趙維東

[摘要]隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快和房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等問(wèn)題日漸突出，在這種大環(huán)境下，加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目管理成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所面臨的重要問(wèn)題之一，也是企業(yè)生存發(fā)展的需要。項(xiàng)目管理水平直接影響著項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，也是企業(yè)綜合管理能力的重要體現(xiàn)。本文主要從項(xiàng)目決策階段和項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的幾個(gè)重點(diǎn)階段的投資成本管理進(jìn)行闡述。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；投資控制；成本控制；風(fēng)險(xiǎn)控制管理；對(duì)策文章編號(hào)：2095 - 4085（ 2018） 01 - 0139 - 02

1 建設(shè)項(xiàng)目投資管理的任務(wù)和要求

建設(shè)項(xiàng)目投資管理就是為達(dá)到預(yù)定的投資目標(biāo)而對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的投資情況所進(jìn)行的全過(guò)程動(dòng)態(tài)管理過(guò)程，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中采取科學(xué)的管理工具和合理的管理措施，及時(shí)糾正項(xiàng)目進(jìn)展過(guò)程中出現(xiàn)的偏差，有效的辨識(shí)和應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)保障項(xiàng)目各個(gè)階段的順利實(shí)施，從而使建設(shè)項(xiàng)目達(dá)到良好的經(jīng)濟(jì)效益。做好投資控制，需建立一支高素質(zhì)、專(zhuān)業(yè)化的管理團(tuán)隊(duì)，還要健全組織體系和管理制度。建設(shè)項(xiàng)目的投資管理主要包括項(xiàng)目的決策階段、實(shí)施階段和投入使用階段。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資各階段的控制措施

2.1 項(xiàng)目決策階段的投資控制

項(xiàng)目決策是由決策層在調(diào)查、研究的基礎(chǔ)上，通過(guò)科學(xué)系統(tǒng)的分析，對(duì)投資項(xiàng)目的可行性作出的正確的判斷和決定，這是項(xiàng)目投資的前提條件，主要包括可行性研究、項(xiàng)目評(píng)估和項(xiàng)目決策等內(nèi)容。項(xiàng)目決策是投資成敗的關(guān)鍵，要及時(shí)了解國(guó)家的相關(guān)政策，認(rèn)真組織市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)投資環(huán)境和未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行全面的分析后做出正確的市場(chǎng)定位，并制定的詳實(shí)的可行性研究報(bào)告，可行性研究報(bào)告應(yīng)包含的項(xiàng)目的基本情況、市場(chǎng)環(huán)境形式、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、建設(shè)成本和投資效益測(cè)算和風(fēng)險(xiǎn)控制等內(nèi)容。項(xiàng)目決策階段工作量大、內(nèi)容復(fù)雜，且涉及范圍極廣，每一項(xiàng)工作都要做到周密細(xì)致，做到所搜集的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確有效，為項(xiàng)目的立項(xiàng)做出科學(xué)的依據(jù)。

2.2 選址、征地階段的投資控制

建設(shè)項(xiàng)目的選址是影響投資成本的一項(xiàng)重要環(huán)節(jié)，直接影響著項(xiàng)目的投資成本和項(xiàng)目是否能夠順利進(jìn)行，需結(jié)合城市的整體規(guī)劃全面考慮地理位置、交通狀況及周邊環(huán)境等外部環(huán)境因素，以及項(xiàng)目用地上原有建筑物、構(gòu)筑物以及地下管線的歸屬權(quán)和拆遷補(bǔ)償?shù)炔焕蛩亍?/p>

2.3 設(shè)計(jì)階段的投資控制

建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段屬于實(shí)施階段的重要組成部分，一般劃分為初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)兩個(gè)階段，是項(xiàng)目實(shí)施的關(guān)鍵階段。據(jù)統(tǒng)計(jì)，工程設(shè)計(jì)費(fèi)僅為建設(shè)成本的2%左右，但對(duì)工程造價(jià)的影響程度可達(dá)75%以上，科學(xué)合理的設(shè)計(jì)可大幅度的降低工程造價(jià)。可見(jiàn)設(shè)計(jì)階段在項(xiàng)目成本控制中的重要作用，必需采取切實(shí)可行的措施以保障項(xiàng)目成本得到有效控制。

設(shè)計(jì)單位的綜合實(shí)力是出具良好的設(shè)計(jì)文件的重要保證，應(yīng)按照法定的程序，本著公平公正的原則，并采取設(shè)計(jì)方案與經(jīng)濟(jì)成本相結(jié)合的方式擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位，建筑設(shè)計(jì)方案應(yīng)依據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、設(shè)計(jì)規(guī)范等文件規(guī)定從設(shè)計(jì)構(gòu)思超前、平面布置合理、建筑風(fēng)格獨(dú)特等方面進(jìn)行全面考慮。在設(shè)計(jì)階段采取合理的限額設(shè)計(jì)也是降低工程成本的有力措施，限額設(shè)計(jì)需要設(shè)計(jì)人員熟悉工程造價(jià)知識(shí)或由造價(jià)部門(mén)共同參與，以便于獎(jiǎng)懲本控制在概算限額之內(nèi)。設(shè)計(jì)完成后要認(rèn)真做好個(gè)專(zhuān)業(yè)施工圖紙審查，確保施工圖紙的科學(xué)性和合理性，是保證工程項(xiàng)目順利進(jìn)展的需要，避免出現(xiàn)因圖紙問(wèn)題造成的不必要的損失。確保工程設(shè)計(jì)既要保證結(jié)構(gòu)安全，又要降低工程造價(jià)，達(dá)到經(jīng)濟(jì)、適用、安全的目標(biāo)任務(wù)。

2.4 招投標(biāo)階段的投資控制

設(shè)計(jì)、監(jiān)理、材料供應(yīng)及施工單位等各工程參與主體的素質(zhì)直接影響著工程項(xiàng)目順利進(jìn)行，建設(shè)單位應(yīng)按照法定程序組織招投標(biāo)并擇優(yōu)選取，選擇綜合實(shí)力強(qiáng)、社會(huì)信譽(yù)好的合作單位，將會(huì)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的推進(jìn)起到積極的作用，同時(shí)也有利于項(xiàng)目的成本控制。

（1）招投標(biāo)前首先做好招標(biāo)文件的編制，造價(jià)部門(mén)或委托代理機(jī)構(gòu)應(yīng)認(rèn)真搜集、整理和分析相關(guān)資料，充分考慮影響工程造價(jià)的政治、經(jīng)濟(jì)等因素，然后編制招標(biāo)文件。招標(biāo)文件的內(nèi)容力求周密、嚴(yán)謹(jǐn)，并說(shuō)明未明確之處的相關(guān)處理辦法。

（2）組織招投標(biāo)應(yīng)本著公平、公開(kāi)、公正的原則，嚴(yán)格做好各方的資質(zhì)審查，并根據(jù)需要做好各方資質(zhì)和業(yè)績(jī)的調(diào)查，以避免資質(zhì)掛靠、違法轉(zhuǎn)包、違法分包、圍標(biāo)等違法行為。同時(shí)，招投標(biāo)過(guò)程也不應(yīng)受外來(lái)因素的影響。工程發(fā)包應(yīng)注意，保溫層和防水層等容易因工序而交接產(chǎn)生扯皮的分項(xiàng)工程，不宜單獨(dú)發(fā)包，以免出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)難以找到具體責(zé)任方，使建設(shè)方的利益遭受。

（3）做好項(xiàng)目控制價(jià)，讓合理低價(jià)者中標(biāo)，這是既保證工程質(zhì)量又降低工程造價(jià)的重要措施，堅(jiān)決避免低于成本價(jià)格的惡意競(jìng)爭(zhēng)。

（4）按合同法和相關(guān)規(guī)定及時(shí)做好合同簽訂工作，明確各參與主體的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)。合同制定應(yīng)做到公平、公正、內(nèi)容全面，必要時(shí)組織多部門(mén)從不同角度進(jìn)行會(huì)審，并應(yīng)注明因各種因素造成的索賠和風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)，以避免不必要的糾紛，最大限度的保護(hù)合同各方的經(jīng)濟(jì)利益。

2.5 施工階段的投資控制

施工階段也是項(xiàng)目實(shí)施階段投資最大的組成部分，工程項(xiàng)目的建安成本約占到項(xiàng)目總投資的50%～ 55%，做好施工階段的成本控制對(duì)整個(gè)項(xiàng)目是至關(guān)重要的。施工階段的成本控制主要包含以下幾個(gè)方面。

（1）技術(shù)措施：組織工程圖紙會(huì)審，及時(shí)解決施工圖紙中存在的問(wèn)題，避免因此造成的變更、簽證、索賠以及工期損失；對(duì)進(jìn)場(chǎng)材料按規(guī)定進(jìn)行抽檢，嚴(yán)禁使用不合格的材料；建立質(zhì)量保證體系，制定質(zhì)量管理制度，落實(shí)質(zhì)量責(zé)任，做好工程質(zhì)量監(jiān)督檢查和分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收，及時(shí)發(fā)現(xiàn)工程中出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，保證工程質(zhì)量、安全的前提下保證工程進(jìn)度，這是工程成本控制的保障。

（2）經(jīng)濟(jì)措施：制定簽證審批制度，杜絕發(fā)生不合理的經(jīng)濟(jì)簽證。制定工程款支付流程，首先由工程管理部門(mén)審核工程形象進(jìn)度和質(zhì)量安全目標(biāo)，然后交付造價(jià)部門(mén)審核工程量，經(jīng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后有財(cái)務(wù)部門(mén)根據(jù)合同約定支付工程款。

（3）管理措施：施工階段的項(xiàng)目管理是動(dòng)態(tài)的管理過(guò)程，施工階段的項(xiàng)目管理需要多部門(mén)相互配合，及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目進(jìn)展過(guò)程中出現(xiàn)的偏差，并采取合理的措施進(jìn)行糾正，積極做好項(xiàng)目管理的事前預(yù)防和事中控制。

3 竣工結(jié)算階段的成本控制

竣工結(jié)算必須按照法定程序和合同約定進(jìn)行。工程竣工驗(yàn)收后，首先由建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位等部門(mén)進(jìn)行竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后由施工單位按要求編制并提交竣工結(jié)算報(bào)告，竣工結(jié)算報(bào)告包含編制說(shuō)明、竣工圖、結(jié)算書(shū)（附電子版）及與所有相關(guān)的經(jīng)濟(jì)證明文件等，建設(shè)單位應(yīng)對(duì)施工方提交的竣工結(jié)算報(bào)告組織初審，初審合格后簽發(fā)工程竣工結(jié)算通知單并進(jìn)入復(fù)審程序，審查過(guò)程中應(yīng)仔細(xì)審查結(jié)算資料的完整性和真實(shí)性，檢查無(wú)誤后在在工程竣工結(jié)算資料審查意見(jiàn)表上簽署復(fù)審意見(jiàn)，如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)與申報(bào)單位溝通。審查通過(guò)后復(fù)審單位工程結(jié)算通知單上簽署意見(jiàn)。審查過(guò)程中嚴(yán)格按照合同約定和相關(guān)結(jié)算文件執(zhí)行，防止漏算、重算和誤算；工程款的支付要根據(jù)合同規(guī)定，并根據(jù)約定扣留質(zhì)保金。

4 后期運(yùn)行階段的費(fèi)用管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目交付使用后的售后服務(wù)和保修工作也是非常重要的，直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)信譽(yù)，所以必須認(rèn)真做好物業(yè)管理服務(wù)工作，并積極處理業(yè)主提出的質(zhì)量問(wèn)題。施工合同中應(yīng)明確施工單位和材料供應(yīng)方的保修責(zé)任，對(duì)某些容易出現(xiàn)問(wèn)題的分項(xiàng)工程應(yīng)適當(dāng)延長(zhǎng)其保修期限，嚴(yán)格按照合同約定控制質(zhì)量保證金的管理和返還。

5 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制措施

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)伴隨項(xiàng)目進(jìn)展的各個(gè)階段，主要包括經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等方面，需要投資者在不同階段采取相應(yīng)措施充分做好風(fēng)險(xiǎn)管理。掌握國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策和發(fā)展方向，做好項(xiàng)目的可行性研究，項(xiàng)目決策應(yīng)與國(guó)家的房地產(chǎn)政策相適應(yīng)；組織專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)深入做好市場(chǎng)調(diào)研，根據(jù)需求做出市場(chǎng)定位；加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)合作，成立由多部門(mén)組成的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，定期組織風(fēng)險(xiǎn)的專(zhuān)題研究，不斷提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力。

6 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資控制管理是貫穿項(xiàng)目決策、實(shí)施、投入使用等全過(guò)程的動(dòng)態(tài)管理過(guò)程。做好房地產(chǎn)項(xiàng)目管理控制必須建立完善的投資控制管理體系，健全各項(xiàng)投資管理制度，在掌握國(guó)家政策的基礎(chǔ)上正確做出項(xiàng)目決策和符合市場(chǎng)需求的市場(chǎng)定位，切實(shí)做好項(xiàng)目實(shí)施階段的各項(xiàng)工作，不斷提高企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。項(xiàng)目的正常運(yùn)行，離不開(kāi)企業(yè)各部門(mén)的精誠(chéng)合作，需提高全員管理意識(shí)和主人翁的責(zé)任感，齊心協(xié)力做好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中每個(gè)環(huán)節(jié)的控制和管理，保障項(xiàng)目各項(xiàng)投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

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