楊宇

摘 要：伴隨社會經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，人們的物質(zhì)生活水平不斷提高，從而對住宅的要求也不斷提升。為了更好地滿足人們的住房要求，精裝修商品房應(yīng)運(yùn)而生。由于精裝修商品房能夠有效避免二次裝修所造成的資源浪費(fèi)、房屋結(jié)構(gòu)破壞、環(huán)境污染等問題，所以不僅得到了國家的大力倡導(dǎo)，而且受到了越來越多消費(fèi)者的青睞。但由于住宅精裝修工程項(xiàng)目管理存在的一些問題，從而制約了其進(jìn)一步的發(fā)展。因此本文試圖針對這一點(diǎn)展開相應(yīng)的研究，并找出相應(yīng)的解決對策。

關(guān)鍵詞：精裝修商品房；工程項(xiàng)目管理；問題；對策

1 前言

伴隨社會經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展以及城市化進(jìn)程的不斷加快，我國房地產(chǎn)市場也迎來了高速發(fā)展階段，相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示截止2016年底，我國城鎮(zhèn)存量住宅總面積323.2億㎡，而在未來幾年，也將有約60億平方米的住宅被推向市場。由于人們的物質(zhì)生活水平不斷提高，所以對住宅的要求也不斷提升。但是在商品房供給類型方面，仍然以毛坯房為主，需要戶主自己進(jìn)行二次裝修。伴隨時(shí)間的推移，毛胚房二次裝修存在的諸多問題日益暴露了出來，從而催生了精裝修商品房的誕生。許多房地產(chǎn)企業(yè)推出的樓盤都開始以精裝修為主，精裝修商品房由于順應(yīng)了時(shí)代潮流，自此迎來快速發(fā)展時(shí)代。但還需要看到，在對住宅進(jìn)行批量精裝修的過程，由于工程項(xiàng)目管理存在的部分問題，卻會制約精裝修商品房的進(jìn)一步發(fā)展，因此必須這一問題引起高度重視，并積極探尋切實(shí)可行的解決策略。

2 住宅精裝修工程項(xiàng)目管理存在的問題

2.1 成本管理方面存在的問題

大多數(shù)時(shí)候房企單位選擇由設(shè)計(jì)單位來制定室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)方案，但設(shè)計(jì)單位更多考慮的是整體功能以及美觀，在成本方面則考慮較少，再加之不少設(shè)計(jì)人員對裝修材料不夠熟悉，對裝修工藝缺乏了解，那么很可能會導(dǎo)致其在設(shè)計(jì)方案中選擇的新材料存在華而不實(shí)的問題，使得材料成本超出了既定設(shè)計(jì)成本。當(dāng)設(shè)計(jì)任務(wù)緊張的時(shí)候，設(shè)計(jì)單位如果搶奪設(shè)計(jì)進(jìn)度，還有可能導(dǎo)致設(shè)計(jì)方案出現(xiàn)關(guān)鍵細(xì)節(jié)部分與裝修現(xiàn)場不符合的情況，進(jìn)而導(dǎo)致設(shè)計(jì)方案變更或調(diào)整，這無疑也是種時(shí)間成本上的浪費(fèi)。

2.2 進(jìn)度管理方面存在的問題

進(jìn)度管理的目的是為了準(zhǔn)時(shí)完成精裝修工程的進(jìn)度目標(biāo)，批量精裝修工程原本就有著專業(yè)性強(qiáng)、頻繁交叉作業(yè)、裝修環(huán)節(jié)復(fù)雜等施工特點(diǎn)，再加之一些負(fù)面影響因素的存在，所以會對整個(gè)批量精裝修工程進(jìn)度產(chǎn)生影響。比如建設(shè)單位由于資金不足，沒有及時(shí)支付工程進(jìn)度款，組織、協(xié)調(diào)、管理能力不足，未能及時(shí)解決工程出現(xiàn)的問題，以及驗(yàn)收工作不及時(shí)等等。又如施工單位工程進(jìn)度款資金安排不當(dāng)，生產(chǎn)要素自有資金不足，施工進(jìn)度計(jì)劃不合理，施工方案采用不當(dāng)，裝修材料供應(yīng)不及時(shí)等從而導(dǎo)致工程進(jìn)度拖延。

2.3 質(zhì)量管理方面存在的問題

住宅批量精裝修質(zhì)量管理工作作為一項(xiàng)系統(tǒng)性的工作，涉及單位眾多，涉及面廣。導(dǎo)致質(zhì)量管理存在問題主要有以下幾個(gè)方面影響因素：首先，人為因素。一方面是施工單位管理者是否熟悉精裝修工程質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)要求，自身有沒有較高的質(zhì)量意識；一方面施工人員施工工藝和施工水平是否滿足精裝修工程質(zhì)量要求。其次，裝修材料因素。裝修材料包括原材料、成品材料、半成品材料以及周轉(zhuǎn)材料等，如果裝修材料存在以次充好，或者質(zhì)量不滿足設(shè)計(jì)方案要求的時(shí)候，就無疑會對工程質(zhì)量產(chǎn)生影響。可以說裝修材料作為住宅精裝修工程的基本物質(zhì)條件，是整個(gè)住宅精裝修工程質(zhì)量的基礎(chǔ)。最后，施工環(huán)境因素。在精裝修工程項(xiàng)目的實(shí)施過程中，氣候、給排水供應(yīng)、施工場地照明、工作面等因素或多或少都會對施工質(zhì)量產(chǎn)生影響。

2.4 安全管理方面存在的問題

由于住宅精裝修工程的施工多為室內(nèi)作業(yè)，因此不少施工單位片面地認(rèn)為室內(nèi)作業(yè)并不會存在較大的安全問題，從而對于精裝修工程的安全管理工作沒有引起足夠的重視，未能切實(shí)執(zhí)行相關(guān)安全管理規(guī)章制度，沒有對施工人員加強(qiáng)安全教育。而對于施工人員而言，由于很少接受安全教育，因此不僅缺乏安全知識，還缺乏安全意識。

3 住宅精裝修工程項(xiàng)目管理存在問題的解決對策

3.1 加強(qiáng)工程項(xiàng)目成本管理

一方面，嚴(yán)格管理設(shè)計(jì)變更。建設(shè)單位應(yīng)該嚴(yán)格管理設(shè)計(jì)單位的變更，尤其是施工過程中的設(shè)計(jì)變更，工程師需要從現(xiàn)場可操作性、實(shí)用性作出更多的考慮去判斷。因?yàn)樵S多時(shí)候，一些突然而來的設(shè)計(jì)變更，可能僅僅是設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)師在某些地方見到比較新穎的造型做法，而想在此工程項(xiàng)目去做試驗(yàn)效果。因此對于不太合理的變更，建設(shè)單位可以給予不同意。如此操作，設(shè)計(jì)單位則不會隨意增加可有可無的設(shè)計(jì)變更，浪費(fèi)不必要的成本開支。一方面，握選擇施工材料的主動權(quán)。施工單位對于施工材料選擇時(shí)，除了參考設(shè)計(jì)單位推薦的材料供應(yīng)商外，更應(yīng)該讓公司成本部在市場上找類似的供應(yīng)商咨詢價(jià)格，貨比三家之后，再行定施工材料；凡是涉及到需要在施工過程中的材料變更，施工單位不僅要要求設(shè)計(jì)單位具體說明材料變更的理由，而且變更的材料其采購成本也應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的成本內(nèi)。

3.2 加強(qiáng)工程項(xiàng)目進(jìn)度管理

房企單位只要和業(yè)主簽訂了合同，那么就必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將精裝修好的住房交付給業(yè)主，倘若工程項(xiàng)目未能按時(shí)完成從而導(dǎo)致住房交付給業(yè)主的時(shí)間延后，那么房企單位就會因?yàn)檫`約而賠償業(yè)主相關(guān)費(fèi)用。因此加強(qiáng)工程項(xiàng)目進(jìn)度管理是尤其重要的。為加強(qiáng)工程項(xiàng)目進(jìn)度管理，確保工程在規(guī)定工期內(nèi)順利完成。本文針對批量精裝修工程的施工精細(xì)、各分部分項(xiàng)工程生產(chǎn)單元工作面流動性大、工作銜接性要求高等特點(diǎn)，對整個(gè)項(xiàng)目施工結(jié)構(gòu)予以分解，從而使項(xiàng)目可交付成果和項(xiàng)目施工結(jié)構(gòu)組成部分的組成元素得以明確。為了更高效有序地把控施工進(jìn)度，現(xiàn)用工作分解結(jié)構(gòu)工具對批量精裝修工程項(xiàng)目結(jié)構(gòu)予以流水施工組織分解，從而最終形成一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的穿插工序流程：1）公共部分。層間止水施工→作業(yè)面移交→天花放線排版→天花吊頂→電梯石材門套安裝→墻地磚排版放線→墻地磚鋪貼→管井門、防火門收口→涂飾工程→成品保護(hù)。2）室內(nèi)部分。層間止水施工→移交精裝修→天花吊頂施工→廚衛(wèi)間鋁扣板安裝→涂飾工程→柜體安裝→木地板安裝→全屋強(qiáng)弱電調(diào)試→開荒保潔。工程項(xiàng)目進(jìn)度還涉及到各相關(guān)單位的彼此配合，所以對于房企單位而言，還可以通過合同措施解決進(jìn)度款一時(shí)間未能及時(shí)支付這一問題，并通過經(jīng)濟(jì)措施才處罰造成施工進(jìn)度拖延的相關(guān)單位，比如裝修材料供應(yīng)商延誤了裝修材料的供應(yīng)，從而促使相關(guān)單位極大管理力度，確保工程項(xiàng)目的進(jìn)度。

3.3 加強(qiáng)工程項(xiàng)目質(zhì)量管理

首先，施工企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)務(wù)必意識到質(zhì)量管理工作的重要作用，進(jìn)而將對批量精裝修項(xiàng)目工程的質(zhì)量管理亦納入日常管理工作議程，如此方有利于激發(fā)管理人員的質(zhì)量管理意識，繼而促進(jìn)質(zhì)量管理工作的有序開展。與此同時(shí)，為確保批量精裝修項(xiàng)目工程各環(huán)節(jié)質(zhì)量管理工作均能得到有效落實(shí)，施工企業(yè)還應(yīng)制定健全完善質(zhì)量管理制度，并在質(zhì)量管理制度中，就質(zhì)量管理目標(biāo)以及相關(guān)責(zé)任人予以明確，以確保項(xiàng)目工程質(zhì)量管理工作的層層推進(jìn)。其次，加強(qiáng)施工人員施工技能的培訓(xùn)力度，不斷提高施工人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)能力，從而更好地確保項(xiàng)目工程施工質(zhì)量。再次，由于裝修材料直接影響項(xiàng)目工程施工質(zhì)量，所以在裝修材料進(jìn)場之前，還應(yīng)當(dāng)安排專人對裝修材料的質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收，并以抽樣檢測的方式來進(jìn)一步確認(rèn)裝修材料是否符合工程要求。最后，當(dāng)整個(gè)工程完成后，不僅需要進(jìn)行施工成品保護(hù)檢查，還需要進(jìn)行試運(yùn)行檢查，進(jìn)一步確保工程項(xiàng)目質(zhì)量。

3.4 加強(qiáng)工程項(xiàng)目安全管理

首先，健全與完善施工審查制度，加大施工現(xiàn)場安全審查力度，盡可能將安全隱患扼殺于搖籃之中。其次，施工機(jī)器設(shè)備的使用也應(yīng)當(dāng)制定相關(guān)管理制度，確保施工人員不違規(guī)操作，一旦發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)違規(guī)操作情況，根據(jù)相關(guān)規(guī)定給予處罰。再次，嚴(yán)格落實(shí)相關(guān)獎懲制度，對精裝修工程施工過程中嚴(yán)格落實(shí)安全施工相關(guān)規(guī)章制度的人員給予物質(zhì)與精神上的獎勵(lì)，引導(dǎo)其他人員積極效仿。而對于不嚴(yán)格落實(shí)安全施工規(guī)定的人員，則應(yīng)給予批評處分，如果情況嚴(yán)重的應(yīng)作出開除處理。最后，強(qiáng)化安全教育與技術(shù)培訓(xùn)，增強(qiáng)施工隊(duì)伍人員素質(zhì)也是做好住宅精裝修工程施工安全管理工作的根本所在。施工單位應(yīng)對施工人員展開多層次、多渠道、多形式的安全生產(chǎn)教育（如登高作業(yè)的安全注意事項(xiàng)、防火作業(yè)注意事項(xiàng)等），定期或不定期開展急救應(yīng)急演練，增強(qiáng)全員安全意識。

4 結(jié)語

總而言之，精裝修商品房作為新時(shí)代人們對于住宅更高要求下的產(chǎn)物，已經(jīng)逐漸成為了商品住宅房市場上的主導(dǎo)力量。但由于是批量精裝修，在加之精裝修住宅項(xiàng)目原本就是一項(xiàng)較為復(fù)雜的工作，所以為了確保裝修質(zhì)量，必須對工程項(xiàng)目管理中存在的問題引起重視。本文主要從成本管理、進(jìn)度管理、質(zhì)量管理、安全管理四個(gè)方面分析了其存在的問題，然后分別針對存在的問題提出了相應(yīng)的解決對策，希望本文的研究成果能夠給予相關(guān)人員一定參考。

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