座寫字樓，目前以散租形式管理，處在滿租狀態(tài)。

“像我們這樣自持自管物業(yè)的公司，租戶比較放心，招得就容易些。我們也會(huì)挑選一下，街道辦事處前陣子開會(huì)提醒，要對(duì)互聯(lián)網(wǎng)金融、P2P類的租戶謹(jǐn)慎放行，這里目前都是些餐飲、醫(yī)療、文化類的客戶，換得也慢。”物業(yè)經(jīng)理?xiàng)畋蠼榻B說。

《第一財(cái)經(jīng)周刊》另外走訪的數(shù)家房產(chǎn)中介公司，對(duì)SOHO中國(guó)項(xiàng)目給出的租金價(jià)格差別更大：經(jīng)過幾年的交易，寫字樓物業(yè)的租金在7至8元/天/平方米之間；商鋪按照面積大小、位置朝向、行業(yè)不同，每平方米的日租金在5至25元不等，但是都需要一次性支付高昂的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

“直到2017年，三里屯SOHO的行情還不溫不火，靠著周圍幾家商場(chǎng)越做越好，加上抖音和網(wǎng)紅店，商鋪的生意才好起來?！币晃弧拔覑畚壹摇钡闹薪檫@樣表示。

在過去3年里，北京益彰管理的6號(hào)商場(chǎng)前的小廣場(chǎng)，還是一個(gè)名為“伍德吃托克”的都市集市項(xiàng)目的固定合作場(chǎng)地。按照伍德吃托克品牌創(chuàng)始人張琦此前的說法，第一年他們靠著30元一位的門票，就在3天的市集內(nèi)收獲了2萬名食客和100萬元的營(yíng)業(yè)額。此后，不少原本隱匿于三里屯SOHO地下一層的西餐廳也借著這個(gè)“流量入口”，做起了品牌推廣。

市集的生意不錯(cuò)，也許得益于它與三里屯SOHO本身在形式、氣質(zhì)和目標(biāo)客群上的高度吻合—表面看，它們都有精心準(zhǔn)備的主題，內(nèi)核卻是漫不經(jīng)心地被聚到一起的各種零散商業(yè)，輕松、廉價(jià)、接地氣，而它們接待的主要客群，是周一到周五藏在各個(gè)寫字樓里，只有到了飯點(diǎn)或者是下班后才會(huì)出來，涌入下沉廣場(chǎng)的商鋪找吃的或是逛逛小店的年輕消費(fèi) 者。

所以，這里的消費(fèi)力和購(gòu)物體驗(yàn)與路北的太古里相比，顯然是兩個(gè)世界。只有走回到三里屯SOHO的廣場(chǎng)中央，抬頭向上望，才能重新體會(huì)到這組建筑物的震撼視覺效果，以及潘石屹曾經(jīng)使其成為“北京銅鑼灣”的野 心。

在三里屯SOHO東側(cè)，名為通盈中心的購(gòu)物中心拖到2016年才開門運(yùn)營(yíng)，由此逐漸開始拉升整個(gè)三里屯南區(qū)的消費(fèi)調(diào)性。整個(gè)通盈中心建筑群中最引人矚目的，自然是那座近150米高的洲際酒店塔樓。在酒店的外立面上，布滿了形如蜂巢的六邊形鉆石元素；在客房樓層的上方，又隱藏了48間價(jià)格不菲的豪華城景公寓“三里屯1號(hào)”。

而有了酒店這一明星項(xiàng)目珠玉在前，通盈中心的商場(chǎng)部分做得如何，看起來就不那么重要了。通盈地產(chǎn)自己主導(dǎo)了商場(chǎng)除1、2層樓的大部分招商工作，2016年，梅賽德斯-奔馳也選擇將全球第6家、也是當(dāng)時(shí)全球范圍內(nèi)規(guī)模最大的體驗(yàn)店Mercedes me落戶于此。這里不僅賣車，也混搭著賣許多周邊產(chǎn)品、咖啡和頗為正宗的川貴菜。

現(xiàn)在，很多中高檔的網(wǎng)紅餐廳都被聚集到了通盈中心，這里不僅成為SOHO寫字樓的“高檔食堂”，甚至一度與一街之隔的機(jī)電院形成搶奪顧客之勢(shì)。在商場(chǎng)開業(yè)之初，一個(gè)名為“蔬小盒”的餐飲創(chuàng)業(yè)公司嘗試性地在這里開了一家面積20平方米的小店。據(jù)說在沒有做過營(yíng)銷推廣的情況下，這個(gè)店第二個(gè)月就能做到每日8000元的營(yíng)業(yè)額并實(shí)現(xiàn)盈 利。

但是說到“逛商場(chǎng)”的部分，通盈中心給出的體驗(yàn)并不算理想。南北向的狹長(zhǎng)動(dòng)線加重了每層公共空間的局促感，而不同樓層的品牌門店，風(fēng)格也頗為割裂。

商場(chǎng)里低區(qū)的兩層樓，已經(jīng)被一個(gè)名為見境Trends的經(jīng)營(yíng)方整體拿下，其背景是時(shí)尚集團(tuán)與新加坡瑞德集團(tuán)的合資公司。里面目前容納了臺(tái)灣甜點(diǎn)咖啡館、文創(chuàng)書店、明星投資的健身中心，及明星開設(shè)的餐飲店、買手店等，當(dāng)它們一同被放在所謂“生活方式”的寬泛概念之下，似乎也并不違和。

從Mercedes me那個(gè)設(shè)計(jì)得有些隱密的正門走出通盈中心，眼前的景象又再次變得喧囂和開闊。

為了保證東西向的車流不再淤滯于三里屯，在這個(gè)工體北路和三里屯路相交的十字路口，幾年前交管部門就用隔離柵欄干脆地取消了機(jī)動(dòng)車的南北通行機(jī)會(huì)。

但每一天，選擇在這里橫穿馬路的人潮從未消退。就像曾在過去20年間經(jīng)常流連于此的香港文化評(píng)論人李照興對(duì)《第一財(cái)經(jīng)周刊》所說的，這些人都帶著一種馴化的禮貌和倫理，急于進(jìn)入那個(gè)開放的、沒有打烊時(shí)間的“由整個(gè)三里屯商圈同化而成的大商場(chǎng)”。