文/覃謝 廣西醫(yī)科大學第一附屬醫(yī)院后勤辦公室 廣西南寧 530021 徐定一、汪夏明 廣西大學土木建筑工程學院 廣西南寧 530004

在我國改革開放和經(jīng)濟建設的飛速發(fā)展下，我國的商品房市場發(fā)展飛快，數(shù)量和規(guī)模不斷擴大，質(zhì)量和水平逐漸提高，競爭日趨激烈，在這種大環(huán)境、大背景下，無論是政府部門還是人民群眾都急需了解和掌握相關商品房的質(zhì)量優(yōu)劣狀況，而通過開展第三方非政府組織參與商品房質(zhì)量評級，可以在一定程度上符合這種廣泛的管理與社會需求，也符合目前國家提倡與推行的政府部門將要簡政放權(quán)。

我國建筑工程的質(zhì)量評級早在1966年進行合格工程和優(yōu)良工程的評級，但隨著經(jīng)濟建設的快速發(fā)展和WTO等外環(huán)境合力影響下，我國在2002年規(guī)定驗收時工程質(zhì)量只進行合格驗收，不再評定優(yōu)良。但這并不是說我國就不鼓勵施工企業(yè)開展工程質(zhì)量創(chuàng)優(yōu)和參與評優(yōu)。如何科學、合理、客觀、公正地評定各施工企業(yè)所建商品房的質(zhì)量等級，是政府管理部門、廣大消費者以及社會各界人士都十分關注的核心問題[1]。

1、研究意義

開展商品房質(zhì)量綜合評級的研究，主要目的是為了增強社會上的非政府組織（第三方機構(gòu)）進行獨立評級，提高商品房質(zhì)量與促進商品房質(zhì)量綜合評級的社會轉(zhuǎn)型及競爭發(fā)展，更好地服務人民群眾?？偨Y(jié)起來具有以下幾點意義：第一，有利于政府轉(zhuǎn)變職能。第二，有利于房地產(chǎn)的市場競爭與發(fā)展提供一些參考信息，促進房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)優(yōu)的意識。第三，有利于讓廣大人民群眾了解該商品房質(zhì)量提供一條參考渠道。這也是每一個準備購房的消費者非常關注與急需的問題，為消費者提供一個選房的質(zhì)量評級參考，使其在商品房質(zhì)量判斷方面能夠獲得充分而準確的信息[2]。

2、商品房質(zhì)量評級的運作流程

由于代表政府部門進行質(zhì)量監(jiān)督的有關部門只對商品房等建筑工程進行合格性評價。那么由非政府組織機構(gòu)對商品房質(zhì)量的評級將成為主力軍，操作流程應具備以下幾個條件：

2.1 質(zhì)量合格

參與評級的各類商品房，只能和必須建立在經(jīng)相關質(zhì)監(jiān)部門評定質(zhì)量合格的商品房的基礎上，才可參與報名。

2.2 自愿原則

實行自愿參與原則，不具有政府的強制性作用，評級只對公眾提供信息參考服務，公眾是否采信，由個人自行決定。

2.3 免費和公平原則

免費原則更具有廉潔性，杜絕買分、賣分等不良行為的發(fā)生。公平評級原則，不論施工企業(yè)資質(zhì)等級如何，商品房工程規(guī)模如何，均可以參與報名，在同一平臺上參與評級和比較，也就是目前比較時髦的說法：一起“P.K.”。

2.4 參考性原則

評級的各指標和亮分準則可以由專家和民眾適時進行調(diào)整，參考性更趨于符合時代性和群眾性。評級結(jié)果，對公眾免費開放，自己決定采信與否。

3、商品房質(zhì)量評級體系指標的建立

筆者根據(jù)問卷調(diào)查的統(tǒng)計分析，結(jié)合專家的建議和消費者走訪等方式，梳理出當前廣大人民群眾最為關心的房屋質(zhì)量影響因素（A），主要為安全性（B1）、功能性（B2）、耐久性（B3）等3個方面，安全性方面應能考慮抗震減災等基本需求，包含設計使用年限（C1）、抗震設防類別（C2）、建筑場地類別（C3）、房屋剛度合理性（C4）、設計單位資質(zhì)等級（C5）五個指標；功能性方面主要應考慮經(jīng)濟適用，水電氣等基礎設施、物業(yè)服務等應到位，包含防火設施（C6）、戶型布局（C7）、水電氣等市政配套設施（C8）、物業(yè)配套服務設施（C9）四個指標；耐久性方面?zhèn)戎胤罎B防漏、線路管線、暖通空調(diào)等方面，包含防水與防滲（C10）、線路管道與暖通空調(diào)設備（C11）、裝飾裝修（C12）三個指標。

筆者依據(jù)層次分析法[3]的原理，構(gòu)造商品房質(zhì)量評級體系指標模型[4]如下圖1所示，

4、確定評級體系中各指標權(quán)重系數(shù)及一致性檢驗

通過調(diào)查問卷法，我們可以得到一組各指標權(quán)重矩陣，計算權(quán)重結(jié)果，并根據(jù)實際情況做了必要調(diào)整。按照層次分析法計算出各指標的綜合權(quán)系數(shù)，經(jīng)一致性檢驗符合要求，數(shù)值如表4-1所示。

表4 -1

5、確定評級體系中各指標的亮分標準

如何根據(jù)一定的條件和標準對商品房質(zhì)量情況進行評估，并根據(jù)評估結(jié)果授予不同的質(zhì)量等級，以達到提高商品房質(zhì)量和引導廣大人民群眾合理選擇住房的目的，指標體系的子項選擇及有關亮分就顯得很重要，本文參考有關研究，征求專家意見，運用專家打分法對有關指標進行亮分劃檔[5]，具體情況如表5-1所示。

評級指標分值表5-1

6、劃分商品房質(zhì)量評級的綜合等級

筆者對商品房質(zhì)量綜合評級的等級擬劃分為五個級，以“5A級～1A級”表示，定最高級為5A級，第二為4A級，按此第推，最低級為1A級。具體評級區(qū)間劃分如表6-1。

具體評級區(qū)間劃分如下表6-1

7、案例試算

本文以筆者研究團隊所合作的廣西區(qū)平果縣某單元樓為算例，它坐落于廣西區(qū)百色市平果縣大學城新區(qū)公園路與大學路交界處，戶型一梯四戶，地下1層，地上16+1層，建筑高度51.55m，結(jié)構(gòu)類型是剪力墻結(jié)構(gòu)。單元樓小區(qū)的區(qū)外道路環(huán)繞，區(qū)內(nèi)是小區(qū)環(huán)路，交通路線清晰明了、快捷互通（詳細情況：略）。計算總得分為：7-1所示。

各項指標評分如下表7-1

結(jié)語：

本文從站在人民群眾需求與社會管理的角度出發(fā)，嘗試研究一套最能反映民眾呼聲的商品房質(zhì)量評級體系，該套體系運用層次分析法進行商品房質(zhì)量評級，其各項指標的權(quán)重系數(shù)不是由評級人員隨意拍腦袋亂確定的，而是根據(jù)事物之間的相對重要性，經(jīng)過分析計算得出的權(quán)重值，可以較好地避免了評級過程的主觀隨意性，使得評級能更加公平、公正與科學，得出的結(jié)果與結(jié)論能夠滿足一定的社會信息需求，希望能給廣大消費者選房提供一些參考，也希望能對房企之間的競爭與發(fā)展有所促進，能有一定的指導意義和參考價值。